הסכם פינוי בינוי - יקיר, יונש ושות

‫‪-1-‬‬
‫הסכם לפינוי ובינוי‬
‫)רח' ירושלים ___ בראשון לציון‪ ,‬גוש ‪ 3930‬חלקה _____(‬
‫שנחתם בתל אביב ביום __ לחודש ________ שנת ‪2011‬‬
‫בין‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪" :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("1‬‬
‫‪.2‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("2‬‬
‫‪.3‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("3‬‬
‫‪.4‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("4‬‬
‫‪.5‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("5‬‬
‫‪.6‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("6‬‬
‫‪.7‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("7‬‬
‫‪.8‬‬
‫_____________________________________‬
‫)להלן‪ " :‬בעלי הזכויות בתת חלקה ‪("8‬‬
‫שכתובתם לצורך הסכם זה‪ :‬אצל עו"ד אילן יונש‬
‫רחוב הארבעה ‪ ,21‬תל‪-‬אביב ‪64739‬‬
‫טל'‪ ;03-6966330 :‬פקס‪03-6966350 :‬‬
‫)שיקראו להלן כולם ביחד וכל אחד לחוד‪" :‬הבעלים" או "הדיירים"(‬
‫מצד אחד;‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-2-‬‬
‫לבין‪:‬‬
‫מנרב פרויקטים בע"מ‪ ,‬ח‪.‬פ‪511301665.‬‬
‫באמצעות מנהלה ומורשי חתימה מטעמה‬
‫דרור קוזניצקי בעל ת‪.‬ז‪024389868 .‬‬
‫וחגי וילנסקי בעל ת‪.‬ז‪023681885 .‬‬
‫מרחוב הבושם ‪ 3‬אשדוד‬
‫)שתכונה להלן‪" :‬הקבלן"(‬
‫מצד שני;‬
‫הואיל‪:‬‬
‫והבעלים מצהירים‪ ,‬כי הם כל בעלי זכויות החכירה של דירות מגורים הידועות‬
‫כתתי חלקות ‪ __ - 1‬בחלקה ‪ 338/340/346‬בגוש ‪) 3930‬להלן‪" :‬החלקה"( הנמצאות‬
‫ברחוב ירושלים ‪ 50-66‬בראשון לציון‪ ,‬המהוות יחדיו את כלל הדירות‪ __ ,‬דירות‬
‫במספר‪ ,‬בבית משותף )להלן‪" :‬דירת‪/‬דירות הבעלים" ו‪/‬או "הדירה הנוכחית"(‪,‬‬
‫בהתאם לרישומן על שם יחידי הבעלים בנסח הרישום של הבית המשותף בלשכת‬
‫רישום המקרקעין;‬
‫נסח רישום מרוכז של החלקה‪ ,‬מצורף כנספח "א" להסכם זה ומהווה חלק בלתי‬
‫נפרד הימנו;‬
‫והואיל‪ :‬ועל החלקה בנוי כיום בניין הכולל __ דירות מגורים;‬
‫והואיל‪ :‬והקבלן הציע לבעלים‪ ,‬להתקשר עמם בעסקה מסוג פינוי בינוי‪ ,‬לפיה הקבלן ירכוש‬
‫מהבעלים את דירותיהם הנוכחיות בתנאי הסכם זה ואת כל זכויותיהם בדירות‬
‫ובחלקה בשלמות‪ ,‬כשהם פנויים מכל מחזיק וחפץ ונקיים מכל עיקול ו‪/‬או זכויות‬
‫צדדים שלישיים כלשהם ובתמורה לכך ייתן הקבלן לבעלים שרותי בניה ויבנה‬
‫עבורם בבנין החדש שייבנה על ידי הקבלן בחלקה )להלן‪" :‬הבית החדש" ו‪/‬או‬
‫"הבניין החדש"( דירה חדשה כמפורט להלן בהסכם זה‪ ,‬בהתאם למפרט הטכני‬
‫העקרוני המצורף להסכם זה כנספח "ב" להסכם זה )להלן‪" :‬הדירה החלופית" או‬
‫"הדירה החדשה"(;‬
‫והואיל‪ :‬והבעלים מקבל את הצעת הקבלן בהתאם לקבוע בהסכם זה;‬
‫והואיל‪ :‬והצדדים מצהירים כי אין כל מניעה משפטית ו‪/‬או כלכלית ו‪/‬או אחרת כלשהי‬
‫להתקשרותם בהסכם זה ולמילוי כל התחייבויותיהם על פיו במלואן ובמועדן‬
‫ובכפוף להוראות הסכם זה להלן;‬
‫והואיל‪ :‬ומוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי כל אחד מיחידי הבעלים אחראי לחוד ובנפרד להצהרותיו‬
‫ולהתחייבויותיו בהסכם זה;‬
‫אשר על כן‪ ,‬הוסכם והוצהר בין הצדדים‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫מבוא‪:‬‬
‫המבוא להסכם זה מהווה חלק עיקרי ובלתי נפרד הימנו וייקרא בכפיפה אחת עם יתר‬
‫הוראותיו‪.‬‬
‫כותרות ההסכם הינן לצורכי נוחות בלבד ואין לעשות בהן כל שימוש בפרשנות ההסכם‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-3-‬‬
‫הגדרות‪:‬‬
‫בהסכם זה יהיו למונחים המפורטים להלן הפירושים שבצידם‪:‬‬
‫"המתחם" – חלקות ‪ 340 ,338‬ו‪ 346-‬בגוש ‪ ,3930‬כמסומן וכמתוחם בתשריט נספח "ג"‬
‫להסכם זה‪ ,‬עליהן בנויים ‪ 10‬בניינים ובהם ‪ 136‬יח"ד בסה"כ‪ ,‬וכן שטחים נוספים שיכול‬
‫ויצורפו למתחם‪.‬‬
‫"הועדה המקומית" – הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון או ועדת משנה לה‪ ,‬או‬
‫רשות הרישוי שלה‪ ,‬הכל לפי העניין‪.‬‬
‫"יפוי הכח" – יפוי הכח שייחתם במעמד חתימת חוזה זה על ידי הבעלים להסמכת עורכי‬
‫הדין והקבלן‪ ,‬בהתאם לנספח "ד" להסכם זה‪.‬‬
‫"הבניין" או "הבניין הקיים" – הבניין הקיים כיום במתחם בו ליחידי הבעלים זכויות חכירה‬
‫בדירת הבעלים ובחלקים הצמודים אליה וברכוש המשותף לכלל הבעלים וכן כל בניין קיים‬
‫נוסף במתחם אשר הריסתו נדרשת לשם הקמת הבניין החדש במתחם‪ .‬במידה וכתנאי לבניית‬
‫הבניין החדש יש להרוס מספר בניינים קיימים‪ ,‬הרי לצורך הסכם זה כל אותם בניינים‬
‫קיימים יכונו יחדיו "הבניין" או "הבניין הקיים"‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬
‫"הפרויקט" – פרויקט בניה מסוג פינוי‪-‬בינוי שאותו יתכנן ויבנה הקבלן במתחם במקום‬
‫הבניין הקיים ובניינים נוספים הכלולים במתחם‪ ,‬במסגרתו יפנו הבעלים‪ ,‬על פי התנאים‬
‫הקבועים בהסכם זה‪ ,‬את כל הדירות הנוכחיות‪ ,‬הקבלן יהרוס את הבניין הקיים ובניינים‬
‫נוספים‪ ,‬ובמקומם יבנה הקבלן במתחם בניין חדש ובניינים נוספים וייתן לכל אחד מהבעלים‬
‫תמורה בהתאם להוראות הסכם זה ולמפרט‪ ,‬וכשכנגד קבלת התמורה על ידי כל אחד ואחד‬
‫מהבעלים‪ ,‬הבעלים מוותרים על כל הזכויות האחרות הנובעות או הקשורות בדירותיהם‬
‫הנוכחיות‪ ,‬קיימות או עתידיות‪ ,‬ככל שהן בבעלותם ו‪/‬או הם רשאים למכרן‪ ,‬והם מעבירים‬
‫אותן לקבלן ו‪/‬או לפקודתו‪.‬‬
‫"שטח דירה נטו" – שטח קונטור הדירה כשהוא כולל מלוא עובי קירות חיצוניים‪ ,‬מחצית‬
‫עובי קירות משותפים עם דירות צמודות‪ ,‬ללא שטחים ציבוריים‪ ,‬ללא לובי קומתי או שטחי‬
‫כניסה לבניין‪ ,‬ללא חדרי מדרגות וכיוצא בזה‪.‬‬
‫"נציג הבעלים" – נציג‪/‬ות מוסמך‪/‬ת שימונה‪/‬תמונה על ידי הבעלים לייצגם בכל הקשור‬
‫להסכם זה ולביצועו‪ ,‬על כל הכרוך והנובע מכך‪.‬‬
‫"עורכי הדין" – יניב זלסקי ושות' – עורכי דין ונוטריון‪ ,‬מרח' ריב"ל ‪ 7‬תל אביב‪.‬‬
‫"ב"כ הבעלים" – יקיר‪ ,‬יונש ושות' – עורכי דין ונוטריון מרח' הארבעה ‪ 21‬תל אביב‪.‬‬
‫"התכנית החדשה" ו‪/‬או "התב"ע" – תכנית מתאר מחוזית‪ ,‬מקומית או מפורטת‪ ,‬שאישורה‬
‫נדרש לשם ביצוע הפרויקט‪.‬‬
‫"המינהל" – מינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫"עמידר" – עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ‪.‬‬
‫הצהרות הצדדים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫הקבלן מצהיר‪ ,‬כי בדק את המתחם ואת הפרויקט‪ ,‬ואת כל הפרטים העובדתיים‪,‬‬
‫התכנוניים והמשפטיים הנוגעים להם ומצא את המתחם והפרויקט מתאימים לו‬
‫ולהתחייבויותיו על פי הסכם זה‪ ,‬בכפוף להצהרות הבעלים בהסכם זה‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-4-‬‬
‫הקבלן מצהיר ומתחייב‪ ,‬כי הוא ימלא אחר החיובים המוטלים עליו על פי הסכם זה‪,‬‬
‫לרבות‪ ,‬אך לא רק בכל הנוגע לבנייה‪ ,‬בעצמו או באמצעות קבלני משנה בעלי סיווג‬
‫קבלני מתאים‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫הקבלן מסכים ומתחייב‪ ,‬כי בתמורה לרכישת דירות הבעלים מהבעלים וכן לרכישת‬
‫כל זכויותיהם בחלקה‪ ,‬כשהם פנויים מכל מחזיק וחפץ ונקיים מכל שעבוד ו‪/‬או‬
‫משכנתא ו‪/‬או עיקול ו‪/‬או זכויות צדדים שלישיים כלשהם‪ ,‬יעניק לבעלים שרותי בניה‬
‫וייבנה עבורם את הדירה החלופית בבניין החדש שייבנה על החלקה‪ ,‬או במתחם‪ ,‬על‬
‫פי התכנית החדשה שתאושר למתחם ובהתאם להוראות חוזה זה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר ומתחייב כי זכויות החכירה שלו בדירתו וכלפי המינהל‬
‫ו‪/‬או עמידר )לפי הענין( נקיות מכל חוב‪ ,‬שעבוד‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול‪ ,‬הערה‪ ,‬או זכויות צד‬
‫שלישי‪ ,‬למעט אלה אשר יפורטו בנספח ההגבלות הרצ"ב כחלק בלתי נפרד מהסכם זה‬
‫ומסומן כנספח ה'‪ .‬כ"א מיחידי הבעלים מצהיר לגבי זכות החכירה שלו בדירתו כי‬
‫הינה מהוונת ‪ /‬לא מהוונת‪ ,‬כמפורט בנספח ה' הנ"ל‪ .‬כ"א מיחידי הבעלים שזכות‬
‫החכירה שלו בדירתו אינה מהוונת‪ ,‬מתחייב להוון את החכירה באחריותו ועל חשבונו‬
‫לפי תנאי המינהל באופן שתהא לבעלים זכות חכירה מהוונת לתקופה של לפחות ‪15‬‬
‫שנה ממועד חתימת הסכם זה )ככל שהזכויות טרם הוונו(‪.‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר ומאשר כי לא הפר את הסכם החכירה שנחתם בינו לבין‬
‫המינהל‪ ,‬כי לא ידוע לו כי קיימת עילה כלשהי לביטולו והוא מתחייב שלא יפר את‬
‫הסכם החכירה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫כ"א מהבעלים‪ ,‬אשר זכויותיהם בדירות הבעלים אינן חופשיות ביום חתימת הסכם‬
‫זה כמפורט בסעיף ‪ 3‬לעיל )למעט משכנתאות שאופן הסרתן מוסכם בסעיף ‪ 70‬להלן(‪,‬‬
‫מתחייב ‪ -‬כ"א בנפרד לגבי ההגבלה הרובצת על זכויותיו ‪ -‬לנקוט בכל הפעולות‬
‫הדרושות להסרת ההגבלה הרובצת על זכויותיו‪ ,‬באופן שמוקדם ככל הניתן ובכל‬
‫מקרה עד ולא יאוחר מ‪ 12 -‬חודשים מיום חתימת הסכם זה‪ ,‬יהיו זכויותיו במקרקעין‬
‫חופשיות מזכויות צדדים שלישיים כלשהם )למעט משכנתאות כאמור לעיל ולמעט‬
‫זכויות של שוכרים‪ ,‬המחזיקים בדירות מטעם הבעלים כשוכרים בהסכמי שכירות‬
‫חופשית אשר אין חלים עליה חוקי הגנת הדייר(‪.‬‬
‫מוסכם‪ ,‬כי היה ומי מיחידי הבעלים לא יסיר את השעבודים ו‪/‬או העיקולים ו‪/‬או‬
‫ההערות הקיימות והרשומות על זכויותיו – ו‪/‬או כאלה אשר יירשמו על זכויותיו‬
‫לאחר חתימת הסכם זה ואשר אינן קשורות בקבלן – בהתאם להוראות הסכם זה‬
‫ולא יאוחר מתום ‪ 12‬חודשים ממועד חתימת ההסכם‪ ,‬יהא הקבלן רשאי להסירם‪,‬‬
‫לאחר שנתן התראה בכתב לבעלים בת שלושים )‪ (30‬יום‪ .‬אין באמור בסעיף זה לעיל‬
‫כדי לגרוע מהוראות הסכם זה בדבר גרירת משכנתא הרשומה כיום על זכויות איזה‬
‫מהבעלים לטובת בנק משכנתאות או מוסד פיננסי אחר שהעמיד הלוואה מובטחת‬
‫במשכנתא לטובת איזה מהבעלים‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר‪ ,‬כי הוא המחזיק הבלעדי בעצמו או באמצעות שוכר‬
‫חופשי מטעמו בדירת הבעלים‪ ,‬בהתאם למפורט בכותרת הסכם זה‪ ,‬וכי אין בכפוף‬
‫לאמור בסעיף ‪ 3‬לעיל כל זכות לצד שלישי כלשהו בדירה‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב לשמור על הבניין הקיים נקי מכל פולש‪ ,‬עד למסירת‬
‫החזקה בבניין הקיים לידי הקבלן‪ ,‬ומתחייב שלא להתחייב בכל התחייבות המנוגדת‬
‫להוראות הסכם זה‪ .‬כמו כן מתחייב כ"א מיחידי הבעלים למסור את החזקה בדירה‬
‫לידי הקבלן כאשר היא כוללת את המחוברים לה חיבור של קבע‪ ,‬ובכלל זה דלת‬
‫כניסה ודלתות פנים‪ ,‬ארונות מטבח‪ ,‬סורגים‪ ,‬חלונות מסגרות אלומיניום וכד'‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר‪ ,‬מאשר ומתחייב‪ ,‬כי אין מצידו כל התקשרות ו‪/‬או‬
‫התחייבות למסור את הקמת הפרויקט ו‪/‬או חלק הימנו לצד שלישי כלשהו וכי אין‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-5-‬‬
‫עליו חובה ו‪/‬או התחייבות כלשהיא להעסיק אדם ו‪/‬או גוף כלשהם‪ ,‬בקשר לכך‪ ,‬וכי‬
‫אין כל מחויבות שלקח על עצמו אשר עומדת בניגוד להוראות הסכם זה‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫היה ועל איזה מיחידי הבעלים להשלים רישום הזכויות בדירת הבעלים על שמו‪,‬‬
‫ישלים את הרישום בתוך שנה )‪ 12‬חודשים( ממועד חתימת הסכם זה‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מסכים ומתחייב למכור לקבלן את דירת הבעלים ואת מלוא‬
‫זכויותיו בה ובחלקה ולהעבירם לידי הקבלן על מנת שהקבלן יוכל לבנות ולנצל אותן‬
‫עד תומן ולפעול למען שיווק היחידות של הקבלן שתיבנינה לצדדים שלישיים‪,‬‬
‫בהתאם להוראות הסכם זה‪.‬‬
‫‪.10‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב שלא לפעול לשינוי תכנית מתאר מקומית ו‪/‬או מפורטת‬
‫החלה על המתחם‪ ,‬ולא לפעול לשינוי המצב התכנוני של המתחם )לרבות איחוד או‬
‫פיצול חלקות(‪.‬‬
‫‪.11‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב שלא להתנגד להליכי אישור התכנית החדשה שיזום‬
‫הקבלן בנוגע למתחם ולא לפעול נגדה‪ ,‬לרבות נגד בקשות לקבלת הקלות כלשהן ו‪/‬או‬
‫שינויים לתכנית ולא לגרום לעיכובים כלשהם באישור התוכנית‪ ,‬כל עוד הוראותיה‬
‫אינן עומדות בניגוד לאמור בהסכם זה‪.‬‬
‫‪.12‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים יסכים ולא יתנגד‪ ,‬שבמסגרת התכנית החדשה תיכללנה הוראות‬
‫ויוקצו שטחים לציבור‪ ,‬להולכי רגל‪ ,‬למעבר‪ ,‬להקצאה ולרישום של זכויות מעבר‪,‬‬
‫זיקות הנאה וזכויות לרשויות וצדדים שלישיים‪ ,‬לשינוי תכנית הבינוי לפני ואחרי‬
‫אישור התכנית החדשה‪ ,‬וייפה את כוחו של עוה"ד לחתום על כל מסמך ושטר בנוגע‬
‫לכך‪.‬‬
‫‪.13‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מתחייב שלא להגיש תביעה לקבלת פיצוי )בין על פי סעיף ‪197‬‬
‫לחוק התכנון והבניה או על פי עילה אחרת( בגין אישור התכנית החדשה שיזום‬
‫הקבלן בנוגע למתחם ו‪/‬או בגין הקלות ושינויים בתכניות שיתבקשו על ידי הקבלן‪.‬‬
‫מובהר ומוסכם לעניין זה כי הבעלים לא ידרשו לחתום על כתב שיפוי ביחס לתביעות‬
‫לפי סעיף ‪ 197‬לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ .1965-‬הקבלן יהיה אחראי כלפי הבעלים‬
‫לכל חיוב שידרש מן הבעלים בתביעה מסוג זה ויחתום על כתב שיפוי ביחס לתביעות‬
‫מכח סעיף ‪ 197‬לחוק הנ"ל‪ ,‬למעט כאלה שיוגשו ע"י הבעלים ו‪/‬או מי מיחידי הבעלים‬
‫בניגוד להתחייבותם כאמור‪.‬‬
‫‪.14‬‬
‫כל זכויות הבניה‪ ,‬גגות הבניינים החדשים וזכויות הבנייה על הגגות האמורים‪,‬‬
‫מחסנים‪ ,‬חניות וכל חלק ברכוש המשותף שאינו חלק מהדירות החלופיות או שלא‬
‫הוצמד לדירות החלופיות בהתאם להוראות הסכם זה‪ ,‬יהיו שייכים לקבלן‪ ,‬שיוכל‬
‫להוציאם מהרכוש המשותף ולהצמידם לכל יחידה שהיא ולמוכרם לכל צד שלישי‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הקבלן לא יוכל להוציא מהרכוש המשותף שטחים משותפים האסורים‬
‫בהצמדה על פי דין‪ ,‬כדוגמת חדרי מדרגות וחלק הגג המשמש למתקנים משותפים‪.‬‬
‫זכות ביטול הסכם‪ ,‬תנאים מתלים ותנאים מפסיקים‬
‫‪.15‬‬
‫הסכם זה יחתם תחילה ע"י הבעלים ויכנס לתוקף רק עם חתימתו ע"י הקבלן וע"י כל‬
‫בעלי הזכויות בדירות הבעלים בחלקה‪ ,‬וזאת בכפוף לכל תנאי מתלה‪ ,‬תנאי מפסיק או‬
‫זכות לביטול כמפורט בהסכם זה‪.‬‬
‫‪.16‬‬
‫מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל‪ ,‬בכל אחד מהמקרים הבאים יהא הקבלן רשאי‪,‬‬
‫לפי שיקול דעתו הבלעדי‪ ,‬לבטל הסכם זה‪ ,‬מבלי שתהא לבעלים טענה או תביעה מסוג‬
‫כלשהו כלפי הקבלן )להלן‪" :‬ברירת הביטול"(‪ ,‬או להאריך מפעם לפעם את המועד‬
‫לקיומם‪:‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-6-‬‬
‫א‪.‬‬
‫לא נחתמו הסכמי פינוי בינוי עם לפחות ‪ 80%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם‪,‬‬
‫להצטרפותם לפרויקט נשוא הסכם זה‪ ,‬תוך ‪ 12‬חודשים מיום חתימת ראשון‬
‫הדיירים על הסכם פינוי בינוי ביחס למתחם‪ .‬חרף האמור לעיל‪ ,‬הקבלן יהיה‬
‫רשאי לפי שיקול דעתו הבלעדי‪ ,‬לקיים את ההסכם ביחס לחלק מהמתחם‬
‫בלבד‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫לא נתקבלה הסכמת מינהל מקרקעי ישראל לביצוע הפרויקט‪ ,‬לרבות‬
‫התקשרות בהסכמי חכירה עם בעלי‪/‬רוכשי הדירות בפרויקט למשך תקופה‬
‫שלא תקצר מ‪ 49-‬שנים מהמועד שיקבע ע"י המינהל‪ ,‬ללא הגבלה בהעברה‬
‫ובירושה בכפוף לכל דין שיחול על דירות המתקבלות במסגרת הסכם פינוי‪-‬‬
‫בינוי‪ ,‬תוך ‪ 12‬חודשים מחתימת ‪ 80%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫הקבלן פעל לפי סעיף ‪49‬כח)ב( לחוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬אולם עד לאחר ‪12‬‬
‫חודשים ממועד חתימת הסכם זה ע"י אחרון הבעלים במתחם‪ ,‬לא הוכרז‬
‫המתחם כ"מתחם" כהגדרתו בסעיף ‪49‬יט לחוק מיסוי מקרקעין )שבח‪,‬‬
‫מכירה ורכישה(‪ ,‬תשכ"ג‪.1963-‬‬
‫‪.17‬‬
‫תנאי מתלה לעסקה על פי הסכם זה הוא שתאושר התכנית החדשה‪ ,‬שתחול בין היתר‬
‫על החלקה‪ ,‬ושעל פיה ניתן יהיה לבנות במתחם לפחות ‪ 476‬יחידות דיור במקום ה‪-‬‬
‫‪ 136‬הקיימות‪ ,‬בשטח של לפחות ‪ 100‬מ"ר עיקרי בממוצע‪ ,‬ללא חיוב בהיטל השבחה‪,‬‬
‫וזאת לא יאוחר מ‪ 24-‬חודשים מיום חתימת אחרון הבעלים במתחם על הסכם בנוסח‬
‫הסכם זה )להלן‪" :‬התנאי המתלה"(‪.‬‬
‫‪.18‬‬
‫אושרה תכנית חדשה לפינוי בינוי במתחם אולם מספר יחידות הדיור שניתן להקים‬
‫על פיה במתחם קטן מ‪ 476 -‬ו‪/‬או שטחן הממוצע של הדירות נמוך מ‪ 100 -‬מ"ר שטח‬
‫עיקרי‪ ,‬רשאי הקבלן‪ ,‬בהודעה בכתב לב"כ הבעלים‪ ,‬להכניס הסכם זה לתוקף‪ ,‬על אף‬
‫אי‪-‬קיומו של התנאי המתלה‪.‬‬
‫‪.19‬‬
‫החליט הקבלן לנצל את ברירת הביטול הנתונה לו בהסכם זה‪ ,‬יעשה כן בהודעה‬
‫לבעלים‪ .‬לבעלים לא תהיינה טענות ו‪/‬או תביעות כלשהן כלפי הקבלן בכל הקשור‬
‫והנובע במישרין ו‪/‬או בעקיפין מהסכם זה והצדדים יחתמו על מסמכי ביטול ההסכם‬
‫הנדרשים‪ .‬הבעלים מסמיך את עוה"ד לעשות שימוש ביפויי הכוח לצורך חתימה‬
‫בשמו על כל מסמך לשם כך‪.‬‬
‫במקרה כאמור עוה"ד יבטל את הערות האזהרה ו‪/‬או כל רישום אחר שנעשה בגין‬
‫הסכם זה לטובת הקבלן וזאת על חשבון הקבלן‪.‬‬
‫החליט הקבלן שלא לנצל את ברירת הביטול בחלוף ‪ 90‬יום מהמועד בו התגבשה עילת‬
‫הביטול‪ ,‬תחשב העסקה כתקפה‪.‬‬
‫‪.20‬‬
‫היה ולא יתקיימו התנאים המתלים הנקובים בסעיפים ‪)16‬א(‪)16 ,‬ב( ו‪ 17-‬לעיל‪ ,‬כולם‬
‫או חלקם‪ ,‬כל אחד מהם בתוך המועדים הקצובים לו ובתוספת של ‪ 90‬יום לכל מועד‪,‬‬
‫לא יהיה בכך משום הפרת חוזה מצד הקבלן אולם הבעלים יהיו רשאים‪ ,‬בהחלטה של‬
‫בעלי רוב הזכויות במתחם‪ ,‬להודיע על ביטול חוזה זה )להלן‪" :‬הודעת הביטול"(‪,‬‬
‫והביטול יכנס לתוקף תוך ‪ 60‬יום ממועד משלוח הודעת הביטול לקבלן‪ ,‬ככל שעד אז‬
‫לא התקיים התנאי שהיווה עילה להודעת הביטול‪ .‬במקרה כזה‪ ,‬יהא החוזה מבוטל‬
‫כאמור לעיל מבלי שתעמוד למי מהצדדים כלפי משנהו כל טענה ו‪/‬או דרישה מעבר‬
‫לביטול ההתקשרות בין הצדדים‪.‬‬
‫‪.21‬‬
‫לאחר חתימת מחצית מהדיירים במתחם על הסכם פינוי בינוי עם הקבלן‪ ,‬הקבלן‬
‫יפנה בבקשה לפי סעיף ‪49‬כח לחוק מיסוי מקרקעין להכריז על מתחם הקרקע כעל‬
‫מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי‪.‬‬
‫הצדדים ידווחו על העסקה למנהל מס שבח בהתאם להוראות הדין‪ .‬לפי שיקול דעת‬
‫הקבלן‪ ,‬אפשר והדיווח ייעשה במועד קודם למועדים הקבועים בדין‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-7-‬‬
‫התמורה‬
‫‪.22‬‬
‫כנגד רכישת דירות הבעלים הנוכחיות וכנגד רכישת כל זכויותיהם בחלקה‪ ,‬כשהן‬
‫פנויות מכל מחזיק וחפץ ונקיות מכל שעבוד ו‪/‬או משכנתא ו‪/‬או עיקול ו‪/‬או זכויות‬
‫צדדים שלישיים כלשהם‪ ,‬מתחייב בזה הקבלן לתת לבעלים שירותי בניה‪ ,‬ולמסור‬
‫לכל אחד מהבעלים כדלקמן‪:‬‬
‫א( דירה חדשה ששטחה נטו יעלה ב‪ 25-‬מ"ר לפחות על שטח הדירה הקיימת‪.‬‬
‫ב( שטח הדירות החדשות המצויין לעיל כולל ממ"ד‪ .‬כמו כן תוצמד לכל דירה‬
‫מרפסת שמש בשטח של כ‪ 10 -‬מ"ר )בכפוף לאישור רשויות התכנון(‪.‬‬
‫ג(‬
‫לכל דירה חדשה תוצמד חניה מבין החניות שיועמדו ליחידי הבעלים כמפורט‬
‫להלן‪ ,‬בהתאם להוראות הסכם זה ולמפרט הטכני העקרוני המצורף אליו וכן‬
‫מחסן בשטח מינימלי של ‪ 4‬מ"ר‪.‬‬
‫ד( הדירות החדשות שתימסרנה לבעלים תהיינה זהות ובאותו מפרט סטנדרט‬
‫של דירות מאותו סוג שתימכרנה על ידי הקבלן לצדדים שלישיים באותו בנין‬
‫חדש‪ ,‬למעט פריטים אשר יוספו ליחידות שתימכרנה לצדדים שלישיים כנגד‬
‫תשלום במסגרת שינויים שיערכו רוכשי יחידות אלו באותן יחידות או כנגד‬
‫מבצעי שיווק אשר יבצע היזם לקידום מכירת הדירות‪.‬‬
‫ה( לדירת הבעלים יוצמד גם חלק יחסי בלתי מסוים מהרכוש המשותף שיוותר‬
‫בבנין החדש‪.‬‬
‫ו(‬
‫דירות הבעלים החדשות תמוקמנה בקומות בבניינים החדשים אשר יוקמו‬
‫על החלקה‪.‬‬
‫לבעלים ידוע‪ ,‬כי ככל שבמתחם יכללו שטחים נוספים מעבר לחלקות עליהן‬
‫בנויים הבניינים הקיימים‪ ,‬לפי שיקול דעת הקבלן יתכן והדירות החדשות‬
‫ימוקמו בבניינים שיבנו בשטחים הנוספים‪.‬‬
‫דירות הבעלים יהיו בבנינים החדשים בקומות החל מהקומה ה‪ 3-‬ברצף‪,‬‬
‫ולכל היותר עד לקומה ה‪ ,10 -‬לפי החלטת החברה‪ .‬בעלים שיעדיפו דירות‬
‫בקומות ‪ 1-2‬יוכלו לקבל את דירתם החדשה בקומות אלה על בסיס "כל‬
‫הקודם זוכה"‪.‬‬
‫ז( כל השטחים האמורים בסעיף זה יחושבו על‪-‬פי כללי החישוב המפורטים‬
‫בצו מכר דירות )טופס של מפרט( )תיקון(‪ ,‬תשס"ח‪.2008-‬‬
‫‪.23‬‬
‫)בוטל(‬
‫‪.24‬‬
‫)בוטל(‬
‫‪.25‬‬
‫מובהר בזאת‪ ,‬כי דירות הבעלים והצמוד אליהן יחולקו בין הבעלים‪ ,‬בינם לבין עצמם‪,‬‬
‫בהתאם להסכם זה בלא שלקבלן תהא מעורבות מסוג כלשהו בהליך חלוקת דירות‬
‫הבעלים בינם לבין עצמם ומבלי שלבעלים תהא דרישה ו‪/‬או תביעה מסוג כלשהו כלפי‬
‫הקבלן‪ .‬תוך ‪ 45‬ימים מיום שהעביר הקבלן לבעלים את תוכנית הבנין כפי שתוגש‬
‫לועדה המקומית לצורך קבלת היתר הבניה‪ ,‬יעבירו הבעלים לקבלן רשימת חלוקת‬
‫דירות מוסכמת ביניהם )להלן‪" :‬רשימת חלוקת דירות הבעלים"(‪ .‬לא הועברה‬
‫רשימת חלוקת דירות הבעלים תוך המועד הנ"ל או בהיעדר הסכמה בין הבעלים‪,‬‬
‫ימנה ב"כ הבעלים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת דירות הבעלים‪ .‬השמאי יעביר‬
‫לקבלן ולב"כ הבעלים את רשימת חלוקת דירות הבעלים תוך ‪ 30‬יום מהמועד בו היה‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-8-‬‬
‫על הבעלים לעשות כן‪ .‬החלטת השמאי בענין תהא סופית ומכרעת‪ ,‬ולבעלים לא תהא‬
‫כל טענה בענין מינוי השמאי ו‪/‬או החלטתו בדבר אופן חלוקת הדירות ביניהם ו‪/‬או כל‬
‫ענין הקשור בכך‪.‬‬
‫השמאי יחלק את דירות הבעלים באופן הבא‪ :‬דירות הבעלים הקיימות והחדשות‬
‫יחולקו לקבוצות לפי טיפוסי דירות‪ ,‬שטחים‪ ,‬קומות וכיווני אויר‪ .‬בכל קבוצת דירות‬
‫ידורגו הדירות לפי דירוגן שיקבע על ידי השמאי‪ .‬כ"א מהבעלים יקבל את הדירה‬
‫החדשה שהדירוג שלה יהא מקביל לדירוג של דירתו הישנה בקבוצת הדירות‬
‫המקבילה‪.‬‬
‫שכרו של השמאי ישולם על ידי הקבלן בהתאם לדרישתו וזאת עד לסך של ‪₪ 15,000‬‬
‫‪ +‬מע"מ‪.‬‬
‫‪.26‬‬
‫החניה שתוצמד לכל אחת מדירות הבעלים‪ ,‬תבחר על ידי הבעלים מתוך תוכניות‬
‫הבניה או תכניות ההיתר עם הוצאת היתר לבניית הבניין החדש‪ ,‬כמפורט להלן‪.‬‬
‫לקבלן תינתן זכות לבחור ראשון מחצית מכמות החניות בבניין ולאחר בחירה‬
‫ראשונית זו‪ ,‬תינתן לבעלים זכות לבחור החניות שיוצמדו לדירותיהם‪ .‬יתר החניות‬
‫יהיו לקבלן‪ .‬הדיירים יחלקו בינם לבין עצמם את החניות בדרך של הגרלה או בכל‬
‫דרך אחרת‪ ,‬ללא מעורבות הקבלן‪.‬‬
‫‪.27‬‬
‫מוסכם בזאת בין הצדדים‪ ,‬כי בכפוף לכל מגבלה על פי דין‪ ,‬רשאי כל אחד מיחידי‬
‫הבעלים להמיר את זכותו לקבלת דירה כאמור‪ ,‬בדירה בעלת שווי גבוה יותר‪ ,‬כנגד‬
‫תשלום ההפרש בין שווי הדירה לה הוא זכאי לבין שווי הדירה בה בחר‪ ,‬לפי העניין‬
‫ובלבד שהקבלן הסכים לכך‪ .‬למען הסר ספק‪ ,‬היה וינבע מיסוי כל שהוא על המרת‬
‫הדירה או הוספת תוספות לדירה‪ ,‬תחול תוספת מיסוי זה על אותו יחיד בעלים‬
‫שיבקש ההמרה או התוספת‪.‬‬
‫‪.28‬‬
‫הקבלן מתחייב להקים את המבנים בשטח הפרויקט בהתאם לתוכניות‪ ,‬וכן לשינויים‬
‫נוספים שידרשו על ידי רשויות התכנון המוסמכות‪.‬‬
‫‪.29‬‬
‫יתרת הדירות‪ ,‬למעט דירות הבעלים‪ ,‬יהיו דירות הקבלן שזכויות החכירה לגביהן‬
‫תירשם על שמו או על שם רוכשי דירות עימם הקבלן יתקשר‪.‬‬
‫תוכנית הדירה ושינויים‬
‫‪.31‬‬
‫דירת הבעלים תיבנה על פי המפרט העקרוני‪ ,‬נספח "ב" להסכם זה‪ .‬הדירה תיבנה‬
‫בהתאם לסטנדרט הבניה בפרויקט "מנרב הצעירה" שהקים הקבלן בראשון לציון‪.‬‬
‫‪.32‬‬
‫הבעלים רשאי להזמין בתמורה נוספת שינויים פנימיים בדירתו על פי תכנית שתוגש‬
‫על ידו לקבלן‪ ,‬בתנאי שמדובר בשינויים שיתבקשו לפחות תשעים ימים לפני יציקת‬
‫התקרה המהווה רצפה לדירתו של הבעלים ואשר לא ידרשו שינוי באינסטלציה‬
‫הכללית‪ ,‬בחשמל ובקונסטרוקציית המבנה ולא יהיו טעונים תיקון של היתר הבניה‪.‬‬
‫השינויים יתומחרו על‪-‬פי מחירון השינויים הנהוג אצל הקבלן במועד ההזמנה‬
‫ובהנחה של ‪.10%‬‬
‫התחייבויות הקבלן‬
‫‪.33‬‬
‫הקבלן מתחייב להכין ולהגיש לועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון‪ ,‬לא יאוחר מ‪6 -‬‬
‫חודשים לאחר המועד בו חתמו ‪ 66%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם )בעלי ‪ 90‬דירות( על‬
‫הסכם פינוי בינוי בנוסח הסכם זה‪ ,‬את התוכנית החדשה לפינוי בינוי המתחם‪ .‬בתוך‬
‫פרק זמן זה תוצג התוכנית בפני נציגי הבעלים לצורך קבלת הערות הבעלים של כל‬
‫המתחם‪ .‬תימסר הודעה‪ ,‬כי אין בפי הבעלים הערות‪ ,‬תוגש מיד התכנית לוועדה‬
‫המקומית‪ .‬היה ותוך ‪ 10‬ימים לא יועברו הערות מאת נציגי הבעלים ו‪/‬או לא תימסר‬
‫לקבלן הודעה לפיה אין בפי הבעלים הערות‪ ,‬תוגש התוכנית לוועדה המקומית ללא‬
‫הערות הבעלים‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪-9-‬‬
‫‪.34‬‬
‫במהלך ההליכים לאישור התב"ע‪ ,‬הקבלן יחל בהכנת תוכניות עקרונית למתחם‬
‫ולבניינים וישלח העתק מהן לנציגי הבעלים טרם הגשתן לוועדה המקומית‪ .‬היה ויהיו‬
‫לנציג בעלים הערות לתוכניות‪ ,‬יימסרו הבעלים לקבלן הערותיהם‪ .‬היה ותוך ‪ 21‬ימים‬
‫לא יועברו הערות מאת נציגי הבעלים ו‪/‬או לא תימסר לקבלן הודעה לפיה אין בפי‬
‫הבעלים הערות‪ ,‬תוגשנה התוכניות לוועדה המקומית ללא הערות הבעלים‪ ,‬והקבלן‬
‫יחתום בשם הבעלים על הבקשה להיתר‪ ,‬כאשר במקרה זה לא תהא למי מיחידי‬
‫הבעלים כל טענה כלפי הקבלן בנוגע לתוכניות המוגשות‪.‬‬
‫‪.35‬‬
‫מוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי סמכות ההכרעה בענייני תכנון בכל הקשור לתכנית החדשה‪,‬‬
‫לרבות בנוגע לתוכנית בינוי‪ ,‬לבקשות להיתרי בניה‪ ,‬לבקשות להקלות ולכל עניין‬
‫תכנוני אחר‪ ,‬לרבות קביעת סדר ההקמה של הבניינים‪ ,‬נתונה לקבלן‪ ,‬לפי מיטב‬
‫ניסיונו ומקצועיותו‪.‬‬
‫‪.36‬‬
‫בהתקיים כל התנאים המתלים להסכם זה‪ ,‬הקבלן מתחייב להוציא היתר בניה לבניין‬
‫החדש הראשון בתוך ‪ 12‬חודשים מיום פרסום אישור התב"ע ברשומות למתן תוקף‪,‬‬
‫ולכל בנין נוסף עד ‪ 10‬חודשים ממועד הוצאת ההיתר לבניין שקדם לו וזאת בכפוף‬
‫לפינוי כל הדיירים המתגוררים בבניינים שפינויים יהיה תנאי למתן היתר בניה‪,‬‬
‫ולהתחיל בעבודות ההריסה והבניה להקמת הבית החדש בתוך ‪ 60‬יום מיום שנתקבל‬
‫היתר בנייה‪ .‬סדר הקמת הבניינים החדשים ייקבע על ידי הקבלן לפי שיקול דעתו‪.‬‬
‫‪.37‬‬
‫הקבלן מתחייב להמשיך בבניה של הבניין החדש בצורה רציפה ולסיימה לא יאוחר מ‪-‬‬
‫‪ 36‬חודשים מיום הוצאת היתר הבניה או פינוי אחרון הדיירים מהבניין‪ ,‬לפי המאוחר‬
‫מביניהם‪ .‬סיום הבנייה בתוך ‪ 4‬חודשים מתום המועד הנ"ל לא יהווה הפרה של הסכם‬
‫זה‪ .‬פיתוח סביבתי של החצר והשטחים המשותפים יהיה הקבלן רשאי להשלים בתוך‬
‫‪ 12‬חודשים מסיום בניית כל הבניינים במתחם ובלבד שתתאפשר גישה סבירה למבנה‬
‫ולדירות הבעלים‪ .‬בניית הבניין הראשון במתחם על ידי הקבלן בתוך ‪ 36‬חודש כאמור‪,‬‬
‫תחשב כמילוי התחייבויות הקבלן להשלמת הבניה‪ ,‬ובניית כל בניין אחר במתחם‬
‫תסתיים על ידי הקבלן בתוך ‪ 36‬חודש מעת הוצאת היתר בניה לאותו בנין ובהתאם‬
‫ליתר התנאים הקבועים בהסכם זה‪.‬‬
‫‪.38‬‬
‫מועד סיום הבנייה יהיה ניתן לדחייה על ידי הקבלן לתקופה נוספת מעבר לכל עיכוב‬
‫ו‪/‬או דחייה המותרים על פי הסכם זה‪ ,‬בשל עיכובים אשר אינם תלויים בקבלן או‬
‫שאין לקבלן שליטה עליהם‪ ,‬לרבות‪ ,‬ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל‪ ,‬כוח עליון‪,‬‬
‫מחסור ארצי בעובדים ו‪/‬או חומרים‪ ,‬פעילות מלחמתית ו‪/‬או מעשי טרור אשר תהא‬
‫להם השפעה על אתר הבנייה‪ ,‬פגעי טבע באתר הבנייה‪ ,‬שביתות ו‪/‬או עיצומים אשר‬
‫יעכבו את הבניה‪ ,‬הקפאת בנייה על פי דין שלא באשמת הקבלן‪ ,‬צווים שיפוטיים ו‪/‬או‬
‫של רשות מוסמכת שלא באשמת הקבלן‪ ,‬הפרעה בביצוע העבודות שנגרמה בניגוד‬
‫להתחייבויות הבעלים לפי הסכם זה‪.‬‬
‫‪.39‬‬
‫ככל שהבעלים יזמין ביצוע של שינויים ו‪/‬או תוספות בדירה‪ ,‬הרי שמועד המסירה של‬
‫דירתו יידחה בהתאם לפרק הזמן שידרוש הקבלן לביצוע השינויים ו‪/‬או תוספות‬
‫שבוצעו בדירת הבעלים לפי הודעת הקבלן שתימסר בכתב לאחר הזמנת השינויים‬
‫ובכל מקרה לפני ביצוע השינויים‪.‬‬
‫‪.40‬‬
‫הקבלן מתחייב לרשום באמצעות עוה"ד את הבניין החדש כבית משותף ולרשום כ"א‬
‫מדירות הבעלים‪ ,‬על שם הבעלים בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬בהתאם לתקופות‬
‫הנקובות לענין זה בחוק המכר )דירות(‪ ,‬תשל"ג‪ ,1973-‬בתנאי שהבעלים מילאו את כל‬
‫התחייבויותיהם לענין זה‪ .‬בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו‬
‫במניין תקופות שהקבלן הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות‬
‫שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן‪ .‬לאחר רישום הבית המשותף‬
‫תיוחד על ידי הקבלן דירת הבעלים לכ"א מיחידי הבעלים‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬ודירות הקבלן‬
‫לקבלן או לכל צדדים שלישיים שרכשו ממנו הזכויות‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 10 -‬‬
‫‪.41‬‬
‫פנה הקבלן למי מיחידי הבעלים בבקשה שימסור לו מסמכים לשם קידום הליך‬
‫רישום זכויותיו‪ ,‬ואותו יחיד בעלים לא השיב לפניית הקבלן בכתב בתוך ‪ 30‬ימים‬
‫מיום קבלת הפנייה‪ ,‬יהיה פטור הקבלן מלרשום זכותו של אותו יחיד הבעלים ואותו‬
‫יחיד הבעלים יבצע רישום זה בכוחות עצמו ויהא מנוע מלטעון כל טענה כלפי הקבלן‬
‫בעניין זה‪ ,‬ובלבד שפניית הקבלן נעשתה בכתב‪.‬‬
‫‪.42‬‬
‫עיכובים בביצוע עבודות הבניה על‪-‬ידי הקבלן ו‪/‬או איחור במועד אחר הקשור למילוי‬
‫התחייבות אחרת של הקבלן המפורטת בהסכם זה‪ ,‬הנובעים מהפרות של יחידי‬
‫בעלים את הוראות ההסכם ו‪/‬או אי עמידה של הבעלים בהתחייבויותיהם לפי‬
‫ההסכם ו‪/‬או מסיבות אשר אינן בשליטתו של הקבלן – כאמור בסעיף ‪ 38‬לעיל‪ ,‬לא‬
‫ייחשבו כהפרה של הקבלן את לוחות הזמנים הקבועים בהסכם זה ומשכו של כל‬
‫עיכוב כאמור‪ ,‬ככל שיחול‪ ,‬יתווסף לתקופה הרלוונטית בלוחות הזמנים הנ"ל‪.‬‬
‫שילוט‬
‫‪.43‬‬
‫לאחר חתימת ‪ 50%‬מכלל בעלי הזכויות במתחם‪ ,‬יציב הקבלן במקרקעין שילוט‬
‫פרסומי ביחס לפרויקט ויהא רשאי להקים משרד מכירות במתחם‪ .‬לאחר אישור‬
‫התוכנית החדשה יציב הקבלן שילוט בהתאם לתקנות רישום קבלנים לעבודות‬
‫הנדסה בנאיות )הצבת שלטים ע"י קבלנים רשומים ושלטי פרסום(‪.‬‬
‫פינוי דירת הבעלים ומסירת הדירה החדשה‬
‫‪.44‬‬
‫תוך ‪ 14‬יום ממועד קבלת היתר בניה יודיע הקבלן לבעלים בכתב‪ ,‬על קבלת ההיתר‬
‫ועל רצונו לקבל לידיו את החזקה בדירות הבעלים במועד בו ינקוב‪ ,‬שלא יפחת מ‪60 -‬‬
‫יום ממועד מסירת ההודעה בכתב‪ .‬הבעלים מתחייב לפנות את דירת הבעלים וכן את‬
‫כל צמודותיה כך שהדירה וכל הצמוד לה יהיו ריקים מכל חפץ ואדם‪ ,‬במועד הנקוב‬
‫בהודעת הקבלן ובתנאי שכנגד הפנוי ימסור הקבלן לב"כ הבעלים את הערבות‬
‫הבנקאית כמפורט בהסכם זה לעיל ולהלן בסעיף ‪ 66 - 65‬להסכם זה‪ ,‬וזאת בכפוף‬
‫לכך‪ ,‬כי בעת הפנוי ימסור הבעלים לקבלן את ייפוי הכוח אותו מחוייב הוא למסור על‬
‫פי הוראות הסכם זה‪ .‬היה ומי מהבעלים לא יפנה דירתו או יסרב להתפנות‪ ,‬לא יהיה‬
‫הקבלן חייב בפינוי יתר הדיירים במבנה עד להתפנות הדייר המסרב להתפנות‪,‬‬
‫והמועדים הקבועים בהסכם זה למילוי התחייבויות הקבלן‪ ,‬יידחו בהתאמה בתקופת‬
‫העיכוב שייגרם בגין אותו דייר המסרב להתפנות‪ .‬הקבלן ימסור לב"כ הדיירים הודעה‬
‫על דיירים שלא פינו דירותיהם בהתאם לאמור לעיל‪ ,‬ככל שיהיו כאלו‪.‬‬
‫היה ומי מהבעלים משכיר את דירתו בשכירות חופשית לצד ג'‪ ,‬מצהיר אותו בעלים כי‬
‫לא התקשר בהסכם שכירות שיש בו כדי למנוע את מסירת דירתו לקבלן במועד הקבוע‬
‫בהסכם זה‪ ,‬וכן מתחייב אותו בעלים לכלול בהסכמי השכירות אותם יערוך בנוגע‬
‫לדירה ממועד חתימת הסכם זה ואילך‪ ,‬הוראות מתאימות לסיום מוקדם של תקופת‬
‫השכירות ופינוי השוכר מהדירה בהתאמה להוראות הסכם זה‪.‬‬
‫ידוע לכ"א מיחידי הבעלים‪ ,‬ומוסכם עליהם‪ ,‬כי האחריות לפינוי כל דירות הבעלים‬
‫ומסירתן לקבלן לפי הוראות הסכם זה חלה עליהם בלבד‪ ,‬וכי כל ההוצאות‬
‫המשפטיות הכרוכות בנקיטת הליכים כלפי דיירים המסרבים להתפנות יחולו עליהם‪.‬‬
‫במקרה בו דייר מדיירי הבניין הקיים לא יפנה את דירתו בתוך ‪ 120‬יום נוספים מהמועד‬
‫הנקוב בהודעת הקבלן‪ ,‬יהא הקבלן רשאי לבטל את הסכם זה מבלי שתהא לצד מן‬
‫הצדדים‪ ,‬לרבות לאלה שפינו דירתם במועד וכנדרש‪ ,‬טענה או תביעה כלפי הקבלן‪.‬‬
‫במקרה שהעסקה תבוטל בנסיבות אלו‪ ,‬ישיבו הבעלים לקבלן את כל הערבויות שניתנו‬
‫עד למועד זה לבעלים והקבלן ישיב את החזקה בדירה לבעלים במצב בו נמסרה לקבלן‪.‬‬
‫במקרה כזה הבעלים שלא פינה את דירתו במועד כאמור לעיל יחוב בכל ההוצאות‬
‫והנזקים שנגרמו ליתר הבעלים ולקבלן עקב אי פינויו במועד‪ .‬יובהר כי כל אחד‬
‫מהבעלים יהיה אחראי לפינוי דירתו אף אם זו מוחזקת על ידי צד שלישי‪ .‬היה והקבלן‬
‫יבחר שלא לבטל את ההסכם על פי הזכות המסורה לו בסעיף זה לעיל‪ ,‬הרי שהמועדים‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 11 -‬‬
‫הקבועים בהסכם זה למילוי התחייבויות הקבלן‪ ,‬יידחו בהתאמה ועד למועד פינוי‬
‫הדירה על ידי הדייר האמור‪.‬‬
‫מוסכם‪ ,‬כי בכל מקרה‪ ,‬אף אם לא ניצל הקבלן את זכות הביטול המסורה לו לפי סעיף‬
‫זה‪ ,‬ככל שלא פונו כל דירות הבעלים תוך ‪ 120‬יום מהמועד הנקוב בהודעת הקבלן‪,‬‬
‫יופסקו תשלומי דמי השכירות לבעלים‪ ,‬ואלו יוכלו לשוב לדירותיהם בכפוף להשבת‬
‫הערבויות לידי הקבלן‪ ,‬עד אשר יוסדר פינוי הדייר‪/‬ים הסרבן‪/‬ים‪ .‬תשלום דמי‬
‫השכירות כמפורט בהסכם זה יחודש אך ורק אם יושלם פינוין של כל היחידות‬
‫הרלוונטיות‪ ,‬החל ממועד השלמת הפינוי‪.‬‬
‫‪.45‬‬
‫בעת מסירת החזקה בדירת הבעלים לקבלן‪ ,‬כ"א מיחידי הבעלים יפנה את כל הציוד‬
‫השייך לו ו‪/‬או למי מבאי ביתו שנמצא בגבולות המקרקעין ויותיר את דירתו ריקה‬
‫מכל אדם וחפץ כך שהקבלן יוכל להורסה על אתר‪ .‬לא מילא מי מיחידי הבעלים את‬
‫התחייבותו על פי סעיף זה‪ ,‬לא תהא לבעלים טענה או תביעה כלפי הקבלן בגין נזק או‬
‫אובדן לציוד‪.‬‬
‫‪.46‬‬
‫ידוע לבעלים‪ ,‬כי כל עוד לא פינו כל הדיירים בבניין הקיים את דירותיהם לא חייב‬
‫הקבלן להתחיל בעבודות הבנייה אלא רק בחלוף ‪ 60‬ימים ממועד התפנות אחרון‬
‫הדיירים מן הבניין או מכל בניין סמוך שפינויו נדרש לשם ביצוע הבניה‪ .‬כמו כן ידוע‬
‫לבעלים שאי מסירת החזקה על ידו ואי‪-‬קיום ההסכם בכלל מצידו‪ ,‬עלולים לפגוע‬
‫ביתר הבעלים‪ .‬עוד ידוע לבעלים‪ ,‬כי אפילו אם דייר אחד בבניין יסרב להתפנות‬
‫ולמסור את החזקה‪ ,‬לא יוכל הקבלן להתחיל בעבודות הבנייה אלא בחלוף ‪ 60‬ימים‬
‫מפינויו בפועל‪ ,‬והכול מבלי לגרוע מכל הוראה אחרת ומזכות הקבלן לביטול ההסכם‬
‫בהתאם להוראת הסכם זה‪.‬‬
‫‪.47‬‬
‫הקבלן מתחייב למסור לבעלים את דירת הבעלים החדשה שתיבנה עבור הבעלים‪,‬‬
‫כנגד השבת הערבויות הבנקאיות לידי הקבלן‪ ,‬לאחר סיום בנייתה כשהיא גמורה‬
‫ומוכנה לאכלוס במועד הקבוע בהסכם זה‪ ,‬לרבות כל דחיה המותרת על פיו‪.‬‬
‫‪.48‬‬
‫סיים הקבלן את בניית דירת הבעלים‪ ,‬יודיע לבעלים בכתב או אישית על מועד‬
‫המסירה ‪ 14‬יום מראש‪ ,‬והבעלים חייב להגיע לדירה במועד המסירה ולקבל את‬
‫החזקה בדירה לידיו‪ .‬במועד המסירה ייערך פרטיכל מסירה‪ ,‬אשר יירשמו בו כל‬
‫הליקויים הנראים לעין‪ ,‬אשר על הקבלן מוטלת האחריות לתקנם על פי הוראות חוק‬
‫המכר )דירות(‪ ,‬תשל"ג‪ .1973-‬לא הגיע הבעלים לקבל הדירה במועד האמור ייקבע‬
‫מועד נדחה‪ ,‬ככל הניתן בתיאום עם הבעלים‪ ,‬שיחול לא יאוחר מ‪ 7-‬ימים לאחר מועד‬
‫המסירה המקורי )להלן‪" :‬המועד הנדחה"( ואם לא יגיע הבעלים אף למועד הנדחה‪,‬‬
‫הרי שיראו במועד הנדחה כמועד המסירה לעניין כל המסים‪ ,‬האגרות וההיטלים‬
‫החלים על הבעלים ממועד המסירה וכן ייחשב מועד זה כמסירה לעניין הפסקת‬
‫החובה לתשלום שכר דירה לבעלים ולעניין ההסדרים בדבר החזרת הערבות‬
‫הבנקאית‪.‬‬
‫ממועד זה ואילך‪ ,‬תחול על הבעלים האחריות לכל דבר ועניין שהיה חל אילו נמסרה‬
‫החזקה באותו מועד‪ .‬למרות האמור בסעיף זה‪ ,‬ככל שהקבלן יסיים את הבנייה לפני‬
‫תום המועדים הקבועים בהסכם זה‪ ,‬יודיע הקבלן לדייר על סיום הבנייה והמסירה‪,‬‬
‫והבעלים מתחייב כאמור להתייצב ולקבל את החזקה במועד שיתואם עימו‬
‫וההוראות דלעיל יחולו בשינויים המחוייבים‪.‬‬
‫תשלומים ומסים‬
‫‪.49‬‬
‫הקבלן מתחייב בפני הבעלים‪ ,‬כי הבעלים לא ישלמו‪ ,‬בין במישרין ובין בעקיפין‪ ,‬כל‬
‫תשלום מכל סוג ומין שהוא בקשר להסכם זה‪ ,‬יישומו והוצאתו לפועל‪ ,‬לרבות מסים‬
‫החלים על הקבלן‪ ,‬תשלומים למינהל מקרקעי ישראל ‪ -‬למעט תשלום דמי היוון‬
‫למינהל באופן שתהא לבעלים זכות חכירה מהוונת לתקופה של לפחות ‪ 15‬שנה ממועד‬
‫חתימת הסכם זה )ככל שהזכויות טרם הוונו( בו ישאו הבעלים‪ ,‬אגרות והיטלים‪ .‬כמו‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 12 -‬‬
‫כן לא ישלמו הבעלים כל הוצאה כגון שכר יועצים‪ ,‬מתכננים וכיו"ב שיועסקו ע"י‬
‫הקבלן בקשר לפרויקט‪ ,‬למעט תשלומים המפורטים במפורש בהסכם זה‪ ,‬וכי הקבלן‬
‫ישא בכל התשלומים הנ"ל והכל בהתאם להוראות הסכם זה‪.‬‬
‫‪.50‬‬
‫מבלי לגרוע מהאמור לעיל‪ ,‬הקבלן מתחייב לשלם על חשבונו את כל ההוצאות בקשר‬
‫לבנייה‪ ,‬לרבות‪ ,‬אך לא רק‪ ,‬מים וחשמל לבניה‪ ,‬ביטוח קבלנים‪ ,‬חומרים‪ ,‬עבודה‪,‬‬
‫גידור‪ ,‬שילוט‪ ,‬מהנדסים‪ ,‬אדריכלים‪ ,‬מתכננים‪ ,‬יועצים‪ ,‬מודדים וכו'‪ ,‬וכן כל ההוצאות‬
‫בגין הריסת הבית‪ ,‬פינוי ובניה‪.‬‬
‫‪.51‬‬
‫)בוטל(‬
‫‪.52‬‬
‫הקבלן ישא בתשלומי מע"מ בגין שירותי הבנייה הניתנים לבעלים‪ ,‬ככל שיחול מע"מ‬
‫בגין כך‪.‬‬
‫‪.53‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים מצהיר‪ ,‬כי הוא עומד בכל התנאים שנקבעו בחוק מס שבח‬
‫לצורך קבלת פטור ממס בגין מכירת דירת מגורים לפי סעיף ‪ 49‬כב' לחוק‪ ,‬ובכלל זה‬
‫כי לא רכש או קיבל את הדירה מקרוב לו ב‪ 24 -‬החודשים שקדמו לחתימתו על הסכם‬
‫זה‪ .‬במידה והמתחם יוכרז כמתחם לפינוי לשם בינוי לפי פרק חמישי ‪ 4‬לחוק מיסוי‬
‫מקרקעין‪ ,‬התשכ"ג‪ ,1963-‬מתחייב כ"א מיחידי הבעלים לעשות שימוש בפטורים‬
‫ממס הקבועים בסעיף ‪ 49‬כב' לצורך העסקה על פי הסכם זה‪ .‬היה ואיזה מיחידי‬
‫הבעלים לא יהיה זכאי לפטור לפי סעיף זה או יסרב לעשות שימוש בפטורים ממס‬
‫הקבועים בסעיף ‪49‬כב כאמור לעיל ו‪/‬או בכל פטור אחר לו הוא זכאי לפי כל דין‪,‬‬
‫ישלם אותו יחיד בעלים את המס החל עליו‪.‬‬
‫‪.54‬‬
‫הקבלן ישלם לבעלים דמי שכירות בגין התקופה שמהיום בו פינה הבעלים את הדירה‬
‫הנוכחית )בהתאם לדרישת הקבלן( ומסר את החזקה בה לקבלן ועד למועד מסירת‬
‫החזקה בדירת הבעלים החדשה לבעלים כמפורט להלן‪ ₪ 2800 :‬לחודש לבעל דירת ‪2‬‬
‫חדרים כיום; ‪ ₪ 3200‬לחודש לבעל דירת ‪ 3‬חדרים כיום‪ .‬דמי השכירות ישולמו‬
‫לבעלים בשיק שיימסר לבעלים כל רבעון‪ .‬במקרה בו תדחה מסירת הדירה החדשה‬
‫מסיבות הקשורות בקונה‪ ,‬לרבות שינויים ותוספות שיוזמנו על ידו מהקבלן‪ ,‬ישולם‬
‫שכר דירה רק עד למועד בו היה הקבלן מוכן למסור את הדירה אלמלא אותם‬
‫עיכובים‪ ,‬ובלבד שהקבלן הודיע לבעלים בסמוך לאחר הזמנת השינויים ובטרם‬
‫אישורם הסופי מהי תקופת העיכוב בשל אותם שינויים‪.‬‬
‫בכל מקרה שבו תועלה טענה על ידי לא פחות מ‪ 20% -‬מיחידי הבעלים במקרקעין‪ ,‬כי‬
‫במועד הדרישה לפינוי הדירה חל שינוי בדמי השכירות המקובלים באזור ביחס‬
‫לדירה הנוכחית‪ ,‬אזי יקבע סכום דמי השכירות החודשיים על ידי שמאי מקרקעין‪,‬‬
‫שימונה במיוחד לצורך כך על ידי באי כוח הצדדים והכרעתו תהיה סופית ומוחלטת‪.‬‬
‫מובהר‪ ,‬כי דמי השכירות המעודכנים כאמור יקבעו על ידי השמאי על פי שטח הדירה‬
‫בהתאם לטיפוסי הדירות הקיימים במקרקעין‪ ,‬כדירה ראויה למגורים‪ ,‬וללא קשר‬
‫למצב הדירה בפועל‪ .‬שכר הטרחה של השמאי כאמור ישולם על הקבלן‪.‬‬
‫הקבלן יספק לכל אחד מן הבעלים ערבות בנקאית אוטונומית בגובה השווה לדמי‬
‫שכירות לתקופה של ‪ 18‬חודשים‪ .‬לאחר ‪ 18‬חודשים‪ ,‬תפחת הערבות מדי רבעון בסכום‬
‫השווה ל‪ 3-‬חודשי שכירות‪ ,‬ובלבד שלא הוגשה בקשה למימושה )כולה או חלקה(‪,‬‬
‫ובכפוף לאמור להלן‪ .‬המשך הפחתת הערבות מסכום השווה ל‪ 12 -‬חודשי שכירות‬
‫מותנית בקבלת אישורו בכתב של מנהל הפרויקט לפיו על פי הערכתו ובהתאם לשלב‬
‫הביצוע בו מצוי הפרויקט‪ ,‬תושלם הבניה בתוך לא יותר מ‪ 12 -‬חודשים‪ .‬התקבל‬
‫אישור מנהל הפרויקט כאמור לעיל‪ ,‬הערבות תמשיך ותפחת עד לסכום ‪ 6‬חודשי‬
‫שכירות‪ .‬במידה שהתשובה שלילית‪ ,‬תשאר הערבות בסכום ‪ 12‬חודשי שכירות ולא‬
‫תפחת עוד עד להשבתה לקבלן‪.‬‬
‫הערבות תוחזק בנאמנות בידי עוה"ד הבעלים‪ ,‬והצדדים נותנים בזה הוראה בלתי‬
‫חוזרת לעוה"ד הבעלים לממש את הערבות במקרה בו הקבלן איחר בתשלום דמי‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 13 -‬‬
‫השכירות מעבר ל‪ 14-‬ימי עסקים‪ ,‬מיום שקיבל הקבלן התראה בכתב על כך‪ ,‬וזאת עד‬
‫לסכום דמי השכירות שלא שולמו‪.‬‬
‫במקרה בו תושלם בניית דירת הבעלים החדשה בטרם הריסת הבנין הקיים‪ ,‬לא יחול‬
‫האמור לעיל והבעלים לא יהיו זכאים לתשלום דמי שכירות אולם יהיו זכאים‬
‫לתשלום דמי הובלה כאמור בסעיף ‪ 55‬להלן‪ ,‬וזאת בגין הובלה מדירתם הקיימת‬
‫לדירה החדשה‪.‬‬
‫‪.55‬‬
‫כמו כן‪ ,‬ישא הקבלן בעלויות הובלת מיטלטלי הבעלים מדירותיהם הנוכחיות אל‬
‫הדירות בהן ישהו בתקופת בניית הפרויקט )להלן‪" :‬הדירות הזמניות"(‪ ,‬ומן הדירות‬
‫הזמניות אל הדירות החדשות במועד מסירת החזקה‪ .‬נשיאת הקבלן בעלויות ההובלה‬
‫לפי סעיף זה תבוצע בדרך של העמדת חברת הובלות לרשות הבעלים על חשבון הקבלן‬
‫לצורך הובלת המיטלטלין כאמור לעיל‪.‬‬
‫‪.56‬‬
‫כ"א מיחידי הבעלים יהיו חייבים בתשלום כל התשלומים והמסים העירונים ו‪/‬או‬
‫ממשלתיים החלים על דירת הבעלים‪ ,‬עד למועד בו פינה את דירת הבעלים שבבניין‬
‫הקיים‪ ,‬לרבות אך לא רק‪ ,‬גז‪ ,‬חשמל‪ ,‬מים‪ ,‬ארנונה עירונית‪ ,‬היטלים‪ ,‬מס רכוש‪,‬‬
‫וכיו"ב תשלומים בהם היה נושא הבעלים אף אילולי היה נכרת הסכם זה‪ .‬הבעלים‬
‫ידאג לניתוק שירותי הגז‪ ,‬הטלפון‪ ,‬טלוויזיה בכבלים‪/‬לווין והחשמל עד למועד פינוי‬
‫הנכס‪.‬‬
‫‪.57‬‬
‫כן ישאו הבעלים בכל התשלומים ו‪/‬או המסים ו‪/‬או ההיטלים שיחולו על הדירה‬
‫החדשה אותה יקבלו מהקבלן לאחר בנייתה‪ ,‬מיום המסירה בפועל של הדירות ליחידי‬
‫הבעלים ו‪/‬או מהיום שנקבע לקבלת החזקה )במקרה בו הבעלים לא הגיע לקבל‬
‫החזקה כאמור בסעיף ‪ 45‬לעיל(‪.‬‬
‫למען הסר ספק מובהר בזאת‪ ,‬כי כל אחד מיחידי הבעלים ישלם את כל המיסים‬
‫העירוניים והתשלומים השוטפים עבור גז‪ ,‬חשמל מים וכיו"ב בגין הדירה אותה‬
‫ישכור בתקופת הבניה‪ ,‬מעת מסירת דירת הבעלים לקבלן ועד למעבר לדירה החדשה‪,‬‬
‫היה ואכן מי מיחידי הבעלים ישכרו דירה שכזו‪.‬‬
‫‪.57‬‬
‫הבעלים אחראי להתקשר עם הרשויות בקשר עם חיבור דירתו החדשה לרשת המים‪,‬‬
‫חשמל‪ ,‬גז‪ ,‬בזק‪ ,‬כבלים וכו'‪ .‬עלות החיבורים למערכות החשמל‪ ,‬המים‪ ,‬גז‪ ,‬בזק‪,‬‬
‫כבלים וכו' ישולמו על ידי הקבלן‪ ,‬למעט דמי פיקדון שיחולו על הבעלים‪.‬‬
‫‪.58‬‬
‫הוצאות משפטיות הכרוכות בנקיטת הליכים כלפי דיירים המסרבים להתפנות ו‪/‬או‬
‫הוצאות משפטיות הכרוכות בנקיטת הליכים מכח חוק פינוי ובינוי )פיצויים(‪ ,‬תשס"ו‪-‬‬
‫‪ ,2006‬ככל שיהיו‪ ,‬יחולו על הבעלים‪ ,‬והבעלים מתחייבים לפעול על פי הוראות החוק‬
‫דנן‪ ,‬לפי דרישת הקבלן לאחר שיתקיימו התנאים המוקדמים שנקבעו בחוק לשם‬
‫הגשת תביעה נגד דייר המסרב להתקשר בהסכם זה‪.‬‬
‫‪.60‬‬
‫שילם הקבלן אגרות‪ ,‬מיסים‪ ,‬היטלים וכיוב' תשלומים לרשות כלשהי‪ ,‬יהיה זכאי‬
‫הקבלן‪ ,‬לפנות לגופים או לרשויות להם שילם הסכומים‪ ,‬ולדרוש ולקבל לידיו את דמי‬
‫ההחזר או ההשבה ‪ -‬ככל שיהיו כאלו ‪ -‬במידה ושילם סכומים אלה‪ .‬סעיף זה מהווה‬
‫המחאה מלאה וגמורה לקבלן של הזכות להשבת התשלומים‪.‬‬
‫ערבויות בנקאיות לבעלים‬
‫‪.61‬‬
‫להבטחת חיוביו של הקבלן על פי הסכם זה‪ ,‬לרבות בנייתו של הפרויקט ומסירת‬
‫דירות הדיירים החדשות לדיירים על פי הסכם זה‪ ,‬וכנגד שעבוד החלקות לטובת בנק‬
‫מלווה ופינוי דירות הבעלים ומסירתן לקבלן‪ ,‬ימציא הקבלן לכל אחד מן הבעלים‪,‬‬
‫ערבות בנקאית בנוסח תואם את הוראות סעיף ‪ (1) 2‬לחוק המכר )דירות( )הבטחת‬
‫השקעות של רוכשי דירות(‪ ,‬התשל"ה ‪) 1974 -‬לעיל ולהלן‪" :‬ערבות חוק מכר"(‪ ,‬לפי‬
‫הנוסח המצ"ב כנספח "ו" להסכם זה‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 14 -‬‬
‫‪.62‬‬
‫כן ימציא הקבלן לכל אחד מהבעלים במעמד מסירת דירת הבעלים לקבלן‪ ,‬מכתב‬
‫החרגה עתידי מותנה ביחס לדירות הדיירים החדשות )להלן‪" :‬מכתב ההחרגה‬
‫המותנה"(‪ .‬הערבות תהיה ניתנת להסבה והמחאה לטובת בנקים ו‪/‬או גופים אחרים‬
‫שלטובתם רשומות משכנתאות על דירות הבעלים‪ ,‬וזאת לצורך קבלת הסכמתם‬
‫לרישום השעבוד לטובת הבנק המלווה‪ ,‬ולמחיקת המשכנתא הרשומה לטובתם‪.‬‬
‫‪.63‬‬
‫בכפוף לאמור בסעיף ‪ 71‬להלן‪ ,‬סכום ערבות חוק מכר שימסור הקבלן לבעלים יהיה‬
‫בשווי דירת הבעלים החדשה בהתאם לדוח השמאי מטעם הבנק המלווה ובהתאם‬
‫להוראות הסכם זה נכון למועד הוצאת הערבויות‪ ,‬בהתאם למחירון הקבלן‪.‬‬
‫‪.64‬‬
‫ערבות בנוסח חוק המכר תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן‪ ,‬החל מיום הוצאתה‪.‬‬
‫‪.65‬‬
‫ערבות חוק המכר ומכתב ההחרגה המותנה יוצאו לזכות הדיירים לפחות ‪ 15‬ימים‬
‫לפני מועד פינוי דירת הבעלים ומסירתה לקבלן‪ ,‬ויופקדו בנאמנות אצל עורכי הדין‪.‬‬
‫עורכי הדין ימסרו לבעלים את ערבות חוק המכר‪ ,‬רק עם פינוי אחרונת דירות‬
‫הבעלים בחלקה ומסירתה לקבלן‪.‬‬
‫‪.66‬‬
‫א‪ .‬במידה והפינוי בפועל יתעכב מעל ‪ 30‬יום מהמועד אשר נקבע לכך‪ ,‬עקב סיבה‬
‫שאינה קשורה בקבלן‪ ,‬יהיה הקבלן רשאי לבטל הסכם זה ע"י מתן הודעה בכתב‬
‫לנציגי הבעלים‪ ,‬ואז יחזיר עוה"ד את הערבויות הבנקאיות לקבלן‪ ,‬בתנאי שלפני‬
‫החזרת הערבויות ישיב הקבלן החזקה בדירות לכל אחד מהבעלים ובתנאי נוסף‬
‫שהקבלן ידאג למחוק את השעבודים וההערות שנרשמו על ידו‪ ,‬ככל שנרשמו‪ ,‬על‬
‫זכויות הבעלים‪ ,‬בד בבד עם החזרת הערבויות‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫במידה ויופר ההסכם על ידי מי מיחידי הבעלים באופן שמזכה את הקבלן‬
‫באפשרות לבטל את ההסכם‪ ,‬אזי מתחייבים כל הבעלים להחזיר את הערבויות‬
‫מבלי שנדרש פרעונן כנגד קבלת החזקה בדירות‪ ,‬ויהיו מנועים לעשות שימוש‬
‫בערבויות‪.‬‬
‫‪.67‬‬
‫ההוצאות הכרוכות בהוצאת הערבויות הבנקאיות‪ ,‬יחולו על הקבלן‪.‬‬
‫‪.68‬‬
‫ערבות חוק המכר‪ ,‬שהעתקה מצורף כנספח "ו" להסכם זה‪ ,‬תהיה ניתנת למימוש על‬
‫ידי כל אחד ואחד מיחידי הבעלים בהתאם לעילות ולתנאים הקבועים בערבות נספח‬
‫"ו" בלבד‪.‬‬
‫‪.69‬‬
‫כל אחד ואחד מיחידי הבעלים מאשר בזאת‪ ,‬כי בכל מקרה בו תמומש הערבות‬
‫וכספיה יועברו לידיו במלואם‪ ,‬יהיה הוא חייב לפנות את הקרקע ו‪/‬או הדירה החדשה‬
‫מבלי שתיוותר בידו כל זכות שהיא בקשר לקרקע ובקשר לדירה וכן לשתף פעולה על‬
‫מנת להעביר זכויותיו בקרקע לטובת המוסד המלווה או לטובת מי שיורה לו המוסד‬
‫המלווה‪.‬‬
‫ליווי פיננסי ומשכנתאות הבעלים‬
‫‪.70‬‬
‫הבעלים מצהיר‪ ,‬כי ידוע לו שבכוונת הקבלן לממן את בניית הפרויקט באמצעות ליווי‬
‫בנקאי ו‪/‬או פיננסי והוא מתחייב לאפשר לקבלן לשעבד בשעבוד ראשון את כל זכויות‬
‫הבעלים בקרקע לטובת המוסד המלווה‪ .‬לצורך ביצוע האמור‪ ,‬יחתמו הבעלים על‬
‫ייפויי כח המסמיכים את עוה"ד לחתום בשמם על מסמכי הבנק המלווה‪ .‬אין בייפויי‬
‫הכח הנ"ל בכדי לגרוע מהתחייבויות הבעלים לביצוע הנ"ל באופן אישי‪ .‬הבעלים‬
‫מתחייב לחתום ולשתף פעולה על מנת להסדיר את העמדת השעבודים לטובת המוסד‬
‫המלווה‪ ,‬ולצורך זה יחתום על כל מסמך נדרש לשם מישכון זכויותיו למוסד המלווה‬
‫לרבות רישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין לטובת המוסד המלווה‪ .‬יובהר‪ ,‬כי‬
‫הקבלן לא יהא רשאי לרשום שעבוד לטובת המוסד המלווה אלא כנגד המצאת‬
‫הערבויות הבנקאיות לידי עוה"ד והעתק צילומי מהן לב"כ הבעלים‪.‬‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 15 -‬‬
‫‪.71‬‬
‫לקבלן ידוע‪ ,‬כי במידה ומי מיחידי הבעלים משכן זכויותיו לטובת בנק למשכנתאות‪,‬‬
‫השעבוד לטובת הבנק המלווה יהיה כרוך בהסדרים בדבר "גרירת המשכנתא" )קרי‪,‬‬
‫מחיקת המשכנתא הרשומה לטובת הבנק למשכנתאות‪ ,‬כנגד התחייבות הבנק‬
‫המלווה להעמיד ערבות בנקאית מוסבת לטובת הבנק למשכנתאות בגובה סכום‬
‫ההלוואה‪ ,‬עם מחיקת המשכנתא ושיעבוד הזכויות על פי הסכם זה לטובת הבנק‬
‫למשכנתאות(‪ .‬לפיכך מוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי כל אחד מהבעלים שעל זכויותיו בחלקה‬
‫רשומה משכנתא‪ ,‬יהיה רשאי להסב ולשעבד את ערבות חוק המכר לטובת הבנק‬
‫שהעמיד או יעמיד לו הלוואה מובטחת במשכנתא‪ ,‬בגובה סכום ההלוואה‪ ,‬כנגד‬
‫מחיקת המשכנתא הרשומה כך שלא תהיה מניעה לרשום משכנתא לטובת הבנק‬
‫המלווה‪ .‬הבעלים מסכימים ומתחייבים לנקוט בפעולות ולחתום על המסמכים‬
‫הנדרשים לצורך ביצוע האמור ולא יהיה בעיכוב בגרירת המשכנתא בשל עיכובים‬
‫מצד הבנק המלווה‪ ,‬כדי להוות הפרת הסכם זה ע"י הבעלים‪ ,‬ובלבד שהדברים יעשו‬
‫עד למועד הפינוי‪.‬‬
‫‪.72‬‬
‫עם מסירת החזקה בדירות החדשות לכל אחד מיחידי הבעלים‪ ,‬ובכפוף להחזרת‬
‫הערבויות הבנקאיות לידי הקבלן או הבנק המלווה‪ ,‬יימסור הקבלן לכל אחד מיחידי‬
‫הבעלים מכתב החרגה מאת הבנק המלווה אשר לו ישועבדו המקרקעין‪ ,‬ביחס לדירה‬
‫החדשה )להלן‪" :‬מכתב ההחרגה"(‪ ,‬לפיו שעבוד המקרקעין‪ ,‬אם ימומש‪ ,‬לא ימומש‬
‫מתוך יחידות הדיירים המפורטות בו‪.‬‬
‫‪.73‬‬
‫למען הסר ספק מובהר ומוצהר בין הצדדים‪ ,‬כי הבעלים אינם קשורים בכל צורה‬
‫שהיא לליווי הפיננסי של הפרויקט‪ ,‬לעלויות הנלוות לליווי זה‪ ,‬להחזרי ההלוואות‬
‫שיעמיד הבנק המלווה לטובת הקבלן‪ .‬כמו כן מובהר ומוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי‬
‫במסמכי הליווי ו‪/‬או המשכנתא יצויין במפורש שהבעלים אינם לווים או ערבים‪.‬‬
‫‪.74‬‬
‫ככל שאיזה מיחידי הבעלים יבקש ‪ -‬לאחר מסירת דירת הבעלים לקבלן וקבלת‬
‫ערבות חוק מכר ‪ -‬לשעבד את זכויותיו על פי הסכם זה ו‪/‬או להסב את הערבות שקיבל‬
‫לטובת מוסד מממן מוכר בישראל‪ ,‬ישתף עמו הקבלן פעולה ויחתום על המסמכים‬
‫המקובלים בעניין‪ ,‬ובלבד שלא תפגענה זכויות הקבלן או הבנק המלווה על פי הסכם‬
‫זה‪.‬‬
‫בדק ואחריות‬
‫‪.75‬‬
‫על הצדדים יחול האמור בחוק המכר דירות‪ ,‬תשל"ג – ‪ ,1973‬כאילו הקבלן הינו‬
‫ה"מוכר" של הדירה שתיבנה עבור הבעלים‪ ,‬הכול לעניין תקופות הבדק והאחריות‪,‬‬
‫מתן הודעות על ליקויים וכיו"ב‪.‬‬
‫מכירת דירות הקבלן‬
‫‪.76‬‬
‫מלבד דירת הבעלים והחלק הצמוד לה ברכוש המשותף שיוותר בבית החדש ומלבד‬
‫יתר הדירות והשטחים שלגביהם יתחייב הקבלן בהסכם עם דיירי הבניינים הנוספים‬
‫במתחם‪ ,‬הרי שהקבלן יהיה רשאי למכור את כל הדירות שתיוותרנה וכל הצמוד להן‬
‫ו‪/‬או כל זכות אחרת בבניין לרוכשים שונים הכול לפי שיקול דעתו ומבלי התערבות‬
‫הבעלים‪ .‬עד שתימכרנה הדירות )או יחידות אחרות( וצמודותיהן‪ ,‬תיוותרנה הן‬
‫בבעלות הקבלן ו‪/‬או מי מטעמו‪ .‬ככל שהדבר תלוי בו‪ ,‬הקבלן לא יתיר הקמת אנטנות‬
‫סלולאריות‪ ,‬מג"א וכד' בשטח הפרויקט‪.‬‬
‫‪.77‬‬
‫במידה וידרוש זאת הקבלן‪ ,‬יסכימו הבעלים לרישום הערות אזהרה על זכויותיהם‬
‫לטובת רוכשי הדירות מאת הקבלן‪ ,‬ובלבד שהערות האזהרה ייוחדו לדירות‬
‫ספציפיות שנרכשו מאת הקבלן ושמנגד יאשרו רוכשי הדירות בכתב‪ ,‬כי אין בהערת‬
‫האזהרה כדי להטיל חיוב כלשהו או חובה כלשהי על הבעלים לטובת רוכשי הדירות‪.‬‬
‫הרישום והרכוש משותף‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 16 -‬‬
‫‪.78‬‬
‫הקבלן ירשום באמצעות עוה"ד את הבניין החדש שיוקם כבית משותף בפני עצמו או‬
‫באופן אחר כפי הנדרש והמתאים בנסיבות העניין וכן ירשום על שם כל אחד מיחידי‬
‫הבעלים את זכויות החכירה בדירה החלופית המגיעה לו בהתאם להסכם זה‪,‬‬
‫בהתאמה‪ .‬הקבלן יהיה רשאי לפי שיקול דעתו ולאחר הריסת כל בניין קיים‪ ,‬למחוק‬
‫את רישום הבית המשותף ולרשום את זכויות הבעלים לפי חלקם ברכוש המשותף‬
‫כמופיע בנסח רישום המקרקעין‪.‬‬
‫‪.79‬‬
‫הקבלן יערוך תקנון מוסכם לבית המשותף‪ ,‬בהתאם לתקנון המצוי הקבוע בחוק‬
‫המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט ‪ ,1969 -‬ובתוספת הסכם זה‪ .‬בשנתיים הראשונות מהשלמתו של‬
‫כל בנין יהיה הקבלן רשאי למנות חברת ניהול ו‪/‬או לקבוע בכל דרך אחרת את אופן‬
‫ניהול הבנין ואחזקתו השוטפת‪ ,‬לרבות קביעת השירותים הנדרשים באופן סביר‬
‫לאחזקתו התקינה של הבית המשותף‪ ,‬וגובה דמי ההשתתפות הנדרשים לצורך כיסוי‬
‫הוצאות אלה‪.‬‬
‫‪.80‬‬
‫לדירות הבעלים החדשות שיבנו‪ ,‬ואשר זכות החכירה בכ"א מהן תירשם‪ ,‬כאמור‪ ,‬על‬
‫שם יחידי הבעלים הרלבנטיים‪ ,‬יוצמדו חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף‪ ,‬וזאת‬
‫בשיעור יחסי בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של כ"א מדירות הבעלים לבין סך‬
‫שטח הרצפות של כל דירות הבית המשותף )כפי שירשם( ופרט לאותם חלקים‬
‫שהוצאו או שיוצאו על ידי הקבלן לפי הסכם זה ממסגרת הרכוש המשותף ויוצמדו‬
‫בצמידות מיוחדת ליחידה או ליחידות אחרות‪.‬‬
‫הערת אזהרה‬
‫‪.81‬‬
‫הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה על זכויות הבעלים בגין קיומו של הסכם זה‬
‫לאחר חתימת ראשון יחידי הבעלים על הסכם זה‪.‬‬
‫הבעלים יחתמו במעמד חתימת הסכם זה על כל המסמכים הנדרשים לרישום הערת‬
‫אזהרה כאמור‪.‬‬
‫הקבלן יחתום על ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ הבעלים לבטל את הערות‬
‫האזהרה שנרשמו לטובת הקבלן בגין הסכם זה אך ורק במקרה בו ההסכם בוטל‬
‫כדין‪ ,‬לאחר שהקבלן הפר הסכם זה וההפרה לא תוקנה תוך ‪ 30‬יום מיום שקיבל‬
‫הקבלן התראה על כך בכתב‪.‬‬
‫ב"כ הבעלים יוכלו לעשות שימוש בייפוי הכח הנ"ל אך ורק במקרה המתואר לעיל‬
‫וזאת עד לשעבוד החלקה לטובת הבנק המלווה‪ ,‬ולאחר מכן יוחזר ייפוי הכח הנ"ל‬
‫לידי הקבלן‪.‬‬
‫ביטול‪ ,‬הפרות ותרופות‬
‫‪.82‬‬
‫ביטול חוזה זה מכל סיבה שהיא ע"י הבעלים‪ ,‬יעשה בהחלטה של רוב בעלי הזכויות‬
‫במתחם בלבד‪.‬‬
‫‪.83‬‬
‫איחר הקבלן במועד מסירת יחידת הבעלים לבעלים מעבר לעיכובים המותרים על פי‬
‫הסכם זה וככל שהעיכוב לא נבע בשל מעשה או מחדל של הבעלים‪ ,‬יהיה זכאי‬
‫הבעלים לפיצוי מוסכם בסך של ‪) $10‬עשרה דולר ארה"ב( ליום בגין כל יום איחור‬
‫מעבר לתקופת העיכוב המותרת‪ ,‬לפי שער ‪ 4‬ש"ח לדולר‪ .‬תשלום הסכומים האמורים‬
‫בסעיף זה לא יבוא במקום דמי השכירות המשולמים ע"י הקבלן לבעלים אלא בנוסף‬
‫להם‪.‬‬
‫‪.83‬‬
‫מבלי לגרוע מכל סעד אחר העומד לקבלן על פי כל דין ו‪/‬או על פי הסכם זה‪ ,‬איחר מי‬
‫מיחידי הבעלים בפינוי דירת הבעלים‪ ,‬ישא אותו יחיד בעלים במישרין בכל נזקי‬
‫הקבלן ובכל נזקי יתר יחידי הבעלים בגין האיחור‪ .‬אין באמור לעיל כדי לגרוע מחובת‬
‫הבעלים לפנות את דירתו ומזכות הקבלן להשתמש בכל אמצעי חוקי על מנת לפנות‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 17 -‬‬
‫את הדייר מהדירה הנוכחית וכן מזכות הקבלן לפיצוי בגין כל נזק אשר ייגרם לו‪.‬‬
‫התחייבות הדייר לפנות את דירתו הינה אף התחייבות לטובת צד שלישי‪ ,‬קרי –‬
‫לטובת כל דיירי הבניין הקיים‪.‬‬
‫‪.84‬‬
‫לא נתקיים תנאי מתלה‪ ,‬או נתקיים תנאי מפסיק‪ ,‬או שהקבלן עשה שימוש בברירת‬
‫הביטול‪ ,‬לא יוכל אף צד לתבוע פיצויים או השבת הוצאותיו‪ .‬היה הביטול כתוצאה‬
‫מהפרת ההסכם על ידי מי מהצדדים‪ ,‬זכאי הצד שכנגד למלוא הסעדים בגין הפרת‬
‫ההסכם מהצד שהפר ההסכם‪.‬‬
‫ייפוי כוח‬
‫‪.85‬‬
‫להבטחת התחייבויותיו על פי הסכם זה יחתום כל אחד מיחידי הבעלים במעמד‬
‫חתימת הסכם זה על ייפוי כוח בלתי חוזר‪ ,‬בנוסח המצ"ב כנספח "ד"‪ ,‬המייפה את‬
‫כוחו של הקבלן לחתום בשם הבעלים על כל מסמך ולעשות כל פעולה לשם קיומו של‬
‫הסכם זה‪ ,‬לרבות ייצוג הבעלים בפני כל רשות‪ ,‬ובכלל זה בפני העירייה‪ ,‬שלטונות‬
‫המס‪ ,‬המפקח על בתים משותפים והועדות השונות לתכנון ובניה‪ ,‬לרבות חתימה בשם‬
‫בעלי הזכויות על בקשה להיתר‪ ,‬וזאת מבלי לגרוע מחובת הבעלים לעשות זאת‬
‫בעצמם‪ .‬ייפוי הכוח יוחזק בנאמנות ע"י עוה"ד ויימסר לקבלן רק במועד פינוי דירת‬
‫הבעלים וכנגד קבלת הערבויות הבנקאיות ע"י הבעלים‪ ,‬וייעשה בו שימוש אך ורק‬
‫בהתאם ובכפוף להוראות הסכם זה‪.‬‬
‫‪.86‬‬
‫עם חתימת הסכם זה יחתום הדייר על ייפוי כוח בנוסח המצ"ב להסכם זה כנספח‬
‫"ז" המייפה את כוחו של הקבלן‪ ,‬ולפיו יוכל הקבלן מיד לאחר חתימת הסכם זה‬
‫לקבל כל מידע בקשר לזכויות הדייר מכל רשות שהיא ולפעול בשמו לשם קידום‬
‫הליכי תכנון‪ ,‬הבאת תכנית מתאר לאישור הוועדות וקידום הליכי רישוי הבנייה‪ .‬יפויי‬
‫הכח יימסר לקבלן במעמד חתימת ההסכם ע"י כל אחד ואחד מהבעלים‪.‬‬
‫כללי‬
‫‪.87‬‬
‫הקבלן יהיה רשאי להסב או להעביר לאדם או גוף אחר את זכויותיו ו‪/‬או חובותיו‬
‫בקשר לביצוע הפרויקט על פי הסכם זה‪ ,‬כולם או מקצתם‪ ,‬בכפוף להסכמת הבעלים‬
‫אשר לא יסרבו אלא מטעם סביר ללא הסכמה מראש ובכתב של הבעלים ובתנאי שלא‬
‫יפגעו זכויותיהם‪.‬‬
‫‪.88‬‬
‫מוסכם בין הצדדים‪ ,‬כי תנאי הסכם זה משקפים במלואם את המותנה והמוסכם בין‬
‫הצדדים לגבי העסקה נשוא הסכם זה והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות‪,‬‬
‫הצהרות‪ ,‬מצגים‪ ,‬התחייבויות‪ ,‬הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו‪,‬‬
‫אם בכלל‪ ,‬לפני חתימתו‪ ,‬ע"י כל גורם שהוא‪ .‬כל תוספת ו‪/‬או שינוי ו‪/‬או תיקון של‬
‫הסכם זה על כל נספחיו לא יהיו תקפים אלא אם כן נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫הדיירים מאשרים בזאת כי המארגנים מקבוצת קייזר‪-‬נטע )להלן‪" :‬המארגנים"(‬
‫קיימו את כל התחייבויותיהם כלפיהם לשביעות רצונם המלאה של הדיירים‪ ,‬וכי אין‬
‫ולא תהיה להם כל טענה כלפי ו‪/‬או בקשר למארגנים‪ ,‬לרבות ומבלי לגרוע מכלליות‬
‫האמור לעיל – בקשר למצגים ו‪/‬או הבטחות ו‪/‬או התחייבויות שניתנו‪ ,‬אם ניתנו‬
‫שאינם כלולים בהסכם זה‪.‬‬
‫‪.89‬‬
‫הבעלים מצהירים‪ ,‬כי התחייבויותיהם על פי הסכם זה תקיפות גם לגבי חליפיהם של‬
‫הבעלים כולל יורשיהם או רוכשי היחידות מהם וכי הוא לא ימכור ולא יעביר זכויות‬
‫בדירה אלא בכפוף להסכם זה‪.‬‬
‫ככל שהבעלים יבקש להעביר זכויותיו על פי הסכם זה לצד שלישי‪ ,‬יוכל הוא לעשות‬
‫כן‪ ,‬בכפוף לאישור הבנק המלווה‪ ,‬רק לאחר שהצד השלישי חתם בפני ב"כ הבעלים על‬
‫כל המסמכים הנדרשים‪ ,‬לרבות על הסכם זה וכן על ייפויי הכוח הבלתי חוזרים‪,‬‬
‫ובשינויים המתחייבים מן המצב בו מצוי הפרויקט‪ ,‬הכול על מנת לבוא בנעלי הבעלים‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 18 -‬‬
‫לצרכי הסכם זה‪.‬‬
‫ידוע לבעלים‪ ,‬כי במקרה של העברת זכויות כאמור בתקופת הפרויקט ‪ -‬שלא לקבלן ‪-‬‬
‫יהיה על הדייר להסדיר ענייני חבות מס שבח בגין מכירת דירת המגורים לצד ג'‬
‫ולקבלן לא תהיה כל אחריות או חבות תשלום מס שבח במקרה כזה רק בגין מכירת‬
‫הדירה לצד ג'‪ ,‬מבלי לגרוע מהתחייבויות הקבלן בהתאם להסכם זה לשלם את‬
‫המיסים שיחולו בהתאם להסכם זה‪.‬‬
‫בכפוף לאמור לעיל‪ ,‬יחתום הקבלן על הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת הצד‬
‫השלישי ו‪/‬או בנק מממן מטעמו על זכויות הבעלים הרלוונטי‪.‬‬
‫עבור העברת זכויות כאמור בסעיף זה ישולם סך של ‪ 0.5%‬ממחיר המכירה לב"כ‬
‫הבעלים בגין הפעולות הנדרשות כאמור בסעיף זה‪.‬‬
‫ידוע לבעלים‪ ,‬כי במקרה של העברת זכויות כאמור בתקופת הפרויקט ‪ -‬שלא לקבלן ‪-‬‬
‫יהיה על הדייר להסדיר ענייני חבות מס שבח בגין מכירת דירת מגורים ולקבלן לא‬
‫תהיה כל אחריות או חבות תשלום מס שבח במקרה כזה‪.‬‬
‫‪.90‬‬
‫מבלי לגרוע מהוראות הסכם זה בקשר למועדים‪ ,‬חתימת צד אחד בלבד על הסכם זה‬
‫לא תחייב את הצד שכנגד בדבר ותיחשב להצעה בלבד‪ .‬רק עם חתימת כל הצדדים‬
‫יחייב ההסכם את הצדדים‪ ,‬בכפוף לתנאים המתלים‪.‬‬
‫בכל מקום בהסכם זה בו מצוין מספר ו‪/‬או מנה המצויינת באחוזים מן הבעלים‪ ,‬אזי‬
‫הכוונה הינה לכמות דירות מתוך דירות הבעלים ולא לכמות או שיעור יחידי הבעלים‪.‬‬
‫‪.91‬‬
‫כל אחד מיחידי הבעלים מאשר בזה באופן בלתי חוזר‪ ,‬כי בכל מקום בו נדרש אישור‬
‫הבעלים למתן ארכת זמן לקבלן‪ ,‬יהיה די אף במתן אישור על ידי נציג הבעלים‪.‬‬
‫‪.92‬‬
‫אם יבקש הבעלים לבקר באתר הבנייה במהלך הבנייה‪ ,‬יוכל הוא לעשות כן בכפוף‬
‫לאישור מוקדם עם הקבלן ותוך שמירה על כל כללי הבטיחות הנדרשים באתר בניה‬
‫על פי כל דין‪ ,‬אך לא יהא רשאי להכניס חפצים לדירה החלופית‪ ,‬לקבל חזקה כלשהי‬
‫או לבצע עבודות כלשהן בדירה החלופית בטרם יקבל את החזקה בהתאם להוראות‬
‫הסכם זה‪.‬‬
‫‪.93‬‬
‫הקבלן יהא רשאי לשלם במקום הבעלים כל תשלום שחל על הבעלים לפי הסכם זה‬
‫ולא שולם על ידם באופן שיש בו בכדי לגרום לעיכוב ביצועו של הסכם זה או כל חלק‬
‫ממנו‪ ,‬ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל ‪ -‬תשלומי היוון למינהל‪ ,‬לאחר שנתן‬
‫לבעלים התראה בכתב ‪ 7‬ימים מראש לעשות כן‪ .‬כל תשלום ששולם ע"י הקבלן‬
‫כאמור לעיל יהיה ניתן לקיזוז מכל תשלום לו זכאים הבעלים לפי הסכם זה‪ ,‬בצירוף‬
‫הפרשי הצמדה וריבית כדין‪ ,‬וזאת מבלי לגרוע מכל זכות העומדת לקבלן לפי הסכם‬
‫זה ו‪/‬או לפי כל דין‪.‬‬
‫‪.94‬‬
‫הסכם זה ייחשב אף כהסכם לטובת צד שלישי ביחס לכל יתר הבעלים בשטח‬
‫הפרויקט‪ .‬הפר הבעלים הוראה מהוראות הסכם זה באופן העלול לגרום או הגורם‬
‫בפועל נזק למי מיתר הבעלים בשטח הפרויקט‪ ,‬יעמדו לאותם בעלים כל הסעדים בגין‬
‫הפרת הסכם‪.‬‬
‫‪.95‬‬
‫הנספחים להסכם זה המפורטים להלן‪ ,‬הינם חלק בלתי נפרד מהסכם זה‪:‬‬
‫"א" ‪ -‬נסח רישום מקרקעין‬
‫"ב" ‪ -‬מפרט טכני‬
‫"ג" ‪ -‬תשריט המתחם‬
‫"ד" ‪ -‬יפויי כח בלתי חוזר להסמכת עוה"ד והקבלן‬
‫"ה" ‪ -‬נספח הגבלות על זכויות הבעלים‬
‫"ו" ‪ -‬נוסח ערבות בנקאית )יצורף בהמשך(‬
‫"ז" ‪ -‬ייפוי כח בעלים לקבלן בענייני תכנון‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫‪- 19 -‬‬
‫כל צד מתחייב לשתף פעולה עם משנהו ולחתום על כל מסמך שיידרש לשם קידום‬
‫הפרויקט‪ ,‬אף שלא נזכר מפורשות בהסכם זה‪ ,‬ובלבד שלא תפגענה זכויותיו על פי‬
‫הסכם זה‪.‬‬
‫‪.96‬‬
‫יישוב סכסוכים‬
‫‪.97‬‬
‫בכל מחלוקת בין הצדדים בקשר להוראות הסכם זה ולפרשנותו )שאינו נוגע לעניינים‬
‫תכנוניים‪ /‬הנדסיים( יכריע אך ורק בית המשפט המוסמך עניינית במחוז תל אביב‪.‬‬
‫‪.98‬‬
‫בכל מחלוקת בין הבעלים‪ ,‬בינם לבין עצמם‪ ,‬בין אם בנוגע לחלוקת דירות התמורה‬
‫ובין אם בעניין אחר‪ ,‬יכריע בורר ו‪/‬או מגשר שימונה בהסכמת הבעלים‪ .‬מחלוקות‬
‫בעניין חלוקת דירות התמורה בין הדיירים לבין עצמם‪ ,‬תוכרע ע"י שמאי מוסכם‬
‫שימונה ע"י הבעלים ובהעדר הסכמה‪ ,‬ימונה השמאי על ידי השמאי מטעם הבנק‬
‫המלווה‪ ,‬בתוך ‪ 7‬ימים מיום פניה אליו‪ .‬סמכויות השמאי הבורר יהיו לפי חוק‬
‫הבוררות והבורר יהיה חייב לנמק את החלטתו‪.‬‬
‫‪.99‬‬
‫בכל מחלוקת בעניין תכנוני‪/‬הנדסי הכרוך בהסכם זה‪ ,‬יכריע בדבר מהנדס שימונה‬
‫בהסכמת הצדדים )להלן‪" :‬הפוסק"(‪ ,‬שיהיה בעל ניסיון מוכח בניהול ופיקוח על‬
‫פרויקטים ציבוריים גדולים ואשר הכרעתו תהא סופית ומכרעת‪ .‬לא הגיעו הצדדים‬
‫להסכמה באשר לזהות הפוסק בתוך ‪ 7‬ימים מיום פניית צד אחד למשנהו‪ ,‬ימונה‬
‫הפוסק על ידי השמאי מטעם הבנק המלווה‪.‬‬
‫הודעות‬
‫‪.100‬‬
‫כתובות הצדדים לצרכי הסכם זה הן כנזכר במבוא‪ .‬לאחר מועד הפינוי תהיה‬
‫כתובתם של הבעלים זו שיודיעו עליה לקבלן מיד עם הפנוי וממועד מסירת הדירה‬
‫החלופית תהיה כתובת הבעלים בדירה החלופית‪ .‬כל הודעה שתשלח בדואר רשום‬
‫לכתובת הנ"ל‪ ,‬עם העתק לעוה"ד ולנציג הבעלים‪ ,‬תחשב כאילו הגיעה לידיעתו‬
‫ולרשותו של הצד הנשגר בתום ‪) 5‬חמישה( ימים מעת שנשלחה אליו‪.‬‬
‫‪.101‬‬
‫הודעה שתימסר במסירה אישית תחשב כאילו הגיעה לידיעתו ולרשותו של הצד השני‬
‫מיד בעת מסירתה‪.‬‬
‫‪.102‬‬
‫לא הודיעו הבעלים לקבלן על כתובתם בתקופת פינוי הדירה‪ ,‬כל הודעה שתוצב על גבי‬
‫לוח מודעות ארעי בשטח הפרויקט ושנמסרה לנציג הבעלים‪ ,‬תחשב כאילו נמסרה‬
‫להם באופן אישי‪.‬‬
‫ולראיה באו הצדדים על החתום;‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫_______________________________‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫מנרב פרויקטים בע"מ‪ ,‬ח‪.‬פ‪511301665 .‬‬
‫באמצעות מנהלה ומורשי חתימה מטעמה‪,‬‬
‫דרור קוזניצקי בעל ת‪.‬ז‪ 024389868 .‬וחגי‬
‫וילנסקי‪ ,‬בעל ת‪.‬ז‪023681885 .‬‬
‫אני הח"מ‪ ,‬יעקב יניב‪ ,‬עו"ד מאשר בזאת כי‬
‫הסכם זה‪ ,‬נחתם כדין בפני ע"י מנרב‬
‫פרויקטים בע"מ‪ ,‬ע"פ תקנונה‪ ,‬וזאת ע"י‬
‫מורשי החתימה של החברה המורשים‬
‫לחתום בשמה על הסכם זה ולחייבה בו‪.‬‬
‫___________‬
‫___________‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬
‫ ‪- 20‬‬‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫________‬
‫תאריך‬
‫___________________‬
‫יעקב יניב‪ ,‬עו"ד‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫___________‬
‫___________‬
‫שם‬
‫חתימה‬
‫‪_____________.1‬‬
‫‪______________.2‬‬
‫‪_____________.3‬‬
‫‪________________.4‬‬
‫‪_____________.5‬‬
‫‪______________.6‬‬
‫‪_____________.7‬‬
‫‪________________.8‬‬