Kommerzielle Immobilien in Ungarn

Kommerzielle Immobilien in Ungarn –
außerhalb des Fokus internationaler Immobilieninvestoren
10/2012
Real Estate
Country
Facts
Real Estate Country Facts
Impressum:
Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG
http: //www.bankaustria.at
Redaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784
Produktion: www.horvath.co.at
Stand: 21.09.2012
Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate, Immobilien Rating GmbH (IRG) und UniCredit Political Studies
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Verhältnisse) abgestimmte Beratung.
Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede
Anlage mit Risiko verbunden ist.
Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben.
2 I Real Estate Country Facts 10/2012
Kommerzielle Immobilien in Ungarn –
außerhalb des Fokus internationaler Immobilieninvestoren
Europa ist nach wie vor fest im Griff der
Eurozonenkrise. Es ist, trotz einer Reihe
von Krisen­bekämpfungsmaßnahmen wie
der Installation neuer Rettungsschirme,
noch nicht ge­lungen, dieses Kapitel abzuschließen. Ein Großteil der Hoffnungen
beruht nach wie vor auf der Europäischen Zentralbank. Vor allem der zuletzt
angekündigte Ankauf von kurzläufigen
Staatsanleihen der EUR-Krisenländer
am Sekundärmarkt zur Dämpfung zu hoher Renditen könnte die
­erhoffte Beruhigung bringen.
Davon hängt nicht zuletzt die weitere konjunkturelle Entwicklung
in Europa ab. Die Prognosen für 2013, die für die Eurozone gesamt
wieder von einem leichten Wirtschaftswachstum ausgehen, be­
ruhen auf der Annahme, dass die Eurozonenkrise entschärft werden
kann. Auch die Wachstumserwartungen für Ungarn hängen stark
davon ab, wie sich die europäische Wirtschaft entwickelt. Rund
80 % der ungarischen Exporte gehen nach Europa. Damit ist die
Wirtschaft des Landes eng an die europäische gekoppelt.
Darüber hinaus war die konservative Regierungskoalition unter
­Viktor Orban für eine Reihe von wirtschaftspolitischen Überraschungen gut, die die Märkte zusätzlich verunsicherten und die ungarische Wirtschaft belasteten. Allerdings ist es zuletzt von ungarischer
Seite zu einem gewissen Einlenken gekommen. Insbesondere
wurden im Sommer dieses Jahres wieder Gespräche mit EU / IWF
aufgenommen und damit ein positives Signal gesendet.
Der Risikoappetit kommerzieller Immobilieninvestoren ist in diesem
schwierigen Umfeld nach wie vor gedämpft. Die Nachfrage kon­zentriert sich stark auf Core-Immobilien, bevorzugt in konjunkturell
und wirtschaftspolitisch stabilen Volkswirtschaften. Damit liegt
­ ngarn nicht im Fokus international tätiger Immobilieninvestoren.
U
Im ersten Halbjahr 2012 lag das umgesetzte Investitionsvolumen in
Ungarn unter € 100 Mio. Die Spitzenrendite im Bürobereich in Budapest pendelte sich um 7,50 % ein. Der Bürosektor leidet nach wie
vor unter einem hohen Leerstand, da in den Jahren nach Ausbruch
der internationalen F­ inanz- und Wirtschaftskrise, ausgelöst durch
die Lehman-Pleite, noch viele Büroobjekte entwickelt wurden. Erst
seit dem vergangenen Jahr ist die Bautätigkeit deutlich zurückgegangen und es ergeben sich damit Chancen auf eine Markterholung.
Der Einzelhandelssektor ist gut entwickelt. Insbesondere in Budapest gibt es bereits eine hohe Marktsättigung. Die Regierung Orban
hat Ende 2011 ein strenges Baugesetz für Handelsimmo­bilien mit
mehr als 300 m2 Verkaufsfläche eingeführt, das zunächst bis 2014
gelten wird. Damit wird der Verdrängungswettbewerb in Budapest
etwas entschärft. Sollte sich die Eurozonenkrise tat­sächlich stabilisieren und die Regierung Orban ein IWF-Abkommen unterzeichnen,
könnte das dem ungarischen Markt für kommerzielle Immobilien
entscheidende positive Impulse geben.
Der europäische Bankensektor ist ebenfalls nach wie vor von der
Krise und den neuen verschärften Regulierungsmaßnahmen
betroffen. Die Refinanzierungskosten sind dementsprechend immer
noch hoch und müssen an die Kunden weitergegeben werden.
Wir als Bank Austria sind gut aufgestellt und bereit, solide Projekte
zu finanzieren. Als Teil der UniCredit Group können wir österreichische, aber auch internationale Entwickler und Investoren nach
Ungarn begleiten, um die gegebenen Marktchancen möglichst
erfolgreich zu nutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Karla Schestauber
Real Estate Country Facts 10/2012 I 3
Real Estate Country Facts
Wirtschaft zeigt Schwäche
Einige Eckdaten
Seit Mai 2010 ist in Ungarn eine konservative Regierungskoalition unter Premierminister Viktor Orban (Fidesz-KDNP) an der
Macht, die im Parlament über eine solide Zwei-Drittel-Mehrheit
verfügt. Das Land hat 10 Millionen Einwohner, die Staatsfläche beträgt 93.036 km2. Die Nachbarstaaten sind Österreich,
­Slowakei, Ukraine, Rumänien, Serbien, Kroatien und Slowenien.
Im vergangenen Jahr betrug das Bruttoinlandsprodukt
€ 100,5 Mrd. Das BIP / Kopf lag bei € 10.045. Ungarn
ist seit 1. Mai 2004 EU-Mitglied.
Die solide Zwei-Drittel-Mehrheit wurde von der Regierung Orban als
Argument verwendet, die politischen und wirtschaftlichen Strukturen des Landes zu verändern. Insbesondere auch die Versuche, stärkeren Einfluss auf das Justizsystem und die ungarische Notenbank
zu nehmen, stießen auf beträchtlichen internationalen Widerstand
und hatten die Einleitung von Rechtsverletzungsverfahren durch die
EU zur Folge, die mittlerweile teilweise geschlossen wurden.
Verschuldung des Landes lässt geringen
­fiskalpolitischen Spielraum
Neben der Auslandsverschuldung stellt die nach wie vor relativ
hohe Staatsverschuldung von gut 80 % des BIP die Wirtschaftspolitik vor Herausforderungen. Die von der Regierung gesetzten
Sondermaßnahmen zur Reduktion des Budgetdefizits, wie Zwangssteuern auf einzelne Wirtschaftszweige und insbesondere die
Verstaatlichung der privaten Säule der ungarischen Pensions­
versicherung, wurden von der EU als nicht nachhaltig abgelehnt.
Die Regierung reagierte darauf mit einem revidierten Konvergenzplan / Szell Kalman 2.0, der weitere Steuern und Ausgabenkürzungen vorsieht und das Budgetdefizit bis zum Jahr 2015 auf 1,5 % des
BIP senken will.
Verschuldung
(in % des BIP)
180
Verschuldung der öffentlichen Hand
Auslandsverschuldung
160
Erst ein Einlenken der ungarischen Regierung erlaubte im Juli 2012
die Wiederaufnahme der Verhandlungen mit dem Internationalen
Währungsfonds (IWF) und der EU. Ungarn, das zuvor die Unterstützung des IWF abgelehnt hatte, bemüht sich nun wieder um einen
Hilfskredit von € 15 Mrd. Obwohl das Land nach Jahren hoher
Leistungsbilanzdefizite seit 2010 wieder Leistungsbilanzüberschüsse
verbuchen kann, bleibt die hohe Auslandsverschuldung mit knapp
140 % des BIP im laufenden Jahr eine wesentliche Schwachstelle
der ungarischen Wirtschaft.
140
120
100
80
60
40
20
0
2009
2010
2011
2012
2013
Quelle: UniCredit Research
Überblick Wirtschaftsdaten Ungarn
2010
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr)
2011
2012s
2013p
2014p
1,3
1,6
– 1,9
0,5
1,8
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr)
– 2,7
0,2
– 1,5
– 1,9
1,5
Bruttoanlageinvestitionen (real, Vdg. z. Vorjahr)
– 9,7
– 5,5
– 5,5
– 2,3
1,8
Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr)
14,3
8,4
2,9
6,4
6,4
Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr)
12,8
6,3
1,7
5,3
6,5
Inflationsrate (VPI) (Vdg. z. Vorjahr)
4,9
3,9
5,9
4,3
3,7
Arbeitslosenquote (%)
11,1
11,0
11,2
10,8
9,9
Öffentlicher Haushalt (in % des BIP)
– 4,2
4,3
– 2,9
– 2,8
– 2,2
Öff. Verschuldung (in % des BIP)
82,2
81,6
78,9
77,1
75,7
142,3
130,9
136,3
123,1
112,0
275
279
297
285
279
Auslandsverschuldung (in % des BIP)
HUF/EUR (Durchschnitt)
s … Schätzung; p … Prognose
Quelle: UniCredit Research
4 I Real Estate Country Facts 10/2012
Die restriktive Fiskalpolitik in Kombination mit den Turbulenzen in
der Eurozone und einem zurückhaltenden Bankensektor führten im
ersten Quartal 2012 zu einem realen BIP-Rückgang um 1,0 % im
Vorquartalsvergleich (– 1,2 % im Vorjahresvergleich) und im zweiten
um 0,2 % (– 1,0 % im Vorjahresvergleich). Auch für das Gesamtjahr
2012 zeichnet sich damit ein Rückgang der realen Wirtschafts­
leistung ab. Erst 2013 wird im Zuge der erwarteten leichten inter­
nationalen Wirtschaftsbelebung auch in Ungarn wieder ein
BIP-Zuwachs von rund 0,5% erwartet. Das ist aber zuwenig, um die
Arbeits­losenrate spürbar zu reduzieren. Im Jahresdurchschnitt 2013
wird immer noch eine Arbeitslosenrate von 10,8 % prognostiziert.
5
4
3
2
1
12
Ju
li
12
Jä
n.
11
Ju
li
11
10
Jä
n.
Ju
li
10
09
Jä
n.
320
280
–2
260
–4
240
–6
220
Inflation liegt deutlich über dem Inflationsziel
der ungarischen Notenbank
Der geldpolitische Spielraum zur Stimulierung der Konjunktur
ist ­begrenzt. Die Inflation liegt seit Beginn 2012 trotz schwacher
Wirtschaft mit über 5 % über dem Inflationsziel der Ungarischen
Nationalbank von 3 %. Dennoch senkte die Notenbank Ende August
überraschend die Leitzinsen von 7,0 % auf 6,75 %.
2
08
.0
6
.1
1
11
.1
2
.1
1
.0
6
.1
0
.1
.1
2
16
14
0
.0
6
.1
9
.0
.1
2
21
19
9
24
.0
6
.0
8
.0
.0
.1
2
26
01
Quelle: UniCredit Research
8
200
8
Rumänien
.0
Bulgarien
.0
1
Tschechien
Ju
li
340
.0
6
2011
2012
0
Polen
09
Die international kritische Beurteilung der Wirtschaftspolitik des
Landes, wirkte sich auch auf die Wechselkursentwicklung des
ungarischen Forint (HUF) gegenüber dem Euro aus. In der zweiten
Jahreshälfte 2011 kam es zu einer ausgeprägten Schwächephase.
Ein Einlenken der Regierung bei umstrittenen Maßnahmen und
insbesondere die Wiederaufnahme der Gespräche mit dem IWF zur
Jahresmitte 2012 brachten eine Beruhigung und ermöglichten auch
300
Ungarn
Jä
n.
Quelle: Ungarische Notenbank
2
–8
08
0
29
2009
2010
4
6
Wechselkursentwicklung
HUF gegenüber EUR
Wirtschaftswachstum
im regionalen Vergleich (in %)
6
7
Ju
li
Ungarische Wirtschaft befindet sich in Rezession
und zeigt im regionalen Vergleich Schwäche
8
08
Besonders stark im Fokus der wirtschaftspolitisch unorthodoxen
Maßnahmen der Regierung Orban steht der Bankensektor. So
wurden die Banken gezwungen, ungarischen Kreditnehmern mit
Schweizer-Franken-Krediten einen begünstigten Wechselkurs anzubieten. Darüber hinaus wurde eine spezielle Bankensteuer in Höhe
von rund 0,4 % des BIP eingeführt, die erst 2013 halbiert werden
soll. Damit könnten die Kosten der 2013 in Kraft tretenden Finanztransaktionssteuer, deren Ausgestaltung und Auswirkungen nach
wie vor nur schwer abschätzbar sind, teilweise kompensiert werden.
Inflation (VPI, in %)
Jä
n.
Bankensektor besonders stark von
­Maßnahmenpaket der Regierung betroffen
Quelle: OeNB
den Zinssenkungsschritt der Nationalbank. Die weitere Entwicklung der ungarischen Währung wird nicht zuletzt von Erfolg oder
Misserfolg der Verhandlungen mit dem IWF abhängen. Ein schwächerer HUF verbessert zwar die Wettbewerbsfähigkeit des Landes,
verteuert auf der anderen Seite jedoch die Importe und wirkt damit
preistreibend.
Real Estate Country Facts 10/2012 I 5
Real Estate Country Facts
Ungarn außerhalb des Fokus
kommerzieller Immobilieninvestoren
Im ersten Halbjahr 2012 wurden in CEE-Gesamt laut CBRE rund
€ 2,4 Mrd. investiert, was in etwa einer Halbierung zum Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht. Ungarn schnitt mit einem
Investitionsvolumen von unter € 100 Mio. im 1. HJ 2012 deutlich
schwächer ab. Damit reduzierte sich der Marktanteil am CEE-Transaktionsvolumen in diesem Zeitraum von gut 5,5 % 2011 auf rund
4 %. Dieses schwache Ergebnis ist sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass das Angebot an Prime-Immobilien knapp ist. Darüber
hinaus haben sich einige der internationalen Banken aus dem
ungarischen Immobilienfinanzierungsgeschäft zurückgezogen.
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
20
H2 04
20
H1 04
20
H2 05
20
H1 05
20
H2 06
20
H1 06
20
H2 07
20
H1 07
20
H2 08
20
H1 08
20
H2 09
20
H1 09
20
H2 10
20
H1 10
20
H2 11
20
H1 11
20
12
Die Eurozonenkrise hat den Risikoappetit kommerzieller Immobilieninvestoren beeinträchtigt. Verlangt wird fast ausschließlich nach CoreImmobilien in konjunkturell und politisch möglichst stabilen Märkten.
Größe und Liquidität der Immobilienmärkte sind weitere entscheidende Faktoren. Damit fällt Ungarn weitgehend aus dem Fokus der
Investoren. Zum einen befindet sich das Land in einer Rezession. Zum
anderen hat die Regierung Orban mit ihren wirtschaftspolitischen
Maßnahmen zusätzliche Verunsicherung generiert.
Investitionsvolumen in ungarische
kommerzielle Immobilien (in Mio. €)
H1
Immobilieninvestoren haben nach wie vor
­gedämpften Risikoappetit
Quelle: CBRE, IRG
Prime und Nicht-Prime ist jedoch weiter aufgegangen. Erst mit einer
Verbesserung des Risikoappetits dürften die höheren Renditen von
Nicht-Core-Immobilien für Investoren wieder interessanter werden.
Spitzenrenditen im Bürobereich
Kommerzielle Immobilieninvestitionen in CEE
2. Quartal 2012
%-Anteil im 1. Halbjahr 2012
Stadt
Ungarn
Polen
Tschechien
Russland
Rumänien
Quelle: CBRE
Spitzenrendite
in %
Spitzenrendite
Veränd. z. Vorjahr
in bsp
Wien
5,20
– 5
24,50
Warschau
6,25
0
27,00
Spitzenmiete
in € / Monat
Prag
6,50
0
21,00
Bratislava
7,25
0
17,00
Budapest
7,50
0
20,00
Bukarest
8,00
– 50
19,50
Zagreb
8,30
0
15,15
Sofia
9,00
– 35
13,00
Belgrad
9,50
0
14,75
Quelle: CBRE
Der Verlust an Marktanteilen im ersten Halbjahr 2012 zeigt die relativ geringe Attraktivität des ungarischen Marktes. Es zeigt jedoch
auch, dass der Markt bei einer Verbesserung der Rahmenbedingungen einiges an Potenzial bietet.
In Budapest lag die Spitzenrendite im Bürobereich Ende des zweiten
Quartals 2012 laut Daten von CBRE relativ stabil bei 7,5 % und damit
im oberen Mittelfeld in CEE. Ähnlich positionierte sich der PrimeSC-Bereich mit einer Rendite von gut 7,0 %. Der Spread zwischen
6 I Real Estate Country Facts 10/2012
Defaultrisiko Ungarns nach wie vor relativ hoch
Das Defaultrisiko Ungarn wird, seitdem das Land wieder konstruktive
Gespräche mit dem Internationalen Währungsfonds führt, deutlich
geringer eingeschätzt. Der CDS-Spread, der die Defaultwahrscheinlichkeit eines Landes abbildet, hat sich deutlich zurückgebildet.
­Dennoch wird das Risiko nach wie vor höher als jenes von Rumänien
und deutlich stärker als jenes von Tschechien oder Polen eingeschätzt.
Ungarns Immobilienmarkt wird als relativ
­transparent eingeschätzt
5-jährige CDS-Spreads (in bp)
800
Ungarn wird von Jones Lang LaSalle als relativ transparenter
­Immobilienmarkt gereiht. Im Transparency Index 2012 liegt Ungarn
hinter Polen, Italien, Österreich und der Tschechischen Republik auf
Platz 26 in der Kategorie Transparent und ist damit das drittbeste
CEE-Land.
Ungarn
Tschechien
Rumänien
Polen
700
600
500
400
300
200
JLL Transparency Index 2012 Europa
100
Transparenz-Niveau
Rang
2
4
7
8
9
10
12
19
20
22
24
26
28
01
.0
1.
07
01
.0
7.
07
01
.0
1.
08
01
.0
7.
08
01
.0
1.
09
01
.0
7.
09
01
.0
1.
10
01
.0
7.
10
01
.0
1.
12
01
.0
7.
12
0
Hoch
Quelle: DataStream
Wechselkursbewegungen dürfen nicht ganz
außer Acht gelassen werden
Der Wechselkurs des Forint zum Euro hat sich 2012 und insbesondere seit der Wiederaufnahme der Gespräche mit dem IWF
stabilisiert. Mit der überraschenden Senkung der Leitzinsen durch
die ­Ungarischen Nationalbank um 25 bp auf 6,75 % schwächte sich
der Forint wieder etwas ab.
Dass größere Wechselkursbewegungen möglich sind, zeigte die
zweite Jahreshälfte 2011, als der HUF gegenüber dem Euro um
knapp 20 % an Wert verlor. Obwohl Mietverträge in Euro abgeschlossen werden, haben Investoren ein indirektes Wechselkursrisiko. Dieses kann bei einer zu starken Währungsschwankung
schlagend werden.
Indexierte
Wechselkursentwicklung
HUF gegenüber EUR (1.1.2011 = 100)
120
Transparent
Markt
Großbritannien
Niederlande
Frankreich
Finnland
Schweden
Schweiz
Deutschland
Polen
Italien
Österreich
Tschechien
Ungarn
Portugal
Quelle: Jones Lang LaSalle
IPD Index zeigt Under-Performance
ungarischer Immobilien
IPD (Investment Property Databank) publiziert für Ungarn, die
Tschechische Republik und Polen einen Performance-Index und hat
damit beigetragen, die Transparenz dieser Märkte zu erhöhen. Das
von IPD in Ungarn beobachtete Immobilien-Portfolio wies für das
Gesamtjahr 2011 einen Total Return von 5,2 % aus, wobei sich die
Netto-Cash-Flow-Rendite mit 6,6 % errechnete und die Wertänderungsrendite 1,4 % kostete. Damit lag Ungarn im Ländervergleich
mit Tschechien und Polen an letzter Stelle.
IPD Immobilienindex 2011 (in %)
115
Netto-Cash-Flow-Rendite
Wertänderungsrendite
Gesamtertrag
12
110
10
105
8
100
6
95
4
2
12
12
9.
.0
03
12
7.
.0
03
12
5.
.0
03
12
3.
.0
03
11
1.
.0
03
11
1.
.1
03
11
9.
.0
03
1.
.0
11
Quelle: OeNB, eigene Berechnungen
03
11
7.
.0
03
11
1.
.0
03
11
5.
.0
03
3.
.0
03
03
.0
1.
11
90
0
–2
Ungarn
Polen
Tschechien
Quelle: IPD
Real Estate Country Facts 10/2012 I 7
Real Estate Country Facts
Noch hohe Leerstände im Bürobereich
trotz Rekordtief bei Neubautätigkeit
Budapest ist der wichtigste Bürostandort in Ungarn, andere Städte
sind damit für internationale Investoren kaum von Bedeutung.
Seit dem Jahr 2000 hat sich der Bestand an modernen Büroflächen
durch massive spekulative Bautätigkeit in der ungarischen Hauptstadt verdreifacht. So wurden trotz Krise in Budapest weiterhin sehr
viele Büroprojekte fertiggestellt, die zu einer weiteren Belastung auf
dem ohnehin bereits angespannten Markt geführt haben, die bis
heute zu spüren ist.
Büromarktentwicklung
Budapest 2000– 2012(f)
Millionen m2
3,5
Büroflächenbestand 2011 pro Einwohner
m2 / Einwohner
Zürich
27,50
Genf
23,11
Frankfurt
17,36
München
16,68
Mailand
9,10
Wien
5,99
Bratislava
3,17
Prag
2,15
Warschau
1,98
Budapest
1,79
3,0
Sofia
1,06
2,5
Bukarest
1,03
Moskau
0,95
Zagreb
0,74
2,0
1,5
Belgrad
0,31
1,0
Istanbul
0,18
0,5
Quelle: IRG
(f)
11
12
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
20
00
0,0
Quelle: CBRE/ IRG
Derzeit gibt es in Budapest einen Bestand von knapp 3,2 Mio. m2
moderner Büroflächen. Die wichtigsten Submärkte sind in Buda die
Bürozonen Central Buda sowie Buda Nord und Süd. In Pest sind die
wichtigsten Bürostandorte der Central Business District (CBD), der
sog. Vácí Corridor und Central Pest (Nord / Süd).
Budapest hat, bezogen auf die Büroflächen pro Einwohner innerhalb
der osteuropäischen Länder einen Platz im oberen Mittelfeld und
liegt nur etwas hinter Warschau, während Prag und noch deutlicher
Bratislava das Feld anführen. Im Vergleich mit west­europäischen
Metropolen ist weiterhin ein deutlicher Abstand zu beobachten.
Seit dem vergangenen Jahr ist eine geringere Bautätigkeit festzustellen. Die Neuflächenproduktion in Budapest reduzierte sich
2011 auf knapp 90.000 m2 und auch für 2012 wird nochmals ein
deutlicher Rückgang erwartet. Nur mehr rund 20.000 m2 neue
Büroflächen dürften insgesamt bis Jahresende fertiggestellt werden.
Flächenerwartung für 2012ff (Auswahl)
Büroprojekt
Gesamtnutzfläche in m2
Status
Stadt
Green House
17.800
in Bau
Budapest
Váci Greens (Building A)
15.500
in Bau
Budapest
Eiffel Palace
14.000
In Bau
Budapest
Nordic Light Offices
26.000
in Planung
Budapest
K4 Office Tower
23.500
in Planung
Budapest
Quelle: IRG
Im Gegensatz zur Neuproduktion war die Vermietungsleistung
auf dem Budapester Büromarkt im Jahr 2011 hoch und erreichte
knapp 400.000 m2, wenngleich davon nur ein kleinerer Teil auf
tatsäch­liche Neuvermietung entfiel und der überwiegende Teil auf
Vertragsverlängerungen oder Umzüge zurückzuführen war.
8 I Real Estate Country Facts 10/2012
Die niedrigsten Leerstände weist der Büromarkt Central Pest auf, die
höchsten Leerstände mit bis zu 34 % finden sich in den Büromärkten in der Peripherie abseits der gängigen Bürostandorte. B­ edingt
durch das nahezu vollständige Fehlen spekulativer Bautätigkeit
sollten die Leerstände im Laufe des Jahres jedoch nicht weiter
ansteigen.
Neuflächenproduktion
vs. Neuvermietung CEE*
2003– H1 2012
Neuflächenproduktion
Flächenabnahme
CEE Leerstandsrate
1,5
18
16
Millionen m2
12
10
8
0,5
Leerstand in %
14
1,0
6
4
2
0,0
Ähnlich wie in anderen Bürostandorten in CEE kam es auch in
Budapest zu Rückgängen bei den Mietpreisen. So erreichten die
­monatlichen Spitzenmieten für Büroflächen in Budapest im Jahr
2007 Werte bis 23 € / m2 und lagen Mitte 2012 nur mehr bei
ca. 20 – 21 € / m2, wenngleich bei exklusiven Topobjekten oder
Flächen in besonders nachgefragten Lagen auch vereinzelt Werte
darüber erzielt werden konnten.
12
20
20
10
20
08
09
20
20
07
20
05
06
20
11
H1
*) exkl. EE
Quelle: CBRE /IRG
20
04
20
20
03
0
Spitzenmieten Büro Budapest
2007 –H1 2012
€ /m2 /Monat
Durch die insgesamt hohe Nachfrage im Jahr 2011 sank die
Leerstandsrate im Bürosektor bis zum Jahresende auf knapp über
19 %. Allerdings ging in der ersten Jahreshälfte 2012 die Nachfrage
ebenfalls deutlich zurück, sodass trotz der geringen Neuproduktion
bis zum Ende des ersten Halbjahres 2012 bereits wieder ein leichter
Anstieg der Leerstandsraten auf mehr als 21 % festzustellen war.
Damit gehört Budapest weiterhin zu den Städten in Europa mit
hohen Büroleerständen, jedoch unterscheiden sich die Leerstandsraten in den einzelnen Bürozonen der ungarischen Hauptstadt teils
deutlich voneinander.
30
25
20
15
10
5
0
2007
2008
2009
2010
2011
H1 2012
Quelle: IRG
Leerstand Büroflächen Europa 2012
in %
25
Da insgesamt wenig Bewegung auf dem Budapester Büromarkt
zu spüren ist und eine niedrige Nachfrage einer ebenso niedrigen
Neuflächenproduktion gegenübersteht, werden bei den Mieten
kurzfristig keine nennenswerten Veränderungen erwartet.
20
15
Mit einer Stabilisierung der wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen in Ungarn, insbesondere nach Abschluss eines Abkommens mit EU / IWF und einem Anziehen der Konjunktur, sollte der
ungarische Büromarkt auch für internationale Investoren wieder an
Attraktivität gewinnen.
10
5
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nd
0
Quelle: IRG
Real Estate Country Facts 10/2012 I 9
Real Estate Country Facts
Logistikmarkt zeigt kaum Bewegung
Der Logistikmarkt in Ungarn ist stark auf den Großraum Budapest
konzentriert. Daneben finden sich weitere kleinere Logistikstandorte
v.a. rund um die Städte Debrecen, Miskolc und Györ.
Ende 2011 gab es im Großraum Budapest etwa 1,8 Millionen m2
Lager- und Logistikflächen, wovon der größte Teil im Süden der
Hauptstadt angesiedelt ist. Entwickler sind weiterhin zurückhaltend
und es werden nach wie vor keine spekulativen Projekte gestartet. Aktuell sind daher bis auf wenige eigengenutzte oder bereits
vorvermietete Objekte keine weiteren Logistikprojekte im Großraum
Budapest in Bau.
Hohe Leerstände im Logistiksektor
Trotz der Zurückhaltung der Developer bei der Entwicklung neuer Lager- und Logistikflächen sind die Leerstände im Großraum Budapest
hoch und liegen bei über 21 %. Ähnlich wie im Bürosektor gilt auch
hier, dass sich bei einer Verbesserung der Konjunktur die Leerstände
durch limitierte Neubautätigkeit stabilisieren dürften.
Mietpreise auf niedrigem Niveau stabil
Der Stillstand auf dem Logistikmarkt spiegelt sich auch in den
weitgehend unveränderten Mieten wieder. Sie liegen durchschnittlich bei € 3,5 / m2 / Monat. Je nach Ausstattung der Flächen werden
bis über € 5 / m2 bezahlt, ältere Flächen sind bereits unter € 3 / m2
verfügbar.
Durch fehlende spekulative Neuflächenproduktion sollten, trotz zu
erwartender weiterhin schwacher Nachfrage, die Mieten auch im
weiteren Verlauf des Jahres stabil bleiben.
Insgesamt ist der ungarische Lager- und Logistikimmobilienmarkt
also als bewegungsarm, jedoch im Augenblick als weitgehend stabil
zu bezeichnen. Auch hier gilt, dass die weitere Entwicklung eng von
den wirtschaftspolitischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen
abhängen wird. Bei einer Verbesserung wird auch der ungarische
Logistikmarkt wieder in Schwung kommen.
Leerstand Lager und
Logistik Budapest
Durchschnittliche Mieten
Lager und Logistik Budapest
in %
€/m2 /Monat
25
5,0
2007 –H1 2012
2007–H1 2012
4,5
20
4,0
15
3,5
10
3,0
5
0
2,5
2007
2008
2009
2010
2011
H1 2012
Quelle: IRG
Die Mieter agieren vorsichtig. Die Dauer der Mietverträge nimmt
tendenziell ab und der Anteil von Neu- und Nachverhandlungen
steigt.
10 I Real Estate Country Facts 10/2012
2,0
Quelle: IRG
2007
2008
2009
2010
2011
H1 2012
Einzelhandel kämpft an mehreren Fronten
Die Rezession in Ungarn macht auch dem ungarischen Einzelhandel zu schaffen. Ein schwacher Arbeitsmarkt in Kombination mit
rückläufiger Kaufkraft dämpft den Konsum und schlägt sich in
schwachen Handelsumsätzen nieder. Die am Jahresbeginn 2012
erfolgte Anhebung des bereits sehr hohen Mehrwertsteuersatzes
von 25 % auf 27 %, von der die meisten Waren des täglichen
Gebrauchs betroffen sind, führte zu höheren Preisen. Dazu kommt
noch die Besteuerung der Handelsumsätze durch die Einführung
einer Krisensteuer. Von dieser Besteuerung mit bis zu 2,5 % des
jährlichen Umsatzes sind vor allem Großkonzerne wie z. B. Tesco
oder Spar betroffen.
Einkaufszentrumflächen in Europa
(Vermietbare Fläche in m2 pro 1.000 Einwohner)
400
350
300
250
200
150
100
Die jährliche Kaufkraft betrug 2011 lt. MB Research in Ungarn rund
€ 5.581 pro Kopf. Damit lag sie deutlich unter dem EU-27-Durchschnitt von € 15.501. Wie auch in vielen anderen CEE-Ländern
bestehen innerhalb des Landes große regionale ­Unterschiede.
Die ärmsten Regionen befinden sich im Süden und im Osten des
Landes. Die höchste Kaufkraft weist Budapest mit € 7.425 pro Kopf
aus.
Budapest, die wichtigste und größte Handelsmetropole Ungarns,
hat 1,7 Mio. Einwohner. Die Stadt verfügt über knapp 1 Mio. m2
Shoppingcenterflächen – das sind rund drei Viertel des gesamten
Shoppingcenterflächenbestandes des Landes – und rund
170.000 m2 Flächen in Fachmarktzentren. Damit ist die Hauptstadt mit Handelsflächen sehr gut versorgt.
Im Ländervergleich liegt Ungarn bei der Versorgung mit Shoppingcenterflächen eher im hinteren Bereich. Laut Cushman & Wakefield
verfügt das Land über 131,4 m2 Handelsflächen je 1.000 Einwohner und liegt damit unter dem europäischen Durchschnitt von
246,6 m2.
Die Finanzkrise traf viele Shoppingcenterprojekte entweder kurz vor
oder während ihrer Realisierungsphase. Eine Reihe dieser Projekte
musste vorübergehend gestoppt, verschoben oder eingestellt
werden. Eine Erschwernis für Entwickler bedeutet ein Ende 2011
verhängtes strenges Baugesetz für Handelsimmobilien mit mehr
als 300 m2 Verkaufsfläche, der sogenannte „Plaza Stopp“. Der
„Plaza Stopp“ gilt zunächst bis 2014. Ausländische Filialisten
müssen sich entscheiden, ob sie ihre Expansionspläne zurück­
stellen, sich der Genehmigungskommission stellen oder auf leere
Flächen in bestehenden Handelsobjekten ausweichen. Besonders
betroffen von den verschärften Genehmigungsverfahren sind die
Lebensmittel-Diskonter, die in den kommenden Jahren in Ungarn
stark wachsen wollten.
50
Es
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Sl
In Ungarn leben rund 10 Mio. Menschen. Wie die meisten europäischen Länder hat auch Ungarn mit der Überalterung der Bevölkerung zu kämpfen. In den nächsten Jahren wird mit einem weiteren
Bevölkerungsrückgang aufgrund der rückläufigen Geburtenrate
gerechnet. Die größten Städte und damit auch für den Einzelhandel
interessant sind Budapest, Debrecen, Miskolc und Szeged.
Quelle: Cushman & Wakefield, Stand März 2012
Die sinkenden Umsätze und die erschwerten Marktbedingungen
haben einige Filialisten dazu veranlasst, den ungarischen Markt zu
verlassen. Andere Filialisten wiederum sehen ihre Chance, frei­
werdende Geschäft zu günstigeren Mieten in besseren Lagen zu
bekommen. Sie erhoffen sich einen Startvorteil gegenüber anderen
Marktteilnehmern, die noch nicht in Ungarn vertreten sind, sobald
eine Erholung der ungarischen Wirtschaft eintritt.
2011 kamen rund 160.000 m2 neue Handelsflächen, vorwiegend in
Budapest, auf den Markt. 2012 kommen voraussichtlich nur die
beiden Projekte Sió Pláza mit 18.500 m2 vermietbarer Fläche in Siófok
und das Hegyvidék Center in Budapest mit 5.300 m2 Fläche hinzu.
Ausgewählte SC
Shoppingcenter
KÖKI Terminal
Árkád Szeged
Ferihegy T2 Sky Court
(Airport)
Sió Pláza
Váci 1 Emporium
Europeum SC
Hegyvidék Center
Árkád II (Erweiterung)
Mundo Center
Vermietbare
Fläche m2
~ 55.000
~ 41.000
~ 40.000
(Geplante)
Eröffnung / Status
2011, fertiggestellt
2011, fertiggestellt
2011, fertiggestellt
Stadt
~ 18.500
~ 11.000
2012, fertiggestellt
2011 / 2012,
tw. fertiggestellt
2011, fertiggestellt
2012, in Bau
2013, in Bau
2015, in Planung
Siófok
Budapest
~ 6.000
~ 5.300
~ 20.000
~ 37.300
Budapest
Szeged
Budapest
Budapest
Budapest
Budapest
Budapest
Quelle: BulwienGesa, IRG
Die Mieten in den meisten Shoppingcentern in Budapest sind seit
dem Beginn der Finanzkrise zwischen 10 und 30 % gesunken,
allerdings haben sich die Mieten zwischenzeitlich wieder etwas
Real Estate Country Facts 10/2012 I 11
Real Estate Country Facts
stabilisiert. Sie liegen derzeit, abhängig von der Größe und der Lage
des Geschäftes, zwischen € 8 und € 70 pro m2 pro Monat. Es wird
erwartet, dass die Mieten aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit, vor allem in weniger erfolgreichen Shoppingcentern, wieder
unter Druck geraten, während die Mieten in Top-Shoppingcentern
stabil bleiben dürften. Beispiele für Top-Einkaufszentren in
Budapest sind u.a. das WestEnd City Center, das Mammut, Árkád,
Arena Plaza und Allee.
Einkaufsstraßen
Auslaufende Mietverträge in weniger attraktiven Centern werden
von Seiten der Mieter teilweise nicht verlängert, weil diese die
Chance nutzen, um auf attraktivere Flächen in einem der Top-Shoppingcenter zu wechseln. Bei neuen Mietverträgen versuchen die
Retailer immer häufiger, das unternehmerische Risiko auf die
Shoppingcenterbetreiber abzuwälzen, indem nur mehr eine
umsatzabhängige Miete gezahlt wird.
Durchwachsene Aussichten
Die traditionellen Top-Einkaufsstraßen in Budapest sind die
luxuriöse Andrássy út sowie die Váci utca. Die Nachfrage seitens
internationaler Luxusmarken ist bei den Top-Einkaufsstraßen
allerdings gedämpft. Die Miete liegt bei rund € 30 bis € 100 pro m2
im Monat. Rund 15 % bis 20 % der Handelsflächen in den Einkaufsstraßen stehen leer. Im Halbjahr 2012 lagen die Spitzen­renditen
bei 7,0 – 7,25 %.
Durch die hohe Sättigung mit Handelsflächen, insbesondere in
Budapest, wird es bei den Shoppingcentern voraussichtlich zu einer
Marktbereinigung kommen. Im verschärften Wettbewerb werden
die Lage, der Mietermix und ein professionelles Management die
langfristigen Erfolgsfaktoren sein. Allerdings hat die Einführung des
„Plaza-Stopps“ für die bestehenden Shoppingcenter auch positive
Auswirkungen, da der Verdrängungswettbewerb durch neue
Projekte entschärft wird.
Der Leerstand liegt im Shoppingcenterbereich bei 15 – 20 %, wobei
die Leerstandsrate in gutgehenden Shoppingcentern weit geringer
ist. Durch das geringe Neuflächenangebot in den nächsten Jahren
dürfte der Anteil an leerstehenden Geschäften in guten Lagen nicht
weiter ansteigen.
Für internationale Investoren, die derzeit noch zurückhaltend sind,
sollten bei einer Stabilisierung der wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen und mit dem Anziehen der Konjunktur Shoppingcenter
zunehmend wieder interessant werden.
Die Spitzenrendite lag im Halbjahr 2012 bei 7,25 – 7,5 %.
Einkaufzentren Budapest
LEGENDE
enter
Center
r tere
y Court
g Center
uda
pont
ár
pont
r tere
Einkaufszentren
1 Aréna Plaza Center
2 Mammut
3 KÖKI
4 WestEnd City Center
5 Pólus Center
6 Allee Center
7 Árkád örs vezér tere
8 Ferihegy T2 Sky Court
9 Campona
10 Duna Pláza
11 Asia Center
12 Corvin Shopping Center
13 Savoya Park
14 MOM Park
15 Lurdy Ház
16 Europark
17 Új Buda Center 27
18 EuroCenter Óbuda
19 Sugár Üzletközpont
20 Neo Center
21 Új Udvar
22 Csepel Plaza
23 Auchan Soroksár
29
24 Fashion Street
25 Récsei Center
26 Váci 1
27 Budagyöngye
28 Eleven Center
29 Hegyvidek Központ
28
30 Árkád örs vezér tere
(Erweiterung)
31 Mundo Center
24
5
18
18
21
31
27
4
2
14
26
25
29 14
1
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12
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26 19 30
20
1
12
15
16
3
3
8
22
20,001 – 50,000 m²
Vermietbare Fläche in m²
> 50,000 m²
23
22
Status
EKZ in Bau
25
7
19 30
13
Vermietbare Fläche in m²
Bestehende EKZ
e EKZ
7
4
17
16
13
17
11
31
6
28
15
Einkaufszentren
1 Arena Plaza Center
2 Mammut
3 KÖKI
4 WestEnd City Center
5 Pólus Center
6 Allee Center
7 Árkád örs vezér tere
8 Ferihegy T2 Sky Court
9 Campona
10 Duna Plaza
11 Asia Center
12 Corvin Shopping Center
13 Savoya Park
14 MOM Park
15 Lurdy Ház
16 Europark
17 Új Buda Center
18 EuroCenter Óbuda
19 Sugár Üzletközpont
20 Neo Center
21 Új Udvar
22 Csepel Plaza
23 Auchan Soroksár
24 Fashion Street
25 Récsei Center
26 Váci 1
27 Budagyöngye
28 Eleven Center
29 Hegyvidek Központ
30 Árkád
8 örs vezér tere
(Erweiterung)
31 Mundo Center
11
10
2
< 20,000 m²
000 m²
5
21
10
> 50,000 m²
he in m²
LEGENDE
24
9
9
23
0
Einkaufszentren
Budapest
Flächenangaben: BulwienGesa, King Sturge, ICSC, Entwickler-Angaben
Einkaufszentren
Budapest
EKZ in Planung
BulwienGesa, King Sturge, ICSC, Entwickler-Angaben
12 I Real Estate Country Facts 10/2012
0
1,5
±
20,001 – 50,000 m²
3
±
1,5
6
Kilometer
Erstellt am: 09.08.2012
Quelle: IRG, ESRI
< 20,000 m²
Status
3
6
Kilometer
Bestehende EKZ
Erstellt am: 09.08.2012
Quelle:
EKZ
inIRG,
BauESRI
EKZ in Planung
Wohnen – Markt steht still
Wohnbau auf historischem Tiefstand
Es war einmal eine neu renovierte 87 m2 große 2-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Budapest. Ziel war es, sie 2010 auf dem
schnellsten Weg an einen Investor zu verkaufen. Eigentlich sollte
dies für eine Wohnung in bester Lage in Verbindung mit einem
geübten Makler keine große Herauforderung sein. Dennoch, zwei
Jahre später steht die besagte Wohnung immer noch leer, obwohl
der Quadratmeterpreis dafür bereits mindestens um 20 – 30 %
gesenkt wurde. Dieses Beispiel ist kein Einzelfall und ist kennzeichnend für die aktuelle Problematik am ungarischen Wohnungsmarkt.
Fremdwährungskredite, insbesondere in Schweizer Franken, haben
den Markt für Wohnimmobilien lange Zeit maßgeblich angetrieben.
Durch die starke Aufwertung des CHF bzw. Schwäche des HUF
wurde die Rückzahlung für viele Kreditnehmer unfinanzierbar.
Staatlich fixierte günstigere Rückzahlungskurse entschärften die
Lage für Kreditnehmer zwar etwas, für den Bankensektor ist diese
Fixierung jedoch teuer. Da Forintkredite bei hohen Zinsen relativ
wenig attraktiv sind, wurde der Kauf von neuen Wohnimmobilien
von vielen Interessenten auf unbestimmte Zeit verschoben.
Die sinkende Nachfrage hatte zur Folge, dass der private Hausbau
2011 im Vergleich zum Vorjahr um fast 40 % auf 8.000 Einheiten
und damit auf das niedrigste Niveau seit Beginn der Datenaufzeichnung 1930 einbrach. Laut der ungarischen OTP Bank fiel die Zahl
der gesamten Wohntransaktionen 2011 auf 90.000. Im Jahr 2003
und damit am Höhepunkt des Immobilienbooms waren noch
insgesamt 270.000 Verkaufstransaktionen verzeichnet worden.
Ungarn hatte zum Stichtag 31.12.2011 einen Wohnungsbestand von
rund 4,4 Mio. Einheiten auf einer Nutzfläche von 334,9 Mio. m2. Rund
71 % des gesamten Wohnungsbestandes sind in den Städten zu
finden. Jede fünfte Wohnung zählt man in der Hauptstadt Budapest.
Den höchsten Zuwachs an Wohnungen in der letzten Dekade
verzeichneten die NUTS-2* Regionen Zentralungarn (+13,2 %) und
Westtransdanubien (+10,8 %). Insgesamt ist die durchschnittliche
ungarische Wohnung 76 m2 groß und wird von 2,3 Personen be­wohnt. Der Anteil leer stehender Wohnungen liegt bei rund 11,5 %.
Ein niedriger Anteil an Wohnungen von 34 % (EU-Durchschnitt:
54 %) befindet sich in Mehrwohnungsbauten. Der Anteil an
Wohnungen in höhergeschossigen Häusern liegt mit 23 % ebenfalls
weit unter dem EU-Durchschnitt. Aufgrund einer Privatisierungs­
offensive in den 90er Jahren, bei der staatliche Wohnungen günstig
an die Bevölkerung abgegeben wurden, liegt die Eigentumsquote
mit 90 % auf einem ähnlichen hohen Niveau wie in den meisten
CEE-Ländern.
*) NUTS ist die Abkürzung für „Nomenclature des unités territoriales statistiques“ Es handet sich dabei um eine
hierarchische gegliederte Systematik der Gebietseinheiten für die Statistik, wie sie von Eurostat in Zusammenarbeit mit den Mitgliedsstaaten etabliert wurde. Sie unterteilt das Territorium der EU auf 3 Ebenen in Gebietseinheiten. NUTS 2 entspricht den ungarischen Grundverwaltungseinheiten.
Fertigstellungen fielen seit 2010 um 70 %
In Ungarn wurden im abgelaufenen Jahr rund 12.700 Wohnungen
neu fertiggestellt worden. Dies war gegenüber 2010 ein Rückgang
von beinahe 40 %. Historisch betrachtet ist der Wert niedriger als
zwischen den beiden Weltkriegen oder in den Anfängen der kommunistischen Ära. Im ersten Halbjahr 2012 setzte sich der negative
Trend weiter fort und die Zahl der neu gebauten Wohnungen
schrumpfte gegenüber dem ersten Halbjahr 2011 um 20 % auf rund
4.500. Der Anteil mehrgeschossiger Wohnbauten betrug rund 30 %.
Anzahl neu gebauter Wohnungen
40.000
Ungarn
Budapest
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
H1 2012
Quelle: KSH, Hungarian Central Statistical Office
Der Rückgang bei den Fertigstellungen ist in der Stadt Budapest
wesentlich stärker ausgeprägt als im restlichen Ungarn. Der Grund
liegt darin, dass der gesamte ungarische Markt von zur Eigen­
nutzung errichteten privaten Ein- und Zweifamilienhäusern
dominiert wird. In der Hauptstadt selbst sanken die Fertigstellungen
im Jahr 2011 erstmals seit 10 Jahren unter 3.200 Wohnungen.
Diese entspricht gegenüber den letzten beiden Jahren einer
Ver­ringerung um 70 %.
Seit dem Jahr 2010 übersteigen die Fertigstellungen auch die
Be­willigungszahlen, wodurch keine positiven Signale für eine rasche
Wiederbelebung des Marktes zu erkennen sind. Die Entwickler
haben auf Grund der schwierigen Rahmenbedingungen (u.a. bei der
Finanzierung und der geringen Nachfrage), ihre Aktivitäten stark
gedrosselt und konzentrieren sich vermehrt auf kleinere Wohn­
projekte. Laut einer Untersuchung von Otthon Centrum ist die
durchschnittliche Projektgröße von 60 Wohnungen 2007 auf 40 im
Jahr 2010 gesunken. Im letzten Jahr umfassten die auf den Markt
kommenden Objekte durchschnittlich nur mehr 20 Wohnungen.
Nachfrage kommt nicht in Schwung
Im ersten Halbjahr 2012 blieb die Nachfrage am Wohnungsmarkt
wie schon in den vorangegangenen beiden Jahren verhalten, obwohl
sich eine gewisse Stabilisierung gegenüber den Krisenjahren 2008
und 2009 abzeichnete. Ein niedriges Durchschnittseinkommen – ein
Real Estate Country Facts 10/2012 I 13
Real Estate Country Facts
Wohnungsverkauf vs. Leerstand
in Budapest
10
4.000
3.500
8
3.000
6
2.500
4
2.000
2
1.500
2008
2009
2010
2011
H1 2012
1.000
Ausblick 2012 / 2013
Aufgrund der schwachen Nachfrage und der niedrigen Verkaufszahlen ist bis Ende 2012 / Anfang 2013 auf der Angebotsseite nur mit
mäßigen Aktivitäten zu rechnen. Die Entwickler werden den Markt
genau beobachten und auf Zeichen der Erholung bei der Nachfrage
warten, bevor sie mit neuen großen Projekten starten. Für die nahe
Zukunft ist in erster Linie eine Konzentration auf den Verkauf bereits
fertig gestellter Neubauwohnungen zu erwarten.
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Spitzenmieten in €/m2/Monat
Marktwert Hoch in €/m2
Marktwert Tief in €/m2
Quelle: IRG
Wohnungsverkauf
Leerstand
10.000
12
0
2006–H1 2012 (Anzahl Wohnungen)
12.000
Hoch/Tief 2008–H1 2012
Marktwert in € /m2
Laut der Datenbank von Otthon Centrum wurden in Budapest 2011
rund 2.200 neu gebaute Wohnungen verkauft. Im ersten Halbjahr
2012 lagen die registrierten Transaktionen bei 1.000 Wohnungen,
womit bis zum Jahresende mit dem Erreichen eines ähnlichen
Verkaufsniveaus wie im Vorjahr zu rechnen ist.
Spitzenmieten und Verkaufspreise
in sehr guten und guten Lagen
Mieten in € /m2 /Monat
durchschnittlicher ungarischer Haushalt benötigt rund 4,5 Monatsgehälter, um einen Quadratmeter Eigentum in sehr guter Lage zu
erwerben – sowie die schwierige wirtschaftliche Lage und ein
unattraktives Zinsniveau bei Forintkrediten hemmen den Verkauf
von Wohnungen.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
H1 2012
Quelle: Otthon Centrum
Bei der Anzahl der bereits am Markt befindlichen noch unverkauften
Wohnungen ist kaum eine Veränderung eingetreten. Das N
­ iveau
betrug im H1 2012 – wie schon 2010 und 2011 – rund 3.200
Wohnungen. Obwohl es 2009 und 2010 Anzeichen für einen Abbau
des Leerstandes gab, hat sich diese Entwicklung a­ ktuell wieder
verlangsamt.
Preisstabilisierung erwartet
Die Preise für Wohnungen in Budapest haben sich in den letzten
Jahren kontinuierlich nach unten bewegt. Im Vergleich zu den
Jahren 2008 bis 2010 hat sich diese negative Entwicklung 2011
aber deutlich eingebremst. Angesichts der anhaltenden schwachen
Nachfrage und der ungünstigen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten ist ein Umschwung in den Preisrückgängen bis Ende des
Jahres nicht zu erwarten. Jedoch sollte das geringe Angebot an
neuen Wohnungen einem weiteren Verfall entgegenwirken, sodass
mit einer Stabilisierung der Kaufpreise zu rechnen ist.
In Budapest liegen die Quadratmeterpreise für eine Wohnung
in guten und sehr guten Lagen in einer Bandbreite von € 1.300 – 2.400 / m2. In Bestlagen – exklusive Luxuswohnungen – sind Preise
bis zu € 2.900/ m2 möglich.
14 I Real Estate Country Facts 10/2012
Fakt ist aber auch, dass die Kaufpreise für Wohnungen in Ungarn
auf einem historischen Tiefststand sind und man durchaus versucht
sein könnte, diesen Umstand antizyklisch zu nützen und langfristig
in Wohnungen zu investieren.
Ansprechpartner:
Bank Austria
UniCredit Bank Hungary
Real Estate
Günter Hofbauer
Tel: + 43 (0)50505-57488
[email protected]
Real Estate Finance
Gabor Vörös
Tel: +36 (1)301-5555
[email protected]
Werner Zimmel
Tel: + 43 (0)50505-62600
[email protected]
Gábor Pető
Tel: +36 (1) 301-5602
[email protected]
Anton Höller
Tel: + 43(0)50505-55980
anton.hö[email protected]
Die Autoren dieser Ausgabe:
Bank Austria
Immobilien Rating GmbH (IRG)
UniCredit – Public Affairs
Real Estate Research
Karla Schestauber
Tel: + 43 (0)50505-54784
[email protected]
Market Research
Doris Tomschizek
Tel: + 43 (0)50601-51871
[email protected]
Political Studies
Angelica Attolico
Tel: + 39 (0)66707-8277
[email protected]
Alexander Stögbauer
Tel: + 43 (0)50601-51904
[email protected]
Helmut Schneider
Tel: + 43 (0)50601-51863
[email protected]
Real Estate Country Facts 10/2012 I 15