ÅRS- REDOVISNING 2014

Transcription

ÅRSREDOVISNING
2014
 Verksamhet
1året i korthet
2koncernchefens kommentar
4KUNDBEHOV
5 Omvärldsanalys och Makro
7Marknaden
10 ERBJUDANDE
11 fördel nybyggt
16jms 10 största projekt
19 LÖNSAMHET
20AffärsidÉ och strategi
21 finansiella mål
22värdeskapande i jms affär
24bostadsbyggrätter
26 projektfastigheter
27 strukturerad projektutveckling
28Risker och riskhantering
32 HÅLLBARHET
33Hållbart samhällsbyggande
37miljö
45medarbetare
48AFFÄRSETIK
49leverantörer
50 uppförandekod för leverantörer
51 affärsSEGMENT
 Finansiella rapporter
57Förvaltningsberättelse
Koncernen:
61RESULTATRÄKNING
62BALANSRÄKNING
64Kassaflödesanalys
66Förändringar i eget kapital
67Koncernens noter
Moderbolaget:
83Resultaträkning och kassaflödesanalys
84Balansräkning
85Förändringar i eget kapital
86Moderbolagets noter
90Femårsöversikt – KONCERNEN
92Kvartalsöversikt – KONCERNEN
93KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT
94Förslag till vinstdisposition
95Revisionsberättelse
96 definitioner och ordlista
 Aktieägarinformation
97BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
104STYRELSE OCH REVISORER
105KONCERNLEDNING
106JM-AKTIEN
108Kallelse till årsstämma och finansiell kalender
109GRI-INDEX
JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av
bostäder och bostadsområden. Verksamheten är
fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva
lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden
och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark,
Finland och Belgien. Vi arbetar också med projekt
utveckling av kommersiella lokaler samt entreprenad
verksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet.
JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete.
Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka
2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat
på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap.
Sverige
Finland
Norge
Danmark
GEOGRAFISK FÖRDELNING
AV INTÄKTER 2014 (2013)
Belgien
Utland
21 % (22)
Övriga Sverige
20 % (22)
Stockholm
59 % (56)
Omslagsbilden : Gediget hantverk och miljögodkända material – så bygger vi
ett riktigt hem som håller för kommande generationer.
PROJEKTIDÉ
MARKNADSANALYS
ERFARENHETSÅTERFÖRING
FÖRVALTNING
MARKFÖRVÄRV
VÄRDESKAPANDE
GENOM
PROJEKTUTVECKLING
PLANARBETE
INFLYTTNING
PRODUKTION
PROJEKTERING
FÖRSÄLJNING
Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket
lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat
gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd
eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.
ÅRET I KORTHET 1
GOD EFTERFRÅGAN PÅ JMs
HUVUDMARKNADER OCH HÖJD NIVÅ
PRODUKTIONSSTARTER
• Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 13 869 mkr
(12 652) och rörelseresultatet ökade till 1 716 mkr (1 576).
Rörelsemarginalen uppgick till 12,4 procent (12,5)
• Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 14 216 mkr
(12 603) och rörelseresultatet ökade till 1 819 mkr (1 523).
Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultateffekt om 103 mkr (–53)
• Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464). Resultat efter
skatt ökade till 1 306 mkr (1 104)
• Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna
ökade till 28,7 procent (25,0). Resultatet per aktie under året
ökade till 17,00 kronor (14,10)
INTÄKTER
PER AFFÄRSSEGMENT, mkr
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2012
• Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter
uppgick till 978 mkr (898)
• Antal sålda bostäder uppgick till 3 195 (3 265) och produktionsstarterna ökade till 3 445 (2 953)
2013
2014
RÖRELSERESULTAT
PER AFFÄRSSEGMENT, mkr
1400
• Övervärde exploateringsfastigheter om 2,8 mdkr (2,4)
1200
• Styrelsen föreslår 8,00 kronor (7,25) i utdelning för 2014 samt
förnyat återköpsbemyndigande.
1000
800
600
Mkr
Intäkter enligt segmentsredovisning
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, %
Intäkter 1)
Rörelseresultat 1)
Resultat före skatt 1)
Rörelsemarginal, % 1)
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Räntabilitet på eget kapital, % 1)
Soliditet, % 1)
Resultat per aktie, kr 1)
Antal sålda bostäder
Antal produktionsstartade bostäder
Antal bostäder i pågående produktion
1)
2014
2013
2012
400
13 869
1 716
12,4
14 216
1 819
1 744
12,8
978
28,7
37
17,00
3 195
3 445
6 375
12 652
1 576
12,5
12 603
1 523
1 464
12,1
898
25,0
40
14,10
3 265
2 953
5 609
13 134
1 398
10,6
12 480
1 374
1 318
11,0
979
21,9
38
11,70
2 952
3 163
5 988
200
0
–200
2012
2013
2014
JM Bostad Stockholm
JM Bostad Riks
JM Utland
JM Fastighetsutveckling
JM Produktion
Enligt IFRIC 15.
För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande
av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför
Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen
och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av
verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.
För definitioner, se sidan 96.
J M
Å R S R E D O V I S N I N G
2 0 1 4
2 KONCERNCHEFEN S KOMMENTAR
GODA FÖRUTSÄTTNINGAR
FÖR VÄRDEUTVECKLING
Intäkter och resultat ökade 2014 och Stockholm är
fortsatt JMs största marknad med nästan 60 procent
av intäkterna. Här har vi också många byggrätter
i attraktiva lägen för framtida produktion.
Vi kan se tillbaka på ett år då efterfrågan för JMs bostäder
utvecklades positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm.
Även i övriga Sverige och i Norge utvecklades efterfrågan
positivt.
nya bostadsområden och stadsdelar. Trenden i storstäderna
är tydlig – med stor inflyttning måste vi förtäta städerna, men
det ska göras på ett ansvarsfullt sätt.
Dalénum på Lidingö är ett bra exempel på riktigt stora
projekt där vi förutom cirka 1 000 bostäder med olika upplåtelseform utvecklar kommersiella lokaler, skolor, ett äldreboende och infrastruktur. I avsnittet Erbjudande på sidan 18
beskriver vi hur stadsdelen utvecklas med JMs samlade kompetens.
PRODUKTIONSSTARTER
KUNDEN I FOKUS
Med god efterfrågan och ett förbättrat läge vad gäller planprocesser har vi kunnat öka antalet produktionsstarter inom
samtliga affärsegment. Vi startade 3 445 bostäder och över
tid bör vi kunna öka produktionsstarterna till cirka 4 000.
Nästan 300 av produktionsstarterna under 2014 var
hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm och ambitionen
är att bygga ett par hundra hyresbostäder per år de närmaste
åren. Hyresbostäder utvecklas för långsiktig förvaltning inom
JM eller hos extern part.
Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 6 375
vilket är drygt 700 bostäder fler än föregående år.
Jag vill gärna lyfta fram att vi arbetar målmedvetet utifrån
ett kund- och marknadsperspektiv. JM ska erbjuda miljöanpassade bostäder och lokaler med god standard och högt
kundvärde vilket förutsätter en ständigt pågående dialog.
Genom omvärldsbevakning, kundundersökningar och samarbete med avtalsleverantörer får vi goda kundinsikter och
bygger ”boendekunskap”. Genom att dessutom vara duktiga på byggprocessen och ha fokus på kostnader har vi goda
förutsättningar att fortsatt kunna utveckla en bra och hållbar
produkt.
Ett viktigt område för våra kunder är att inredningen håller länge både avseende kvalitet och design. Det samarbete
vi har med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden
som bostadsutformning, kök, bad och förvaring ger inspiration men också konkreta förslag till utveckling. Till exempel
har vi under året tagit beslut om att öka ytorna något i badrum och att bygga balkonger med ökad möblerbarhet.
Våra mest nöjda kunder har valt JM Original-inredning i sin
nya bostad vilket visar att det lönar sig att utveckla genomtänkta lösningar – både vad gäller planlösning och inredning.
Ett bevis på att vi är på rätt väg är att JM för sjätte året i rad
har branschens mest nöjda kunder i det branschindex där
bostadsutvecklingsbranschen i Sverige mäter Nöjd Kund
Index. Jag är mycket stolt att vi återigen hamnar i topp och
får det bekräftat att lyhördhet gentemot våra kunders behov
ger utdelning.
STARK FINANSIELL STÄLLNING
Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra
finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 37 procent (mål
35 procent).
JM har en fortsatt stark balansräkning och under året
delade vi ut 558 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning
avseende 2013.
Efter årsstämman 2014 fram till sista december har dessutom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar
att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april 2015.
BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN
JM har en fortsatt väldigt fin byggrättsportfölj med bra lägen
centralt men även en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik – bra lägen med närhet till kommunikationer är
viktigt. Avgörande för framtida produktion är att vi kan förvärva mark i bra lägen till rimlig kostnad. Mot bakgrund av att
konkurrensen om välbelägen mark är fortsatt stor kommer
vi att förvärva mark selektivt under det närmaste året.
STORA UTVECKLINGSOMRÅDEN
Kärnaffären är bostadsrätter i flerbostadshus, gärna i stora
projektutvecklingsområden som Liljeholmskajen i Stockholm
och Norra Älvstranden i Göteborg. JM har gedigen erfarenhet av stora projekt där vi tar ett helhetsgrepp och skapar
J M
2 0 1 4
ENERGISNÅL PRODUKTION
I våra lågenergihus ska det beräknade energibehovet understiga den gällande normen för varje land med 25 procent.
Inte bara i enstaka hus utan i hela vår produktion. En nybyggd
bostad från JM är energieffektiv med sitt välisolerade klimatskal och vattensnåla installationer, vilket ger lägre driftkostnader för hushållen. God el- och ljudmiljö bidrar också
till en bra boendemiljö.
När det gäller produktionsprocessen har vi under året
startat ett logistikprojekt tillsammans med våra leverantörer med målet att skapa förutsättningar för effektiva flöden
KONCERNCHEFEN S KOMMENTAR 3
kompetens och ledarskap, skapar vi också förutsättningar för
att kunna behålla kunniga medarbetare.
Det är under mina arbetsplatsbesök ute i organisationen
som jag får återkoppling på beslut vi har tagit centralt och jag
ser en företagskultur som präglas av stort engagemang och
ansvarstagande.
HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
För oss handlar hållbarhet om långsiktigt värdeskapande och
att ta ansvar ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Grunden
för vårt arbete utgörs av JMs Hållbarhetspolicy och JMs
Uppförandekod för medarbetarna. Under året har vi bland
annat satsat på att öka kunskapen om koncernens etiska
riktlinjer samt jämställdhets- och mångfaldsplan hos samtliga
ledningsgrupper i Sverige.
Ambitionen är att JMs hållbarhetsarbete ska vara transparent för investerare och andra intressenter. Vi har identifierat ett antal aspekter som är förenade med betydande
möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv och har
valt ut dem där vi ser en tydlig förbättringspotential. De
aspekter vi kommer att prioritera i arbetet framöver beskrivs
på sidorna 35–49.
Vi har valt att redovisa hållbarhetsarbetet baserat på
Global Reporting Initiative (GRI) G4 (Core). JM stödjer
Förenta Nationernas Global Compact och dess tio principer genom att ta tydlig ställning i frågor som rör mänskliga
rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption.
GODA FÖRUTSÄTTNINGAR
av material och verktyg. Det ligger i linje med vår målsättning att långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta
produktionstiden.
EN TRYGG ARBETSPLATS
JM har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och
vi har satt som mål att halvera antalet olyckor med frånvaro
fram till 2016. För att kunna förebygga och hantera arbetsmiljöproblem i vardagen har vi därför förstärkt arbetsmiljöorganisationen. Genom att utbilda medarbetarna och genom
fler ”Ordning och Reda-revisioner” på arbetsplatserna ser vi
glädjande nog resultat.
Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation,
trivsel och personlig utveckling. Därför satsar vi på att ge
medarbetarna förutsättningar att växa i jobbet. Genom att
ge möjlighet till kompetensutveckling, både vad gäller yrkes-
Med stor befolkningsökning på JMs marknader, en fortsatt
urbaniseringstrend och inte minst ett stort intresse för våra
produkter bedömer jag att förutsättningarna är goda för vår
affär också under 2015. Konjunkturutvecklingen är visserligen något osäker och planprocesserna fortsatt gränssättande för JMs produktionsstarter men i mindre omfattning
än tidigare.
Styrelsen föreslår en utdelning om 8,00 kronor per aktie
till aktieägarna, baserat på den starka balansräkningen och
goda kassaflöden. Dessutom kommer styrelsen föreslå att
årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut
om ett förnyat återköpsprogram.
Stockholm i mars 2015
Johan Skoglund
J M
2 0 1 4
KUNDBEHOV
JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som
urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och
behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.
KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO 5
OMVÄRLDEN PÅVERKAR
KUNDBEHOVEN
JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny
bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens
behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra
viktigaste konkurrensfördelar.
För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur
människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande
befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus.
TRENDER SOM PÅVERKAR EFTERFRÅGAN:
• Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en
stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden
• Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald
• Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar
vilket gör nya bostadsmarknader intressanta
• Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla
lösningar
• Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga
en allt större del av sin inkomst på sitt boende
• Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön
• Äkta vara och genuint hantverk
• Den växande gröna staden och miljön.
GODA INSIKTER GER BÄSTA
FÖRUTSÄTTNINGARNA
JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt
kund- och marknadsundersökningar.
En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en
god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit
i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt
att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och
förbrukningen av andra resurser.
KUNDINSIKTER
OMVÄRLDSTRENDER
Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar
därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta
märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört
flera genomtänkta förvaringslösningar.
Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det
trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och
lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och
etablerad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren
John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av
att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla.
Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som
styr valet av bostad och dess utformning.
För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende
genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom
fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler.
JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet
mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att
medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det
finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det
kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda
gemensamhetslokaler på.
J M
2 0 1 4
6 KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO
UTVECKLINGSOMRÅDEN
Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på
prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om
vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation.
Bland utvecklingsprojekten kan nämnas:
Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt
mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer
krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet.
Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som
ibland kanske borde få kallas för egenrummet.
Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra
flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga.
JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen.
J M
2 0 1 4
Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska
tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena.
VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM
• Allt mer kunniga och initiativrika kunder
• Ökad fokus på energisnåla bostäder
• Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att
möta behov av arbetsplats samt ”barn varannan vecka”
• Förändrade bolånekrav
– Skuldsättning hos hushållen
– Amorteringskrav
– Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.
KUNDBEHOV MARKNADEN 7
MARKNADEN
JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark,
Finland och Belgien.
Totalt startade JM produktion av 3 445 bostäder under 2014,
att jämföra med 2 953 bostäder året innan.
I Sverige var siffran 2 792 varav 98 procent var lägenheter i
flerbostadshus (2 417 var bostadsrätter, 284 hyresrätter och
36 äganderätter) och 2 procent småhus. I Norge produktionsstartades 499 bostäder, varav 82 procent var lägenheter
och 18 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 42
lägenheter, i Finland 83 lägenheter och i Danmark produktionsstartades 29 småhus.
SVERIGE
Jämfört med flera andra europeiska länder redovisar Sverige
en relativt god BNP-tillväxt. För 2014 har BNP justerats
ned under året på grund av den långsamma återhämtningen
i Europa och förväntas hamna på drygt 2 procent. Sverige
som är ett litet exportberoende land påverkas av den svaga
konjunkturen i omvärlden. Det som driver tillväxten är i stället hushållens starka konsumtion. Hushållens inkomster ökar
ännu snabbare än konsumtionen vilket samtidigt medför att
sparandet ökar från en redan hög nivå.
För bostadsmarknaden spelar också utvecklingen av hushållens finansiella tillgångar stor roll. Med ett högt sparande
och en positiv utveckling på Stockholmsbörsen nådde hushållens tillgångar under 2014 rekordnivåer. Antalet påbörjade
bostäder ökade under året medan antalet färdigställda bostäder var på bedömt oförändrad nivå.
I Sverige har JM en bedömt marknadsledande position. De
största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm,
Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg.
STOCKHOLM
Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en
stark tillväxt och befolkningstillväxten är fortsatt hög.
Bostadspriserna i Stockholm fortsatte att stiga under 2014
och nådde de högsta nivåerna någonsin. Detta gäller även
flertalet andra kommuner i regionen. När hushållens finansiella tillgångar ökar snabbare än skulderna påverkar detta
priserna positivt. Även den starka befolkningstillväxten, ett
relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit
till de stigande priserna.
JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas
Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla och Dalénum på Lidingö.
UPPSALA
Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt 1 procent
i årstakt. Den största bidragande orsaken är utrikes flyttnetto, men också inrikes flyttnetto och födelsenettot bidrar
till befolkningstillväxten.
Bostadsrättspriserna ökade kraftigt i Uppsala under 2014.
Småhuspriserna steg inte lika snabbt men har ökat i samtliga
kommuner i regionen.
MALMÖ/LUND
Malmöregionen har haft ett svagare år jämfört med de övriga
storstadsregionerna. Sedan 2010 har regionen redovisat en
minskad tillväxttakt i befolkning men utvecklingen under
2014 visar tydligt att trenden har vänt. Malmöregionen växer
med drygt 1 procent i årstakt. Befolkningsökningen beror på
ett ökat flyttnetto.
BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADSOMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN
LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH
HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN
SEK/m2, löpande priser
80 000
€/m2 (Helsingfors), löpande priser
7 000
NOK, DKK/m2, löpande priser
70 000
70 000
60 000
6 000
50 000
5 000
40 000
4 000
30 000
3 000
20 000
2 000
10 000
10 000
1000
0
0
0
60 000
50 000
Stockholm, innerstad
Göteborg kommun
Stockholm, närförort
Malmö kommun
Uppsala kommun
Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling.
Sammanställt av WSP Analys & Strategi.
2014:1
Kvartal
2013:1
2012:1
2011:1
2010:1
2009:1
2008:1
2007:1
2014:1
Kvartal
2013:1
2012:1
2011:1
2010:1
2009:1
2008:1
2007:1
2006:1
2005:1
20 000
2006:1
30 000
2005:1
40 000
Oslo kommun
Köpenhamn kommun
Huvudstadsregionen Helsingfors
Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.
J M
2 0 1 4
8 KUNDBEHOV MARKNADEN
Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö centrum har
varit svag sedan 2011 men priserna vid slutet av 2014 var
på en högre nivå än 2010. Återhämtningen har varit trögare
än i Stockholm och Göteborg vilket beror på en svagare
regional konjunktur i Malmöregionen under finanskrisen
och åren därefter. Malmöregionen påverkades negativt av
den svaga utvecklingen i Danmark under och efter krisen.
Småhuspriserna i regionen uppvisar svagare utveckling än
bostadsrättspriserna.
STÖRRE KONKURRENTER 2014,
PRIVATA BOSTADSMARKNADEN
Större konkurrenter
Sverige
NCC, Peab, Skanska och HSB
Norge
Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke
Danmark
Belgien
GÖTEBORG
Göteborgsregionen hade ett gynnsamt 2014. Befolkningstillväxten har varit exceptionellt stark vilket till största delen
beror på ett ökat utrikes flyttnetto.
Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt och bostadsrättspriserna steg något snabbare än småhuspriserna.
Prisökningen kan härledas till hushållens ökade finansiella
tillgångar, låg ränta, god befolkningstillväxt och ett måttligt
byggande.
Land
1)
2)
Finland 3)
1)
2)
3)
NCC och Arkitekt Gruppen
Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED,
Bouwfonds och Matexi-Wilma
YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC
Köpenhamnsregionen
Bryssel, Namur och Brabant Wallon
Huvudstadsregionen
Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt
Marius Brygge i Vestfold.
NORGE
Efter ett svagt 2013 återhämtade sig den norska ekonomin
påtagligt under 2014. Tillväxten drivs framförallt av privat
konsumtion. Hushållen har visat sig starka med god köpkraft
på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad men också
på grund av stigande huspriser som stärker konsumentförtroendet.
Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög, framförallt
i Osloregionen. Bostadspriserna i Oslo och Bergen återhämtade sig under 2014. Endast Stavanger redovisar fortfarande
ett avstånd till tidigare toppnivå men prisnivån är fortfarande
hög. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter
minskade under 2014.
JM är en av Norges större bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och
Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas
ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER
I OLIKA PRISINTERVALL 2010–2014, SVERIGE
%
50
DANMARK
Efter flera års stagnation har Danmark återingen tillväxt.
2014 hamnade tillväxten i BNP på cirka 1 procent. En starkare arbetsmarknad, stigande huspriser och låg ränta är
bidragande orsaker till konjunkturuppgången. I Köpenhamn
har befolkningen ökat kraftigt under flera år och under
2014 växte Köpenhamn med över 1,5 procent i årstakt.
Ägarrättspriserna i Köpenhamn har ökat sedan mitten av
2012 och fortsätter att öka under 2014. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.
JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet.
FINLAND
Första kvartalet 2014 gick Finland återigen in i recession.
Man har tidigare haft både strukturella och konjunkturella
ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA
STORLEKSINTERVALL 2010–2014, SVERIGE
%
40
35
40
30
25
30
20
20
15
10
10
5
0
0
< 1 mkr
2010
J M
1–2 mkr
2–3 mkr
2011
2012
2 0 1 4
3–4 mkr
2013
> 4 mkr
2014
30–50 m2
51–70 m2
2010
71–90 m2
91–110 m2
2011
2012
111–130 m2
2013
131–150 m2
2014
> 150 m2
KUNDBEHOV MARKNADEN 9
BOSTADSBYGGANDET – ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER
Land
2014
Sverige
Norge
Danmark
Finland
25 900
27 200
8 600
n/a 1)
2013
2012
21 100
30 300
9 800
27 300
21 400
30 200
13 000
28 300
1)
Statistikcentralen i Finland har tills vidare avbrutit sin statistikpublicering.
Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi.
2014 års värden är preliminära och fastställs i maj 2015.
JMs SÅLDA BOSTÄDER
Liljeholmskajen, Stockholm
Land
2014
2013
2012
Sverige
Norge
Danmark
Finland
Belgien
2 588
475
22
75
35
2 718
433
11
43
60
2 209
649
13
26
55
Totalt
3 195
3 265
2 952
JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER
problem och nu tillkom även krisen i Ryssland, inklusive
handelssanktioner, som Finland drabbas hårt av. Totalt sett
föll BNP under 2014. Huvudstadsregionen står för den
största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen
växer med 1,5 procent i årstakt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014.
JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet.
BELGIEN
BNP växte med ungefär 1 procent i årstakt under 2014.
Exporten är den komponent som ger det största bidraget
men den ökade tillväxttakten beror också på en ökad inhemsk efter frågan som drivs av hushållens konsumtion och
företagens investeringar. Prisnivån har varit svagt stigande
under året.
JM utvecklar bostäder i Brysselregionen.
Land
2014
2013
2012
Sverige
Norge
Danmark
Finland
Belgien
2 792
499
29
83
42
2 465
331
12
46
99
2 286
815
2
34
26
Totalt
3 445
2 953
3 163
2014-12-31
2013-12-31
6 375
57
21
5 609
54
17
78
71
430
308
284
54
JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)
Andel bokade bostäder i pågående produktion, %
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, %
1)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående
produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår
ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda
kostnader endast redovisas som projektfastighet
under uppförande
2)
Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan.
3)
Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund.
GENOMSNITTSPRIS 1) JMs SÄLJSTARTADE
BOSTÄDER 2005–2014, SVERIGE
Kr/bostad
4 000 000
1)
ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER
I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN
Pris = insats
%
90
80
3 500 000
70
3 000 000
60
2 500 000
50
2 000 000
40
1500 000
30
1000 000
20
500 000
10
0
2005
0
2006
2007
2008
Stockholm
2009
2010
2011
2012
Övriga Sverige
2013
2014
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Sålda bostäder
Sålda och bokade bostäder
J M
2012
2013
2014
Bokade bostäder
2 0 1 4
ERBJUDANDE
Genom att erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva
lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av
den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.
ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 11
JM FÖRSTAHANDSVAL VID
KÖP AV NY BOSTAD
Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt
för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo
i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval
vid köp av en ny bostad – där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande
framgångsfaktorer.
EN BRA DIALOG MED KUNDERNA
Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som
mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM Sverige har för sjätte året i
rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 78, vilket
kan jämföras med branschindex om 73 av 100 möjliga poäng
(Källa: Prognoscentret).
Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en
väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att
JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under
hela processen. En process som startar med en allmän bild av
JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till
att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning.
VIP-KUNDER HAR FÖRETRÄDE
Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande
om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi
ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän
försäljning.
VIP-kunderna får även kundmagasinet entré som skickas
hem per post fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland
annat hemma-hos-reportage hos kunder som nyss flyttat in,
beskrivning av nya bostadsområden, guider inom olika bostadsteman samt information om planerade bostadsprojekt.
J M
2 0 1 4
12 ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT
BRA MATERIALVAL
Vikten av att välja material som håller länge, både gällande
kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra
hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär,
byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår.
Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av en
bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där
ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbjuder presenteras.
Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och
rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden.
JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund
anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder
har valt JM Original som inredning i sin nya bostad.
JM ORIGINAL
JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi
lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden
– länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen
ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.
J M
2 0 1 4
DIGITALT MÖTE MED KUNDERNA
JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder
och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon
passande JM-bostad till salu – då ska information gå att få,
oavsett tid och plats.
Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och
samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder
via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram
när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya
digitala kanaler som kommer.
JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att
hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad
skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen
Hitta hem.
Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. För att möta de
ökade kraven på mobilitet och nya kundbeteenden är våra
webbplatser helt responsiva.
visning på samma dag med samma tema; under våren Kök
och Balkong/Uteplats, och under hösten Äkta vara/Hantverk
samt tema Vardagsrum.
Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt cirka 2 000 personer per tillfälle.
De lockar många nya potentiella köpare och övervägande
del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger
att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad
i framtiden.
VISNINGSDAGAR I PÅGÅENDE PROJEKT
Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och
innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning
under samma dag. Under 2014 hade JMs samtliga marknader
J M
2 0 1 4
14 ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT
FEM SKÄL ATT VÄLJA EN NYBYGGD BOSTAD FRÅN JM
Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från
JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där
människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och
kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund
kan lägga både tid och pengar på annat än renovering.
FOKUS PÅ BOSTÄDER
Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder,
och vi är en av Nordens ledande inom vårt område.
BYGGER DÄR MÄNNISKOR VILL BO
Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området
är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-,
natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt
att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart
när kunderna flyttar in.
En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare
är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram
ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion
och inflyttning.
GENOMTÄNKTA LÖSNINGAR
Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor
med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket
rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald
inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö.
J M
2 0 1 4
Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för den kund som vill vara med
och sätta sin egen prägel på sin nya bostad.
ENERGIANVÄNDNING PRIORITERAT
I VÅRT MILJÖARBETE
En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön,
därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra
isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla
nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att
ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden,
något som våra kunder håller med om.
För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder.
ALLA ERBJUDS EN TRYGG BOSTADSAFFÄR
Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM.
Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden,
men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen.
Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och
med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin
inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden
har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garantitid om två år.
Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över
en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta
kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och
ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt
utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och
vid behov medla mellan kunden och JM.
HUS VI BYGGER IDAG, PÅVERKAR
HUR VI LEVER IMORGON
Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få
en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt
miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 33– 44.
FÖNSTER SOM SPAR ENERGI
Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en
byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför
extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på
0,9 W/kvmK.
ALLERGIHÄNSYN
Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan
allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder
har PVC-fria väggar och golv.
Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter
och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket
undviks ”dammhyllor” genom takansluten skåpinredning.
ENERGISNÅLA VITVAROR
Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning
av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder
med energisnåla vitvaror.
Samtliga bostäder som projekteras framöver ska utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent
energibesparing jämfört med en traditionell häll.
EN GOD ELMILJÖ
Vi minimerar exponeringen för elektriska och magnetiska
fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de
magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering
av elcentraler i anslutning till sovrum.
EN GOD LJUDMILJÖ
Störande ljud och buller uppfattas av många som det
största problemet i boendemiljön.
Våra bostäder är tystare än vad de svenska byggreglerna
kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god
isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att
ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför
brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna.
MÖJLIGHET ATT SJÄLV PÅVERKA
ENERGIANVÄNDNINGEN
Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs
koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar
energianvändningen. Dessutom mäts användningen av
tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande
av varmvatten också ger en lägre kostnad.
SUNDA MATERIAL
Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta
produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan
och undvika vissa farliga ämnen.
J M
2 0 1 4
16 ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014
LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM
Utvecklingsperiod: 2001–2023
Bostadstyp: Flerbostadshus
Antal bostäder:
– Totalt: cirka 4 200
– Påbörjade: 2 605
– Produktionsstartade under 2014: 275
Lägenhetsstorlekar: 42–141 m2, 1–5 Rum och kök
Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 600
Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum
En del av Stockholms innerstad
KVARNHOLMEN, NACKA
Antal bostäder:
– Påbörjade: 198
Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 000
Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum
Unikt läge vid Stockholms inlopp
SÖDERDALEN, JÄRFÄLLA
Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus
Antal bostäder:
Antal kvarvarande byggrätter: cirka 950
Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum
En del av det nya Jakobsberg
JÄRVASTADEN, SOLNA OCH SUNDBYBERG
Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus
Antal bostäder:
– Totalt: drygt 1 100
– Påbörjade: 885 varav 174 småhus
Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum
Trädgårdsstad med stadskänsla nära city
DALÉNUM, LIDINGÖ
Antal bostäder
– Totalt: cirka 800 1)
– Påbörjade: 297 1)
– Produktionsstartade under 2014: 36 äganderätter 2)
Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum
1)
Därutöver finns 243 startade hyresrätter.
J M
2 0 1 4
2)
På klassisk mark på Lidingö
Därutöver tillkommer 97 startade hyresrätter.
ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014 17
KUNGSÄNGEN, UPPSALA
Söder om Uppsalas stadskärna
Antal bostäder:
– Totalt: Cirka 1 000
Läge: Centrumnära
ÖSTERMALM, VÄSTERÅS
Med centrumläge i Västerås
Antal bostäder:
– Totalt: 600
Läge: Mitt i centrum/city
LOMMA STRANDSTAD, LOMMA
Småstaden vid havet
Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus
Antal bostäder:
– Påbörjade: 600 varav 29 småhus
Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum
NORRA ÄLVSTRANDEN, GÖTEBORG
Norra Älvstranden fortsätter att växa
Antal bostäder:
– Påbörjade: 1 630
Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum
GREFSEN STASJON, OSLO, NORGE
Nytt bostadsområde i Oslo
1)
Antal bostäder:
– Totalt: cirka 330 1)
Antal kvarvarande byggrätter: cirka 110 1)
Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum
Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.
J M
2 0 1 4
18 ERBJUDANDE
DALÉNUM
– EN NY STADSDEL
PÅ LIDINGÖ
Utmed Lidingös södra strandkant utvecklar JM Dalénum
– en ny stadsdel med totalt cirka 1 000 bostäder med olika
upplåtelseformer och lokaler för affärsverksamhet.
De flesta bostäder JM bygger är bostadsrätter i flerbostadshus vilket också
är fallet i Dalénum. Men upplåtelseformerna i området inkluderar även hyresrätter (243) och JMs första ägarlägenheter i Sverige (36). Bostadsområdets
mest utstickande nytillskott blir det
mer än 20 våningar höga punkthus som
planeras i Dalénums sydvästra hörn.
Hittills har vi produktionsstartat 540
bostäder i området och utvecklingen
beräknas pågå till år 2020.
Dalénum är ett tydligt exempel på
hur JM arbetar med projektutveckling.
Vi förvärvar mark med utvecklingspotential och planerar tillsammans
med kommunen. Vi projekterar i samarbete med duktiga konsulter och arkitekter/landskapsarkitekter. Vi bygger
J M
2 0 1 4
”Att få vara med om att utveckla en helt
ny stadsdel med JMs samlade kompetens
är inspirerande.”
bostäder och lokaler, anlägger trädgårdar, strandpromenad och bygger vägar
i området.
– Att få vara med om att utveckla
en helt ny stadsdel med JMs samlade
kompetens är inspirerande, säger Olof
Pettersson Herold, projektledare på
JM.
LEVANDE STADSDEL
Målet är att bygga en levande stadsdel med välavvägd balans mellan bostadshus och kontorslokaler som gör
stadsdelen levande och trygg oavsett tidpunkt på dygnet, säger Olof.
Restauranger och caféer bidrar till liv
och rörelse medan skolor och service
förenklar vardagen. JM har även byggt
ett äldreboende i området.
VARIERAD MILJÖ
För att skapa en varierad miljö får husen
olika stora volymer, kontrasterande
fasadfärger och olika tät bebyggelse.
De välbevarade tegelbyggnaderna från
AGAs 1900-tal införlivas i det nybyggda området och får nytt liv som
kontorslokaler. I området görs plats
för närservice, träningsmöjligheter, skolor, kontor och verksamhetslokaler
som förser stadsdelen med en levande
rytm.
Dalénums vackra läge på södra
Lidingö erbjuder alla boende närhet
till strandpromenaden, vattnet och
utsikten över Stockholms hamninlopp.
JMs arbete ska bidra till att skapa väl
fungerande och hållbara samhällen för
dagens och morgondagens människor.
LÖNSAMHET
JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll
och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för våra aktieägare.
Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet.
20 LÖN SAMHET
AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI
JMs AFFÄRSIDÉ:
Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer
som uppfyller individuella behov idag och i framtiden.
VISION:
JM skapar hus att trivas i.
STRATEGI
För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande
aktieägarmålet, har JM följande strategi:
• Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden – avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten
• Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar
• Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade
bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i
attraktiva lägen
• Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position
• Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader
• Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt
för individen.
LEDANDE UTVECKLARE AV KVALITATIVA
BOSTÄDER I NORDEN
JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder.
Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien.
Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär.
JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från
förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många
fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas.
Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrättsföreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder och i viss utsträckning ägarlägenheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och
i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt
där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning.
Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt
ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i
igångsättning, genomförande och försäljning av projekten.
Riskkontroll och fokus på kassaflöden innebär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring
av projektering och produktion sker genom en begränsad
och effektiv egen produktionskapacitet.
J M
2 0 1 4
KAPITALHANTERING
Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan
och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på
kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen
och innebär bland annat:
• Byggrättsportföljen – exploateringsfastigheter i balansräkningen ska motsvara fem års produktion
• Projektfastigheter – ska bestå av främst bostadsfastigheter
som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Storleken på portföljen varierar över konjunkturcykeln
• En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelserisken i de
olika verksamheterna och tillgångsslagen i balansräkningen.
AVKASTNINGSKRAV FÖR PROJEKT
För värdeskapande krävs att varje investering genererar en
avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna
skapa värde genom val av rätt projekt krävs därför kunskap
om lönsamheten i de enskilda investeringarna.
JM arbetar med ett antal investeringsanalysmetoder och
kriterier (såsom WACC, IRR och nuvärdeskvot) för att
utvärdera såväl varje specifikt projekts lönsamhet som vilka
projekt som ska prioriteras. Dessa metoder och kriterier
utgör verktyg och styrmedel för att möta koncernens krav
på genomsnittligt vägd kapitalkostnad.
WACC (vägd kapitalkostnad)
Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår till 5,5–6,5 procent och används för att nuvärdesberäkna
prognosticerade kassaflöden för ett specifikt projekt.
Skuldsättningsgrad i projekt
Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0.
Genomsnittlig kapitalkostnad – lånat kapital *
En 2-årig ränta (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid)
om totalt 2,3–2,8 procent baserat på underliggande riskfri
ränta om 0,3 procent och en riskpremie om 2,0–2,5 procent. Med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader
uppgår därmed den genomsnittliga kapitalkostnaden för
lånat kapital till 1,8–2,2 procent.
Genomsnittlig kostnad – eget kapital *
Avkastningskravet på eget kapital uppgår, när man väger samman de olika utvärderingskriterierna CAPM (Capital Asset
Pricing Model) och IRR (Internal Rate of Return), till cirka
11–13 procent.
Avkastning på eget kapital
Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden
2005–2014 uppgått till 26,8 procent och för 5-årsperioden
2010–2014 till 23,1 procent.
* Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.
LÖN SAMHET 21
FINANSIELLA MÅL
JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil.
Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning.
Under perioden 2005–2014 har JMaktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 24 procent.
För att säkerställa ett långsiktigt
värdeskapande för aktieägarna, har JM
formulerat följande finansiella mål.
under 5-årsperioden 2010–2014 till 39
procent.
%
50
40
30
RÖRELSEMARGINAL
20
Rörelsemarginalen ska uppgå till 10
procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Under 10-årsperioden 2005–2014 har rörelsemarginalen
i genomsnitt uppgått till 12,0 procent.
Under 5-årsperioden 2010–2014 har
rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått
till 11,7 procent.
%
20
15
10
5
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Soliditet1)
1)
Mål
Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt
IFRIC 15.
UTDELNING
Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av
koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden 2005–2014 uppgår genomsnittlig utdelningsandel till
41 procent och under 5-årsperioden
2010–2014 till 54 procent. För år 2008,
med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris.
ÖVERFÖRING TILL AKTIEÄGARNA
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rörelsemarginal1)
Mkr
1500
Mål
1200
1)
Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt
IFRIC 15.
900
600
SOLIDITET
Den synliga soliditeten bör uppgå till 35
procent över en konjunkturcykel. Under
10-årsperioden 2005–2014 uppgick soliditeten i genomsnitt till 39 procent och
300
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Utdelning
Återköp av aktier
Inlösen av aktier
ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL
Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil.
Under 10-årsperioden 2005–2014 har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 24 procent. Motsvarande siffra för perioden 2010–2014 var 19 procent.
J M
2 0 1 4
22 LÖN SAMHET
VÄRDESKAPANDE I JMs AFFÄR
MED 70 ÅRS ERFARENHET AV VÄRDESKAPANDE
GENOM PROJEKTUTVECKLING
säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad
process (se illustration sidan 28).
Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov
erhållits – detta kan ta från ett till fem år – och projektet sålts
till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts.
Projektutvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser
som beskrivs nedan.
Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling
av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av
att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora
och komplexa projekt.
Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller
bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla
led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den
nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya
stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand
är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren
kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för
att öka boendekvaliteten.
Kunskap om kundernas behov och efterfrågan – och hur
dessa behov förverkligas genom effektiva processer – är
grunden för JMs värdeskapande.
En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt
utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå
hela vägen till maximerat värdeskapande.
IDÉFAS – MARKNADSANALYSER GER
INSIKT OM KUNDBEHOV
God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och
efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom
projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och
preferenser avseende allt från boendeformer till läge och
utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att
vara attraktivt.
MARK MED RÄTT UTVECKLINGSPOTENTIAL
– TILL RÄTT PRIS
Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de
marknadsundersökningar som genomförs löpande för att
analysera kundpreferenser.
Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential – till
rätt pris – blir avgörande för att kunna förverkliga dessa
planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför
centrala inom projektutveckling.
VÄRDEKEDJAN
Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan
är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det
framgångsrika värdeskapandet.
Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att
PROCESSER1) OCH VÄRDEKEDJA2) I PROJEKTUTVECKLINGEN
Värde
Marknadsundersökning
Idéarbete
0
Prissättning
Försäljning/Kundanpassning
Bokning
Projektering
Planarbete/Detaljplan/Bygglov
1
2
Marknadsprocess
1)
Inflyttning/Boende
Produktion
3
Projektutvecklingsprocess
Förvaltning åt bostadsrättsförening
4
5
Värdekedja
Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.
2)
Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.
J M
2 0 1 4
6
År
LÖN SAMHET 23
PLANPROCESSEN – DEFINIERAR
MARKANVÄNDNING
länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade
processerna är en viktig del av värdeskapandet.
Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär
att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker
i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighetsägare kan påverka planprocessen, men
den är också beroende av den kommunala planeringen och
eventuella överklaganden.
Det är i detta skede – när idéerna för den obrutna marken
ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden – som merparten av värdeskapandet
sker.
PROJEKTERINGSFAS – MED ARKITEKTER
Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs
projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när
ett förslag från arkitekten godkänts kopplar vi in konsulter
inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med
mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av
material och arbete medan platschefen planerar bygget.
FÖRSÄLJNINGSPROCESSEN
– VIA FLERA OLIKA KANALER
När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder. JMs kanaler är webbplatser, bostadsbutiker, kundtidning, Stora visningsdagar, sociala
kanaler, med mera.
INFLYTTNING
Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen.
JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.
RÄTT KAPITALSTRUKTUR
JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt
utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika
kapitalbehov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av
en kapitaliseringsmodell, över vilket riskkapital som behövs
för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen
kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs
respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda
marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt
kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av
de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att
löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys
av kapitalbehovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring
till aktieägarna.
PRODUKTION – SÄKRA OCH
EFFEKTIVA PROCESSER
Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av
kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet
löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat
JMs AFFÄRSMODELL FÖR BOSTADSRÄTTER UR ETT LEGALT PERSPEKTIV
JMs projektutveckling av bostäder
i Sverige genomförs väsentligen i form
av att JM ingår ett entreprenadavtal
med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga
bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna.
JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning
med höga affärskrav. Redovisningen av
JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare
avspeglar detta förhållande på ett
relevant och transparent sätt.
Väsentliga kriterier i denna affärsmodell
och dess redovisning är:
• Entreprenadavtal respektive avtal om
fastighetsförsäljning tecknas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas
• Bostadsrättsföreningen har egen
finansiering genom byggnadskreditiv
med säkerhet i bostadsrättsföreningens fastighet
• Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på
avtal direkt med bostadsrättsföreningen.
Dessa kriterier är centrala ur såväl ett
legalt perspektiv som för ekonomioch
redovisningsaspekter med uppföljning
över projektens livscykel. Uppföljning
i systematisk form inkluderar löpande
prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och
kostnadsbedömningar i projekten. Hela
projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna,
till upplåtelseavtal med de slutliga
bostadsköparna och färdigställande av
projekten, omhändertas konsekvent
i den finansiella rapporteringen.
J M
2 0 1 4
24 LÖN SAMHET BOSTADSBYGGR ÄT TER
BYGGRÄTTER GRUNDEN FÖR
UTHÅLLIG LÖNSAMHET
JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för
framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt
som vi tar mark till produktion.
BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN
Byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag:
• byggrätter i balansräkningen, 17 500 (17 800), motsvarande fem års produktion med nuvarande produktionstakt
För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en
god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan.
Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre
ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade
kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har
gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en
tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva.
• byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, 11 900 (9 900). I de flesta
fall har JM möjlighet att avgöra både om och när
marken ska köpas.
Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är
fem år (anger hur många år det skulle ta att producera
den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med
nuvarande produktionstakt, räknat på rullande tolv
månader).
BRA SAMMANSÄTTNING
JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka
bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden
och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter
är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM 29 400 disponibla bostadsbyggrätter (27 700).
Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i
balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902)
vid utgången av året.
VÄRDERING AV BOSTADSBYGGRÄTTER
Vid årsskiftet gjordes en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med externt
värderingsföretag. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt
försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden.
Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart.
Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för
bostäder uppgår till 9,6 mdkr (8,3). Motsvarande bokförda
värde är 6,8 mdkr (5,9). De 11 900 byggrätter som disponeras
genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen.
En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre
bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade
att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens
kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för
eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är
inkluderade i summeringen ovan.
FÖRDELNING JMs BYGGRÄTTER I OLIKA PLANSKEDEN, SVERIGE 1)
ÖVERSIKTSPLAN
%
100
%
100
80
80
80
60
60
60
40
40
40
20
20
20
0
2012
2013
Stockholm
Avser antal byggrätter i balansräkningen
J M
BYGGLOV
%
100
0
1)
DETALJPLAN
2 0 1 4
2014
Övriga Sverige
0
2012
Stockholm
2013
2014
Övriga Sverige
2012
Stockholm
2013
2014
Övriga Sverige
LÖN SAMHET BOSTADSBYGGR ÄT TER 25
Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats
i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet
omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till
att bygglov söks.
Bergen
Stavanger
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV DISPONIBLA
BOSTADSBYGGRÄTTER
Osloområdet
Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion
och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning
under rubriken exploateringsfastigheter.
Cirka 67 procent av de bostadsbyggrätter som redovisas
i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa
finns 27 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö
och Liljeholmskajen, 31 procent i närförort och 42 procent
i Stockholms ytterområden.
Storstockholm
Uppsala
Helsingfors
Storgöteborg
Malmö
Lund
Helsingborg
Storköpenhamn
Bryssel
JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER
Antal byggrätter
Geografiskt område
2014
Storstockholm exklusive Sigtuna, Upplands Väsby,
Vallentuna, Norrtälje
12 500
3 800
3 700
Storgöteborg
2 400
1 900
Uppsala, Sigtuna, Upplands Väsby, Vallentuna, Norrtälje,
Linköping, Västerås, Örebro
3 200
3 100
Oslo-området, Norge
3 800
3 800
1 800
Storköpenhamn, Danmark
1 000
Marknadsvärde
2014
2013
700
Stockholm
5,6
4,3
4,0
3,0
750
Övriga Sverige
1,8
1,9
1,2
1,4
Utland
2,2
2,1
1,6
1,5
Summa
9,6
8,3
6,8
5,9
200
350
Totalt (cirka)
29 400
27 700
Miljarder kr
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
ÖVRIGA SVERIGE
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
UTLAND
Mkr
4500
Mkr
1500
Mkr
2 000
3600
1200
1600
2700
900
1200
1800
600
800
900
300
400
0
0
Översiktsplan
2012
Detaljplan
2013
Bygglov
2014
Bokfört värde
2013
Bryssel, Belgien
MARKNADSVÄRDE
BOSTADSBYGGRÄTTER
STOCKHOLM
MARKNADSVÄRDET FÖRDELAS ENLIGT FÖLJANDE:
2014
1 500
700
Helsingfors, Finland
Antal byggrätter disponerade
genom villkorade förvärv eller
samarbetsavtal
11 900
Malmö, Lund, Helsingborg
Bergen och Stavanger, Norge
Antal byggrätter i balansräkningen
2013
0
Översiktsplan
2012
Detaljplan
2013
Bygglov
Översiktsplan
2014
2012
J M
Detaljplan
2013
Bygglov
2014
2 0 1 4
26 LÖN SAMHET PROJEKTFASTIGHETER
FASTIGHETSUTVECKLING
STÖD ÅT BOSTADSAFFÄREN
Projektutvecklingen av kommersiella lokaler sker främst i
Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan
det finnas behov av både bostäder, vårdbostäder och lokaler
för att skapa ett tilltalande område.
Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är
framgångsfaktorer i detta arbete men värdeskapandet sker
även genom att äldre bostadsområden förtätas med bostäder och genom modernisering av centra. I den kommersiella
verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder och JM
har ambitionen att de utvecklade hyresbostäderna behålls
långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning.
med omvandling av kontorsbyggrätter till cirka 120 bostadsbyggrätter. I Bredäng, Stockholm, pågår detaljplanearbete
för cirka 120 hyresbostäder. Detaljplanearbete pågår även
för studentbostäder i Alphyddan, Nacka och KTH Campus
i Stockholm, med sikte på studentbostadsmässan i Stockholm 2017.
Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark
för hyresbostäder upplåten med tomträtt, företrädesvis i
Stockholm. JMs dotterbolag Seniorgården arbetar med och
söker markanvisningar för seniorhyresbostäder.
VÅRDBOSTÄDER
Under 2014 har två särskilda boenden för äldre färdigställts:
Stora Sköndal, Stockholm om 108 bostäder samt Svänghjulet,
Täby om 54 bostäder.
JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt
kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande
markanvisningar. Seniorgården följer även utvecklingen av
den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder.
JM HYRESBOSTÄDER
I Stockholmsregionen är bostadsbristen stor och politikerna
har ambitioner att bygga minst 140 000 nya bostäder fram
till 2030. I Stockholm Stad är riktlinjen att 50 procent av
bostäderna ska vara hyresbostäder. JM tar del av denna satsning med JM Hyresbostäder, en egen enhet med ansvar att
projektutveckla och bygga hyresbostäder för egen förvaltning. I verksamheten ingår även att bygga student- och ungdomsbostäder samt hyresbostäder för seniorer. JMs strategi
är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder i framförallt Stockholmsregionen. JM har även en
avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga hyresbostäder i Uppsala.
I Dalénum på Lidingö pågår produktion av 146 hyresbostäder i en första etapp. JM bygger på totalentreprenad
och överlämnar en nyckelfärdig fastighet till köparen John
Mattson Fastighets AB under 2015. Ytterligare ett projekt
om 97 hyresbostäder i egen regi har produktionsstartats
under året i Dalénum. Färdigställande och inflyttning 2016.
Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyresbostäder har också produktionsstartats.
Detaljplanearbete pågår i Hökarängen, Stockholm för
cirka 160 hyresbostäder. I Hägernäs, Täby, pågår planarbete
KOMMERSIELLA FASTIGHETER
Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen
på svensk fastighetsmarknad stark (Källa: NAI Svefa) och
efterfrågan på fastighetsmarknaden har återhämtat sig sedan
finanskrisen. Transaktionsvolymen 2014 var högre än tidigare
rekordår. (Källa: DTZ)
Lokalerna i Dalénum, Lidingö, är belägna i gamla industribyggnader som byggs om till kontor och lättare produktion.
Utvecklingsarbetet med fastighetsbeståndet har nu gått över
i ett förvaltningsskede.
Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har projektförvaltats under året.
Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya
översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en
handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar
för service, handel och kontor i detta utvecklingsprojekt.
2014-12-31
MARKNADSVÄRDERING
– PROJEKTFASTIGHETER
Fastigheter under utveckling
Färdigställda kontorsfastigheter
Totalt
J M
2 0 1 4
Marknadsvärde, mkr
Bokfört
värde, mkr
Yta
(000) m²
Uthyrningsgrad
årshyra, %
224
196
32
82
56
34
3
83
280
230
35
82
LÖN SAMHET STRUKTURER AD PROJEKTUT VECKLING 27
STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING EN LÅNGSIKTIG
INVESTERING
JMs produktion ska ske med lönsamhet och bidra till
värdeskapande för ägarna. Effektiva samt enhetliga
processer och komponenter är grunden för att kunna
erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad.
I början av 2000-talet beslöt ledningen att kraftsamla på olika
förbättringsprojekt som idag går under namnet ”Struktu-
Delprojekt, exempel
rerad Projektutveckling”. Därmed startades arbetet med
att förbättra kostnadskontrollen, vilket har resulterat i ett
framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten
som processerna. Det skapar också värden för kunderna och
säkerställer det viktiga strukturkapital som bidrar till företagets framgång. Detta är ett av JMs största, viktigaste och
pågående förbättringsprojekt.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Projektering
Strategiskt inköp
Försäljning
Produktion
Projektutformning
Förvärv
Inköp
Inredning
Förvaltning
Projektledning
Några av de viktigaste förbättringsarbetena presenteras
nedan:
PRODUKTEN
Strukturerad projektering
År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering
vilket resulterade i införande av enhetliga projekteringsanvisningar på JM. Dessa styr i detalj utformningen av en
rad komponenter i JMs bostäder.
Strategiskt inköp
Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade
komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad
projektering påbörjades arbetet med Strategiskt inköp. JMs
strategi har varit att inte bygga egna komponentfabriker
utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan
teckna långsiktiga ramavtal med de aktörer som har till
huvuduppgift att driva fabriksverksamhet.
PROCESSERNA
Strukturerad försäljning
Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att
processorientering av verksamheten är en naturlig utveckling. JM valde att låta försäljning vara först ut med att processorienteras. Huvudsyftet var en enhetlig försäljningsprocess
i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktivi-
teter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns
styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka
förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart.
Strukturerad produktion
Arbetet, som baseras på ”Lean-tänkande”, består av tre
delar:
• Processorientering av verksamhetssystemet
• Arbetsbeskrivningar och monteringsanvisningar:
Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda
monteringsanvisningar
• System för enhetlig tidsplanering
JM erhöll 2011 Lean-priset av organisationen Lean Forum
Bygg för sitt arbete med Strukturerad Projektutveckling.
Strukturerad projektutformning, förvärv, inköp
Under åren har processen ovan processorienterats för att
tydliggöra ett enhetligt arbete inom JM. I samband med
detta arbete har även övriga arbetsmoment synkroniserats
i vårt Verksamhetssystem.
Samordning av den norska och finska verksamheten
Verksamhetsystemet är utformat för att kunna hantera koncernens hela verksamhet. Under året har de väsentligaste
delarna av den norska och finska verksamheten integrerats in i vårt gemensamma verksamhetssystem.
J M
2 0 1 4
28 LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING
RISKER OCH MÖJLIGHETER
ANALYS AV RISK OCH MÖJLIGHETER I DE OLIKA FASERNA
I PROJEKTUTVECKLINGEN – EXEMPEL
Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god
lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av
samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och
konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte
hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet.
Beslutssituation
Risker
Möjligheter
Markförvärv
Missbedömning av
kundefterfrågan
Attraktiva
byggrätter
Förändrad kommunal
planering
Teknisk
utveckling vad
avser hantering
av miljörisker
Missbedömning av
tekniska svårigheter och
markföroreningar
JM skapar värde genom projektutveckling – att optimera
kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och
förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden
och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade
bidrar till värdeskapande och lönsamhet. Vi anser också att
vi är transparenta i vår affär utifrån ett hållbarhetsperspektiv
både vad gäller finansiell redovisning och riskhantering.
Projekteringsstart
Förseningar,
ökade kostnader
Kundanpassad
utformning
Försäljningsstart
Konjunktur, ränteläge
Rätt prissättning
Osäkerhet om försäljning
Optimerad
effektivitet
i planering och
produktion
Produktionsstart
Förseningar, ökade
kostnader
Kvalitetsbrister
RISKHANTERING – EN INTEGRERAD DEL
AV BESLUTSFATTANDET
Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet
och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och
strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet
i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är
därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer
inom JM och är föremål för strategiska insatser för styrelse
och ledning.
Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom
ramen för Strukturerad Projektutveckling som bidrar till att
minska de operativa riskerna i verksamheten.
Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med
avseende på både risker och möjligheter.
Under 2014 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt
relaterats till den avklingande skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktionsstarterna har under året fortsatt haft
planprocesserna som gränssättande kriterium men i mindre
omfattning än under 2013. Inför 2015 är riskbilden likartad
där framför allt utvecklingen av konjunkturen är avgörande.
Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Planprocesserna
BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN
Beslut om
markförvärv
Beslut om
projekteringsstart
Beslut om
total intäkt
Beslut om
försäljningsstart
Beslut om
produktionsstart
Operativt
beslut om
produktionsstart
Beslut om
tekniskt
avslut
1
2
3
4
5
6
7
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Regionchef
Affärsenhetschef
Regionchef
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Regionchef
Regionchef
J M
2 0 1 4
LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING 29
KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT
(Avser JMs verksamhet i Sverige)
Bostadsrättsföreningen
betalar mark
Inbetalningar
JM säljer evenutellt
Slutfaktura förvärvade bostäder
Produktionskostnader
Utbetalningar
JM förvärvar mark
Förvärvsbeslut
JM fakturerar bostadsrättsföreningen
Beslut produktionsstart
Entreprenad- och köpekontrakt tecknas
mellan JM och bostadsrättsföreningen
på våra huvudmarknader utgör även fortsättningsvis ett
gränssättande kriterium.
BALANSRÄKNINGEN
Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp
som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje
projektetapp, överförs fastigheten med bokfört värde
till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den
svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad
betalningsplan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från
banksystemet.
KASSAFLÖDE
Eftersom projekten löper över lång tid, är det särskilt viktigt
att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och
processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja
och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed
en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har
stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys
och utvärdering.
JM förvärvar eventuellt
osålda bostäder
FINANSSTRATEGI OCH POLICY
Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens
kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash
management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning,
organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy.
Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande
ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för
finansverksamheten är att:
• Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling
av bostäder och kommersiella lokaler
• Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden
• Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är
exponerat för.
JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till
bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna
strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna.
För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av
JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas.
J M
2 0 1 4
30 LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING
KÄNSLIGHETSANALYS NUVÄRDE
Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra
en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden
från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal
förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra
nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant
nivå avseende antal och belopp.
29 400 bostadsbyggrätter är jämt fördelade över åtta års
produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv
hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med
en fakturering mot blivande bostadsägare.
JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt
till 6,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell
inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos.
Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om
en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar
stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt
inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under
perioden. En pris- eller kostnadsförändring om 1 000 kronor
per kvadratmeter motsvarar cirka 1 400 mkr eller knappt
19 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning.
Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (6 711 mkr) efter justering av skulder för
genomförda fastighetsförvärv (1 329 mkr). Nuvärdet av dessa
kassaflöden uppgår till cirka 3,3 miljarder kronor.
KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I MKR FÖR
JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
Intäkt/m2, kr
27 000
28 000
29 000
30 000
31 000
22 000
7 100
8 500
9 900
11 300
12 700
23 000
5 700
7 100
8 500
9 900
11 300
24 000
4 300
5 700
7 100
8 500
9 900
25 000
2 900
4 300
5 700
7 100
8 500
26 000
1 500
2 900
4 300
5 700
7 100
2
Kostnad/m , kr
KÄNSLIGHETSANALYS, NUVÄRDE I KR/AKTIE
FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER
Intäkt/m2, kr
27 000
28 000
29 000
30 000
31 000
22 000
94
113
23 000
75
94
132
151
170
113
132
151
24 000
56
25 000
37
75
94
113
132
56
75
94
113
26 000
18
37
56
75
94
Kostnad/m2, kr
KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER
Andel av kostnad, % 1)
Förändring, %
Löner
13
+/– 10
+/– 86
Material
16
+/– 10
+/– 102
Mark
16
+/– 10
+/– 105
Byggherrekostnader
14
+/– 10
+/– 89
6
+/– 10
+/– 40
Kategori
Projektering
Omkostnader
Underentreprenader
1)
Resultat, mkr
7
+/– 10
+/– 43
28
+/– 10
+/– 182
Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,5 mdkr 2014.
Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor,
kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader
för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.
J M
2 0 1 4
LÖN SAMHET RISKER OCH RISKHANTERING 31
RISKER OCH RISKHANTERING
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar.
OMVÄRLDSRISKER
Risk
Beskrivning av risk
Hantering
Kommentar/utfall 2014
Ekonomisk
tillväxt
Efterfrågan på bostäder påverkas
av den ekonomiska tillväxten och
konsumenternas köpkraft samt
av prisutvecklingen på bostäder.
Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade
bostäder före produktionsstart.
Effektiviseringsarbete för att minska
produktionskostnaderna.
Avklingande skuldkris i Europa har
gett en förbättrad bostadsmarknad. God risknivå har upprätthållits i den pågående produktionen.
Demografi
Befolkningstillväxt och
migrationsströmmar påverkar
efterfrågan på bostäder.
JMs strategi är att verka i städer och områden
med bäst demografisk och ekonomiska
förutsättningar.
Fundamentala demografiska
trender stabila på våra
huvudmarknader.
Konkurrenssituation
Antalet konkurrenter påverkar
utbud och prisbild och därigenom lönsamheten.
Den lokala konkurrenssituationen bevakas
löpande. JM arbetar för att särskilja företaget
via företagskultur, flexibilitet ackvisionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitetsprofilering och marknadsföring.
Tämligen oförändrad konkurrenssituation på våra huvudsegment.
Marknadsandelen under press
i takt med förbättrad marknad.
Politiska risker
Politiska beslut, såsom villkor
för upplåtelseformer, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan
förändra förutsättningarna.
Flexibla detaljplaner och beslut om
upplåtelseform så sent som möjligt.
Oförändrade politiska risker
samtidigt som osäkerheten avseende regulatoriska frågor har
ökat något.
Klimatförändring
Krav på minskad energianvändning. Förhöjda vattennivåer och
återkommande slagregn.
JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas
för förhöjda vattennivåer. Fuktskyddsbeskrivning upprättas i alla projekt.
JMs lågenergihus understiger
gällande norm med cirka
25 procent.
OPERATIVA RISKER
Risk
Beskrivning av risk
Hantering
Risker relaterade
till byggrättsportföljen
Risken att byggrätterna är för
få eller för många, eller att de
ligger i fel områden. Risken att
planarbetet försenas eller att
detaljplaner inte godkänns.
Löpande marknads- och kundundersökningar
och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras
av lagakraftvunna detaljplaner.
Fortsatt risk identifierad
beträffande resurssättning för
hantering av planprocesser inom
vissa kommuner på längre sikt.
Genomföranderisk
Bristande planering eller
analys leder till förseningar,
för höga kostnader, otillräcklig
kundanpassning.
Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/bokade
bostäder före produktionsstart. Skärpta
rutiner för bevakning, styrning och kontroll.
Strukturerad Projektutveckling.
God utveckling i effektiviseringsarbetet inom koncernens
processer.
Osålda bostäder
Osålda bostäder innebär sämre
lönsamhet för projektet och
en oönskad kapitalbidning
i balansräkningen.
Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade
bostäder innebär kontroll av risken för osålda
bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda
vid slutbesiktning.
Vid slutet av året hade JM
endast 62 osålda bostäder till
ett bokfört värde om 243 mkr
i balansräkningen.
Prisutveckling
under
produktionstiden
Prisfall på bostäder under
projekttiden gör bostäderna
svårsålda eller projektet
olönsamt.
Etappstarter innebär möjligheter att anpassa
priserna till efterfrågan.
Något ökade priser för nyproduktion har medgivit stabil försäljning och oförändrad storlek
i projektetapper.
FINANSIELLA RISKER (se not 22, Finansiell riskhantering på sidan 80)
Risk
Beskrivning av risk
Hantering
Ränterisk
Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan
på resultat och kassaflöde.
Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning
och lånelöptider. Regelverk för hantering av
ränterisk i byggnadskreditiv.
Förväntan om stabila räntor på
finans- och bostadsmarknad.
Finanseringsrisk
Risken att refinansiering av lån
som för faller försvåras eller blir
för kostsam.
God soliditet gör JM attraktiv för långivare.
JMs finanspolicy.
Möjligheterna till finansiering av
bostadsproduktion har varit goda
till stabila marginaler.
Likviditetsrisk
Risken att inte kunna fullgöra
betalningsåtaganden.
God kontroll över likvida medel, överskott
placeras endast i svenska kronor och med låg
kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften.
Oförändrat starkt likviditetsläge.
Valutarisk
Fluktuationer i valutakurser får
negativ effekt på kassaflöde och
resultat- och balansräkning.
Begränsade transaktionsvolymer och selektiv
säkring av balansexponering.
Oförändrat låg valutaexponering.
J M
2 0 1 4
HÅLLBARHET
Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna.
Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd byggrättsportfölj och stark betoning av hållbarhetsfrågorna lägger en grund
för att JM ska skapa värde även i framtiden.
Norra Djurgårdsstaden i Stockholm med
grönskande gårdar och gröna, sedumbelagda tak.
HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 33
JM bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för
dagens och morgondagens människor – de hus JM
bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande
projektutvecklare av bostäder är hållbarhet en
grundläggande del av vår verksamhet.
Med hållbart samhällsbyggande avser vi ekonomiskt, socialt
och miljömässigt ansvarstagande, vilket även omfattar
begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Vi eftersträvar i vårt hållbarhetsarbete att förstärka vår i grunden
långsiktigt värdeskapande verksamhet och dess bidrag
till en hållbar utveckling. En viktig del är att ta ansvar för
den påverkan våra aktiviteter och beslut har på samhället
och miljön.
Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet
och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och
integrerad del i vår projektutveckling.
Under 2014 har vi bland annat:
• Infört en hållbarhetspolicy
• Infört en uppförandekod för JMs medarbetare
• Incidentrapporteringen har utvecklats under året och
möjliggör nu för leverantörer och andra intressenter att
rapportera via JMs webbplats
• Utvecklat organisationen och styrningen av hållbarhetsfrågorna
• Genomfört en utvecklad väsentlighetsanalys och identifierat verksamhetens väsentliga och prioriterade hållbarhetsaspekter.
JMs hållbarhetsredovisning för 2014 (enligt GRI G4 Corenivå) ingår som en del av årsredovisningen. Ett GRI-index är
inkluderat på sidorna 109–112.
ORGANISATION
JMs kvalitetsoch miljöråd har det övergripande ansvaret
för den gemensamma styrningen av koncernens verksamhet.
Koncernchef och koncernens affärsenhets- och regionchefer ingår i rådet tillsammans med koncernstab verksamhetsutveckling. Staben ansvarar för samordningen av koncernens
hållbarhetsarbete och arbetet hålls ihop av JMs nyinrättade
hållbarhetsgrupp med flera av JMs stabschefer.
STYRNING OCH UPPFÖLJNING
Verksamhetssystemet är koncernens ledningssystem. Det
uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna
för kvalitetsoch miljöledning. Syftet med systemet är att
stödja och styra vår verksamhet mot ett enhetligt arbetsätt,
med minskade kostnader och ett ökat kundvärde. Det utgör
en viktig del av JMs strukturkapital, vilket innebär en sammanställning av erfarenheter och kunskap som används i hela
vår verksamhet.
De åtgärder och förbättringar som vi genomför inom
hållbarhetsområdet får med hjälp av verksamhetssystemet
direkt genomslag i hela verksamheten. Det gör att vi får en
hög och jämn nivå på hållbarhetsarbetet i alla våra projekt
och inte enbart vissa pilotprojekt.
Den tydliga styrningen och uppföljningen i projekten gör
att risken för att både legala och interna krav på hållbarhetsområdet inte följs är små och om det ändå sker, snabbt kan
fångas upp och hanteras i ett tidigt skede.
Kvalitets- och miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp
av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade
mål, exempelvis inom områdena kundnöjdhet, avfallshantering, klimatpåverkan och energianvändning i bostäder.
Programmet förnyas vart tredje år och nuvarande mål gäller
för perioden 2014–2016. Målen och kraven i verksamhetssystemet följs upp genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner, se Bolagsstyrningsrapporten
sidorna 97–103.
J M
2 0 1 4
34 HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
Projekt Fridhem vid Fröfjärdsparken i Solna.
INTRESSENTDIALOG
Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot
omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en
löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare,
samarbetspartners och andra intressenter. Nedan redovisar
vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på
aktiviteter under året.
Intressentgrupp
Exempel på aktiviteter 2014
Huvudsakliga områden
Hur vi arbetar
Kunder: befintliga
och potentiella
Kundundersökningar
Kundnöjdhet
Kundinsikter – behov kring
boende
Inflyttningsenkäter, fokusgrupper,
hemma-hos-intervjuer och webbpaneler
Omvärldsbevakning
Marknadsundersökningar
Medarbetare:
befintliga
Utvecklingssamtal
Utbildning
Hälsa och säkerhet
Kompetensutveckling
Successionsplanering
Ersättningar
Medarbetarundersökning
Arbetsmiljödag
Medarbetare:
potentiella
Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats
främst inom produktion
Startade tvåårigt traineeprogram med inriktning
mot produktion
Rekrytering
Employer branding
Möjlighet att skriva examensarbete
Samarbete med skolor och universitet
Deltagande i arbetsmarknadsdagar
Aktieägare och
investerare
Personliga möten
Telefonmöten
Analytikermöten
Bolagsuppdatering
Löpande kommunikation i strukturerad
form
Kapitalmarknadsdag
Samarbetspartners/
Leverantörer
Frågeformulär till leverantörer
Leverantörskontroller
Fabrikskontroller
Framtidsworkshop med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som kök, bad och
förvaring
Miljöarbete
Hälsa och Säkerhet
Utvecklingsarbete
Uppförandekod för JMs leverantörer
samt underentreprenörer
Leverantörer har reviderats genom
enkäter och dessa har följts upp med
revisioner på plats i fabrik
Samhälle: tjänstemän
och politiker
Kontinuerliga dialoger med kommuner
Mentor
Samhällsengagemang
Miljöarbete
Kontinuerliga dialoger med tjänstemän
och politiker
Intresseorganisationer
Deltagande i projekt för miljöoptimerade
transporter i byggbranschen
Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan
Utvecklingsprojekt
Klimatfrågan
Miljöklassificeringssystem för
byggande
Energieffektivisering
Medlem
Kontinuerliga dialoger
J M
2 0 1 4
HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 35
VÄSENTLIGHETSANALYS
Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka
frågor inom hållbarhetsområdet som är väsentliga för företaget, som lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete och
vad som rapporteras. Analysen har under 2014 genomförts
med en utvecklad metodik, bättre anpassad till JMs arbetssätt. Den baseras på en sammanställning av information från
djupintervjuer med nyckelpersoner, enkätsvar från identifierade intressentgrupper, interna utredningar samt standarder, defacto-standarder och lagkrav på hållbarhetsområdet.
Informationen värderas utifrån möjligheter och risker med
olika hållbarhetsaspekter i JMs verksamhet – för ett långsiktigt värdeskapande både inom JM och i vår omvärld.
URVAL AV JMs HÅLLBARHETSASPEKTER
I ett första steg identifieras aspekter som anses relevanta för JMs
verksamhet.
Därefter görs ett urval av vilka aspekter som är förenade med
betydande möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv.
Dessa benämns JMs väsentliga hållbarhetsaspekter, vilka redovisas
i vår externa kommunikation.
I det sista steget identifieras de aspekter där det finns en tydlig
förbättringspotential – JMs prioriterade hållbarhetsaspekter.
RELEVANTA
HÅLLBARHETSASPEKTER
VÄSENTLIGA
PRIORITERADE
JMs VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER
MILJÖ
Avfall och resurseffektivitet
Energianvändning och klimatpåverkan
Markföroreningar
Materialanvändning
Transporter och arbetsmaskiner
✘
✘
✘
✘
✘
Affärsetik
SOCIALT
Ansvarstagande i leverantörskedjan
Arbetsmiljö
Jämställdhet och mångfald
Kompetens
✘
✘
✘
✘
Uppkomst av påverkan i värdekedjan:
Leverantör
JM
Kund
Samhälle
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
Lagefterlevnad
●
●
Mänskliga rättigheter
●
●
Produktutforming
●
✘
EKONOMI
●
Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM
Kvalitet
Långsiktig affär
Transparens i redovisning
●
●
Affärens roll i samhället
Hänsynstagande i beslutsfattandet
●
✘
✘
✘
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
Tabellen visar, utan inbördes rangordning, JMs väsentliga hållbarhetsaspekter och var i värdekedjan respektive aspekt ger upphov till påverkan.
Aspekter som är markerade med ✘ är JMs prioriterade hållbarhetsaspekter som vi därmed också kommer att prioritera i hållbarhetsarbetet.
J M
2 0 1 4
36 HÅLLBARHET HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE
SAMARBETEN
JM är en del av samhället. En viktig del i JMs strävan för att
bidra till en hållbar utveckling handlar om att tillsammans
med andra aktörer åstadkomma en större förändring i samhället. Vi deltar därför aktivt i flera olika initiativ för att driva
utvecklingen både i byggsektorn och i samhället i stort mot
ökad hållbarhet.
JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed
tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, sociala
förhållanden, miljöansvar och rätten att bilda fackföreningar.
För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten
som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan
fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har
verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor
är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för
att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer
inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact.
JM beräknar och redovisar verksamhetens koldioxidutsläpp. Vi strävar mot minskade utsläpp i linje med EU:s
internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, vilket
innebär en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala
uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs
utveckling inom hållbar utveckling. JM är exempelvis listat på
OMX GES Sustainability Sweden Index.
JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat
Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure
Project). JM erhöll 2014 resultatet C 83 i CDP-bedömningen.
Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt.
Exempel på organisationer som JM är engagerat i är:
Hagainitiativet, en förening där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera
som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar.
Sweden Green Building Council, en ideell förening
inom den svenska byggoch fastighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen,
bland annat genom att tillhandahålla certifieringssystem för
byggnader.
Sustainable Innovation AB, Ett nationellt centrum för
energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra
till utvecklingen av svenskt näringsliv på området genom
kommersialisering av ny teknik och att kraftsamla svenskt
kunnande inom miljöteknikutveckling och energieffektivisering.
IQ Samhällsbyggnad, en intresseförening med medlemmar från hela samhällsbyggnadssektorn, som driver aktuella
frågor om forskning, innovation och kvalitet.
BASTA – byggsektorns gemensamma system för att
avveckla farliga ämnen. BASTA är ett branschinitiativ för
att fasa ut farliga ämnen med syfte att förenkla produktval
och skapa bättre utbud av miljöanpassade byggvaror på den
svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av
BASTA och är medlem i organisationens styrelse och vetenskapliga råd.
JM är listat på OMX GES Sustainability Sweden Index.
FN:s Global Compacts tio principer
Hänvisning
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
Sidorna 48–50
1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär
företaget kan påverka
2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter
Sidorna 45–50
ARBETSRÄTT
3.
4.
5.
6.
Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar
Avskaffa alla former av tvångsarbete
Avskaffa barnarbete
Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning
Sidorna 33, 37–44
MILJÖ
7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker
8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande
9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik
BEKÄMPNING AV KORRUPTION
10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning
och mutor
J M
2 0 1 4
Sidorna 47–50
HÅLLBARHET MILJÖ 37
LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE
Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är
bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande
generationers miljö.
Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under
året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang.
Dessutom genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra
och utveckla miljöarbetet i produktionen.
JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där
JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är:
• Energianvändning
• Byggmaterialens miljöpåverkan
• Byggavfallshantering
• Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter
• Hantering av markföroreningar.
LÖNSAMT MILJÖARBETE
HUR VI ARBETAR
Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljöpolicy har företaget haft fortsatt fokus på miljöfrågan. Vi
kombinerar ett ambitiöst miljöarbete, som positivt påverkar
samhället, med en naturlig förståelse för att de åtgärder JM
vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på
kort och lång sikt. Miljöansvaret i projekten ligger i linjeorganisationen med stöd av regionala kvalitetsoch miljösamordnare.
Koncernens kvalitetsoch miljöavdelning svarar för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering
inarbetas sedan förbättringar i all JMs produktion.
För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om
att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för
morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa
långsiktig tillväxt för aktieägarna. Åtgärder som sker ur detta
perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis
bidrar energieffektiva hus, vattensnåla installationer och goda
källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället.
VERKSAMHET I SVERIGE
PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER
Som projektutvecklare har JM, till skillnad från många andra
aktörer i byggsektorn, ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjligheter
att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess
miljöpåverkan minimeras. Projektutveckling av bostäder är
sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför
är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst
i vårt miljöarbete.
Koncernens miljöpolicy
JM ska bedriva ett långsiktigt miljöarbete som en naturlig
del av vår verksamhet. Vi vill aktivt medverka till en hållbar
samhällsutveckling som tillfredsställer dagens behov utan
att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov.
Vi gör detta genom att:
• minska energianvändningen i vår verksamhet och våra
levererade byggnader
• använda material och metoder som ger minskad
miljöbelastning
• förebygga uppkomst och spridning av föroreningar
JMs miljömål
• Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet
för bostäder understiga respektive nations gällande
norm år 2014 med 25 procent
• JMs utsläpp av växthusgaser ska årligen minska för
att år 2020 ha minskat med minst 40 procent jämfört
med 1990
• Mängden byggavfall till deponi ska halveras till i genomsnitt 2 kg/kvm år 2016 1)
• Andelen osorterat avfall ska minska till i genomsnitt
10 procent år 2016 2)
• Den totala mängden avfall ska minskas till i genomsnitt
24 kg/kvm år 2016 3)
• främja resurshushållning och slutna kretslopp
• bedriva vår verksamhet så att vår klimatpåverkan
ständigt minskar
• sträva mot ständiga miljöförbättringar
• följa eller överträffa gällande lagstiftning.
1)
från i genomsnitt 4 kg/kvm år 2012. Målet är ej relevant för Norge då
denna fraktion saknas i avfallssystemen (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)
2)
från i genomsnitt cirka 15 procent i Sverige respektive cirka 35 procent
i Norge år 2012
3)
från i genomsnitt 29 kg/kvm i Sverige respektive 38 kg/kvm i Norge år
2012 (nyproducerad lägenhetsyta, BTA)
J M
2 0 1 4
38 HÅLLBARHET MILJÖ
JMs LÅGENERGIHUS
Individuell varmvattenmätning
Lågenergibelysning
Energieffektiva fönster
Induktionshäll i kök
Välisolerade väggar
och tak
Energieffektiva kranar
Väderprognosstyrning
av värmen
Tätare hus
Värmeåtervinning på
ventilationen
Energiklassade
bostäder
JM bygger lågenergihus
Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar. JM
fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed
husens påverkan på växthuseffekten. All projektutveckling
av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett
utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus
som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav
för energibehov under driftsskedet.
Vi har energieffektivt klimatskal (väggar, fönster, tak och
golv) och genomtänkta installationslösningar. Vi driver en
kontinuerlig produktutveckling, bland annat inom energiområdet. Dagens förbättrade lågenergihus kommer att ha
en energianvändning på 40–70 kWh/kvadratmeter och år.
Kravet i Boverkets Byggregler, för närvarande 90 kWh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive
hushållsel, uppfylls alltså med god marginal i JMs bostäder.
LÅNGSIKTIGT MILJÖARBETE
Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar
som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion.
Roburs
miljöfond
Miljöledningssystem
Torra
huset
Märket för ansvarsfullt skogsbruk
® 1996 Forest Stewardship Council A.C
Miljöhuset
FSC- huset
Tysta huset
1986
Energihuset
1987
1990
Allergihuset
1994
1996
1997
1999
2000
2002
2004
Miljöpolicy
Naturliga steget
Återvunna huset
Miljöanpassad bostad
Energikrav
fönster
J M
2 0 1 4
ring på inköpt energi. Ambitionen är att vara ledande på att
bygga lågenergihus i alla våra projekt – inte bara i enstaka
pilotprojekt.
NYPRODUCERADE BOSTÄDERS BERÄKNADE
ENERGIANVÄNDNING, JM I SVERIGE
kWh/m2 A-temp
140
120
Energianvändning under produktionsfasen
100
Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även
under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra
Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus- och närvarostyrning, och genom
att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning
av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare.
80
60
40
20
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
JMs Energiklassning
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive
hushålls- och verksamhetsel
JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat
sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet
från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.
JMs lågenergihus har extra välisolerade väggar, energisnåla
vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi har höga
krav på energieffektiva fönster i flerbostadshus (Uw-värde
0,9 W/kvmK) samt infört väderprognosstyrning på uppvärmningen. Väderprognosstyrning innebär att värmeanläggningen
regleras med hjälp av data från detaljerade, lokala väderprognoser i stället för en lokal temperaturmätare. Hänsyn
tas till såväl temperatur, fukt och vind och denna lösning gör
att systemet kan arbeta jämnare vilket i sin tur ger en bespa-
JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till
nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det
som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på Svensk Standard SS-24300 samt
JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av
presenteras på JMs webbplats, www.jm.se/hallbarhet, för att
göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger
också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för
en energieffektiv byggnad, men husens energianvändning
kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende,
energisystemets form och var i landet det är byggt.
Materialval
Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt
större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan
Strukturerat
arbete med
klimatberäkningar
Miljöbilar
Uppförandekod
Energieffektiva
arbetsplatser
2005
2006
2007
2008
2009
Hagainitiativet
2010
2011
Låg energianvändning
2013
2014
kWh/m2, år
A
B
C
D
E
F
G
Hög energianvändning
Energikloka huset
Lågenergihus
Energiklassning
av bostäder
Hållbarhetsvärdering
av leverantörer
J M
2 0 1 4
mitten av 90-talet ett system för miljövärdering för att på
så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad
kemikalieanvändning och miljöbelastning. I de fall tillräcklig
information om materialets egenskaper saknas, väljer vi bort
det i enlighet med försiktighetsprincipen. JMs miljövärdering
har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för
BASTA – byggsektorns gemensamma system för att avveckla
farliga ämnen. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna
”Säker vatteninstallation”. Branschreglerna tillämpas även
på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga
fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav
i enlighet med gällande byggregler.
Byggavfall
JM strävar mot att minska de totala mängderna avfall som
generereras i vårt byggande, samt mängderna osorterat och
deponerat avfall från byggarbetsplatserna. Detta arbete görs
i samarbete med våra leverantörer, avfallsentreprenörer och
genom interna utbildningsinsatser (se fakta och nyckeltal
sidan 44). Exempel på åtgärder är:
• användning av Kretsloppsrådets riktlinjer för avfallshantering vid byggande och rivning är inarbetade i JMs rutiner
för projekt i Sverige
• identifiering av förbättringsområden utifrån studier på
uppkommet avfall
• inrättande av avfallsråd på samtliga regioner inom projektutveckling bostad i Sverige
• förbättrade rutiner för pallhantering på arbetsplatserna
• arbete med att minska mängden avfall från emballage
samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och
formmaterial
• utdelning av JMs årliga avfallspremie till de arbetsplatser i
Sverige som lyckats bäst med att källsortera byggavfall för
återvinning.
TOTALT AVFALL JM
Ton
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2010
2011
2012
2013
2014
Total mängd avfall från projektutveckling Bostad i Sverige. Markarbeten, ROT och rivning borträknat. Mängderna avfall återspeglar till
viss mån produktionsintensiteten, varför vi även räknar fram nyckeltal
som normeras mot produktionsvolym, se vidare i tabell sidan 44.
J M
2 0 1 4
Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står
för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen.
JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i
förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka
möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och
från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i
ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att
kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter,
exempelvis:
• ställer vi krav på leverantörernas val av bränsle – alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner
• ställer vi krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av
klimatpåverkande gaser från fordon
• ska leverantörer kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna
• testar och utvärderar vi samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till
arbetsplatserna
• i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav
i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg
framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och
yttre miljö
• Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp
• alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen)
• tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras
• JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development
Mechanism)
• videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet
tjänsteresor.
Förorenad mark
Mesta delen av den byggbara marken bär spår av mänsklig påverkan och innehåller små eller stora mängder för-
oreningar. För att hindra en negativ miljöpåverkan av dessa
föroreningar vidtas olika saneringsåtgärder. Alla presumtiva
förvärv ska genomgå en saneringsvärdering och erfarenheten
visar att de flesta fastigheter har någon del som är förorenad.
JMs marksaneringssamordnare ordnar med undersökningar och utredningar inför förvärv och projekteringsstart
varpå lämplig saneringsåtgärd tas fram i samspråk med tillsynsmyndigheten. En marksanering i exploateringsskedet
sker vanligast genom att man gräver upp föroreningarna
och kör dem till godkänd mottagningsstation för deponering. Det är viktigt att ha kontroll på var föroreningarna
läggs och efter avslutad sanering skickas rapport till tillsynsmyndigheten. Under 2014 har 16 projekt undersökts inför
förvärv, 38 projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och 20 projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndigheten.
I JMs verksamhetssystem finns krav och anvisningar som
ska hjälpa projektledningen att förstå vad som behöver göras
i de olika stegen. Dessa krav och anvisningar ses ständigt
över för att följa verksamheten och nya lagkrav. Under året
har de styrande dokumenten för marksanering gåtts igenom
och reviderats för att göras mer tydliga. JM gör stora miljöåtgärder i och med saneringar av gammal industrimark som
ska bli nya bostadsområden.
JM ENTREPRENAD
Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasader åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.
JM Entreprenad är certifierade enligt ISO 9001 och ISO
14001 och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad
energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv
styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet.
Företaget har beslutat att under det närmaste året även
certifiera arbetsmiljöarbetet.
Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbetspartners.
Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets
”generella miljökrav vid upphandling av entreprenader”.
JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete
både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns
egen personal med kompetens inom marksanering.
Miljövänliga logistiklösningar
Miljövänliga logistiklösningar är ett koncept med fokus
på hantering av massor till och från byggprojekten på ett
miljöeffektivt sätt. Det består dels av fysiska anläggningar
för lagring och hantering av massor, dels en digital förmedlingstjänst. Ett långsiktigt mål är att när rätt förutsättningar
ges driftsätta minst fyra anläggningar, så kallade Ekobackar,
i Stockholmsområdet – en i varje väderstreck. Idag finns
tre anläggningar i drift. En digital förmedlingstjänst av rena
schaktmassor mellan projekt inom företaget har utvecklats som ger en intern översikt på tillgängliga schaktmassor
samt externa krossanläggningar och deponier. Tjänsten
förbättrar planeringen av transporter av schaktmassor för
J M
2 0 1 4
Kontorsfastigheten Rosenborg, Frösunda.
anläggningsprojekten. Därmed minskar transporterna och
deras koldioxidutsläpp, vilket gynnar både miljön och ekonomin i projekten.
Under året bedrevs ett projekt i samarbete med bland
annat Vasakronan där vi tillsammans undersökte hur mycket
koldioxidutsläpp transporterna genererade vid uppförandet
av kontorsfastigheten Rosenborg i Frösunda. Det konstaterades att materialtransporter, arbetsmaskiner och persontransporter stod för en tredjedel var av koldioxidutsläppen,
och att det finns stor potential att minska miljöpåverkan
genom ytterligare logistiklösningar, vilket också ger positiva
effekter på projektekonomin.
Miljöcertifiering av byggnader
Det finns god kompetens inom JM Entreprenad att driva
fastighetsprojekt som genomförs gentemot olika miljöcertifieringssystem. JM Entreprenad har under året genomfört
framgångsrika miljöcertifierade projekt åt externa beställare.
Kontorsfastigheten Rosenborg (Vasakronan) har byggts
för att motsvara LEED Platina, som är en av dagens mest
krävande miljöcertifieringar. Rosenborg har även vunnit
J M
2 0 1 4
årets Betongpris i kategorin Miljö med motiveringen ”Hypermoderna kontorslokaler med mycket hög miljöprofil och
världens första gröna företagsobligation”.
PROJEKTUTVECKLING AV KOMMERSIELLA
FASTIGHETER
JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket
likt det som genomförs inom projektutveckling av bostäder.
Samma verksamhetssystem används för kvalitetsoch miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar
tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög
standard, genomtänkta materialval och låg energianvändning
är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de
fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling
väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM
Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter
tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostäder. Äldreboenden, som är en blandning
av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt
klassningssystemet Miljöbyggnad.
Hovinbekken i Oslo, Norge.
VERKSAMHET I NORGE
PROJEKTUTVECKLING AV BOSTÄDER
I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa
områden. Under året har nya miljömål för verksamheten
fastställts. Samtliga kontor har utrustning för videokonferenser, vilket har inneburit ett minskat antal tjänsteresor.
I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska myndighetskrav som infördes den 1 juli 2010. Energimärkningen
förväntas att på sikt påverka bostädernas attraktivitet och
konkurrenskraft.
Lågenergihus har i JM Norge införts som standard i alla
projekt som har startat sedan mars 2012. De projekteras för
att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning
än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal
som kombineras med balanserad ventilation med krav på
mer än 80 procent värmeåtervinning. För ungefär hälften
av flerbostadshusen är uppvärmingen och tappvarmvattnet
baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan 70–80 kWh/kvadratmeter och år.
Om uppvärmningen är baserad på bergvärme ligger beräknad levererad energi till uppvärmning mellan 40–45 kWh/
kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som
överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luftburen uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning
ligger mellan 45–50 kWh/kvadratmeter och år.
Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom
att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av
material under transport och lagring. Standardisering av
byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och
konfektionerat (måttanpassat) material.
J M
2 0 1 4
Fakta och nyckeltal miljö
Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål.
JM Sverige
2014
Genomförda interna verksamhetsrevisioner
Koldioxidutsläpp JM, ton
Koldioxidutsläpp JM, ton/bostad
Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning, kg CO2 /m2 BRA
Andel byggavfall som går till deponi, %
2013
2012
131
136
130
21 678
21 962
22 810
6,9
7,5
7,2
4
4
6
9
11
14
Koldioxidutsläpp från tjänstebilar, g/km
134
119
114
Projekt med nyckeltal, %
100
89
100
30
40
47
2014
2013
2012
65
72
70
4,2
Projekt med nyckeltal, antal
JM Bostad Sverige
Mål 2016
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive
hushålls- och verksamhetsel, kWh/m2 A-temp
25 % under norm 1)
2
Byggavfall till deponi, kg/m BTA
2,0
2,7
3,0
Andel osorterat byggavfall, %
10
6
14
15
Total mängd byggavfall, kg/m2 BTA
24
30
28
29
2014
2013
2012
JM Norge
2
Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, kWh/m BRA
2)
88
113
123
Andel osorterat byggavfall, %
27
39
34
2
36
35
38
Total mängd byggavfall, kg/m BTA
1)
2)
Från och med 2014 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm år 2014 med 25 procent.
Beräknad i enlighet med norsk standard (NS 3031), lagkrav enligt norska byggföreskrifterna TEK10.
BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea
J M
2 0 1 4
HÅLLBARHET MEDARBETARE 45
TRYGG PÅ JOBBET
– ALLAS VÅRT ANSVAR
För att bygga hållbara samhällen och bostäder måste
vi ha hållbara medarbetare. Vår framgång bygger på
balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling.
Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår
framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar
för att växa i jobbet genom utmanande och varierande
arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet.
Konkurrensen om erfarna och nyexaminerade ingenjörer
är stor. Personalomsättningen ligger ett par procent högre än
önskat varför det under året har varit stort fokus på rekrytering. Sammantaget i koncernen har personalläget dock varit
stabilt. Vid årsskiftet var vi 2 197 anställda, varav 942 hantverkare och 1 255 tjänstemän. Av dessa var drygt 96 procent tillsvidareanställda. Samtliga medarbetare i Sverige och
Finland omfattas av kollektivavtal medan medarbetarna i
övriga länder omfattas i varierande grad.
MEDARBETARE IDAG OCH IMORGON
Mångfald är en viktig del i vår rekryteringsstrategi. Vi strävar
alltid efter en bra balans mellan till exempel män och kvinnor,
seniora och mindre erfarna medarbetare. Vi ser att tidigare
medarbetare ofta önskar komma tillbaka till JM och därför
driver vi en alumniverksamhet för att på ett strukturerat sätt
hålla kontakt med dem.
För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett
omfattande samarbete med skolor och universitet på de
orter där vi är verksamma. Under året besökte vi ett tiotal
arbetsmarknadsdagar på bland annat KTH, Chalmers och
Lunds universitet. Praktik är ett bra tillfälle för ungdomar att
få möta byggbranschen och för JM att knyta värdefulla kontakter med blivande medarbetare. Under året har vi erbjudit
cirka 100 studenter praktikplats, främst inom produktion.
Vi har även fortsatt samarbetet med IVA och Tekniksprånget där vi genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar inblick i byggbranschen, med syfte att inspirera dem att
söka sig vidare till ingenjörsutbildningar. Strategiskt viktigt är
också vårt koncernövergripande traineeprogram. I augusti
2014 startade vi för femte året i rad ett tvåårigt traineeprogram. Denna gång med inriktning mot produktion.
KOMPETENSUTVECKLING
Våra medarbetares kompetens och erfarenhet är viktig, inte
minst i arbetet med att strukturera vår projektutveckling
och vår produktion i effektiva processer. En tydlig modell för
den strategiska kompetensförsörjningen har skapats baserad
HANTVERKAREN
SOM BLEV INREDARE
Problem med en axel och sjukskrivning
i kombination med att jobbet kändes
lite enahanda fick Julius Skoglund att
fundera över nya möjligheter inom
JM. Han kontaktade rehab- och friskvårdskonsulenten och tillsammans diskuterade de olika alternativ. Efter 12 år
som stomsnickare på JM började Julius som inredare på region
Stockholm Syd i april.
– Det bästa är att jag får träffa så många människor, säger
Julius. Kunderna funderar över många saker och har mycket som
de vill uppnå med sin flytt och sin nya bostad. Jag får vara en
del i detta och deras drömmar och det känns både priviligierat
och roligt.
Sin långa erfarenhet som hantverkare har Julius stor nytta av
i sitt nya arbete. Han är van att läsa ritningar och kan förstå hur
mycket plats en önskad garderob tar och hur den kommer upplevas i rummet. Genom att han vet hur JM bygger kan han också
förklara en del kostnader som kunderna undrar över.
– När kunden till exempel vill ha ugnen inbyggd i ett högskåp
har det hänt att de reagerat på att det kostar en del. Jag förklarar
vilket jobb som behöver göras för att dra fram extra ventilation
och då brukar de bli nöjda, säger Julius.
Arbetet som inredare innebär en hel del mailkontakt med
kunderna. Det ger snabba svar men Julius Skoglund upplever det
ofta som enklare och trevligare att träffa kunden.
– Kunderna uppskattar att vi träffas i visningslägenheten. De
vill ju gärna flytta in direkt och där kommer de lite närmare sin
nya bostad i alla fall, avslutar Julius.
Julius Skoglund
Inredare på JM, region Stockholm Syd
på grundkompetens/yrkeskompetens/medarbetarskap och
ledarskap. I det arbetet har vi även sett över befattningsstrukturer och befattningsbeskrivningar i Sverige som bland
annat förtydligar kompetenskrav per befattning.
Den största delen av våra medarbetares kompetensutveckling sker i vardagen, exempelvis genom att arbeta mot
utmanande mål samt kontinuerlig feedback. Cirka 70 procent
av vår kompetensutveckling sker på detta sätt. I övrigt stödjer vi vår kompetensutveckling med seminarier, utbildningar
och mentor-/fadderskap. Vi genomför årligen utvecklingssamtal med samtliga tjänstemän i koncernen. Vissa enheter
har även utvecklingssamtal med hantverkarna.
Platschef och arbetsledare är två av våra nyckelbefattningar. Mot bakgrund av att chefsbehovet i JM främst ska
tillgodoses genom intern rekrytering genomför vi i Sverige
utvecklingsprogram för blivande platschefer och diplomerad
arbetsledare.
J M
2 0 1 4
46 HÅLLBARHET MEDARBETARE
Nyanställda hantverkare i Sverige genomgår en utbildning på
sju dagar där medarbetarskap, arbetsmiljö samt värdet att
göra rätt från början är viktiga ingredienser.
2013 års medarbetarundersökning visade att vi behöver
bli bättre på att dela med oss av våra kunskaper och erfarenheter. Under året har vi infört en tydlig mötesstruktur inom
alla led i produktionen med möjlighet till information, diskussion och erfarenhetsåterföring.
Ett tydligt ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Som ett led i detta
håller JM en introduktionsutbildning för chefer i Sverige.
Där förtydligas rollen som chef och det ansvar och de befogenheter det innebär. Samtliga chefer och ledare i Norge
har genomgått en utbildning i våra kärnvärden och ledarkompetenser.
Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga positioner. Chefer
följs upp baserat på JMs ledarkompetenser, bland annat via
utvecklingssamtal.
Erfarenhetsåterföring mellan JMs olika länder har utvecklats under året och den interna rörligheten mellan länderna
har ökat. Allt fler medarbetare samarbetar också över
landsgränserna.
FLYTTEN TILL NORGE
I oktober 2013 tog Maria Hagman chansen att arbeta utomlands och lämnade
sitt jobb som projektledare i region
Syd för att under två år arbeta som
distriktschef i JM Norge, region Oslo.
Möjligheten att vidga sina vyer lockade,
men hon gillade också tanken på att
kunna bidra med sina erfarenheter från
många år inom JM. Med på flytten följde
hela familjen med maken Mats och sönerna Viggo, Finn och Atle.
– Det är framför allt min erfarenhet från att arbeta i verksamhetssystemet och att jag har deltagit i så gott som alla moment
i ett projekt som jag kan bidra med, säger Maria. ”Ett JM” är
mitt ledord och det är viktigt att alla medarbetare är stolta och
känner att de är en del av JM. Det är något jag alltid har med mig
i mitt dagliga arbete både som medarbetare och chef.
Sedan i höstas är Maria avdelningschef i region Oslo. Efter
ett år på plats ser hon tydliga utmaningar både i sitt eget arbete
och för JM Norge. Kontakten med myndigheter i detaljplanearbetet och bygglovshanteringen är mer formell och mer tungrodd i Norge än i Sverige. Det är också en utmaning att leva
Ett JM även i praktiken, att våga släppa gamla rutiner och istället
följa de gemensamma system som finns. Samtidigt poängtrerar
Maria vikten av att vara lyhörda och göra anpassningar utifrån de
norska kundernas krav och behov.
– Jag har blivit väldigt bra bemött av mina nya kollegor i
Norge och de har inspirerat mig även på fritiden. Nu åker hela
familjen skidor och vi tar vara på naturens möjligheter i större
utsträckning och luncherna består ofta av ett ”matpack”, avslutar Maria.
Maria Hagman
Projektledare JM Norge
VÅR ARBETSMILJÖ
Alla medarbetare i JM ska känna sig trygga på jobbet och vi
arbetar för att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv
utan att drabbas av yrkessjukdomar. Vi har en nollvision när
det gäller olycksfall på arbetet och vårt mål är att halvera
antalet olyckor med frånvaro från 2012 till 2016. De vanligaste olyckorna på våra arbetsplatser är fall på samma nivå,
fall till lägre nivå och förlorad kontroll över material. Under
året har inga dödsolyckor inträffat bland JMs medarbetare
eller medarbetare anställda av underentreprenörer.
Arbetsmiljöorganisationen har förstärkts ytterligare. Det
förebyggande skyddsarbetet, bland annat med den så kallade
”Ordning och Reda-revision” på JMs byggarbetsplatser visar
att förbättringar skett. Totalt sett har förbättringar gjorts
inom våra fokusområden; skyddsräcken, formhantering och
tillträdesleder.
Vid Ordning och reda-revisionen tittar man även på det förebyggande skyddsarbetet vad gäller till exempel hantering av
risker, användande av personlig skyddsutrustning, välstädade
arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd
finns.
Under året har rapportering och uppföljning av tillbud och
olyckor förbättrats och vi implementerar succesivt ett system för rapportering. De två vanligaste tillbuden har varit
förlorad kontroll över material och lyft med kran.
ANTAL OLYCKOR MED MINST EN DAG SJUKFRÅNVARO
PER MILJONTE ARBETADE TIMME (OMF)
JM har fyra heltidsanställda medarbetare
som arbetar med arbetsmiljö och hälsa.
Huvudskyddsombud finns i varje
region och totalt i koncernen finns cirka
100 skyddsombud på arbetsplatser där
JM har egna hantverkare. I Sverige finns
en central skyddskommitté (cirka 15 deltagare) och sju regionala arbetsmiljögrupper. I JM Norge ett Hoved AMU
(cirka 10 deltagare) och fyra lokalutvalg.
Antal
12
9
6
3
0
2007
2008
2009
2010
2011
Utfall
J M
2 0 1 4
2012
2013
Målvärde
2014
2015
2016
HÅLLBARHET MEDARBETARE 47
MEDARBETARSTRUKTUR – KONCERNEN
(SVERIGE OCH NORGE)
2014
2013
2012
Antal medarbetare per 31 dec
2 197
2 176
2 290
– antal tjänstemän
1 255
1 236
1 239
942
940
1 051
Snittålder, tjänstemän
43
43
43
Snittålder, hantverkare
40
41
40
Andel kvinnor bland tjänstemän, %
30
30
30
MEDELTAL ANSTÄLLDA
PER LAND
2014
2013
2012
Sverige
1 820
1 874
2 021
Norge
353
335
324
5
8
13
Finland
31
20
17
Belgien
9
10
11
Totalt
2 218
2 247
2 386
SJUKFRÅNVARO – SVERIGE, %
2014
2013
2012
3,8
– antal hantverkare
Danmark
friskanmälan i Sverige har utvecklats och ger en bättre möjlighet till uppföljning. Medarbetarna erbjuds också medicinsk
rådgivning av sjuksköterska vid sjukdom.
Ett aktivt friskvårdsarbete bidrar till friskare och nöjdare
medarbetare. Morgonens ”byggjympa” på byggarbetsplatserna är en bra start på dagens arbete och ger färre skador.
Friskvårdsbidraget i Sverige på upp till 3 000 kronor gör
också att många regelbundet deltar i någon idrottsaktivitet.
Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog, är ett bra
exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet.
Medarbetarna i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledighet som kompenserar för inkomstbortfall. Syftet är att
stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet.
UPPFÖRANDEKOD OCH WHISTLE BLOWING
Under året ser vi att korttidssjukfrånvaron har minskat
från 2,3 till 1,9 procent i Sverige. Systemstödet för sjuk- och
Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar
bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier.
Medarbetare kan vända sig till JMs Etiska råd om de har
frågor kring detta. JM har också ett incidentrapporteringssystem, ”Whistle blowing”, via en extern part öppet för både
medarbetare, samarbetspartners, kunder och andra intressenter. En uppförandekod för koncernen har tagits fram som
ger JMs medarbetare vägledning i etiska frågor. För att säkerställa ett helhetsperspektiv vad gäller jämställdhet och mångfaldsfrågor har JMs mångfaldsplan utvecklats under året.
Alla ledningsgrupper i Sverige har under året haft en
genomgång av JMs etiska riktlinjer samt jämställdhets- och
mångfaldsplanen.
Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av
JMs kärnvärden: kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla.
JM strävar efter att attrahera fler kvinnor till att arbeta
i branschen, men också efter att de kvinnor som valt JM
ska stanna inom företaget. Vi ser dock vissa svårigheter att
rekrytera kvinnliga medarbetare, främst till produktion. Ett
mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i organisationen. På JM är 31 procent av tjänstemännen kvinnor
medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,4 procent.
Efter lönekartläggning kan vi konstatera att inga omotiverade
löneskillnader finns mellan könen.
ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING HANTVERKARE,
SVERIGE OCH NORGE
ÅLDERS- OCH KÖNSFÖRDELNING TJÄNSTEMÄN,
SVERIGE OCH NORGE
Total sjukfrånvaro
3,7
3,9
29 år eller yngre
3,3
3,7
4,6
30–49 år
3,0
2,9
2,8
50 år och äldre
5,4
5,6
5,0
Sjukfrånvaro under sammanhängande
tid av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro
25
32
29
Sjukfrånvaro, tjänstemän
1,5
1,8
1,6
Sjukfrånvaro, hantverkare
6,5
6,4
6,0
För att stärka arbetsmiljöarbetet som ett fokusområde
genomfördes den 6 november den årliga Arbetsmiljödagen.
För första gången deltog alla tjänstemän och hantverkare i
hela koncernen. Två av huvudbudskapen var tillträdesleder
och att våga säga till när något är fel.
MÅ BRA
Antal personer
400
Antal personer
400
350
350
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
≤ 25 år
26–35 år
36–45 år
Män
46–55 år
Kvinnor
≥ 56 år
≤ 25 år
26–35 år
36–45 år
Män
46–55 år
≥ 56 år
Kvinnor
J M
2 0 1 4
48 HÅLLBARHET AFFÄRSETIK
ANSVARSFULLT AGERANDE
Affärsetik har i årets väsentlighetsanalys identifierats
som en väsentlig hållbarhetsaspekt. Grunden för vårt
arbete med etik har under många år utgjorts av JMs
etiska riktlinjer.
Under 2014 har även en uppförandekod för JMs medarbetare
tagits fram. Syftet med uppförandekoden är att säkerställa
ett korrekt agerande i vårt dagliga arbete och att ge vägledning i etiska frågeställningar. Uppförandekoden tydliggör de
värderingar som gäller på JM.
Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför
även, sedan flera år tillbaka, ett Etiskt råd bestående av
personer från företagets ledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem som möjliggör för medarbetare och
externa intressenter att anonymt rapportera misstankar om
allvarliga oegentligheter eller missförhållanden.
KONKURRENS PÅ LIKA VILLKOR
JM lägger stor vikt vid att som företag verka etiskt korrekt
eftersom detta stärker JMs trovärdighet och konkurrenskraft. För att JMs affärsverksamhet ska kunna drivas med
lönsamhet och god etik har vi utvecklat styrda och transparanta beslutsordningar som används vid alla affärsuppgörelser.
JM är en del av samhället och det är viktigt att vi tar ansvar
för hur vi kan bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle. Det
gör vi bland annat genom att tillhandahålla en för samhället
J M
2 0 1 4
viktig produkt med kvalitet och miljö i fokus. Verksamheten
bedrivs med utgångspunkt från ansvarsfullhet och hög kompetens bland medarbetarna. JM är också en betydande
skattebetalare på de marknader där vi är verksamma.
Tillsammans med Institutet mot mutor, Sveriges Kommuner och Landsting samt flera andra viktiga aktörer i byggsektorn, arbetar JM i ett projekt för att ta fram riktlinjer
kring byggbolags arbete gentemot kommuner och landsting.
Eftersom JM främst är projektutvecklare av bostäder är
riskerna mer begränsade på grund av verksamhetens färre
gränssnitt mot andra aktörer avseende projektspecifika
affärsuppgörelser. De viktigaste affärsuppgörelserna utgörs
av markanskaffning, ramavtal vid inköp och försäljning av
bostäder. Genom tydlig styrning och uppföljning av projekten genom hela projektutvecklingen – i kombination med att
alla affärer passerar genom flera olika beslutsinstanser innan
beslut – gör sammantaget att JM har en god hantering för
att förebygga riskerna och säkerställa en efterlevnad av våra
etiska riktlinjer.
Som exempel på JMs arbete mot ökad styrning för att
uppnå ett mer enhetligt och korrekt agerande vid affärsuppgörelser kan inköpsverksamheten nämnas. JMs inköp består
idag till största delen av centrala avtal. Den ökade graden
av central styrning på inköpen minskar påtagligt risken för
ett agerande för egen vinning. Alla leverantörer som ska
upphandlas passerar genom flera beslutsinstanser i en strikt
inköpsprocess innan ett avtal tecknas, vilket är en garant för
att de interna rutinerna verkligen följs.
HÅLLBARHET LE VER ANTÖRER 49
INKÖPSARBETE MED HELHETSTÄNK
Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal.
Leverantörsbasen utgörs av tillverkare, grossister,
entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt.
1.
Revisionsplan
fastställs
7.
Åtgärdsprogram
genomförs
INKÖPSPROCESSEN
JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella
leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 450 leverantörer ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i arbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring.
Avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige täcks av ramavtal.
6.
Förslag
till innehåll
i åtgärdsprogram
Med vårt avropssystem kan vi mäta att vi avropar enligt
överenskomna ledtider och framförallt kan vi mäta våra
leverantörers leveransprecision. Flera projekt pågår för att
utveckla och ytterligare effektivisera vår inköpsprocess och
under 2014 har JM implementerat ett upphandlingsverktyg
som stöd till vår strategiska inköpsprocess.
Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att
säkerställa att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter
på leverantörer och avtal och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är
ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt
NBI föranleder åtgärdsplaner.
NÖJD BESTÄLLARE INDEX
NBI
75
74
73
72
71
70
2013
(1 294 utvärderingar)
2014
(1 316 utvärderingar)
Som komplement till NBI har vi samtidigt arbetat vidare med
systemet för Nöjd Leverantör Index (NLI). Detta kommer
bli en viktig del i arbetet med att utveckla JM som beställare
mot våra leverantörer.
RISKHANTERING
Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både
ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en
hög riskprofil eller är kritiska för produktionen.
HÅLLBARHETSREVISION
AV
RAMAVTALSLEVERANTÖRER
5.
Urval av
leverantörer för
platsinspektion
och genomförande
UTVECKLING
2.
Planering
och
utskick av
enkäter
3.
Ramavtalsleverantör
fyller i
enkät
4.
Utvärdering
av
enkätsvar
UPPFÖRANDEKOD FÖR LEVERANTÖRER
JM har en uppförandekod för våra leverantörer för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar – JM’s
Suppliers Code of Conduct. Uppförandekoden adresserar
bland annat arbetsrätt, säkerhet, diskriminering och korruption. Samtliga svenska ramavtalsleverantörer har sedan
många år fått genomgå en miljöbedömning innan de kan bli
godkända som leverantör. Denna process har utvecklats till
JMs system för hållbarhetsvärdering av leverantörer, som förutom miljöområdet även täcker in aspekter såsom arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet samt styrning.
Under 2014 har drygt 200 potentiella leverantörer genomgått hållbarhetsvärdering.
JMs program för revision av leverantörers hållbarhetsarbete innebär att ett 20-tal utvalda leverantörer årligen utvärderas genom enkätutskick. Utvärderingarna följs sedan
upp med revision i utvalda fabriker. Eventuella brister som
framkommer vid fabriksbesöket medför att leverantören
behöver ta fram planer för korrigerande åtgärder som företaget måste uppfylla för att kvarstå som leverantör till JM.
I vissa fall har uppföljningen lett till att JM valt att stoppa
leveransen av material från en fabrik.
LOGISTIK
Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar och har blivit en allt viktigare del i relationen med
våra leverantörer. Det är kanske det område som utvecklas
mest just nu. Under 2014 har vi startat ett logistikprojekt
vilket har som mål att skapa förutsättningar för en effektiv
produktionsprocess. Detta ska vi åstadkomma genom att
skapa effektiva och säkra flöden av material och verktyg samt
minska slöseri i materialhanteringen.
J M
2 0 1 4
50 HÅLLBARHET U PPFÖR ANDEKOD FÖR LE VER ANTÖRER
JMs UPPFÖRANDEKOD
FÖR LEVERANTÖRER
JM ska uppfattas som ett attraktivt och ansvarstagande företag med en stark och sund företagskultur. JMs uppförandekod
har tagits fram för att säkerställa att vi och våra leverantörer
och underentreprenörer har vissa gemensamma grundvärderingar kring hur man uppför sig som företag.
Uppförandekod
1.
Alla tillämpbara nationella lagar och förordningar, industriminimistandarder, ILO:s grundläggande konventioner och
FN:s konventioner om mänskliga rättigheter måste efterlevas.
2.
Varje anställd ska behandlas med respekt och värdighet. Kroppsbestraffning är absolut förbjudet, så även trakasserier
av alla slag.
3.
Ingen form av tvångsarbete får förekomma. Anställda ska ej avkrävas deposition av ID-handlingar, begränsas i sin
rörelsefrihet eller rätt att avsluta sin anställning med rimlig uppsägningstid.
4.
Allt arbete måste utföras under erkända kontraktuella former, godkända enligt tillämpbar lag. Arbetsgivarens
förpliktelser får ej undvikas genom nyttjande av entreprenadkontrakt, hemarbete eller lärlingsprogram.
5.
Anställda har rätt till en skälig lön, som ska vara minst i linje med nationell lag och industristandard. Lönereduktion
som bestraffning är ej tillåtet.
6.
Antalet normala arbetstimmar får ej överstiga 48 timmar per vecka, medan frivillig övertid maximalt får uppgå
till 12 timmar per vecka och alltid måste kompenseras med ett lönepremium. Alla anställda har rätt till minst
en hel ledig dag var sjunde dag.
7.
Minimiålder på arbetsplatsen är 15 år eller högsta obligatoriska skolålder, vilket som är högst. Om landets lagar föreskriver en högre ålder, ska denna gälla. Ungdomar under 18 år ska ej utsättas för farligt arbete, inklusive nattarbete.
8.
Arbetsmiljön ska vara säker och hygienisk i riktlinje med lagar och föreskrifter. Rutiner för hantering av kemikalier
och andra hälsovådliga material ska möta eller överstiga legala minimikrav. Alla anställda ska få reguljär och
dokumenterad utbildning i området samt adekvat utrustning. Rent dricksvatten och i förekommande fall livsdugligt
boende ska erbjudas de anställda.
9.
Ingen diskriminering eller förfördelning får förekomma på arbetsplatsen. Arbetare ska ha rätt till lagstadgad föräldraledighet och får ej diskrimineras på grund av detta.
10. Alla anställdas rätt att bilda eller ansluta sig till valfri organisation och att kollektivförhandla ska erkännas och
respekteras.
11. Ingen form av utpressning och mutor, inklusive otillbörliga betalningar till eller från anställda eller organisationer,
tolereras. Gåvor och andra förmåner som inslag i en förväntad gästfrihet får inte överskrida lokal sedvänja,
samt ska överensstämma med lokal lagstiftning.
J M
2 0 1 4
AFFÄRSSEGMENT
JM-koncernens verksamhet styrs och
rapporteras i fem affärssegment: JM
Bostad Stockholm, JM Bostad Riks,
JM Utland, JM Fastighetsutveckling
samt JM Produktion (JM Entreprenad
från och med 2015).
Liljeholmskajen, Stockholm
52 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM
JM BOSTAD STOCKHOLM
MARKNAD
RESULTATUTVECKLING
Prisutvecklingen på andrahandsmarknaden har under slutet av året mattats av
i närförort men har varit fortsatt stigande i Stockholms innerstad och periferi.
Utbudet av bostäder fortsätter att vara
mycket lågt bland annat beroende på
snabb omsättningshastighet på marknaden. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt
mycket stor och priserna på byggrätter
har ökat till en nivå som kräver stor selektivitet vid förvärv.
Intresset för JMs projekt är stort och
kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger över normal nivå.
JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm
med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/Stockholm,
Kvarnholmen/Nacka, Jakobsberg/Järfälla,
Järvastaden i Solna/Sundbyberg samt
Dalénum/Lidingö.
Affärssegmentets intäkter ökade till
5 692 mkr (5 254) och rörelseresultatet
ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemarginalen uppgick till 22,5 procent
(22,2). Marginalen förstärks av stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. Under det fjärde kvartalet har utbokning av
mark till projekten ökat till en väsentligt
högre nivå. Kassaflödet är i balans.
JM BOSTAD STOCKHOLM
Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten
omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete,
projektering samt produktion
och försäljning av bostäder.
Intäkter
Rörelseresultat
BYGGRÄTTER
Under året har byggrätter motsvarande
cirka 1 400 (1 250) bostäder förvärvats i
Stockholm, Sollentuna samt Österåker.
PRODUKTIONSSTARTER
Mkr
Under året har produktionsstarter skett
för totalt 1 505 (1 404) bostäder.
1 467 (1 352) var bostäder i flerbostadshus varav 36 på Lidingö, 206 i Solna,
748 i Stockholm, 86 i Tyresö, 74 i Värmdö,
147 i Järfälla samt 47 i Österåker.
38 (52) var småhus i Österåker.
Intäkter
Januari–december
2014 2013
5 692
5 254
1 278
1 167
22,5
22,2
3 110
2 881
Avkastning operativt
kapital, %
41,1
40,5
Operativt kassaflöde
1 132
671
Bokfört värde
exploateringsfastigheter
3 965
3 051
Rörelseresultat
1)
Rörelsemarginal, %
Genomsnittligt
operativt kapital
Antal disponibla
byggrätter
Visionsbild över Kvarnholmen, Nacka vid Stockholms inlopp.
2 0 1 4
11 900 11 200
– varav byggrätter
i balansräkningen
7 800
7 700
1 553
1 513
1 505
1 404
Antal bostäder i
pågående produktion
3 293
2 516
Antal anställda
800
750
– varav tjänstemän
409
393
– varav hantverkare
391
357
10
-
1)
J M
Antal
anställda
Varav fastighetsförsäljningar
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD RIKS 53
JM BOSTAD RIKS
MARKNAD
RESULTATUTVECKLING
Den positiva prisutvecklingen på andrahandsmarknaden under årets sista kvartal har mattats av på samtliga marknader
inom affärssegmentet utom i Göteborg
och Västerås där priserna fortsatt har
stigit. Utbudet av bostäder är lägre än vid
samma tid föregående år. Det låga utbudet beror bland annat på snabb omsättningshastighet på marknaden. Konkurrensen om mark för bostäder är stor i
Göteborgsområdet och Uppsala.
Intresset för JMs projekt är stort men
kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i Skåne, södra Sverige.
JMs största delmarknader inom JM
Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund
och Uppsala. Större projekt finns i det
tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden och i Kviberg, Göteborg liksom i Dockanområdet i Malmö och
Lomma Strandstad i Lomma kommun.
I centrala Lund pågår projekt Lunds Södra
och Sockerbruksområdet. Större projekt
finns även i Kungsängen i Uppsala kommun samt i Östermalm, Västerås.
Affärssegmentets intäkter uppgick till
2 764 mkr (2 860) och rörelseresultatet
till 216 mkr (221). Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7). Kassaflödet är
i balans.
BYGGRÄTTER
Under året har byggrätter motsvarande cirka 600 (625) bostäder förvärvats
i Göteborg, Västerås, Upplands Väsby,
Norr tälje samt Uppsala.
JM BOSTAD RIKS
Inom affärssegmentet
utvecklas bostadsprojekt
i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv
av exploateringsfastigheter,
planarbete, projektering samt
produktion och försäljning av
bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet.
PRODUKTIONSSTARTER
Under året har produktionsstarter skett
för totalt 1 003 (861) bostäder.
986 (818) var bostäder i flerbostadshus,
varav 240 i Skåne (115 i Malmö, 64 i Lund
samt 61 i Lomma), 220 i Göteborg, 52
i Kungsbacka, 67 i Mölndal, 35 i Linköping,
34 i Örebro, 42 i Västerås samt 296 i
Uppsala.
17 (43) var småhus i Vellinge i Skåne.
Intäkter
Rörelseresultat
Antal
anställda
Januari–december
2014 2013
Mkr
Intäkter
2 764
2 860
216
221
7,8
7,7
1 419
1 515
kapital, %
15,2
14,6
237
294
Bokfört värde exploateringsfastigheter
1 167
1 358
Antal disponibla
byggrätter
9 400
8 700
5 300
5 400
981
951
1 003
861
Antal bostäder i
pågående produktion 2) 1 528
1 460
Rörelseresultat
1)
Rörelsemarginal, %
Genomsnittligt
operativt kapital
i balansräkningen
Antal produktionsstartade bostäder 2)
2)
Antal anställda
476
477
256
261
220
216
1)
0
9
2)
Varav hyresrätter
-
64
Slussplan – ett nytt landmärke i centrala Malmö.
J M
2 0 1 4
54 AFFÄRSSEGMENT JM UTL AND
JM UTLAND
RESULTATUTVECKLING
Affärssegmentets intäkter ökade till 2 942
mkr (2 745). Rörelseresultatet ökade till
135 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelseresultat och marginal belastas av negativt
resultat i Finland, Danmark och Belgien.
Kassaflödet begränsas något på grund av
investeringar i exploateringsfastigheter
och tillfällig ökning av rörelsekapitalet.
NORGE
Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har
successivt stärkts under året och prisnivån på andrahandsmarknaden har stigit.
Under året har 475 bostäder (433) sålts
och 499 bostäder (331) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 896 (1 133).
Under året har byggrätter motsvarande cirka 750 bostäder (1 000) förvärvats.
Disponibla byggrätter motsvarar 5 600
bostäder (5 300).
DANMARK
Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i
Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna
till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån
på andrahandsmarknaden har ökat under
året.
och 29 bostäder (12) produktionsstartats.
uppgår till 41 (12).
Inga förvärv har gjorts under året (-).
Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700).
FINLAND
Helsingfors kvarstår på en låg nivå. Kunderna är fortsatt avvaktande och tiden till
avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året.
Under året har byggrätter motsvarande cirka 240 bostäder förvärvats (200).
Disponibla byggrätter motsvarar 1 000
bostäder (800).
BELGIEN
Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande
under året.
Inga förvärv har gjorts under året (-).
Disponibla byggrätter motsvarar 200 bostäder (400).
JM UTLAND
utvecklas bostadsprojekt i
Norge, Danmark, Finland
och Belgien. I Norge bedrivs
även entreprenadverksamhet
i begränsad omfattning.
Intäkter
Rörelseresultat
Januari–december
2014 2013
Mkr
Intäkter
Rörelseresultat
Antal
anställda
1)
Rörelsemarginal, %
Genomsnittligt
operativt kapital
2 942
2 745
135
126
4,6
4,6
2 239
2 131
kapital, %
6,0
5,9
99
61
1 579
1 485
28
30
Antal disponibla
byggrätter
7 500
7 100
i balansräkningen
Bokfört värde
exploateringsfastigheter
Bokfört värde
projektfastigheter
4 300
4 600
Antal sålda
bostäder
607
547
653
488
1 124
1 325
386
392
261
262
125
130
3
2
Antal bostäder i
pågående produktion
Antal anställda
1)
Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11,
successiv vinstavräkning.
Projekt Merihiekka i Esbo, Finland.
J M
2 0 1 4
AFFÄRSSEGMENT JM FASTIGHETSUT VECKLING 55
JM FASTIGHETSUTVECKLING
RESULTATUTVECKLING
VÅRDBOSTÄDER
Affärssegmentets intäkter ökade till 401
mkr (314) varav entreprenadintäkter
376 mkr (244) och hyresintäkter 25 mkr
(70). Rörelseresultatet ökade till 51 mkr
(37). Driftnettot för projektfastigheter
uppgick till 6 mkr (29). Kassaflödet har
förstärkts genom likvid från tidigare års
fastighetsförsäljningar.
I Sköndal i södra Stockholm färdigställdes
och tillträddes under det första kvartalet
den andra och sista etappen av ett särskilt
boende för äldre. Etapp ett färdigställdes
under 2013. Projektet består av totalt
108 bostäder. Stiftelsen Stora Sköndal är
hyresgäst med ett avtal på 15 år. Köpare
är Malmegårds Fastighets AB. Intäkter
och resultat redovisades löpande under
projektets produktionsperiod.
I november färdigställdes det särskilda
boendet för äldre i Täby i norra Stockholm. Projektet har 54 bostäder och ett
15-årigt hyresavtal med Attendo Care.
Inflyttning var i november 2014. Projektet
har sålts till HEBA under andra kvartalet
2014 med tillträde 1 december 2014. Intäkter och resultat redovisades löpande
under 2014.
FASTIGHETSRESULTAT
RBS Nordisk Renting förvärvade 1999
fastigheten Karlberga 2 i Södertälje av
JM där fastigheten nu har sålts till Rikshem. JM har rätt till resultatdelning vid
försäljningen. Resultat och likvid för JM
uppgick till 20 mkr och redovisades till
lika delar inom affärssegmenten JM Fastighetsutveckling och JM Bostad Stockholm
under andra kvartalet 2014.
Reservupplösning avseende tidigare fastighetsförsäljningar med mera har skett
med 2 mkr.
PROJEKTUTVECKLING
JM HYRESBOSTÄDER
I Dalénumområdet på Lidingö produceras
146 hyresbostäder för en extern beställare
med inflyttning 2015. Ytterligare ett projekt om 97 hyresbostäder i egen regi har
produktionsstartats i området i slutet av
året. Färdigställande och inflyttning 2016.
Projektet Tjärtunnan i Stureby, Stockholm, med 187 hyresbostäder har också
produktionsstartats.
KOMMERSIELLA FASTIGHETER
I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 82 procent vid årsskiftet.
Det kvarvarande kommersiella beståndet
i Dalénumområdet förvaltas med fokus på
att höja uthyrningsgraden som var 81 procent vid årets slut.
BYGGRÄTTER
JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt 20 355 kvadratmeter. Det bokförda värdet uppgår till
31 mkr (39).
utvecklas i huvudsak hyresrätts- och vårdbostäder samt
kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets
fastigheter ska i sin helhet
utgöras av fastigheter avsedda
för projektutveckling.
Intäkter
Rörelseresultat
Antal
anställda
Januari–december
2014 2013
Mkr
Intäkter
401
314
Rörelseresultat 1)
51
37
Genomsnittligt
operativt kapital
261
812
kapital, %
19,5
4,6
178
567
31
39
Bokfört värde
projektfastigheter
202
214
Antal disponibla
bostadsbyggrätter 2)
600
700
i balansräkningen
100
100
54
254
284
200
Antal bostäder i
pågående produktion 2)
Antal sålda bostäder 2)
430
308
Antal anställda
28
18
22
18
6
-
Varav
– fastighetsförsäljningar 12
13
1)
2)
Avser hyresrätts- och
vårdbostäder.
Äldreboendet Svänghjulet i Täby.
J M
2 0 1 4
56 AFFÄRSSEGMENT JM PRODUKTION
JM PRODUKTION
MARKNAD
Efterfrågan på entreprenadmarknaden i
Stockholm är på en god nivå. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, där
dock många aktörer konkurrerar om
uppdragen. Affärssegmentet har ett bra
orderläge med ett stort antal projekt i
pågående produktion.
RESULTATUTVECKLING
Affärssegmentets intäkter ökade till 2 456
mkr (2 011) och rörelseresultatet ökade
till 81 mkr (73). Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6). Kassaflödet
belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet.
PROJEKT
JM Entreprenad har under året erhållit
flera nya uppdrag, varav de största är ett
tilläggsavtal med Fortum Värme vid pågående nybyggnation av kraftvärmeverk, nyoch ombyggnad av kaj i Norrtälje hamn
åt Norr tälje kommun för exploatering av
bostäder, ombyggnad av skola i Bromma
åt Skolfastigheter i Stockholm AB (SISAB)
samt mark- och broentreprenader i sam-
JM Entreprenads nya kontor i Frösunda Port, Solna.
J M
2 0 1 4
band med utbyggnaden av Roslagsbanan
åt Storstockholms Lokaltrafik (SL).
De största pågående uppdragen är förutom nyproduktion av biobränsleeldat
kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum
Värme), nyproduktion av flerbostadshus
i Norra Djurgårdsstaden (Stockholmshem) och i Upplands Väsby (Väsbyhem),
om- och tillbyggnad av kontor i Södertälje
(Söderenergi), utbyggnad av bagagehanteringen på Arlanda flygplats (Swedavia)
och ombyggnad av kontor inom Campus
Frescati (Akademiska Hus).
Därutöver pågår förberedande arbeten inför ombyggnaden av Slussen
samt en anläggnings- och finplaneringsentreprenad i Norra Djurgårdsstaden
åt Stockholms stad. I anslutning till Täby
centrum utförs finplaneringsarbeten åt
Täby kommun.
JM Entreprenad utför dessutom exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på
Lidingö samt mark- och grundläggningsarbeten i Årsta åt JM Bostad Stockholm.
JM PRODUKTION
Affärssegmentet, som bedriver byggproduktion åt externa
och interna beställare inom
Storstockholmsområdet,
benämns JM Entreprenad från
och med 2015.
Intäkter
Rörelseresultat
Mkr
Antal
anställda
Januari–december
2014 2013
Intäkter 1)
Rörelseresultat
Rörelsemarginal, %
2 456
2 011
81
73
3,3
3,6
– 73
– 39
60
55
Antal anställda
387
419
187
187
200
232
1)
386
532
Varav internt
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57
INNEHÅLL
SIDA
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
57
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
61
KONCERNENS BALANSRÄKNING
62
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
64
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
66
KONCERNENS NOTER
67
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS
83
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
84
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL
85
MODERBOLAGETS NOTER
86
FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN
90
KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN
92
KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT
93
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
94
REVISIONSBERÄTTELSE
95
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
96
Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ),
organisationsnummer 556045-2103, får härmed avge
årsredovisning och koncernredovisning för 2014.
MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH
PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER
Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt
att öka under året. Samtidigt har efterfrågan utvecklats positivt
i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan
i Norge har återhämtat sig under året. Befolkningstillväxten på
våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till
3 195 (3 265) inklusive 54 hyresrätts- och vårdbostäder (254).
Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående
produktion uppgår till 78 procent (71) där spannet om 60–65
procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad
Stockholm uppgick till 1 553 (1 513), i JM Bostad Riks 981 (951),
i JM Utland 607 (547) och i JM Fastighetsutveckling till 54 (254).
Antalet produktionsstartade bostäder ökade till 3 445
(2 953) inklusive 284 hyresrätts- och vårdbostäder (200). Antal
produktionsstartade bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick
till 1 505 (1 404), i JM Bostad Riks 1 003 (861), i JM Utland 653
(488) och i JM Fastighetsutveckling 284 (200).
Planprocesserna utgör fortsatt ett viktigt kriterium för takten
i produktionsstarter.
Antalet bostäder i pågående produktion ökade till 6 375
(5 609) varav 430 utgör hyresrätts- och vårdbostäder (308).
INTÄKTER
Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året
ökade till 13 869 mkr (12 652). Intäkterna omräknat enligt IFRIC
15 ökade till 14 216 mkr (12 603).
RÖRELSERESULTAT
Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 716
mkr (1 576) och rörelsemarginalen uppgick till 12,4 procent
(12,5). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till
1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med
positiv resultateffekt om 103 mkr (–53).
Den positiva omräkningseffekten förklaras av stort antal
avslutade projekt under året.
J M
2 0 1 4
58 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm
ökade till 1 278 mkr (1 167). Rörelsemarginalen uppgick till 22,5
procent (22,2 ). Marginalen förstärks av stor omvärderingseffekt
i avslutade projekt.
JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 216 mkr (221).
Rörelsemarginalen uppgick till 7,8 procent (7,7).
JM Utlands rörelseresultat ökade till 135 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 4,6 procent (4,6). Rörelseresultat och
marginal belastas av negativt resultat i Danmark och Finland.
Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling uppgick till
51 mkr (37).
Rörelseresultatet för JM Produktion ökade till 81 mkr (73).
Rörelsemarginalen uppgick till 3,3 procent (3,6).
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Finansiella intäkter och kostnader uppgick till – 75 mkr (– 59), en
försämring med 16 mkr jämfört med föregående år och förklaras
av lägre ränteintäkter.
Mkr
2014-12-31
Finansiella intäkter 1)
Finansiella kostnader 2)
Finansiella intäkter och kostnader
2013-12-31
27
42
–102
–101
–75
–59
1)
Varav omvärderingar och valutasäkringar
9
8
2)
Varav omvärderingar och valutasäkringar
–9
–8
RESULTAT FÖRE SKATT
Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464).
AFFÄRSSEGMENT
Rörelseresultat
Intäkter
Rörelsemarginal, %
Mkr
2014
2013
2014
2013
2014
2013
JM Bostad Stockholm
5 692
5 254
1 278
1 167
22,5
22,2
JM Bostad Riks
2 764
2 860
216
221
7,8
7,7
JM Utland
2 942
2 745
135
126
4,6
4,6
3,3
3,6
12,4
12,5
12,8
12,1
401
314
51
37
JM Produktion
2 456
2 011
81
73
Eliminering
–386
–532
–45
–48
Koncerngemensamma
kostnader
Summa enligt
segmentsredovisning
Omräkning JM Utland 1)
Totalt
1)
13 869
12 652
1 716
1 576
347
–49
103
–53
14 216 12 603
1 819
1 523
BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION
2014-12-31
2013-12-31
6 375
5 609
Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3)
57
54
21
17
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 3)
78
71
1)
Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående
produktion inom JM Fastighetsutveckling – ingår
ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion
3)
430
308
284
54
Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan
OSÅLDA BOSTÄDER I AVSLUTAD PRODUKTION
Antal osålda bostäder i avslutad produktion
– varav i balansräkningen redovisat som
”Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.”
1)
Efter sista inflyttning enligt plan.
J M
2 0 1 4
Antalet disponibla bostadsbyggrätter ökade till 29 400
(27 700) varav 17 500 (17 800) redovisas i balansräkningen.
Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgår till 6 720 mkr (5 902) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling,
motsvarande cirka 40 000 kvadratmeter med ett totalt bokfört
värde om 22 mkr (31).
TOTALT ANTAL BOSTADSBYGGRÄTTER
(Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter)
JM Bostad Stockholm
2014-12-31
2013-12-31
91
177
62
98
2013
11 900
(7 800)
11 200
(7 700)
JM Bostad Riks
9 400
(5 300)
8 700
(5 400)
JM Utland
7 500
(4 300)
7 100
(4 600)
600
(100)
700
(100)
29 400
(17 500)
27 700
(17 800)
Totalt
Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund
1)
BOSTADSBYGGRÄTTER
2014
Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda
kostnader endast redovisas som projektfastighet
under uppförande
2)
Årets resultat uppgick till 1 306 mkr (1 104 ). Den totala skattekostnaden uppgick till –438 mkr (–360) varav aktuell skatt –343
mkr (–349) och uppskjuten skatt –95 mkr (–11). Skattekostnaden
för 2014 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Årets skattekostnad påverkas negativt av omvärdering
av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära
skillnader inom JM Utland om 38 mkr. Fastighetsskatten, som
behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med
23 mkr (28).
VERKSAMHETENS UTVECKLING
Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande
till segmentsredovisning.
Antal bostäder i pågående produktion 1) 2)
ÅRETS RESULTAT
Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett
bokfört värde om 6,8 mdkr (6,0) visar ett övervärde om 2,8
mdkr (2,4). Denna värdering är gjord i samarbete med externt
värderingsföretag. Under 2014 har exploateringsfastigheter för
bostäder om 2 253 mkr (1 222) förvärvats varav 1 620 mkr avser
JM Bostad Stockholm, 292 mkr JM Bostad Riks och 341 mkr
JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under
året uppgick till 774 mkr (228). Portföljen av byggrätter uppgår
därefter till 6 802 mkr (5 988). Innehavet utgör en förutsättning
för JMs projekt för utveckling av bostäder.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59
LIKVIDITET
EXPLOATERINGSFASTIGHETER (BOSTÄDER)
2014-12-31
2013-12-31
Marknadsvärde
Bokfört
värde
Marknadsvärde
Bokfört
värde
JM Bostad Stockholm
5,6
4,0
4,3
3,0
JM Bostad Riks
1,8
1,2
1,9
1,4
JM Utland
2,2
1,6
2,1
1,5
Totalt
9,6
6,8
8,3
5,9
Miljarder kr
PROJEKTFASTIGHETER
Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 28 mkr
(71) varav 1 mkr (17) avsåg bostäder. Driftnettot uppgick till
8 mkr (29). Under året har fastigheter sålts för 102 mkr (623)
med ett resultat om 25 mkr (24). Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 280 mkr
(294) med ett bokfört värde om 230 mkr (244).
Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 224 mkr (5 185).
Förutom likvida medel om 2 424 mkr (2 385) ingår ej utnyttjade
checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr
(2 800) där kreditavtalen om 2 400 mkr hade en genomsnittlig
löptid om 1,5 år (1,6).
EGET KAPITAL
Koncernens eget kapital per den 31 december 2014 uppgick till
4 635 mkr (4 455). Aktiekapitalet uppgick till 77 mkr (80), övrigt
tillskjutet kapital 840 mkr (818) och reserver –82 mkr (–91).
Intjänade vinstmedel uppgick till 3 800 mkr (3 648) varav årets
resultat 1 306 mkr (1 104). Under 2014 uppgick utdelningen till
aktieägarna till 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 558 mkr (537).
Återköp av egna aktier under året uppgick till 500 mkr (517).
Soliditeten uppgick till 37 procent (40).
PERSONAL
PROJEKTFASTIGHETER
2014-12-31
Marknadsvärde, mkr
Bokfört
värde,
mkr
224
196
32
56
34
3
83
280
230
35
82
Fastigheter under utveckling
Färdigställda kontorsfastigheter
Totalt
Yta
Uthyr(000) ningsgrad
m2 årshyra, %
82
Investeringar i fastigheter uppgick till 71 mkr (118).
Antalet anställda ökade under 2014 med 1 procent och uppgick
vid årets utgång till 2 197 (2 176). Nuvarande bemanning bedöms
väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker
löpande. Det råder stor efterfrågan på arbetsmarknaden för
kvalificerade kärnkompetenser inom projektutveckling. Antalet
hantverkare var 942 (940) och antalet tjänstemän 1 255 (1 236).
Medeltalet anställda under året uppgick till 2 218 (2 247) varav
398 (373) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till 1 753 mkr (1 742) varav de sociala kostnaderna utgjorde
586 mkr (591).
FINANSIELLA POSTER
RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATS
MILJÖARBETET
Per den 31 december 2014 uppgick räntebärande nettofordran
till 337 mkr (642). Vid utgången av året uppgick ej räntebärande
skulder för genomförda fastighetsförvärv till 1 248 mkr (348). Av
dessa skulder är 1 076 mkr (204) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2014 till 2 087
mkr (1 743) varav pensionsskulden utgjorde 1 054 mkr (920). En
omvärdering av pensionsskulden till följd av sänkta marknadsräntor har ökat skulden med 102 mkr (– 44). Vid årets utgång
var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden
inklusive pensionsskulden 2,8 procent (3,5). Den genomsnittliga
räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,2).
Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar
koncernen främst med kort räntebindning.
Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden.
Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och
lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna,
dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet.
JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar.
Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering
samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner
samt förorenad mark.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till 978 mkr (898). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett positivt kassaflöde om 5 mkr (–548).
Minskat innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassaflöde
om 73 mkr (6). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter
(försäljning minus investering) under året uppgick till 154 mkr
(486).
STYRELSEARBETET UNDER 2014
Vid årsstämman 2014 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Därutöver
har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet tre sammanträden och investeringsutskottet sex sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2014
var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de
större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av en
projektfastighet, beslut att lämna och vid accept teckna större
externa entreprenaduppdrag, den strategiska planen, förslag om
beslut att förvärva egna aktier, föreslå beslut om indragning av
egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram
J M
2 0 1 4
60 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda
i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år
styrelsearbetet med ledamöterna samt delger valberedningen
information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och
ledamöter framgår på sidorna 99–100.
ERSÄTTNING TILL KONCERNLEDNING
Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och
annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan
och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande.
Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman 2014. De
nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan
årsstämman 2014 har följt de gällande riktlinjerna.
UTDELNING
För 2014 föreslår styrelsen en utdelning om 8,00 kronor (7,25)
per aktie, totalt 604 mkr (558). Utdelningsnivån motiveras av
god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som
avstämningsdag för utdelning föreslås den 23 april 2015. Beslutar
årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att
utsändas tisdagen den 28 april 2015.
ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER
Efter årsstämman 2014 har totalt 1 610 554 aktier återköpts
för 375 mkr.
Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier,
uppgår per 31 december 2014 till 75 471 471.
Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga
egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut
avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt den
23 mars 2015 i samband med kallelsen till årsstämman.
Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt
utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie
utdelning.
Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa
årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid
inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv
ska ske på NASDAQ Stockholm.
Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ Stockholm
fram till årsstämman 2016. Syftet med bemyndigandet är att
styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets
kapitalstruktur.
Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt den 23 mars 2015 i samband
med kallelsen till årsstämman.
AKTIEKAPITAL
JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2014 till 77 mkr (80)
fördelat på 77 082 025 aktier varav 1 610 554 är återköpta egna
aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan
begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner
inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget.
J M
2 0 1 4
FÖRSLAG TILL BESLUT 2015 AVSEENDE
RIKTLINJER FÖR LÖN OCH ANNAN ERSÄTTNING
TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE:
Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande riktlinjer
för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare.
Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra
ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar.
Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad
till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande
befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet
vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga
rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till
uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index.
Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid
utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid
uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen
initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader
utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda
och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för
ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas
av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen
ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns
särskilda skäl för det.
MODERBOLAGET
Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Nettoomsättningen under 2014 uppgick för moderbolaget till 8 543
mkr (8 218). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner
och skatt uppgick till 1 574 mkr (1 172). Investeringar i fastigheter uppgick till 1 859 mkr (311). Medeltalet anställda var
1 414 (1 427) varav 1 145 män (1 154) och 267 kvinnor (273).
Löner och sociala kostnader uppgick till 1 081 mkr (1 093).
Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i
moderbolagets noter, not 2, sidan 86.
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 61
2014
2013
14 216
–11 649
2 567
12 603
–10 365
2 238
3, 4, 5
6
–773
25
1 819
–739
24
1 523
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Resultat före skatt
7
7
27
–102
1 744
42
–101
1 464
Skatter
Årets resultat
8
–438
1 306
–360
1 104
9
–60
Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet
Omvärdering av förmånsbestämda pensioner
Skatt hänförligt till övrigt totalresultat
Årets totalresultat
–127
28
1 216
55
–12
1 087
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
1 306
1 104
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
1 216
1 087
KONCERNENS RESULTATRÄKNING, Mkr
Not
1, 2
Intäkter
Produktions- och driftkostnader
Bruttoresultat
3, 4
Försäljnings- och administrationskostnader
Resultat av fastighetsförsäljning
Rörelseresultat
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omklassificeras till resultatet
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter
Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare
9
17,00
14,10
Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till
moderbolagets aktieägare
9
17,00
14,00
Föreslagen utdelning per aktie (kr)
9
8,00
7,25
KOMMENTARER
INTÄKTER
(2014: 14 216 mkr, 2013: 12 603 mkr)
Koncernens intäkter under året ökade med 13 procent
till 14 216 mkr (12 603). Av intäkterna avser 10 927 mkr
Sverige och 3 289 mkr JMs utlandsverksamhet.
Intäkterna från den svenska verksamheten består
huvudsakligen av upparbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen
för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för
period i takt med dess upparbetning och försäljning
i respektive projekt.
Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför
Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd
av IFRIC 15.
Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har
inneburit en intäktseffekt om 347 mkr (–49).
RÖRELSERESULTAT
(2014: 1 819 mkr, 2013: 1 523 mkr)
Rörelseresultatet ökade med 19 procent till 1 819 mkr.
Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om 103 mkr (–53).
FINANSIELLA INTÄKTER OCH
KOSTNADER
(2014: –75 mkr, 2013: –59 mkr)
Finansnettot försämrades med 16 mkr jämfört med
föregående år och förklaras av lägre ränteintäkter.
INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT
Mkr
6000
5 000
SKATTER
(2014: –438 mkr, 2013: –360 mkr)
Den redovisade skattekostnaden uppgår till 25 procent
(25) 2014.
Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skattesats för 2014 förklaras främst av omvärdering av
uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland samt skillnad utländsk
skattesats.
4 000
3 000
2 000
1000
0
2012
2013
2014
JM Bostad Stockholm
JM Bostad Riks
JM Utland
JM Produktion
J M
2 0 1 4
62 KONCERNENS BALANSRÄKNING
KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr
2014-12-31
2013-12-31
10
11
12, 13
14
25
185
23
10
7
225
186
8
10
17
15
236
15
15
16
22
17
230
6 802
243
847
387
14
912
291
2 424
12 150
244
5 988
325
640
386
17
761
168
2 385
10 914
12 375
11 150
77
840
–82
3 800
4 635
80
818
–91
3 648
4 455
21, 22
21, 22
23
24
25
374
172
1 054
172
1 076
2 848
319
144
920
160
1 032
2 575
21, 22
21, 22
21, 22
558
659
1 430
169
1 128
854
94
4 892
600
504
480
174
1 296
976
90
4 120
7 740
6 695
12 375
11 150
Not
1
2
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill
Maskiner och inventarier
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag
Finansiella tillgångar
Uppskjutna skattefordringar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter
Exploateringsfastigheter
Andelar i bostadsrättsföreningar m. m.
Kundfordringar
Övriga kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Upparbetad men ej fakturerad intäkt
Pågående arbeten
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
18
19
20
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1)
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Reserver
Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)
Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
Övriga långfristiga skulder
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
Övriga långfristiga avsättningar
Uppskjutna skatteskulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Kortfristiga räntebärande skulder
Övriga kortfristiga skulder
Aktuella skatteskulder
Fakturerad men ej upparbetad intäkt
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Kortfristiga avsättningar
Summa kortfristiga skulder
26
27
24
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
1)
Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 66.
J M
2 0 1 4
28
KONCERNENS BALANSRÄKNING 63
KONCERNENS TILLGÅNGAR
2014-12-31
KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR
2014-12-31
RÄNTABILITET PÅ EGET OCH
SYSSELSATT KAPITAL
%
30
25
20
15
10
Projektfastigheter 2% (2)
Eget kapital 38% (40)
Exploateringsfastigheter 55% (54)
Övriga långfristiga skulder 1% (1)
Avsättningar för pensioner och liknande
förpliktelser 9% (8)
5
Upparbetad men ej fakturerad intäkt/
pågående arbeten 7% (7)
Fakturerad men ej upparbetad intäkt 9% (12)
0
Likvida medel 20% (21)
Räntebärande skulder 8% (7)
Övriga tillgångar 13% (13)
Övriga skulder och avsättningar 35% (32)
Övriga kortfristiga fordringar 3% (3)
2010
2011
2012
2013
2014
Räntabilitet på eget kapital
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital
KOMMENTARER
GOODWILL
(2014: 185 mkr, 2013: 186 mkr)
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM
Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS (ett entreprenad- och projektutvecklingsbolag som förvärvades
under 2011).
Förändringen under 2014 avser endast valutakursförändring.
PROJEKTFASTIGHETER
(2014: 230 mkr, 2013: 244 mkr)
Kvarvarande bestånd avser framför allt kommersiella
fastigheter i Stockholmsområdet.
Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 280 mkr (294) vilket innebär ett övervärde om
50 mkr (50).
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
(2014: 6 802 mkr, 2013: 5 988 mkr)
Under 2014 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit hög jämfört med föregående år. Under året
har exploateringsfastigheter om 2 273 mkr (1 274) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till –1 427 mkr (–1 017). Samtliga
förvärv utgör exploateringsfastigheter avsedda för bostäder.
Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheterna
visar ett övervärde om 2,8 mdkr (2,4).
Totalt har JM 17 500 byggrätter (17 800) i balansräkningen.
ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR M. M.
(2014: 243 mkr, 2013: 325 mkr)
Köp av osålda bostadsrätter är en följd av åtagandet
i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen.
Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till
62 st (98).
UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD
INTÄKT
(2014: 912 mkr, 2013: 761 mkr)
Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto
faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som
har ett positivt saldo redovisas i denna tillgångspost.
PÅGÅENDE ARBETEN
(2014: 291 mkr, 2013: 168 mkr)
Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt som ej är överlämnade till kund
upptas i balansposten pågående arbeten.
AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER
(2014: 1 054 mkr, 2013: 920 mkr)
Under året har skulden ökat framför allt beroende på
förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav
en aktuariell förlust om 102 mkr som har redovisats i
övrigt totalresultat.
UPPSKJUTNA SKATTESKULDER
(2014: 1 076 mkr, 2013: 1 032 mkr)
Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det
skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs
fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder,
exploateringsfastigheter och reserveringar för ännu ej
godkända taxeringar.
LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE
SKULDER
(2014: 374 mkr, 2013: 319 mkr)
Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i
JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot
tidigare år.
KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE
SKULDER
(2014: 659 mkr, 2013: 504 mkr)
Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i
JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot
tidigare år.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
(2014: 1 430 mkr, 2013: 480 mkr)
Den relativt stora förändringen jämfört med föregående
år avser posten kortfristiga reverser exploateringsfastigheter. Det avser skuld för ovillkorliga ingångna
avtal med framskjuten betalning och kan framför allt
kopplas till JMs avtal i oktober 2014 om förvärv av
fastigheten Marievik 15 i Liljeholmen, Stockholm. Affären uppgick till 815 mkr med tillträde och huvuddelen av
betalningen beräknad till första kvartalet 2015.
FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD
INTÄKT
(2014: 1 128 mkr, 2013: 1 296 mkr)
Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter
i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som
har ett negativt saldo redovisas i denna skuldpost.
J M
2 0 1 4
64 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr
Not
2014
2013
1 819
6
–17
1 808
1 523
5
–70
1 458
1
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat
Avskrivningar
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten
Erhållen ränta
Erhållna utdelningar
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring i rörelsekapital
14
5
–61
–429
33
4
–63
–669
1 337
763
Investering i exploateringsfastigheter m. m.
À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.
–2 033
2 111
–2 913
2 371
–207
2
–42
–344
118
–255
13
315
824
412
Investering i projektfastigheter m. m.
Försäljning av projektfastigheter m. m.
–69
223
–116
602
978
898
–20
0
–20
–2
0
3
1
230
–92
0
–500
–558
–920
192
–126
1
–517
–537
–987
38
–88
2 385
1
2 424
2 475
–2
2 385
2 087
–2 424
–337
1 743
–2 385
–642
Ökning/minskning kundfordringar
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m.
Ökning/minskning leverantörsskulder
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
Kassaflöde före investeringar och försäljningar
av projektfastigheter
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering i materiella anläggningstillgångar
Sålda materiella anläggningstillgångar
Förändring i finansiella anläggningstillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån
Amortering av skulder
Inlösen optioner
Återköp av aktier
Utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Valutakursdifferens i likvida medel
Likvida medel vid årets slut
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN
Räntebärande skulder och avsättningar
Likvida medel
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–) vid årets slut
J M
2 0 1 4
21
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 65
KOMMENTARER
(2014: 978 mkr, 2013: 898 mkr)
Kassaflödet från den löpande verksamheten förbättrades till 978 mkr (898) främst hänförligt till fler produktionsstarter och högre omföring av exploateringsfastigheter till produktion jämfört med föregående år.
(delsumma)
(2014: 1 808 mkr, 2013: 1 458 mkr)
Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 1 808
mkr (1 458), en förbättring om 350 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet
från rörelsen har förbättrats jämfört med föregående år
främst på grund av fler produktionsstartade bostäder.
före förändring i rörelsekapital
(2014: 1 337 mkr, 2013: 763 mkr)
Netto erhållen och betald ränta har ökat från –26 mkr
2013 till –42 mkr 2014 bland annat hänförligt till lägre
ränteintäkter.
Betald skatt har minskat från 669 mkr 2013 till 429
mkr 2014.
Netto exploateringsfastigheter m. m.
(inklusive bostadsrättsandelar)
(2014: 78 mkr, 2013: –542 mkr)
JM har förvärvat exploateringsfastigheter om 2 273 mkr
(1 274). De ökade investeringarna har delvis skett mot
senarelagd betalning som kommer påverka kassaflödet
under 2015. Samtidigt har 1 427 mkr (1 017) tagits i
produktion i samband med produktionsstarter. Minskat
innehav av osålda bostäder gav ett positivt kassaflöde
om 73 mkr (6).
ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER
Förändring av pensionsskuld
Övriga avsättningar m. m.
Summa
2014
–25
134
–126
–17
2013
–24
–11
–35
–70
Kortfristiga fordringar och skulder
(2014: –591 mkr, 2013: 191 mkr)
Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat
kassaflödet negativt med –591 mkr (191), en förändring
jämfört med föregående år om –782 mkr.
Netto projektfastigheter
(2014: 154 mkr, 2013: 486 mkr)
Under året har projektfastigheter avyttrats för 29 mkr.
Kassaflödet har förstärkts av likvid om 114 mkr från
försäljningar som skedde föregående år.
(2014: –920 mkr, 2013: –987 mkr)
Under året har utdelning till aktieägare uppgått till 558
mkr och återköp av egna aktier har gjorts med 500 mkr.
Räntebärande skulder har netto ökat med 210 mkr.
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE
VERKSAMHETEN
Mkr
5 000
4 000
INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.
Investering i exploateringsfastigheter
Förvärv av bostadsrättsandelar
Förändring av reverser
Summa
2014
–2 273
–565
805
–2 033
2013
–1 274
–1 213
–426
–2 913
3 000
2 000
1000
0
À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M.
À conto betalning för exploateringsfastigheter
Försäljning av exploateringsfastigheter
Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m.
Försäljning av bostadsrättsandelar
Summa
2014
1 427
72
–39
651
2 111
2013
1 017
48
203
1 103
2 371
–1000
–2 000
–3 000
–4 000
2010
INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M.
Investering i projektfastigheter
Justering av aktiverad ränta
Summa
2014
–69
–69
2013
–118
2
–116
2011
2012
2013
2014
Försäljning av projektfastigheter m.m.
À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m.
Investering i exploateringsfastigheter m.m.
FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M.
Försäljning av projektfastigheter
Omfört till produktion
Förändring av fordringar
Summa
2014
29
82
112
223
2013
572
143
–113
602
Investering i projektfastigheter m.m.
J M
2 0 1 4
66 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS
EGET KAPITAL , Mkr
AktieÖvrigt till- Omräkningskapital skjutet kapital
reserver
Intjänade
vinstmedel
Summa
eget kapital
Ingående balans den 1 januari 2013
Utdelning till moderbolagets ägare
Konvertering av konvertibellån
Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev
Återköp av aktier
Indragning av återköpta aktier
Utgående balans den 31 december 2013
84
0
–4
80
789
28
1
818
–31
–60
–91
3 551
1 147
–537
–517
4
3 648
4 393
1 087
–537
28
1
–517
4 455
80
818
–91
3 648
4 455
Utdelning till moderbolagets ägare
Återköp av aktier
0
–3
77
21
1
840
9
–82
1 207
–558
–500
3
3 800
1 216
–558
21
1
–500
4 635
KOMMENTARER
EGET KAPITAL
(2014: 4 635 mkr, 2013: 4 455 mkr)
Det egna kapitalet ökade med 180 mkr jämfört med
utgången av 2013. Koncernens eget kapital per den
31 december 2014 uppgick till 4 635 mkr (4 455) vilket
motsvarar 61 kronor (57) per aktie. Räntabilitet på eget
kapital uppgick till 28,7 procent (25,0).
Se kommentarer till Koncernens resultaträkning,
sidan 61.
Omräkningsdifferens
Årets förändring uppgår till 9 mkr (–60) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital
uppgick till –82 mkr (–91). Svenska kronan har under
året förstärkts marginellt mot norska kronan, försvagats mot danska kronan och försvagats kraftigt mot
euron.
Utdelning till moderbolagets aktieägare
Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till
558 mkr (537), vilket motsvarar 7,25 kronor (6,75) per
aktie.
J M
2 0 1 4
Under året har 141 400 aktier konverterats i Konvertibelprogram 2010 och 2011 samt Teckningsoptionsprogram 2010. Aktiekapitalet har därmed ökat med
0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 21 mkr.
Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var
för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas
i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt
belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr.
Återköp av aktier och indragning av egna aktier
Under året har 2 220 312 aktier återköpts för totalt
500 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende
2 873 057 aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med
3 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 3 mkr.
Innehavet av egna aktier uppgick vid utgången av 2014
till 1 610 554. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgick till 75 471 471.
Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas
uppdelat på:
Aktiekapital
I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för
moderbolaget.
Övrigt tillskjutet kapital
I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit
är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet
kapital utöver nominellt belopp.
Omräkningsreserver
Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till
omräkning av utländska dotterbolag.
Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat)
Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive
årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster
och förluster som genererats totalt i koncernen.
KONCERNENS NOTER 67
KONCERNENS NOTER
SIDA
NOT 1
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
68
NOT 2
SEGMENTSINFORMATION
71
NOT 2
KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
72
NOT 2
KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
73
NOT 3
ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
74
NOT 4
AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN
76
NOT 5
ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER
76
NOT 6
RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING
76
NOT 7
76
NOT 8
SKATTER
76
NOT 9
RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE
76
NOT 10
GOODWILL
77
NOT 11
MASKINER OCH INVENTARIER
77
NOT 12
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
77
NOT 13
ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH
INTRESSEFÖRETAG
78
NOT 14
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
79
NOT 15
PROJEKT- OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER
79
NOT 16
79
NOT 17
ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
79
NOT 18
UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT
79
NOT 19
PÅGÅENDE ARBETEN
79
NOT 20
LIKVIDA MEDEL
79
NOT 21
FINANSIELLA SKULDER
79
NOT 22
FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA
DERIVATINSTRUMENT
80
NOT 23
AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER
81
NOT 24
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
82
NOT 25
UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER
82
NOT 26
FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT
82
NOT 27
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
82
NOT 28
STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER
82
NOT 29
UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE
82
J M
2 0 1 4
68 KONCERNENS NOTER
NOT 1
Belopp i mkr där ej annat anges.
Företagsinformation
Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och
verkställande direktören den 20 februari och
kommer att föreläggas årsstämman 2015 för
fastställande. JM AB är ett svenskt publikt
bolag noterat på NASDAQ Stockholm i
segmentet Large Cap. Bolaget har sitt säte
i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Gustav III:s boulevard 64, Solna.
Uttalande om överensstämmelse
med tillämpade regelverk
Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget
är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU
godkända IFRS. Koncernredovisningen är
vidare upprättad i enlighet med svensk lag
och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1
(Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är
upprättad i enlighet med svensk lag och med
tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för
juridiska personer). Detta innebär att IFRS
värderings- och upplysningsregler tillämpas
med de avvikelser som framgår av avsnittet
Moderbolagets redovisningsprinciper.
Grunder för upprättandet av
redovisningen
Koncernredovisningen baseras på historiska
anskaffningsvärden, med undantag för vissa
finansiella instrument. Alla belopp anges, om
inget annat sägs, i miljoner svenska kronor
(mkr).
Grunder för konsolidering
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella
rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen
avser samma period och är upprättade enligt
de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken
är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent
av rösterna, och ingår i koncernredovisningen
fram till den dag det bestämmande inflytandet
upphör. Interna mellanhavanden och vinster
och förluster från interna transaktioner elimineras.
J M
2 0 1 4
Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar
JM tillämpar följande nya och ändrade standarder från och med 2014:
IFRS 10 Koncernredovisning
Standarden innehåller enhetliga regler för
vilka enheter som ska konsolideras och
ersätter IAS 27 Koncernredovisning och
SIC 12 som behandlar så kallade Special
Purpose Entities. Den nya standarden har
inte haft någon påverkan på JMs redovisning.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang
Standarden behandlar redovisningen av
så kallade samarbetsarrangemang och
ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures.
JMs väsentliga innehav i nuvarande delägda bolag redovisades redan tidigare i allt
väsentligt i enlighet med den nya standarden.
IFRS 12 Upplysningar om andelar
i andra företag
Utökade upplysningskrav om dotterbolag,
samarbetsarrangemang och intressebolag
har samlats i en standard. Den nya standarden har inneburit en viss utökning av
upplysningar.
Nya standarder som ännu inte
trätt i kraft
IFRS 15 Revenue from Contracts
with Customers
Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt och från försäljning av
vissa icke-finansiella tillgångar. Den kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal
och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar, bland annat IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastighet. Standarden ska tillämpas från 2017 men är ännu inte godkänd av
EU. JM har ännu inte utvärderat den nya
standarden men bedömer preliminärt att
den kommer att ha begränsad påverkan på
JMs redovisning.
IFRS 9 Financial Instruments
Standarden kommer att ersätta IAS 39
Finansiella instrument: Redovisning och
värdering. Den innehåller regler för klassificering och värdering av finansiella tillgångar och skulder, nedskrivning av finansiella instrument och säkringsredovisning.
Standarden ska tillämpas från 2018 men är
ännu inte godkänd av EU. JM har ännu inte
utvärderat den nya standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att
ha någon väsentlig påverkan på JMs redovisning.
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen måste
bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter
respektive intäkts- och kostnadsposter samt
lämnad information i övrigt. Faktiska utfall
kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta
förhållande gör sig särskilt gällande inom
området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och
ställning för respektive period.
Även redovisning av ersättningar till anställda/pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar
och gjorda antaganden.
Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om
diskonteringsräntor, framtida löneökningar,
inflation och demografiska förhållanden.
Avsättningar för framtida kostnader på
grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en
tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med
faktiskt utfall.
Se även avsnittet ”Nedskrivningar”.
Kortfristiga och långfristiga
skulder, omsättnings- och
anläggningstillgångar
Skulder och avsättningar i balansräkningen
redovisas som kortfristiga eller långfristiga.
Med kortfristiga skulder avses skulder som
kommer att bli reglerade inom tolv månader
från balansdagen. Motsvarande gäller för
indelning i omsättnings- och anläggningstillgångar.
Rörelseförvärv
IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar
även de andelar i tillgångarna och skulderna
som är hänförliga till eventuella kvarstående
minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder
innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk
från utomstående part som inte redovisas
i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet
för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten
klassificeras som goodwill och redovisas
som immateriell tillgång i balansräkningen.
Transaktionskostnader kostnadsförs direkt
i resultaträkningen.
KONCERNENS NOTER 69
Intresseföretag
Som intresseföretag redovisas företag i vilka
koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst
20 och högst 50 procent av rösterna. Det
förutsätts dessutom att ägandet utgör ett
led i en varaktig förbindelse och att innehavet inte är ett samarbetsarrangemang.
Intresseföretag intas i koncernredovisningen
enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av
intresseföretag är av ringa omfattning.
Samarbetsarrangemang
Samarbetsarrangemang är verksamheter för
vilka koncernen genom samarbetsavtal med
en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga
och finansiella styrningen. Koncernens nuvarande samarbetsarrangemang är så kallade
gemensamma verksamheter där delägarna
redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och
kostnader samt sina andelar av gemensamma
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Omräkning av utländska
verksamheter
Samtliga utländska koncernföretag driver
sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella
valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden.
Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga
poster i resultaträkningen omräknas till årets
genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens
som därmed uppkommer redovisas, liksom
eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra
dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat
och ackumuleras i omräkningsreserven i eget
kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk
verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen.
Fordringar och skulder
i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga
annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen
på transaktionsdagen. Monetära fordringar
och skulder i utländsk valuta omräknas till
balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas
i resultaträkningen.
Segmentsrapportering
Koncernens verksamhet är indelad i fem
affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM
Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveck-
ling och JM Produktion, som även utgör JMkoncernens rapporterbara segment enligt
IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras
på koncernens operativa indelning som utgår
från geografiska områden i kombination med
skillnader mellan tillhandahållna produkter
och tjänster. Affärssegmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten
och för att utvärdera segmentens prestationer.
Vid segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige tilllämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11.
Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen
normalt i den period då bindande avtal om
försäljning ingås. Resultat av markförsäljning
i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet.
Intäkter och resultat från
projektutveckling av bostäder
Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska
verksamheten redovisas i enlighet med IAS
11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning. JMs projektutveckling
av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som
beställare. JMs affärsmodell i Sverige och
projektens avtalsstruktur mot beställare
möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11. Intäkter baseras
på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upparbetningsgrad multiplicerat
med försäljningsgrad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva
osålda bostäder. Justeringen för åtagandet
minskar i takt med att osålda bostäder i
respektive projekt minskar. Principen om
successiv vinstavräkning bygger på synsättet
att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat
i projekten redovisas period för period i takt
med dess upparbetning och försäljning vilket
ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet
som bedrivits under perioden. Graden av
upparbetning bestäms i huvudsak på basis
av nedlagda projektkostnader i förhållande
till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder
i form av bindande kontrakt med slutkund.
Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i
berörda projekt. Denna korrigering ingår
i periodens redovisade resultat. Bedömda
förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt
successiv vinstavräkning tillämpas redan i
projektets inledningsskede om tillförlitlig
bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas.
Successiv vinstavräkning tillämpas även i
moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning.
Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark
i huvudsak mot bostadsrättsföreningar, för
vidare upplåtelse till bostadsköpare.
Vid produktionsstart överförs fastigheten
med bokfört värde till entreprenadprojektet
och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland
produktionskostnaderna från produktionsstart.
Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje individuell
bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18
Intäkter. Intäkter och resultat redovisas vid
överlämnandet av bostad till kund och inte
successivt under projektets genomförande.
Inkomstskatter
I resultaträkningsposten Skatter redovisas
aktuell och uppskjuten inkomstskatt för
svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga
inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under
året till 22,0 procent (22,0). Aktuell skatt
beräknas på nominellt bokfört resultat med
tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga
avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt
tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och
fordringar för temporära skillnader mellan
bokförda respektive skattemässiga värden för
tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna
skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder om de kan utnyttjas
mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna
skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skattesats. Effekter av
förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats.
Uppskjutna skattefordringar reduceras till
den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid.
J M
2 0 1 4
70 KONCERNENS NOTER
Not 1 forts.
Immateriella tillgångar (goodwill)
Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över
nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden
bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i
att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod
är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns
någon förutsebar bortre tidsgräns för det
nettokassaflöde som tillgången genererar.
Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbehovet prövas minst
årligen för immateriella tillgångar, inklusive
goodwill, med obestämbar nyttjandeperiod.
Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas
genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten
fördelas på kassagenererande enheter eller
grupper av kassagenererande enheter. Varje
sådant kassaflöde som goodwill fördelas till
motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets
styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov
föreligger när det återvinningsbara beloppet
avseende en kassagenererande enhet (eller
grupper av kassagenererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning
redovisas då i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till
anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell nedskrivning.
Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och
baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde
och bedömda nyttjandeperiod.
Projekt- och exploateringsfastigheter
Projektfastigheter är samtliga fastigheter
som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter
för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter
ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar
och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager.
Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta
kostnader som skälig andel av indirekta
kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs
i moderbolaget. I koncernredovisningen har
motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter,
obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för
projektfastigheter klassificeras som exploa-
J M
2 0 1 4
teringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart.
Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och
exploateringsfastigheter redovisas normalt
som tillgång under den redovisningsperiod
då bindande avtal om förvärv ingås.
Lånekostnader
I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad
under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs
anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar
som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar
uppförande av projektfastigheter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till
tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om
särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden
utifrån koncernens faktiska genomsnittliga
lånekostnader.
Nedskrivningar
Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger
någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta
av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet
understiger det redovisade värdet görs en
nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde.
Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit.
Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som
redovisas som omsättningstillgångar. Dessa
fastigheter värderas post för post (fastighet
för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det
vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och
nettoförsäljningsvärdet.
Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade
försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader
för färdigställande och för att åstadkomma en
försäljning.
Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna
projektbedömningar där antagande görs om
projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt
(exploateringsfastigheter) som uppvisar ett
negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning.
Se även ”Immateriella tillgångar (goodwill)”.
Leasingavtal
Leasing klassificeras antingen som finansiell
eller operationell leasing. Finansiell leasing
föreligger då de ekonomiska riskerna och
förmånerna som är förknippade med ägandet
i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om
detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing
att objektet redovisas som tillgångspost i
balansräkningen hos leasetagaren medan en
motsvarande skuld bokas upp som skuldpost
i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen
hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM
som leasetagare är av mindre omfattning.
Ersättningar till anställda/pensioner
Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad
anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner
definieras som planer där företaget betalar
fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala
ytterligare avgifter, även om den juridiska
enheten inte har tillräckliga tillgångar för att
betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen.
Andra pensionsplaner är förmånsbestämda.
Förpliktelserna och kostnaderna avseende
förmånsbestämda pensionsplaner beräknas
enligt den så kallade Projected Unit Credit
Method. Syftet är att de förväntade framtida
pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras
jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar
och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första
hand diskonteras efter den på balansdagen
marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige används den marknadsmässiga avkastningen
på bostadsobligationer och en premie för
en längre löptid adderas med utgångspunkt
i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter
som utgår på pensionskostnader, i JMs fall
den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av
pensionsåtaganden.
I not 23 lämnas information om periodens
pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende
de förmånsbestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under
innevarande eller tidigare perioder samt
vinster och förluster från eventuella regleringar av pensionsplaner redovisas i perio-
KONCERNENS NOTER 71
dens resultat. Förändringar i aktuariella
vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.
Finansiella instrument
Finansiella tillgångar och finansiella skulder
klassificeras i olika kategorier för att sedan
redovisas och värderas enligt de principer
som gäller för respektive kategori. Kortfristiga
placeringar klassificeras som tillgångar där
värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen.
Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en
konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda
redovisas leverantörsskulder och liknande
kortfristiga skulder till nominellt belopp.
Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar
redovisas i resultaträkningen. Koncernens
policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär
att värdeförändringar på derivat redovisas
mot eget kapital och senare omförs mot den
säkrade posten, tillämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller
endast i ringa omfattning.
Konvertibla skuldebrev
Konvertibla skuldebrev redovisas som ett
sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel.
Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida
betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld.
Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas
som skillnaden mellan emissionslikviden och
det verkliga värdet av den finansiella skulden.
Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd
optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet
till aktier.
NOT 2
Avsättningar och eventualförpliktelser
Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser
och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen.
En förutsättning är vidare att det går att göra
en tillförlitlig uppskattning av det belopp
som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden.
Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp
av liknande projekt, beräknat efter ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal
kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad.
Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och
vars förekomst kommer att bekräftas endast
av att en eller flera osäkra framtida händelser,
som inte helt ligger inom företagets kontroll,
inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från
inträffade händelser, men som inte redovisas
som skuld eller avsättning eftersom det inte
är troligt att ett utflöde av resurser kommer
att krävas för att reglera anspråket och/eller
att beloppets storlek inte kan beräknas med
tillräcklig säkerhet.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till
JMs verksamhet. Då köp och försäljning av
projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten á conto betalning för
exploateringsfastigheter avser huvudsakligen
erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår
normalt till beställaren vid start av projektet.
Under Investeringsverksamheten redovisas
köp och försäljningar av anläggningstillgångar
som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella
placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en
obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår
kortfristiga placeringar med kortare löptid än
tre månader från förfallotidpunkten. Årets
betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter:
Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen.
Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och
uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag,
intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för
eventuella nedskrivningar. I moderbolaget
kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i
resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt
Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket
innebär att tillgångar och skulder övertas till
värden som har sin grund i den förvärvsanalys
som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen
förs direkt till eget kapital. Såväl erhållna som
lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
SEGMENTSINFORMATION
JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per
affärssegment enligt nedan.
• Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm.
• Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även
entreprenadverksamhet.
• Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för
försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.
I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning.
• Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar
i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm.
• Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet.
Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av
rapporterbara segment görs baserat på den interna
rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande
direktören för moderbolaget (tillika koncernchef).
Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av
geografiska områden och verksamhetsinriktning.
Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och
operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat.
Affärssegmentens prestationer bedöms och utvärderas
utifrån ovan nämnda mått.
Finansiella kostnader, finansiella intäkter och inkomstskatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten.
Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på
marknadsmässiga villkor.
J M
2 0 1 4
72 KONCERNENS NOTER
Not 2 forts.
KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
–277
10
1 278
–165
0
216
–21
12
51
–75
81
-
JM
Utland
2 942
2 942
–2 620
322
–538
22
1 626
–190
3
135
–45
–45
1 716
Koncernen 2013
Intäkter – externt
Intäkter – internt
Summa intäkter
Produktions- och driftkostnader 1)
Bruttoresultat
Försäljnings- och
administrationskostnader 1)
Rörelseresultat
Skatter
Årets resultat
Rörelsemarginal, %
3,3
1 716
12,4
4,6
0
-
-
-
0
–3
–3
–6
-
-
–6
5 254
5 254
–3 839
1 415
2 860
2 860
–2 480
380
314
314
–270
44
1 479
532
2 011
–1 863
148
–532
–532
532
-
9 907
9 907
–7 920
1 987
2 745
2 745
–2 441
304
-
12 652
12 652
–10 361
2 291
-
–49
–49
–4
–53
12 603
12 603
–10 365
2 238
–248
1 167
–168
9
221
–20
13
37
–75
73
-
–511
22
1 498
–180
2
126
–48
–48
–739
24
1 576
–59
–59
–374
–433
–53
–53
14
–39
–739
24
1 523
–59
1 464
–360
1 104
12,1
-
-
–5
22,2
7,7
-
0
3,6
2)
Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt.
3)
Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.
För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.
-
0
INTÄKTER PER
AFFÄRSSEGMENT
1 576
12,5
4,6
Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier
-
0
–3
–2
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER
AFFÄRSSEGMENT
Mkr
1300
Mkr
1300
2013
2014
2013
1200
2014
1000
1000
4 500
900
900
4 000
800
800
3 500
700
700
3 000
600
600
2 500
500
500
2 000
400
400
1500
300
300
1000
200
200
500
100
100
0
0
0
n
uk
Pr
od
su
et
igh
JM
tv
ec
kl
t io
in
g
nd
tla
U
JM
st
Fa
JM
St
ad
st
Bo
st
oc
ad
kh
Ri
ol
ks
m
r
tn
JM
m
ge
rn
ce
Ko
n
ad
e
n
uk
ak
os
m
m
sa
en
st
igh
JM
su
Pr
od
tv
ec
kl
t io
in
g
nd
tla
U
et
st
Bo
JM
Fa
JM
Bo
st
ad
St
oc
ad
kh
Ri
ol
ks
m
JM
Fa
JM
JM
t io
uk
tv
ec
su
et
–100
–200
st
igh
–100
–200
JM
g
in
kl
tla
U
JM
ad
st
JM
Bo
Pr
od
ks
Ri
ol
kh
oc
St
ad
st
2014
n
5 000
nd
1100
m
1100
Bo
2013
1200
5 500
JM
–5
RÖRELSERESULTAT PER
AFFÄRSSEGMENT
Mkr
6 500
2 0 1 4
–773
25
1 819
–75
1 744
–438
1 306
12,8
-
1)
103
103
–29
74
7,8
1 576
6 000
–75
–75
–409
–484
22,5
Varav: avskrivningar på maskiner
och inventarier
J M
–773
25
1 716
Bo
1)
JM
Bostad
Riks
2 764
2 764
–2 383
381
KoncernSumma
OförOmgemenenligt delade
samma segments- poster räkning
JM
kostredo- koncernader
visning
nen 2) Utland 3) Summa
13 869
347
14 216
13 869
347
14 216
–11 405
–244 –11 649
2 464
103
2 567
JM
Koncernen 2014
Intäkter – externt
Intäkter – internt
Summa intäkter
Produktions- och driftkostnader 1)
Bruttoresultat
Försäljnings- och
administrationskostnader 1)
Rörelseresultat
Skatter
Årets resultat
Rörelsemarginal, %
JM
Bostad
Stockholm
5 692
5 692
–4 147
1 545
JM
FastighetsJM ElimineDelutveck- Produkringar summa
ling
tion Sverige Sverige
401
2 070
10 927
386
–386
401
2 456
–386
10 927
–341
–2 300
386
–8 785
60
156
2 142
KONCERNENS NOTER 73
KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT
Koncernen 2014-12-31
JM
Bostad
Stockholm
JM
Bostad
Riks
JM
Fastighetsutveckling
JM
Produktion
Delsumma
Sverige
Summa
enligt
segmentsJM
redoUtland
visning
OfördeOmlade
poster räkning
Summa
JM
koncernen 3) 4) Utland 5) koncernen
TILLGÅNGAR
-
-
-
-
-
185
185
35
5
225
Projektfastigheter
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
3 965
93
450
4 508
1 167
45
561
1 773
202
31
23
256
60
591
651
202
5 223
138
1 625
7 188
28
1 579
105
750
2 462
230
6 802
243
2 375
9 650
251
2 424
2 675
–175
–175
230
6 802
243
2 451
2 424
12 150
SUMMA TILLGÅNGAR
4 508
1 773
256
651
7 188
2 647
9 835
2 710
–170
12 375
620
620
401
401
14
14
339
339
1 374
1 374
410
410
1 784
1 784
4 704
2 868
3 189
10 761
–69
–20
–81
–170
4 635
2 848
4 892
12 375
3 888
-
1 372
-
242
-
312
-
-
2 237
-
-
20
-
20
Eget kapital
Summa operativt kapital per
affärssegment
Investering i maskiner och inventarier
Koncernen 2013-12-31
TILLGÅNGAR
-
-
-
-
-
186
186
44
6
236
Projektfastigheter
Likvida medel
3 051
193
425
3 669
1 358
72
407
1 837
214
39
145
398
55
431
486
214
4 503
265
1 408
6 390
30
1 485
60
632
2 207
244
5 988
325
2 040
8 597
182
2 385
2 567
–250
–250
244
5 988
325
1 972
2 385
10 914
SUMMA TILLGÅNGAR
3 669
1 837
398
486
6 390
2 393
8 783
2 611
–244
11 150
893
893
416
416
16
16
293
293
1 618
1 618
293
293
1 911
1 911
4 595
2 622
2 266
9 483
–140
–47
–57
–244
4 455
2 575
4 120
11 150
2 776
-
1 421
-
382
-
193
-
-
2 100
-
-
2
-
2
JM
Bostad
Riks
237
294
JM
178
567
JM
Produktion
–73
–39
Eget kapital
Summa operativt kapital per
affärssegment
Investering i maskiner och inventarier
Operativt kassaflöde per affärssegment
2014
2013
Intäkter per land inklusive justering
enligt IFRIC 15
2014
2013
3)
4)
5)
JM
Bostad
Stockholm
1 132
671
Sverige
10 927
9 907
Norge
3 080
2 299
JM
Utland
99
61
Danmark
19
53
Finland
80
193
Belgien
110
151
Summa
14 216
12 603
De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment.
De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt.
Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.
Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.
För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna 68–71.
J M
2 0 1 4
74 KONCERNENS NOTER
NOT 3
Medeltalet anställda fördelat per land
Sverige
Norge
Danmark
Finland
Belgien
Summa
2014
1 820
353
5
31
9
2 218
Varav män, %
83
82
60
74
67
83
2013
1 874
335
8
20
10
2 247
Summa
1 753
Löner och
ersättningar
1 151
2014
Löner, andra ersättningar
och sociala kostnader
Koncernen
(varav pensionskostnader)
1)
Löner och
ersättningar
1 167
Varav män, %
84
82
75
70
60
84
2013
Sociala
kostnader
586
(193) 1)
Sociala
kostnader
591
(208) 1)
Summa
1 742
Av koncernens pensionskostnader avser 4,0 mkr (4,1) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,6 mkr (0,5).
Löner och andra ersättningar fördelade
per land och mellan styrelseledamöter och
VD samt övriga anställda
Sverige
(varav rörlig ersättning)
2014
2013
Styrelse
och VD
15
(5)
Övriga
anställda
900
(62)
Summa
915
(67)
Styrelse
och VD
14
(4)
Övriga
anställda
902
(64)
Summa
916
(68)
Norge
2
(1)
221
(20)
223
(21)
2
(1)
207
(21)
209
(22)
Danmark
1
(0)
5
(1)
6
(1)
1
(0)
6
(1)
7
(1)
Finland
2
(0)
15
(0)
17
(0)
0
(0)
13
(0)
13
(0)
Belgien
Summa koncernen
1
(0)
21
(6)
5
(0)
1 146
(83)
6
(0)
1 167
(89)
1
(0)
18
(5)
5
(0)
1 133
(86)
6
(0)
1 151
(91)
Anställda och personalkostnader
Ersättning till styrelse
JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva
personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter
och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 870 tkr (815) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex personer,
har erhållit 2 300 tkr (2 100).
Ersättning till verkställande direktör
och koncernledning
Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD
bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen.
För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna
av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i
koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om
riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara
marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad
befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2014 grundas
till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till
30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på
mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index,
NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2015 kan högst uppgå till 2 670 tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2014 uppgår
till 2 194 tkr (2 311) vilket kommer att utbetalas under våren 2015. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga
J M
2 0 1 4
i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på
koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat,
resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga
ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner
beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2015 kan
högst uppgå till 5,4 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende
verksamhetsåret 2014 uppgår totalt till 3,4 mkr (4,9) vilket kommer att utbetalas under våren 2015.
Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen
(inklusive VD) långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2011 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat 2013. Utfallet
blev 88 procent av maximalt möjligt och utbetalning
gjordes våren 2014 och uppgick till 1 685 tkr för VD
samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga
rörliga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgår till
maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2014. Utfallet blev 73 procent och utbetalning sker våren 2015 och uppgår till
1 477 tkr för VD samt 2,2 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom
2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och
grundar sig på koncernens ekonomiska resultat 2015.
Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt
uppgå till 2 102 tkr för VD samt 3,5 mkr för övriga i
koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet
som tillkom 2014 uppgår till maximalt 42 procent av fast
lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat
2015. Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till 2 167 tkr för VD samt 4,4 mkr för övriga
i koncernledningen.
Pensioner
VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning
om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på
50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som
eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den
del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av
den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår
fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år.
Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen
omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om 50–120 tkr per år. Pensionsåldern
är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå
i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta
lönen till och med 65-årsdagen.
Uppsägningstid / Avgångsvederlag
För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv
månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare
tolv månader. Från VDs sida är uppsägningstiden sex
månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex
månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal
som VD eller sex månaders ömsesidig uppsägningstid
och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen
initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv
månader från den anställdes sida.
KONCERNENS NOTER 75
Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2014 och 2013.
2014
Tkr
Styrelseordförande
Lars Lundquist
Övriga styrelseledamöter
Åsa Söderström Jerring
Anders Narvinger
Kia Orback Pettersson
Johan Bergman
Kaj-Gustaf Bergh
Eva Nygren
VD
Övriga i koncernledningen 3)
Summa
1)
2)
3)
Grundlön/
Styrelsearvode
2013
Kort- Långfristig fristig
rörlig rörlig Övriga
förersätt- ersättning 1) ning 2) måner
Pensionskostnad Summa
870
-
-
-
-
870
445
425
395
365
305
365
5 337
2 311
1 685
115
1 842
445
425
395
365
305
365
11 290
13 592
22 099
4 879
7 190
3 608
5 293
545
660
7 338
9 180
29 962
44 422
Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit
utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåret 2013.
Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit
utbetalt under 2014. Samtliga utbetalningar under 2014 är hänförligt till verksamhetsåren 2011–2013.
JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2014 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.
Personalkonvertibler
Årsstämman 2014 tog beslut om att erbjuda samtliga
anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt
skuldebrev. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt
engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emit tera-
Tkr
Styrelseordförande
Lars Lundquist
Övriga styrelseledamöter
Elisabet Annell Åhlund
Anders Narvinger
Johan Bergman
Kaj-Gustaf Bergh
Eva Nygren
VD
Övriga i koncernledningen 3)
Summa
1)
2)
3)
Grundlön/
Styrelsearvode
Kort- Långfristig fristig
rörlig rörlig Övriga
förersätt- ersättning 1) ning 2) måner
Pensionskostnad Summa
815
-
-
-
-
815
205
425
400
385
355
150
180
5 868
1 717
1 764
136
1 790
205
425
400
385
355
150
180
11 275
13 845
22 628
4 053
5 770
3 636
5 400
506
642
7 471
9 261
29 511
43 701
Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit
utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåret 2012.
Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit
utbetalt under 2013. Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåren 2010–2012.
JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2013 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor.
des cirka 52 000 konvertibler till ett nominellt belopp
om cirka 14,5 mkr. Lånet löper fram till 18 maj 2018
med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för
varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 280 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna
konvertiblerna och programmet är inte förenat med
några villkor om fortsatt anställning eller prestationer
från de anställdas sida. De anställda har via extern bank
erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några
garantier eller andra åtaganden från JMs sida.
Konvertibler och optioner
År
2010
2011
2012
2013
2014
Antal
konvertibler
227 045
114 195
84 416
75 249
51 918
Antal
teckningsoptioner
5 320
5 198
6 592
135
-
Antal lösta
konvertibler/
teckningsoptioner
–232 365
–22 540
-
Antal förfallna
konvertibler/
teckningsoptioner
-
Totalt
96 853
91 008
75 384
51 918
Lösenpris
139,00
214,00
155,00
180,00
280,00
J M
Konverteringsperiod
2012-06-01–2014-05-22
2014-06-02–2015-05-22
2015-06-01–2016-05-20
2016-06-01–2017-05-19
2017-06-01–2018-05-18
2 0 1 4
76 KONCERNENS NOTER
NOT 4
NOT 8
2014
–6
–6
Maskiner och inventarier
Summa
2013
–5
–5
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Byggmaskiner 10 procent.
Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
NOT 5
ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING
TILL REVISORER
Ernst & Young
Revisionsuppdrag
Skatterådgivning
Övriga tjänster
Summa
NOT 6
2014
2013
4,9
0,8
1,4
7,1
5,1
1,1
1,1
7,3
2013
Försäljningsvärden
Projektfastigheter
Summa
29
73
102
575
48
623
Bokförda värden
Projektfastigheter
Summa
–5
–72
–77
–570
–29
–599
Resultat
Projektfastigheter
Summa
24
1
25
5
19
24
Utdelning
Ränteintäkter
Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag
Värdeförändring omvärdering fordran och
valutasäkringar
Resultat från försäljning av aktier i intressebolag
Summa
Räntekostnader hänförbara till lån m. m.
Räntedel i årets pensionskostnader
Realiserade kursförluster avseende fordran
utlandsbolag
Värdeförändring omvärdering fordran och
valutasäkringar
Summa
J M
2 0 1 4
Finansiella intäkter
2014
2013
5
4
13
28
2
7
7
27
2014
2013
Sverige
Utland
Summa
1 499
245
1 744
1 434
30
1 464
Aktuell skatt
Sverige
Utland
Summa
–283
–60
–343
–324
–25
–349
–65
–30
–95
–14
3
–11
–348
–90
–438
–338
–22
–360
Uppskjuten skatt
Sverige
Utland
Summa
Total skatt
Sverige
Utland
Summa
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 %
2014
NOT 7
SKATTER
1
2
42
2014
2013
–55
–58
–38
–35
–8
–3
–1
–102
–5
–101
Resultat före skatt 22 %
Justering skatt tidigare år
Skillnad utländsk skatt
Ej skattepliktiga intäkter
Ej avdragsgilla kostnader
Skatt periodiseringsfond
Omvärdering uppskjuten skatt hänförlig till
sänkt inkomstskatt 2014 i Norge
Omvärdering uppskjuten skatt
Summa
NOT 9
2014
–383
1
–13
2
–2
–5
2013
–322
–8
–3
2
–3
–3
–38
–438
1
–24
–360
RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE
Före utspädning
Efter utspädning
2014
2013
2014
2013
Resultat per aktie, kronor
17,00
14,10
17,00
14,00
Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt
antal utestående aktier under året.
Resultat per aktie före utspädning
Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2014 har baserats på årets resultat uppgående till 1 306 mkr (1 104), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående
stamaktier under 2014 uppgående till 76 542 355 (78 445 765).
Antal aktier
Totalt antal utestående aktier 1 januari
Konvertering samt unyttjande av optioner
Återköp av aktier
Vägt genomsnittligt antal aktier under året
före utspädning
2014
77 550 383
76 212
–1 084 240
2013
80 494 186
129 197
–2 177 618
76 542 355
78 445 765
Resultat per aktie efter utspädning
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2014 har baserats på årets
resultat justerad för räntekostnaden för konvertibla skuldebrev efter skatt uppgående till 1 307 mkr (1 107) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier
justerad för utspädningseffekten av samtliga utestående potentiella stamaktier under
2014 uppgående till 76 888 597 (78 983 735). Årets resultat är i sin helhet hänförligt
till moderbolagets aktieägare.
KONCERNENS NOTER 77
Årets resultat
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
Justering av ränta på konvertibla skuldebrev
(efter skatt)
Resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter utspädning
Antal aktier
före utspädning
Beräknat antal potentiella aktier avseende
konvertibel- och teckningsoptionsprogram
efter utspädning
2014
1 306
2013
1 104
2
3
1 308
1 107
2014
2013
76 542 355
78 445 765
346 242
537 970
76 888 597
78 983 735
Känslighetsanalys
Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit
5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med
4 procent.
Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategiperioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet
minska med 9 procent.
Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle
återvinningsvärdet minska med 32 procent.
En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan
kan uppgå till cirka 23 procent (21) innan nedskrivningsbehov föreligger.
Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga
i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksamheten.
Utestående antal aktier och instrument som kan ge
potentiell utspädningseffekt
Vid utgången av 2014 hade JM 75 471 471 utestående aktier (77 550 383). JM innehar
totalt 1 610 554 återköpta aktier (2 263 299). I början på september 2014 verkställdes
årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende 2 873 057 aktier som
bolaget hade i eget innehav.
Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs fyra konvertibelprogram (2011, 2012, 2013 och 2014) samt JMs tre teckningsoptionsprogram (2011, 2012
och 2013).
I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad
omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2011 är lösenkursen
214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013
är den 180 kronor. För konvertibelprogrammet 2014 är lösenkursen 280 kronor.
För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och
personalkostnader.
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Omräkningsdifferenser
Försäljningar
Vid årets slut
Kontant utdelning
(för 2014 enligt styrelsens förslag)
– per aktie, kronor
– totalt, mkr
Planenligt restvärde vid årets slut
2014
8,00
604
2013
7,25
562
NOT 11
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivningar
Försäljningar
Vid årets slut
NOT 12
NOT 10
MASKINER OCH INVENTARIER
2014
2013
70
20
1
91
80
2
–2
–10
70
–62
–6
0
–68
–69
–5
2
10
–62
23
8
2014
2013
10
0
10
10
0
10
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
GOODWILL
Vid årets början
Vid årets slut
2014
2013
186
–1
185
205
–19
186
Vid årets början
Nyanskaffningar
Försäljningar
Vid årets slut
Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS 1998, AS Prosjektfinans
1999 samt Öie AS 2011 som utgör JMs totala verksamhet i Norge.
Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM
minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov
föreligger.
AS Prosjektfinans fusionerades med JM Norge AS under 2003 och Öie AS fusionerades med JM Norge AS 2013. Dessa verksamheter anses till fullo vara integrerade
i JM Norge AS och JM Norge-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet.
Per den 31 december 2014 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen.
Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill
var således ej nödvändig.
Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den
kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norgekoncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de
första två åren, efter 2014, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan.
Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av
antaganden nedan:
• Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den
framtida marknadsutvecklingen
• Tillväxttakt om 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk
period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet
• Diskonteringsränta före skatt motsvarande 10 procent (11) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av
verksamhetsspecifika uppgifter.
J M
2 0 1 4
78 KONCERNENS NOTER
NOT 13
ANDELAR I GEMENSAMMA VERKSAMHETER OCH INTRESSEFÖRETAG
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr
Företag
Adolfsbergs Brunns AB 1)
Dockan Exploatering AB 1)
Exploateringsbolaget Högmora KB 1)
Fastighetsbolaget Glasberga KB 1)
Glasberga Fastighets AB 1)
HB Silverdal Exploatering 2)
Högmora Exploaterings AB 1)
Kvarnholmen Utveckling AB 1)
Kvibergstaden Exploatering HB 1)
Mälarstrandens Utvecklings AB 1)
SMÅA AB 3)
Bokfört värde vid årets slut
1)
2)
3)
Organisationsnummer
556303-8685
556594-2645
916643-6254
916643-1842
556361-0707
969674-5802
556395-0707
556710-5514
969731-1695
556695-5414
556497-1322
Säte
Örebro
Malmö
Stockholm
Stockholm
Södertälje
Sollentuna
Stockholm
Stockholm
Göteborg
Västerås
Stockholm
Antal aktier
och andelar
340
50 000
1
1
1 000
% av
kapital
33
33
25
25
25
1 000
50 000
1
44
35 204
25
50
50
44
35
Bokfört värde
2014
2013
34
34
30 942
5 003
31
31
101
101
100
100
1
1
100
100
165 886
135 886
1
1
2 200
2 200
9 703
9 191
209 099
152 648
Gemensamma verksamheter
Obegränsat ansvar
Intresseföretag
Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, tkr
Företag
Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge
Fastighets AB Kranlyftet
Fjellgata 30 AS, Norge
Fjellgata 30 KS, Norge
Galoppfältet Exploatering AB
Grefsen Utvikling AS, Norge
Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge
Husebyplatået AS, Norge
Kjørbokollen Utbygging AS, Norge
Landmannstorget, Norge
Larvik Saneringsselskap AS, Norge
Merbraine, Belgien
Son Utvikling AS, Norge
Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge
Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge
Strømmen Sentrum AS, Norge
Organisationsnummer
935267269
556829-3251
997484983
997485009
556833-6555
982913209
987719427
913864948
981112326
987598387
918044051
450160865
990341419
998015340
998015375
911662256
Säte
Lillestrøm
Lidingö
Oslo
Oslo
Stockholm
Bærum
Bærum
Oslo
Bærum
Asker
Larvik
Bryssel
Oslo
Oslo
Oslo
Oslo
Omklassificering i koncernen
Bokfört värde i koncernen vid årets slut
Andelar i gemensamma verksamheter
I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens
ägarandel i gemensamma verksamheter – företagets intäkter, kostnader, tillgångar
och skulder.
Intäkter
Kostnader
Resultat
2014
403
–372
31
2013
240
–221
19
Övriga tillgångar
Likvida medel
Summa tillgångar
955
378
53
1 386
1 151
97
56
1 304
Summa skulder
421
110
531
384
183
567
Nettotillgångar
855
737
2 0 1 4
% av
kapital
50
50
50
45
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
45
50
Bokfört värde
2014
2013
7 373
8 235
135 226
135 226
4 192
4 634
6 445
2 209
121 500
110 500
77 934
48 416
25 396
20 281
250
170
0
–40
–22
1 861
1 934
295
267
8 459
9 258
2 616
2 772
7 569
6 559
6 396
6 969
405 642
357 238
–604 355
10 386
De gemensamma verksamheterna innehåller främst fastigheter för bostadsutveckling.
J M
Antal aktier
och andelar
150
250
100
100
500
500
120 000
10 000
10 000
100
100
625
550
100
100
14 000
–500 014
9 872
KONCERNENS NOTER 79
NOT 14
NOT 18
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
2014
Vid årets början
Tillkommande fordringar
Reglerade fordringar
Vid årets slut
17
2
–12
0
7
2013
18
0
–1
0
17
Upparbetade intäkter i pågående arbeten
Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten
Summa
NOT 19
2014
5 278
–4 366
912
2013
4 107
–3 346
761
2014
1 364
–1 073
291
2013
2 757
–2 589
168
2014
1 824
600
2 424
2013
935
1 450
2 385
PÅGÅENDE ARBETEN
Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar.
NOT 15
Ackumulerade nedlagda kostnader
Summa
PROJEKTFASTIGHETER OCH
Projektfastigheter 1)
Vid årets början
Nyanskaffningar
Omklassificeringar
Överfört till produktion
Försäljningar
Vid årets slut
2014
2013
2014
2013
264
71
2
0
–82
–5
250
1 028
118
–89
–5
–143
–645
264
6 242
2 273
7
45
–1 427
–72
7 068
6 019
1 274
61
–66
–1 017
–29
6 242
Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland.
NOT 20
LIKVIDA MEDEL
Kassa och bank
Kortfristiga placeringar
Summa
Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader.
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
Omklassificering
Försäljningar
Vid årets slut
–20
–20
–95
75
–20
–254
–12
–266
–250
2
–6
–254
230
244
6 802
5 988
1)
Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till
0 mkr (2).
Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 491 mkr
(472).
NOT 16
Vid årets början
Nyanskaffningar
Försäljningar
Vid årets slut
2014
2013
325
565
4
–651
243
214
1 213
1
–1 103
325
Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 62 (98).
NOT 17
ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Fordringar fastighetsförsäljningar
Fordringar sålda bostadsrättsandelar
Handpenning investering exploateringsfastigheter
Övrigt
Summa
2014
54
94
167
72
387
2013
113
107
94
72
386
NOT 21
FINANSIELLA SKULDER
Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1–5 år från
balansdagen
Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1–5 år
Konvertibellån 1–5 år 1)
Summa
2014
2013
254
80
40
374
195
75
49
319
Skulder till kreditinstitut, räntebärande –1 år
Konvertibellån –1 år 1)
Summa
2014
640
19
659
2013
488
16
504
2014 Förändring
659
155
374
55
1 054
134
–2 424
–39
2013
504
319
920
–2 385
Räntebärande
nettoskuld/-fordran
Avsatt till pensioner
Avgår likvida medel
Räntebärande nettoskuld (+)/
-fordran (–) vid årets slut
–337
Övriga finansiella skulder
Övriga långfristiga skulder 1–5 år från balansdagen
Leverantörsskulder
Derivatinstrument, kortfristiga
Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter
Summa
1)
305
–642
2014
172
558
0
1 076
354
2 160
2013
144
600
0
204
276
1 224
Se not 3, Anställda och personalkostnader för ytterligare information om konvertibellånen.
Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga
skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för
fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 22 för Finansiell
riskhantering och finansiella derivatinstrument.
J M
2 0 1 4
80 KONCERNENS NOTER
NOT 22
FINANSIELL RISKHANTERING OCH
FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat,
kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av:
• Ränterisker för lån och likvida medel
• Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov
• Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag
• Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter.
JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till
koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa
verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med
finanspolicyns riktlinjer.
Redovisningsprinciper beskrivs i not 1, avsnitt Risker och riskhantering sidorna
28–31 beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy.
Valutarisk
Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är
i sin helhet valutasäkrad.
Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.
Kreditrisk
Kreditrisker i finansiell verksamhet
Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel
och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen
upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive
godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens
räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de
pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning
samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade
räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar.
Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst
med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december 2014 0,2 år (0,2).
Verkligt värde på räntebärande lån var 1 033 mkr (823). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående
räntederivat per 2014-12-31.
Kreditrisker i kundfordringar
JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande
ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella
lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder
och kommersiella lokaler.
Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då
finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM.
Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna
för resultatframtagning, se not 1, Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende
bostadsproduktionen uppgår till 355 mkr (311).
Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något
annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 492 mkr (328).
Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 8,0 mkr (2,7). Under året har
koncernen ianspråktagit 0,8 mkr (1,7) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än
60 dagar uppgår till 74 mkr (141). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för
osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen.
Exponering ränterisk, inklusive derivat
Åldersanalys kundfordringar
2014
År för räntekonvertering
2014
2015
Pensionsskuld 1)
Summa
1)
Skuldbelopp,
mkr
1 033
1 054
2 087
2013
Medelränta,
%
2,7
3,0
2,8
Skuldbelopp,
mkr
823
920
1 743
Medelränta,
%
3,0
4,0
3,5
Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen.
Snitträntan på räntebärande skulder per 2014-12-31 inklusive pensionsskulden uppgår
till 2,8 procent (3,5). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en
resultatpåverkan med cirka 9,7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under
2015. Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan
förändring av samtliga räntekurvor.
Likvida medel
Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får
överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter
med en kreditvärdering om minst A- enligt Standard & Poor´s eller liknade instituts
värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader.
Se not 20 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras
och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser
som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen
tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut.
Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år.
Bindande kreditlöften
Förfalloår
Kreditlöften, mkr
Totalt
2 800
Checkkredit
400
2015
950
2016
650
2017
800
Av beviljade kreditlöften är 2 800 mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för
kreditavtalen uppgår till 1,5 år.
De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till
minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar
och löpande betalningar.
J M
2 0 1 4
2014-12-31
Nomimkr
nellt
Projektutveckling bostäder
355
Entreprenad
492
Övrigt
0
Summa
847
Antal fakturor
1 312
Ej förfallet
317
449
0
766
792
30
dagar
–15
–11
–26
126
31–60
dagar
13
20
33
38
61–90
dagar
3
5
8
46
> 90
dagar
37
29
0
66
310
2013-12-31
Nomimkr
nellt
Projektutveckling bostäder
311
Entreprenad
328
Övrigt
1
Summa
640
Antal fakturor
1 295
Ej förfallet
185
260
2
447
732
30
dagar
33
14
47
111
31–60
dagar
1
4
5
31
61–90
dagar
41
5
46
34
> 90
dagar
51
45
–1
95
387
Kreditriskanalys kunder
2014-12-31
Intervall
Exponering intervall < 1 mkr
Exponering intervall 1–5 mkr
Exponering intervall > 5 mkr
Totalt
Antal
kunder
839
54
21
914
i % av
antal
92
6
2
100
i % av
portföljen
13
20
67
100
2013-12-31
Intervall
Exponering intervall < 1 mkr
Exponering intervall 1–5 mkr
Exponering intervall > 5 mkr
Totalt
Antal
kunder
773
106
27
906
i % av
antal
85
12
3
100
i % av
portföljen
11
25
64
100
Värdering finansiella tillgångar och skulder
JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på
koncernens finansiella instrument per den 31 december 2014 och 2013. Verkligt värde
på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då
de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende
fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel
att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder
avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel
likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits
utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaffningsvärdet. Koncernen
tillämpar affärsdagsredovisning.
KONCERNENS NOTER 81
Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JMkoncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering
Finansiella instrument
Tillgångar
Finansiella tillgångar
Varav andra långfristiga fordringar
Varav andra långfristiga
värdepappersinnehav
Kundfordringar
Varav derivatinstrument 3)
Varav fordringar
fastighetsförsäljningar
Varav övrigt
Likvida medel och kortfristiga
placeringar
Varav kassa och bank
Varav kortfristiga placeringar
Skulder
Långfristiga räntebärande
skulder
Varav konvertibellån
Varav övriga långfristiga
räntebärande lån
Leverantörsskulder
Kortfristiga räntebärande
skulder
Varav derivatinstrument 3)
Varav övriga kortfristiga skulder
1)
2)
3)
2014-12-31
2013-12-31
Redovisat
värde 1)
Redovisat
värde 1)
7
7
17
17
FTS
LoK
LoK / n/a
FTvRR
0
847
387
-
0
640
386
1
LoK
n/a
54
333
113
272
LoK
LoK
LoK
2 424
600
1 824
2 385
935
1 450
FSUA
FSUA
374
40
319
49
FSUA
FSUA
FSUA
334
172
558
270
144
600
FSUA
FSUA
FSvRR
FSUA
659
1 430
0
1 430
504
480
0
480
Kategori
enligt IAS 39 2)
LoK
LoK
JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt
värde.
Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar:
FTS
Finansiella tillgångar som kan säljas
LoK
Lånefordringar och kundfordringar
FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen
FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
n/a
IAS 39 är inte tillämpligt
Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har
beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar
den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13.
Finansiella derivatinstrument
JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av
instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat.
JM-koncernen har inga utestående räntederivat per 2014-12-31. Valutaderivat för
koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till –0,4 mkr (0,8).
Kapitalförvaltning
JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att
ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil.
JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur,
anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är
en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats
mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av
bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 91.
Se även avsnitten ”Affärsidé och strategi” och ”JM-aktien”.
NOT 23
AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER
OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER
Förmånsbestämda planer
JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2-planen i Sverige som
finansieras i egen regi. Planen omfattar 2 651 personer varav 660 personer är aktiva.
Pensionsskulden värderas av oberoende aktuarier och aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat.
Avgiftsbestämda planer
Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension.
Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata
juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen.
Förpliktelser avseende ersättningar till anställda,
förmånsbestämda planer
Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen:
Koncernen
Pensionsförpliktelser ofonderade planer
2014
1 054
2013
920
Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/
förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt:
Totala pensionsförpliktelser
Vid årets början
Förmåner intjänade under året
Räntekostnader
Betalda förmåner
Aktuariella vinster (–), förluster (+)
Vid årets slut
2014
920
32
38
–38
102
1 054
2013
931
33
35
–35
–44
920
Den aktuariella förlusten 2014 förklaras av nytt antagande om diskonteringsränta.
Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som
redovisas i övrigt totalresultat
Ingående balans
Aktuariella vinster (–) och förluster (+) som redovisas
i övrigt totalresultat
Ackumulerat
Aktuariella vinster (+),
förluster (–)
2014
Totala pensionsförpliktelser
1 054
Erfarenhetsbaserade justeringar, andel
av årets oredovisade aktuariella vinst (+)
och förlust (–):
Pensionsförpliktelser, mkr
8
I procent av värdet på pensionsförpliktelsernas totala värde, %
0,8
2014
239
2013
283
102
341
–44
239
2013
920
2012
931
2011
841
2010
691
2
– 21
–14
– 37
0,2
– 2,3
–1,7
Pensionskostnader
Förmåner intjänade under året
Ränta på förpliktelser
Pensionskostnader förmånsbaserade planer
Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer
Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer
Summa
– 5,3
2014
32
38
70
2013
33
35
68
122
39
231
134
42
244
Av ovanstående pensionskostnader redovisades 38 mkr (35) som finansiell kostnad.
Detta motsvarar räntan på förpliktelsen.
JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2015 är –38 mkr.
Aktuariella antaganden
De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell.
Sverige
%
2014
2013
Diskonteringsränta
3,00
4,00
Förväntad löneökning
3,50
3,50
Inflation
1,50
2,00
Inkomstbasbelopp
3,00
3,00
Avgångsintensitet
3,00
3,00
Diskonteringsräntan är fastställd med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga
avkastningen på företagsobligationer. I Sverige har den marknadsmässiga avkastningen
på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration.
J M
2 0 1 4
82 KONCERNENS NOTER
Not 23 forts.
Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en
sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran.
Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att balansera inflationsmåltalet, som satts upp av
Sveriges Riksbank, med utfall av inflationen i Sverige den senaste 10-årsperioden.
JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen
rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år
efter pensioneringen och en kvinna 25 år.
Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta
Pensionsförpliktelser per den 31 december 2014
Diskonteringsräntan ökar med 0,25 %
Diskonteringsräntan minskar med 0,25 %
NOT 24
1 054
1 021
1 087
NOT 26
Summa
NOT 27
2013
15 337
–14 041
1 296
2014
415
7
432
854
2013
439
14
523
976
2014
2013
100
389
489
100
533
633
6 690
1 189
44
14
7 937
4 758
1 036
74
14
5 882
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Personalrelaterade poster
Förutbetalda hyresintäkter
Övriga upplupna kostnader
Summa
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
2014
17 767
–16 639
1 128
Garantiavsättningar
Vid årets början
Avsättningar
Omklassificering
Ianspråktaget under året
Återförda avsättningar
Vid årets slut 1)
1)
Varav kortfristig del av garantiavsättningar
2014
250
104
2
–67
–23
0
266
2013
296
125
–94
–56
–18
–3
250
94
90
Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden
och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen.
Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt
och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka
två till tre år.
Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte
förväntade framtida utbetalningar.
NOT 25
UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR
OCH SKATTESKULDER
Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond
Övriga uppskjutna skatteskulder *
Delsumma
2014
391
850
1 241
2013
325
850
1 175
Avgår uppskjutna skattefordringar
Netto uppskjutna skatteskulder
–165
1 076
–143
1 032
-
15
270
486
94
850
349
471
30
850
* Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på:
Exploateringsfastigheter 1)
Reservering för ännu ej godkänd taxering 2)
Övriga omsättningstillgångar
Summa
1)
Skillnad skattemässigt och bokfört värde.
Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland,
som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 719 mkr varav 208 mkr är
tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 2–10 år.
2)
De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av
fastigheter har medfört att Skatteverket lämnat in en framställan om tillämpning
av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår 2008–2009. I maj 2013 avgjordes ett av ärendena i Kammarrätten
med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av
skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM betalade in skatten under 2013 och löste upp den reservering för uppskjuten skatt som fanns avseende processen. JM överklagade inte domen till Högsta Förvalningsdomstolen.
I juni 2014 avgjodes resterande fyra, av Skatteverket överklagade, ärenden i en
dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt.
Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 409 mkr. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten. Reservation för negativt utfall av kammarrättsdomen är reserverat som uppskjuten skatteskuld. Det finna inga ytterligare överklagade taxeringar.
J M
2 0 1 4
NOT 28
STÄLLDA SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder
Företagsinteckningar
Fastighetsinteckningar
Summa
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser, övriga
Ställda garantier i anslutning till uppdrag
Betalnings- och hyresgarantier
Övriga eventualförpliktelser
Summa
Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut.
Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för
den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut.
Koncernen har ett åtagande att förvärva lägenhet som inte upplåtits med bostadsrätt närmaste kvartalsskifte efter godkänd slutbesiktning, från bostadsrättsföreningar
i Sverige, med vilka JM har tecknat totalentreprenadkontrakt. Åtagandet säkerställer
att bostadsrättsföreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt
i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 16 Andelar i bostadsrättsföreningar med mera för en sammanställning
över årets köp och försäljningar.
En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat
en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa
den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och
betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten.
Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som
osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya
garantier ställs ut efter utgången av 2010.
Via Gar-Bo Försäkring AB tecknar JM, för JMs bostadsrättsföreningar försäkringar
till säkerhet för inbetalda förskott samt insatser och upplåtelseavgifter. Försäkringen
säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och
upplåtelseavgiften) till bostadsrättshavare som har uppsägningsrätt på grund av
väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har GarBo Försäkring AB ingen skyldighet att betala ut något. Försäkringen har inte tagits
i anspråk sedan 1962.
Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier
för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag.
Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2–5 år efter
färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till
färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar
redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning.
NOT 29
Upplysningar om närstående framgår av not 3. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3, Anställda och personalkostnader, avser endast
gemensamma verksamheter och intresseföretag. De är av begränsad omfattning och
har skett på marknadsmässiga villkor.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 83
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr
Not
2014
2013
8 543
–6 663
1 880
8 218
–6 439
1 779
–485
20
1 415
–465
–51
1 263
213
5
1
20
–80
1 574
–50
6
1
34
–82
1 172
1
Nettoomsättning
Bruttoresultat
Rörelseresultat
2
2, 3, 4
5
Resultat från finansiella poster
Resultat från koncernföretag
Resultat från intresseföretag
Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar
Resultat från finansiella omsättningstillgångar
Räntekostnader och liknande resultatposter
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt
6
Bokslutsdispositioner
7
–219
1 355
– 85
1 087
Skatter
Årets resultat
8
–260
1 095
–439
648
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr
2014
2013
Årets resultat
1 095
648
Övrigt totalresultat
1 095
648
2014
2013
Rörelseresultat
Avskrivningar
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
1 415
3
–35
1 383
1 263
2
–4
1 261
Erhållen ränta
Erhållna utdelningar
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital
13
58
–40
–392
1 022
32
53
–52
–592
702
Investering i exploateringsfastigheter m. m.
À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m.
–1 416
1 685
–1 690
2 095
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m.
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter
59
–346
1 004
1 429
–1 417
1 119
Investering i projektfastigheter m. m.
Försäljning av projektfastigheter m. m.
–20
20
1 004
–4
268
1 383
–8
–75
3
–80
0
–465
1
–464
15
0
0
–500
–558
–1 043
14
1
–517
–537
–1 039
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr
Not
1
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förändring i materiella anläggningstillgångar
Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m.
Förändring i finansiella anläggningstillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Upptagna lån
Amortering av skulder
Inlösen optioner
Återköp av aktier
Utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
–119
–120
2 238
2 119
2 358
2 238
J M
2 0 1 4
84 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr
Not
2014
2013
7
2
1 031
209
17
4
1 261
1 297
153
43
16
32
1 541
1 268
1 543
124
3 578
138
96
2 308
265
122
264
967
642
11
2 006
153
177
1 125
515
15
1 985
2 119
7 965
2 238
6 892
9 233
8 435
77
77
80
80
Överkursfond
Balanserat resultat
Årets resultat
Fritt eget kapital
91
1 532
1 095
2 718
69
1 970
648
2 687
Summa eget kapital
2 795
2 767
1
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier och andra verktyg
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
Andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag
Långfristiga fordringar hos intresseföretag
Övriga långfristiga fordringar
9
10
10
8
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter
Kundfordringar
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag
Upparbetad men ej fakturerad intäkt
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Likvida medel
11
11
12
13
14
SUMMA TILLGÅNGAR
Eget kapital 1)
Aktiekapital
Bundet eget kapital
Obeskattade reserver
15
1 775
1 474
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser
Uppskjutna skatteskulder
Garantiavsättningar
16
8
17
645
19
190
854
629
181
810
18
95
120
215
104
93
197
226
19
1 212
780
0
16
727
614
3 594
257
16
215
871
0
83
1 034
711
3 187
9 233
8 435
Skulder
Leverantörsskulder
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag
Derivatinstrument
Aktuella skatteskulder
Fakturerad men ej upparbetad intäkt
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
18
19
18
20
21
Ställda säkerheter
22
169
169
22
8 981
6 716
1)
Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.
J M
2 0 1 4
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 85
Aktiekapital
Överkursfond
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
84
40
3 010
3 134
Utdelning
Fusion av koncernföretag
Återköp av aktier
0
–4
80
28
1
69
648
–537
10
–517
4
2 618
648
–537
10
28
1
–517
2 767
80
69
2 618
2 767
Utdelning
Fusion av koncernföretag
Återköp av aktier
0
–3
77
21
1
91
1 095
–558
–31
–500
3
2 627
1 095
–558
–31
21
1
–500
2 795
FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr
Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2014 uppgår till 77 082 025 (79 813 682) varav 1 610 554 aktier (2 263 299) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade.
Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona.
Föreslagen utdelning för 2014 är 8,00 kronor per aktie (7,25).
J M
2 0 1 4
86 MODERBOLAGETS NOTER
NOT 1
NOT 3
Belopp i mkr där annat ej anges.
För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och
värderingsprinciper sidorna 68–71.
2014
–3
–3
Inventarier och andra verktyg
Summa
2013
–2
–2
Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Datorer och övriga inventarier 20–33 procent.
NOT 2
2014
1 414
(81)
Medeltalet anställda (samtliga i Sverige)
varav män, %
2013
1 427
(81)
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
Styrelse och VD
Övriga anställda
Summa löner och andra ersättningar
Sociala kostnader
(varav pensionskostnader)
Totalt moderbolaget
1)
13
(4)
709
(55)
722
(59)
359
(133)1)
1 081
12
(3)
709
(58)
721
(61)
372
(150)1)
1 093
Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,3 mkr (2,2) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,6 mkr (0,5). För styrelsen i övrigt
har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser.
Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3.
NOT 6
ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING
TILL REVISORER
Ernst & Young
Revisionsuppdrag
Skatterådgivning
Övriga tjänster
Summa
NOT 5
2014
2013
3,0
0,3
0,5
3,8
3,0
0,3
0,3
3,6
2014
2013
Projektfastigheter
Summa
20
73
93
270
6
276
Bokförda värden
Projektfastigheter
Summa
0
–73
–73
–321
–6
–327
Resultat
Projektfastigheter
Summa
20
0
20
–51
0
–51
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER
Resultat
från koncernföretag
Utdelning
Försäljning
Resultatandel
Nedskrivning
Ränteintäkter
Intäkter omvärdering derivat
Ränteintäkter, koncernföretag
Räntekostnader
Kostnader omvärdering derivat
Räntedel i årets pensionskostnader
Summa
J M
NOT 4
2 0 1 4
2014
239
5
8
–39
213
2013
52
5
–107
–50
Resultat
från intresseföretag
2014
5
5
2013
4
2
6
Resultat
från övriga
finansiella
anläggningstillgångar
2014
1
1
2013
1
1
Resultat
från finansiella
omsättningstillgångar
Räntekostnader och
liknande
resultatposter
2014
9
9
2
20
2014
–34
–9
–37
–80
2013
18
8
8
34
2013
–48
–8
–26
–82
Summa
2014
244
5
8
–39
10
9
2
–34
–9
–37
159
2013
56
3
5
–107
18
8
8
–48
–8
–26
–91
MODERBOLAGETS NOTER 87
NOT 7
BOKSLUTSDISPOSITIONER
Avsättning till periodiseringsfond
Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond
Erhållna koncernbidrag
Summa
NOT 8
2014
–380
79
82
–219
2013
–370
209
76
–85
SKATTER
2014
1 355
–274
14
–260
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Total skatt
2013
1 087
–487
48
–439
under raden justering skatt tidigare år, 187 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har
inte överklagat domen till Högsta Förvaltningsdomstolen. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall. I juni 2014 avgjordes resterande fyra, av
Skatteverket överklagade, ärenden i en dom i Förvaltningsrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendena avser en höjning av skattekostnad om 440
mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har överklagat ärendena till Kammarrätten och
därför inte kostnadsfört utfallet av domen. JM har sedan tidigare reserverat ett negativt utfall av domen på koncernnivå. Det finns inga ytterligare överklagade taxeringar.
Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder
Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade avsättningar och garantiavsättningar
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad
projekt- och exploateringsfastigheter
Netto uppskjutna skatteskulder
NOT 9
–298
0
54
–11
–5
–260
–239
–184
13
–26
–3
–439
Skatteverket genomförde år 2008 och 2009 en revision för taxeringsåren 2006–2008.
Under 2013 avgjordes ett ärende i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande
om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt
taxeringsår. JM AB betalade in skatten under 2013 och kostnadsfört utfallet av domen
NOT 10
2013
–34
–35
53
19
3
–32
2014
2013
26
8
34
35
1
–10
26
–24
–3
–27
7
–32
–2
10
–24
2
INVENTARIER OCH ANDRA VERKTYG
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent
Resultat före skatt × 22 %
Justering skatt tidigare år
Ej skattepliktiga intäkter
Ej avdragsgilla kostnader
Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond)
Summa
2014
Vid årets början
Nyanskaffningar
Försäljningar
Vid årets slut
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivningar
Försäljningar
Vid årets slut
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Andelar i
koncernföretag
Vid årets början
Nyanskaffningar
Tillkommande fordringar
Reglerade fordringar
Omklassificering
Fusion
Försäljningar
Årets nedskrivningar
Vid årets slut
Andelar i
gemensamma
verksamheter
och intresseföretag
Långfristiga
fordringar
hos intresseföretag
Andra
långfristiga
värdepappersinnehav
Långfristiga
fordringar
Uppskjutna
skattefordringar
Summa
2014
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
2014
2013
1 297
50
–277
0
–39
1 031
1 002
478
–35
–41
–107
1 297
153
56
209
153
0
153
43
–26
17
43
43
0
0
0
0
16
–12
4
16
16
32
–32
-
32
32
1 541
106
–38
–32
–277
0
–39
1 261
1 214
478
32
–35
–41
–107
1 541
För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i gemensamma verksamheter och intresseföretag, se koncernens not 13.
J M
2 0 1 4
88 MODERBOLAGETS NOTER
Not 10 forts.
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr
Företag
AB Bergslussen 1)
AB Borätt
AB Garantihus
AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB)
Bo Entreprenad AB
BRO Haifa 1 AB
Bruket i Kallhäll Exploaterings AB
Bruket i Kallhäll Exploaterings KB
Fastighets AB Havremust 2 1)
Fastighetsbolaget Bohusmark KB
Fastighetsbolaget Grindtorp AB 1)
Förvaltnings AB Rickomberga Dal
Fastighets AB Sporthalls Parken (f. d.Förvaltnings AB Sträckbommen)
Grafiken i Stockholm AB 1)
Huddinge Fabriken AB
InterBygg Göteborg AB 1)
JM Byrån Holding AB
JM Construction S. A., Belgien
JM Danmark AS, Danmark
JM Entreprenad AB
JM Fastighetsutveckling Holding AB
JM Inredning i Stockholm AB
JM Kammarsadeln Holding AB
JM Norge AS, Norge
JM Stombyggnad AB
JM Suomi OY, Finland
JM Värmdöstrand AB
KB Silverfjädern
Klippljuset Holding AB
Minimalen Bostad AB (f. d. SBC Bo AB)
Seniorgården AB
Sjölöten AB (f. d. Caila International AB) 1)
Slussbron Ett AB 1)
Slussbron Två AB 1)
Slussbron Tre AB 1)
Solventilen AB 1)
Stockholm Pundet 1 AB
Tölö Ängar AB
1)
Organisationsnummer
556854-1691
556257-9275
556073-0524
556066-7643
556807-5328
556821-1949
556561-0184
969653-9122
556875-9483
916443-1125
556810-8764
556731-8596
556900-8989
556149-6034
556694-7049
556561-5522
556752-9630
413662141
21410233
556060-8837
556847-3259
556202-8653
556853-8465
829350122
556173-0564
1974161-8
556001-6213
969676-7525
556872-0527
556754-2138
556359-9082
556781-1996
556749-2870
556749-2888
556749-2896
556869-8327
556852-1297
556881-8388
Säte
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Göteborg
Stockholm
Uppsala
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Bryssel
Köpenhamn
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Oslo
Stockholm
Helsingfors
Värmdö
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Antal aktier
och andelar
500
5 000
10 000
1 000
1 000
1 000
1
1 000
1 000
1 000
10 000
100 000
200 000
500
1 000
500
20 000
1 000
1 000
4 400
500
700
1 000
500
50 000
Bokfört värde
2014
1 978
1 000
140 056
100
45 476
100
10
1 120
4 354
41 276
100
111 906
17 082
107 750
50
50
50
127 687
113
159 333
158 000
0
50
3 550
100
74 722
34 853
1 030 866
2013
50
1 978
1 000
140 056
100
45 476
100
10
94 286
1 120
112 915
50
300
41 276
28 050
100
111 906
53 081
107 750
50
50
50
127 687
113
117 149
158 000
0
50
3 550
100
40 665
100
100
100
50
74 722
34 853
1 296 993
Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB.
NOT 11
PROJEKTFASTIGHETER OCH
Projektfastigheter
Vid årets början
Nyanskaffningar
Fusion
Omklassificeringar
Försäljningar
Vid årets slut
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
Omklassificeringar
Försäljningar
Vid årets slut
NOT 12
2014
2013
2014
2013
116
23
5
144
508
4
–396
116
2 353
1 836
568
–16
–1 045
–73
3 623
2 788
307
56
–2
–790
–6
2 353
–20
–20
124
–95
75
–20
96
–45
–45
3 578
–47
2
–45
2 308
Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 85 mkr (84) och för exploateringsfastigheter till 184 mkr
(184).
Vid årets början
Nyanskaffningar
Försäljningar
Vid årets slut
NOT 13
2013
265
463
–590
138
196
1 160
–1 091
265
Summa
NOT 14
2014
2014
3 270
–2 628
642
2013
2 495
–1 980
515
2014
1 519
600
2 119
2013
788
1 450
2 238
LIKVIDA MEDEL
Kassa och bank
Kortfristiga placeringar
Summa
Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader.
J M
2 0 1 4
MODERBOLAGETS NOTER 89
NOT 15
Periodiseringsfond 2009 års taxering
Summa
NOT 16
NOT 19
OBESKATTADE RESERVER
2014
180
225
270
350
370
380
1 775
2013
79
180
225
270
350
370
1 474
2014
629
19
23
–36
10
645
2013
620
18
23
–33
1
629
I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning.
NOT 17
GARANTIAVSÄTTNINGAR
Vid årets början
Avsättningar
Omklassificering
Ianspråktaget under året
Återförda avsättningar
Vid årets slut
NOT 18
2013
218
92
–94
–35
181
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Övriga skulder 1–5 år från balansdagen
Konvertibellån 1–5 år
Summa
NOT 20
NOT 21
2014
55
40
95
2013
55
49
104
Konvertibellån 1 år
Skulder till koncernföretag
Summa
Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter
Kreditavtal
Checkräkningskredit
Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år
Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år
Outnyttjad del
Utnyttjat kreditavtal
Kreditavtalen löper med fast ränta.
2014
19
780
799
2013
16
871
887
2014
400
950
1 450
–2 800
-
2013
400
800
1 600
–2 800
-
2013
13 128
–12 094
1 034
2014
285
329
614
2013
302
8
401
711
2014
2013
100
69
169
100
69
169
6 690
2 000
275
1
15
8 981
4 757
1 640
301
4
14
6 716
STÄLLDA SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Borgensförbindelser, övriga 2)
Borgen till förmån för koncernföretag 3)
Ställda garantier i anslutning till uppdrag
Betalnings- och hyresgarantier
Övriga eventualförpliktelser
Summa
3)
2014
12 427
–11 700
727
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Ställda säkerheter för egna avsättningar
och skulder
Företagsinteckningar 1)
Fastighetsinteckningar
Summa
1, 2)
2013
53
162
215
Personalrelaterade poster
Förutbetalda hyresintäkter
Övriga upplupna kostnader
Summa
NOT 22
2014
181
56
–42
–5
190
2014
995
217
1 212
Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter
Summa
Summa
AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH
LIKNANDE FÖRPLIKTELSER
Vid årets början
Förmåner intjänade under perioden
Räntekostnader
Utbetalning av pensioner
Övrigt
Vid årets slut
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Se koncernens not 28 för textkommentarer.
Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen
och JM Entreprenad AB.
NOT 23
Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag,
se koncernens not 13.
2014
387
2013
532
Ränteintäkter från koncernföretag
Utdelning från koncernföretag
Resultatandel från koncernföretag
Utdelning från intresseföretag
2
239
8
5
8
52
5
4
Långfristiga fordringar hos intresseföretag
Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag
17
967
43
1 125
Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag
780
871
2 000
1 640
Inköp av varor och tjänster från koncernföretag
Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda
och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag
genomfördes till marknadsmässiga villkor.
J M
2 0 1 4
90 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN
RESULTATRÄKNING
2014
2013
2012
2011
2010
Intäkter
Bruttoresultat
Nedskrivning av fastigheter
Rörelseresultat
Skatter
Årets resultat
14 216
–11 649
2 567
–773
25
1 819
–75
1 744
–438
1 306
12 603
–10 365
2 238
–739
24
1 523
–59
1 464
–360
1 104
12 480
–10 273
2 207
–738
0
–95
1 374
–56
1 318
–357
961
12 001
–9 798
2 203
–717
27
1 513
–50
1 463
–421
1 042
9 136
–7 608
1 528
–649
28
907
–67
840
–246
594
FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING
Produktion
Upparbetade intäkter
Produktionskostnader
Produktionsresultat
14 090
–11 560
2 530
12 431
–10 257
2 174
12 311
–10 168
2 143
11 840
–9 668
2 172
9 016
–7 498
1 518
Hyresintäkter
Driftkostnader
Fastighetsskatt
Resultat exploateringsfastigheter
98
–47
–22
29
101
–41
–25
35
92
–41
–20
31
88
–51
–23
14
58
–38
–21
–1
Projektfastigheter
Hyresintäkter
Driftkostnader
Fastighetsskatt
Resultat projektfastigheter
28
–19
–1
8
71
–39
–3
29
77
–41
–3
33
73
–54
–2
17
62
–48
–3
11
Bruttoresultat
2 567
2 238
2 207
2 203
1 528
–728
–691
–695
–674
–614
102
–77
25
623
–599
24
0
0
142
–115
27
80
–52
28
–45
1 819
–48
1 523
–95
–43
1 374
–43
1 513
–35
907
BALANSRÄKNING 1)
2014-12-31
2013-12-31
2012-12-31
2011-12-31
2010-12-31
TILLGÅNGAR
225
236
254
315
219
Projektfastigheter
Kortfristiga fordringar 2)
Likvida medel
230
6 802
243
2 451
2 424
12 150
244
5 988
325
1 972
2 385
10 914
933
5 769
214
1 911
2 475
11 302
859
5 816
150
1 719
2 437
10 981
661
5 374
115
1 437
2 087
9 674
SUMMA TILLGÅNGAR
12 375
11 150
11 556
11 296
9 893
Eget kapital
4 635
4 455
4 393
4 598
3 923
Långfristiga avsättningar
374
172
2 302
2 848
319
144
2 112
2 575
296
100
2 232
2 628
293
172
2 123
2 588
258
218
1 833
2 309
659
4 139
94
4 892
504
3 526
90
4 120
581
3 846
108
4 535
566
3 440
104
4 110
514
3 036
111
3 661
12 375
11 150
11 556
11 296
9 893
54
1 329
113
423
0
748
0
470
35
508
Fastighetsförsäljning
Bokförda värden
Nedskrivning av fastigheter
Koncerngemensamma kostnader
Rörelseresultat
3)
1)
2)
3)
Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012.
Varav fordringar fastighetsförsäljningar
Varav skulder fastighetsförvärv
J M
2 0 1 4
FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN 91
KASSAFLÖDESANALYS
2014
2013
2012
2011
2010
Från den löpande verksamheten
Från investeringsverksamheten
Från finansieringsverksamheten
Summa årets kassaflöde
978
–20
–920
38
898
1
–987
–88
979
–2
–939
38
733
–93
–290
350
42
7
13
62
2 424
2 385
2 475
2 437
2 087
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN 1)
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets början
Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran (–) vid årets slut
–642
305
–337
–667
25
–642
–737
70
–667
–730
–240
–970
–189
–541
–730
Bokfört värde vid årets början
Nyanskaffningar
Övrigt
5 988
2 273
–1 427
–32
6 802
5 769
1 274
–1 017
–38
5 988
5 816
1 259
–1 300
–6
5 769
5 374
1 585
–1 113
–30
5 816
4 990
1 655
–1 080
–191
5 374
BOSTADSPRODUKTION
Antal disponibla byggrätter
– varav redovisade i balansräkningen
Andel sålda bostäder i pågående produktion, %
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %
29 400
17 500
3 195
3 445
6 375
57
21
78
27 700
17 800
3 265
2 953
5 609
54
17
71
26 600
17 400
2 952
3 163
5 988
55
11
66
27 200
17 600
3 112
3 629
6 401
60
8
68
27 500
17 600
3 276
3 404
5 431
64
18
82
280
230
50
294
244
50
959
933
26
854
859
–5
685
661
24
PERSONAL
Medeltal anställda
– varav i utlandet
Löner och ersättningar
2 218
398
1 167
2 247
373
1 151
2 386
365
1 198
2 331
306
1 084
2 043
246
924
NYCKELTAL 1)
Rörelsemarginal, % 2)
Räntabilitet efter skatt på eget kapital, %
Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, %
Räntabilitet före skatt på totalt kapital, %
Soliditet, % 2)
Räntebärande låneskuld, mkr
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntetäckningsgrad, ggr
Räntebärande skulder/balansomslutning, %
Kapitalomsättningshastighet, ggr
12,8
28,7
28,6
15,7
37
2 087
18,1
17
1,21
12,1
25,0
25,2
13,8
40
1 743
15,5
16
1,11
11,0
21,9
23,0
12,4
38
1 808
15,0
16
1,09
12,6
24,5
27,5
14,7
41
1 467
16,4
13
1,13
9,9
15,7
17,8
9,7
40
1 357
8,1
14
0,92
PROJEKTFASTIGHETER
Marknadsvärden
Bokförda värden
Övervärden före uppskjuten skatt
1)
2)
Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.
Finansiella mål:
Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar.
Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel.
KAPITALOMSÄTTNING OCH
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN
OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD1)
ggr
1,8
ggr
45
Mkr
1000
1,6
40
750
1,4
35
500
1,2
30
1,0
25
0,8
20
15
10
–500
5
–750
0
–1000
2010
2011
2012
Kapitalomsättningshastighet
2013
0
0
–250
0,4
0,0
1
250
0,6
0,2
ggr
2
2014
–1
–2
2010
Räntetäckningsgrad
2011
2012
2013
Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (–)
1)
2014
Skuldsättningsgrad
Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts för 2012.
J M
2 0 1 4
92 KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN
Helår
Kv. 4
2014
Kv. 3
Kv. 2
Kv. 1
Helår
Kv. 4
2013
Kv. 3
Kv. 2
Kv. 1
14 216
–11 649
2 567
4 686
–3 872
814
3 035
–2 490
545
3 526
–2 900
626
2 969
–2 387
582
12 603
–10 365
2 238
3 891
–3 165
726
2 618
–2 122
496
3 396
–2 830
566
2 698
–2 248
450
–773
25
1 819
–75
1 744
–438
1 306
–198
2
618
–23
595
–160
435
–164
0
381
–22
359
–87
272
–217
20
429
–13
416
–100
316
–194
3
391
–17
374
–91
283
–739
24
1 523
–59
1 464
–360
1 104
–187
2
541
–12
529
–120
409
–153
1
344
–18
326
–88
238
–216
350
–14
336
–87
249
–183
21
288
–15
273
–65
208
RESULTATRÄKNING
Intäkter
Bruttoresultat
Rörelseresultat
Skatter
Periodens resultat
BALANSRÄKNING
2014-12-31 2014-09-30 2014-06-30 2014-03-31
2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 2013-03-31
TILLGÅNGAR
225
248
244
237
236
234
241
243
Projektfastigheter
Likvida medel
230
6 802
243
2 451
2 424
12 150
203
6 042
228
2 233
2 155
10 861
203
5 963
338
2 280
1 962
10 746
263
6 083
425
2 053
2 142
10 966
244
5 988
325
1 972
2 385
10 914
771
6 142
401
2 239
1 600
11 153
889
6 314
439
2 211
1 607
11 460
906
6 224
327
1 906
2 153
11 516
SUMMA TILLGÅNGAR
12 375
11 109
10 990
11 203
11 150
11 387
11 701
11 759
Eget kapital
4 635
4 397
4 297
4 629
4 455
4 122
4 030
4 416
Långfristiga avsättningar
374
172
2302
2 848
347
140
2 210
2 697
315
140
2 154
2 609
324
140
2 138
2 602
319
144
2 112
2 575
290
170
2 207
2 667
288
171
2 166
2 625
305
131
2 328
2 764
659
4 139
94
4 892
568
3 362
85
4 015
640
3 358
86
4 084
635
3 247
90
3 972
504
3 526
90
4 120
618
3 862
118
4 598
692
4 248
106
5 046
684
3 787
108
4 579
12 375
11 109
10 990
11 203
11 150
11 387
11 701
11 759
Helår
Kv. 4
2014
Kv. 3
Kv. 2
Kv. 1
Helår
Kv. 4
2013
Kv. 3
Kv. 2
Kv. 1
978
–20
–920
38
339
–6
–61
272
349
–1
–156
192
531
–6
–708
–183
–241
–7
5
–243
898
1
–987
–88
974
0
–189
785
111
–1
–116
–6
122
2
–671
–547
–309
0
–11
–320
2 424
2 424
2 155
1 962
2 142
2 385
2 385
1 600
1 607
2 153
Helår
Kv. 4
Kv. 3
Kv. 2
Kv. 1
Helår
Kv. 4
Kv. 3
Kv. 2
Kv. 1
–642
–226
–70
–255
–642
–667
265
320
–225
–667
305
–111
–156
185
387
25
–907
–55
545
442
–337
–337
–226
–70
–255
–642
–642
265
320
–225
Ingående balans vid periodens början
Nyanskaffningar
Övrigt
Utgående balans vid periodens slut
Helår
5 988
2 273
–1 427
–32
6 802
Kv. 4
6 042
1 395
–607
–28
6 802
Kv. 3
5 963
413
–358
24
6 042
Kv. 2
6 083
184
–261
–43
5 963
Kv. 1
5 988
281
–201
15
6 083
Helår
5 769
1 274
–1 017
–38
5 988
Kv. 4
6 142
179
–338
5
5 988
Kv. 3
6 314
43
–175
–40
6 142
Kv. 2
6 224
266
–263
87
6 314
Kv. 1
5 769
786
–241
–90
6 224
NYCKELTAL
Rörelsemarginal, %
Skuldsättningsgrad, ggr
Soliditet, %
Resultat per aktie, kr
Helår
12,8
37
17,00
29 400
3 195
3 445
6 375
Kv. 4
13,2
37
5,70
29 400
918
1 168
6 375
Kv. 3
12,6
40
3,50
28 400
792
867
6 036
Kv. 2
12,2
39
4,10
28 200
788
716
5 853
Kv. 1
13,2
41
3,70
27 700
697
694
5 549
Helår
12,1
40
14,10
27 700
3 265
2 953
5 609
Kv. 4
13,9
40
5,20
27 700
803
881
5 609
Kv. 3
13,1
0,1
36
3,00
27 700
810
690
5 689
Kv. 2
10,3
0,1
34
3,20
28 200
943
808
5 633
Kv. 1
10,7
38
2,60
27 800
709
574
5 840
KASSAFLÖDESANALYS
Från den löpande verksamheten
Från investeringsverksamheten
Från finansieringsverksamheten
Summa periodens kassaflöde
Likvida medel vid periodens slut
RÄNTEBÄRANDE
NETTOSKULD/-FORDRAN
Räntebärande nettoskuld (+) /
-fordran (–) vid periodens början
Förändring räntebärande
nettoskuld/-fordran
Räntebärande nettoskuld (+) /
-fordran (–) vid periodens slut
J M
2 0 1 4
KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT 93
Helår
5 692
1 278
22,5
3 110
41,1
1 132
3 965
11 900
1 553
1 505
3 293
Kv. 4
1 748
388
22,2
3 110
41,1
470
3 965
11 900
393
377
3 293
2014
Kv. 3
1 300
288
22,2
2 923
43,4
260
3 222
11 000
375
367
3 030
Kv. 2
1 365
299
21,9
2 924
42,3
238
3 132
11 100
390
365
2 938
Kv. 1
1 279
303
23,7
2 941
41,6
164
3 139
11 000
395
396
2 741
Helår
5 254
1 167
22,2
2 881
40,5
671
3 051
11 200
1 513
1 404
2 516
Kv. 4
1 475
379
25,7
2 881
40,5
317
3 051
11 200
453
426
2 516
2013
Kv. 3
1 078
257
23,8
2 793
39,3
53
3 161
11 000
366
330
2 475
Kv. 2
1 390
284
20,4
2 672
40,7
300
3 267
11 100
354
334
2 492
Kv. 1
1 311
247
18,8
2 541
41,1
1
3 300
11 200
340
314
2 777
10
-
-
10
-
-
-
-
-
-
Helår
2 764
216
7,8
1 419
15,2
237
1 167
9 400
981
1 003
1 528
Kv. 4
799
67
8,4
1 419
15,2
51
1 167
9 400
297
327
1 528
2014
Kv. 3
569
45
7,9
1 457
14,6
130
1 205
8 800
232
232
1 606
Kv. 2
689
53
7,7
1 509
14
202
1 191
9 000
235
232
1 627
Kv. 1
707
51
7,2
1 529
14,3
–146
1 313
8 700
217
212
1 317
Helår
2 860
221
7,7
1 515
14,6
294
1 358
8 700
951
861
1 460
Kv. 4
780
63
8,1
1 515
14,6
258
1 358
8 700
216
243
1 460
2013
Kv. 3
580
45
7,8
1 512
14,8
53
1 420
9 000
230
223
1 619
Kv. 2
796
59
7,4
1 516
14,8
–58
1 421
9 300
268
208
1 596
Kv. 1
704
54
7,7
1 505
15,0
41
1 351
9 400
237
187
1 553
0
-
0
-
-
0
-
-
9
64
-
-
-
9
64
Helår
2 942
135
4,6
2 239
6,0
99
1 579
28
7 500
607
653
1 124
Kv. 4
831
63
7,6
2 239
6,0
81
1 579
28
7 500
228
180
1 124
2014
Kv. 3
767
29
3,8
2 223
5,2
107
1 521
32
7 600
185
268
1 200
Kv. 2
727
25
3,4
2 204
5,3
65
1 546
32
7 300
109
119
1 088
Kv. 1
617
18
2,9
2 162
5,6
–154
1 549
31
7 200
85
86
1 291
Helår
2 745
126
4,6
2 131
5,9
61
1 485
30
7 100
547
488
1 325
Kv. 4
801
44
5,5
2 131
5,9
64
1 485
30
7 100
134
212
1 325
2013
Kv. 3
618
30
4,9
2 165
7,2
–24
1 465
30
7 100
106
83
1 287
Kv. 2
750
28
3,7
2 208
7,6
54
1 530
32
7 100
175
120
1 291
Kv. 1
576
24
4,2
2 205
7,8
–33
1 455
32
6 500
132
73
1 402
3
-
-
-
3
2
-
-
-
2
Helår
401
51
261
19,5
178
31
202
600
54
284
430
Kv. 4
78
11
261
19,5
–11
31
202
600
284
430
2014
Kv. 3
74
9
380
14,7
–4
31
171
1 000
200
Kv. 2
196
23
523
10,7
70
31
171
800
54
200
Kv. 1
53
8
676
5
123
31
232
800
200
Helår
314
37
812
4,6
567
39
214
700
254
200
308
Kv. 4
64
16
812
4,6
442
39
214
700
308
2013
Kv. 3
171
9
933
– 7,4
107
39
741
600
108
54
308
Kv. 2
56
1
960
– 7,7
39
39
857
700
146
146
254
Kv. 1
23
11
960
– 7,6
– 21
61
874
700
108
12
2
0
10
0
13
2
1
-
10
JM PRODUKTION
Intäkter
Rörelseresultat
Rörelsemarginal, %
Helår
2 456
81
3,3
–73
Kv. 4
840
26
3,1
–131
2014
Kv. 3
585
23
3,9
59
Kv. 2
584
19
3,3
21
Kv. 1
447
13
2,9
–22
Helår
2 011
73
3,6
– 39
Kv. 4
654
26
4,0
– 94
2013
Kv. 3
468
17
3,6
12
Kv. 2
518
18
3,5
49
Kv. 1
371
12
3,2
–6
JM ÖVRIGT
Intäkter (eliminering)
Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader)
Helår
–386
–45
Kv. 4
–156
–10
2014
Kv. 3
–87
–8
Kv. 2
–77
–13
Kv. 1
–66
–14
Helår
–532
–48
Kv. 4
–176
–14
2013
Kv. 3
–105
–5
Kv. 2
–141
–16
Kv. 1
–110
–13
OMRÄKNING JM UTLAND
Intäkter
Rörelseresultat
Helår
347
103
Kv. 4
546
73
2014
Kv. 3
–173
–5
Kv. 2
42
23
Kv. 1
–68
12
Helår
–49
–53
Kv. 4
293
27
2013
Kv. 3
–192
–9
Kv. 2
27
–24
Kv. 1
–177
–47
JM BOSTAD STOCKHOLM
Intäkter
Rörelseresultat 1)
Rörelsemarginal, %
Genomsnittligt operativt kapital
Avkastning operativt kapital, % 2)
1)
JM BOSTAD RIKS
Intäkter
Rörelseresultat 1)
Rörelsemarginal, %
Antal bostäder i pågående produktion 3)
1)
3)
Varav hyresrätter
JM UTLAND
Intäkter
Rörelseresultat 1)
Rörelsemarginal, %
Bokfört värde projektfastigheter
1)
Intäkter
Rörelseresultat 1)
Bokfört värde projektfastigheter
Antal disponibla byggrätter 3)
Antal bostäder i pågående produktion 3)
1)
3)
2)
Avser hyresrätts- och vårdbostäder
Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.
J M
2 0 1 4
94 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten 1 095 051 529 kronor med tilllägg av balanserade vinstmedel och överkursfond 1 623 193 353
kronor, sammantaget 2 718 244 882 kronor, disponeras så att:
till aktieägarna utdelas 8,00 kronor
per aktie 1)
överförs i ny räkning
1)
603 818 504 kronor
2 114 426 378 kronor
2 718 244 882 kronor
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har
upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder
IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed
och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och
förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
som de företag som ingår i koncernen står inför.
I moderbolaget finns 77 087 867 registrerade aktier per den 31 januari 2015, varav
antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till 75 477 313.
I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagstämman i april 2014 får högst tio (10)
procent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är 1 610 554 aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2015, vilket
skulle kunna minska den totala utdelningen.
Stockholm den 20 februari 2015
Lars Lundquist
Styrelsens ordförande
Kaj-Gustaf Bergh
Ledamot
Johan Bergman
Ledamot
Anders Narvinger
Ledamot
Eva Nygren
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Thomas Mattsson
Ledamot utsedd
av de anställda
Johan Skoglund
Ledamot
Verkställande direktör
Johan Wegin
Ledamot utsedd
av de anställda
Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 2015.
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
J M
2 0 1 4
REVISIONSBERÄTTELSE 95
TILL ÅRSSTÄMMAN I JM AB (PUBL), ORG.NR 556045-2103
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år 2014. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta
dokument på sidorna 57–94.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR
FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som
ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting
Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen,
och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella
resultat och kassaflöden för året enligt International Financial
Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år 2014.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
REVISORNS ANSVAR
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska
krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig
säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte
innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen
och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte
att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen,
liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
REVISORNS ANSVAR
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat
styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen
för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver
vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även
granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
UTTALANDEN
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
UTTALANDEN
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den
31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
J M
2 0 1 4
96 DEFINITIONER OCH ORDLISTA
DEFINITIONER NYCKELTAL
ORDLISTA
Direktavkastning
Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december 2014.
Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som omsättningstillgångar.
• Mark med tillhörande byggrätter för bostäder
• Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål
• Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projektfastigheter.
Utdelning enligt förslag
Börskurs
8,00 kr
249 kr
3,2 %
Totalavkastning
Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året.
Aktiekursen förändring
Utbetald utdelning
Aktiekurs i början på året
67,50 kr
7,25 kr
181,50 kr
41 %
Resultat per aktie (före utspädning)
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier.
Årets resultat
Genomsnittligt antal aktier
1 306
76 542 355
17,00 kr
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning.
Rörelseresultat
Intäkter
1 716
13 869
12,4 %
Rörelsemarginal
Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter.
Rörelseresultat
Intäkter
1 819
14 216
12,8 %
Räntabilitet på eget kapital
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Årets resultat
Genomsnittligt eget kapital
28,7 %
Räntabilitet på sysselsatt kapital
Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital.
1 846
6 460
28,6 %
Räntabilitet på totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader
Genomsnittlig balansomslutning
1 846
11 763
15,7 %
Soliditet
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Eget kapital
Balansomslutning
4 635
12 375
37 %
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella
kostnader.
1 846
102
18,1 ggr
Räntebärande skulder/balansomslutning
Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning.
Räntebärande skulder
Balansomslutning
2 087
12 375
17 %
Kapitalomsättningshastighet
Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
Intäkter
Genomsnittlig balansomslutning
14 216
11 763
1,21 ggr
J M
2 0 1 4
Intäkter
Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter
i normalfallet vid överlämnandet av bostad till kund.
Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning)
Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning
i projekt.
Operativt kapital
Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt.
Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem
mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften).
Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster.
Projektfastigheter
Avser hyresbostäder, vårdbostäder och kommersiella fastigheter.
En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på www.jm.se/investerare.
1 306
4 545
Genomsnittligt sysselsatt kapital
En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på
www.jm.se/investerare.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder
och avsättningar.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning
Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital.
Sysselsatt kapital
Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld.
En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper
sidorna 68–71.
BOL AGSST YRNINGSR APPORT 97
INNEHÅLL
SIDA
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
97
STYRELSE OCH REVISORER
104
KONCERNLEDNING
105
JM-AKTIEN
106
KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER
108
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FÖR
VERKSAMHETSÅRET 2014
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). JM följer Koden
utan undantag.
JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt
arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och
kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt
styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och
produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den
interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen
genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete.
Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga
intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för
att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade
kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart
samhällsbyggande hänvisas till sidorna 32–48.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare
har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken
koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs
fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal
centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen,
val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av
ny styrelse för tiden till nästa årsstämma.
Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast
fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid
och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av
stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom
dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud.
Årsstämman 2014 hölls den 24 april. Vid stämman var 279
aktieägare företrädda, representerande cirka 52 procent av
rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida (www.jm.se). Årsstämman 2014 bemyndigade styrelsen att
besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2015 kommer
att hållas den 21 april.
AMF Försäkring och Fonder har ett aktieinnehav i bolaget
som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga
aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas
rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring
av bolagsordningen.
JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om
bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i
bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.
J M
2 0 1 4
98 BOL AGSST YRNINGSR APPORT
VALBEREDNING
Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker
genom en valberedning. Denna består av företrädare för de
fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens
ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på
styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av
revisorer och arvode till dessa.
Valberedningen inför årsstämman 2015 sammankallades i
augusti 2014 av styrelsens ordförande och består av följande
personer:
Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder
Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder
Jan Särlvik, Nordea Investment Funds
Hans Ek, SEB Fonder
Lars Lundquist, styrelseordförande i JM.
Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 28 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell.
Valberedningen har sammanträtt tre gånger samt därtill korresponderat per e-post. Valberedningens ledamöter har inte
erhållit någon ersättning av JM.
Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2014
Ernst & Young AB till revisionsbolag. Valet skedde för perioden
fram till slutet av årsstämman 2015. Ansvarig revisor är Ingemar
Rindstig.
Ingemar Rindstig har inga uppdrag i andra bolag som påverkar
hans oberoende som revisor i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 76.
Vid sidan av JM har Ingemar Rindstig revisionsuppdrag i
bland annat Atrium Ljungberg, ALM Equity, Besqab, Corem,
D. Carnegie, Stendörren Fastigheter, Familjebostäder, Specialfastigheter och Vasakronan.
JMs STYRELSE
SAMMANSÄTTNING
JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och
högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens
ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har
arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie
ledamöter jämte två suppleanter.
Vid årsstämman 2014 valdes åtta ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott
(R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret 2014.
Beslutade arvoden redovisas på sidan 101.
Styrelsen har haft tretton sammanträden. Revisionsutskottet
har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft tre
sammanträden. Investeringsutskottet har haft sex sammanträden.
Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6
i Koden anges på sidan 104.
J M
2 0 1 4
Namn
Funktion
Invald
NärUtskott varo S
Lars Lundquist
Ordförande
2005
(ordf) E
Kaj-Gustaf Bergh
Ledamot
2013
Johan Bergman
Ledamot
Anders Narvinger
Ledamot
Eva Nygren
Ledamot
Johan Skoglund
13
R
Närvaro U
E3
R4
-
13
2012
I
13
I6
2009
(ordf) R
13
R4
2013
I
13
I6
Ledamot
2010
R
13
R4
Ledamot
2003
Ledamot
2007
Peter Skogert
Arb.led.
2012
-
Johan Wegin
Arb.led.
2002
-
12
Thomas Mattsson
Arb.led.
2012
-
112)
Peter Olsson
Arb.led., suppl.
2014
-
12,3)
Jan Strömberg
Arb.led., suppl.
2011
-
93)
1)
(ordf) I
-
1)
13
13
E
I6
E3
92)
1)
Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid
utskottens sammanträden.
2)
Peter Skogert var arbetstagarledamot till oktober 2014 och han var närvarande på
samtliga sammanträden som ägde rum fram till dess. Thomas Mattsson, som varit
arbetstagarsuppleant sedan 2012, ersatte Peter Skogert och Thomas Mattsson var
närvarande på alla sammanträden som ägde rum under 2014 förutom de sammanträden per capsulam som ägde rum innan han tillträdde som ordinarie arbetstagarledamot. Peter Olsson efterträdde Thomas Mattsson som arbetstagarsuppleant.
3)
Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam.
OBEROENDE
Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för
Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i
förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande
till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget.
ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN
Styrelsens arbete
Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans,
intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt
beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning
av exploateringsfastigheter och projektfastigheter.
De viktigaste styrande dokumenten är:
• Bolagsordningen
• Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering
• JMs policyer (Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy,
Kommunikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy)
• JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt
riktlinjer för Inköp.
Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll
och riskhantering.
Ordförandens arbetsuppgifter
Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för
att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid
har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är
dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer
Kodens krav.
Styrelsens sekreterare
Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen.
Styrelsens utvärdering av eget arbete
Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av
utvärderingen tillställs valberedningen som kompletterar denna
med egna intervjuer av enskilda ledamöter.
Styrelsens utvärdering av VD
Styrelsen utvärderar årligen VDs arbete.
Viktiga ärenden under 2014
Styrelsen har under 2014 bland annat fattat beslut om följande:
• Styrelsen har fattat beslut om sex produktionsstarter av
bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad
överstigande den till VD delegerade nivån om antingen 400
miljoner kronor i total projektkostnad eller 400 miljoner kronor i projektkostnad för deletapp
• Styrelsen har beslutat om tio förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå
om 100 miljoner kronor, varav ett i Norge och tre i Finland
• Styrelsen har vidare, dels fattat beslut om försäljning av en
projektfastighet, vilken har haft en köpeskilling överstigande
till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, dels fattat
beslut om att lämna anbud och vid accept teckna externt
entreprenadkontrakt med en entreprenadsumma överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor
• Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta
beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat
beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av
egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning
till fritt eget kapital
• Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige
• Styrelsen har fattat beslut om JMs policyer och riktlinjer
• Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget.
Utskottens arbete
delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt
förekommer förutom vad gäller:
• Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för
koncernledningen exklusive VD och
• Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna
fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen
(internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även
arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda
områden.
Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD
är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive
stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens
ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande
i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i
Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring.
Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektören.
Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i
Revisionsutskottet.
Revisionsutskottet
Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Lars Lundquist och Kia Orback Pettersson.
Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden.
Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på:
• Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för
speciella uppdrag
• Fastställande av revisionsplan
• Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner
• Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av
speciellt intresse
• Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport
• Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser
som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning
• Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den
finansiella rapporteringen
• Genomgång av eventuella incidentutredningar och etiska frågeställningar
• Genomförd succession av ansvarig för JMs Verksamhetsrevision.
Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring.
Utskottet har haft tre sammanträden under kalenderåret.
Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens
sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa
J M
2 0 1 4
Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att:
• Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga
villkor till bolagets VD
• Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till
all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar
• Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas
årsstämman
• Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer
• Utvärdera pågående och under året avslutade program för
rörliga ersättningar till koncernledningen
• Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till
ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget.
Investeringsutskottet
Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring
(ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren.
Utskottet har under kalenderåret haft sex sammanträden.
Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom
ramen för JMs delegationsordning:
• Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende
exploateringsfastigheter och projektfastigheter
• Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsoch projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom
ägare till sådana fastigheter
• Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter
• Bereda förslag avseende produktionsstarter av projekt
• Bereda förslag avseende externa entreprenader.
från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och
instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kontakter med
såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och
dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska
ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna
Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de
externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år.
JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska
verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet
genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärskritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem
är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som
syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser.
JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även
granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen
säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomioch projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna
och externa revisorer.
Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. En översyn har
gjorts av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare
systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för
alla medarbetare.
En uppförandekod för JMs medarbetare har fastställts. Syftet
är att tydliggöra och ge vägledning kring de värderingar som
gäller inom JM.
Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av
efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer.
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen
av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens
status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara
av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad
bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan.
Styrningsstrukturen framgår nedan:
BOLAGSSTÄMMA
Valberedning
Revisionsutskott
STYRELSE
Ersättningsutskott
Investeringsutskott
Verksamhetsrevision
STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN
VD
KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE
DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN
Styrningsstruktur
Juridik och Exploatering
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för
att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD.
Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla
nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser.
För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna 28–31.
Styrelsen har under flera år lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår
J M
Koncernstaber:
2 0 1 4
Råd och utskott:
Koncernledning
Verksamhetsutveckling
Kvalitets- och Miljöråd
Ekonomi och Finans, IR
Affärsutskott
Personal
Inköp
Marknadskommunikation
och Affärsutveckling
Inköpsråd
IT-råd
Marknads- och Produktråd
AFFÄRSENHETER
REGIONER
Kontrollmiljö
Information och kommunikation
JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den
interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med
kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för
den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande
värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation,
beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och
kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer,
riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de
andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt
samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner.
Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som
syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella
rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument
i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända
för berörda medarbetare på JMs Intranät.
Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och
VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM.
Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer,
instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet.
Riskbedömning
Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt
för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna
omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs
Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans
med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt,
viktiga delar av riskhanteringen.
Kontrollaktiviteter
De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna
syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och
korrigera fel och avvikelser.
Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är:
• Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens
processer och fastställda affärskritiska krav
• Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter
• Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt
bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis)
• Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis)
• Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis)
• Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis)
• Styrelsemöten i dotterbolagen
• JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de
affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande)
• Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för
leverantörer genom bland annat platsbesök
• Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter
• Etiska rådet, som ger vägledning vid svårigheter att tolka de
etiska riktlinjerna och JMs uppförandekod.
De viktigaste dokumenten är:
• JMs Auktorisationsbestämmelser
• Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut
• Boksluts- och prognosprocesserna
• Instruktioner om projekthantering
• Instruktioner vid köp och försäljningar
• Finanspolicy
• Controlling inom JM
• Redovisningsprinciper
• Rutinbeskrivningar.
Uppföljning
Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de
större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller
styrelsen/Investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och
pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner
i styrelsens uppföljning.
Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna
kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs
externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion
för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken
godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna
och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet.
ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING
Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2014
om arvoden enligt följande:
• arvode till styrelsens ordförande ska utgå med 740 000 kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd
i bolaget med 310 000 kronor,
• arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med 120 000
kronor till ordföranden och 90 000 kronor till ledamot
• arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med
80 000 kronor till ordföranden och 60 000 kronor till ledamot
• arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med 60 000
kronor till ordförande respektive ledamot.
J M
2 0 1 4
Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2015 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av
Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD.
Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 60.
Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns
i not 3 sidan 74, koncernens noter.
Cirka 560 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den
totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med
ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på
befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom
ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse,
baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell
måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund
Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med
normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön.
KONVERTIBELPROGRAM 2014
Årsstämman 2014 beslutade att JM skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst 120 000 000 kronor genom
emission av högst 460 000 konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige.
Syftet med konvertibelprogram 2014 är att den anställdes
intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs
och förstärks genom ett ägarengagemang.
En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos
de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga
aktieägares intresse.
Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka
14,5 mkr genom emission av cirka 52 000 konvertibla skuldförbindelser. I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att
förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med
nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla
förlagslånet har likvidavräknats under juli 2014.
De tecknade konvertiblerna kan konverteras till en stamaktie
till kursen 280 kronor. Konvertering av konvertibler kan ske
under perioden från och med den 1 juni 2017 till och med den
18 maj 2018 med undantag för perioden den 1 januari till och
med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som
infaller tre bankdagar efter årsstämman.
Genom konvertering av konvertibler kan JMs aktiekapital
komma att öka med totalt högst 51 918 kronor, genom utgivande
av högst 51 918 stamaktier, var och en med ett kvotvärde om
1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent
av aktierna och rösterna i bolaget.
Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 15 juni
2018 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan.
LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR
DELEGATIONSORDNING – VDs BESLUTSRÄTT
Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för:
• köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr
• investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för
genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för
genomförande av kontorsprojekt
• produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten
och produktionsstart av enskilda deletapper upp till 400 mkr
• att lämna anbud och vid accept teckna externa entreprenadavtal upp till 400 mkr
• upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än
ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med löptid mellan
ett och tio år.
I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose
styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten
angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet,
bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av
schema på sidan 103.
Beslutsprocessen illustreras nedan:
BESLUTSGRINDAR I DEN STRUKTURERADE PROJEKTUTVECKLINGEN
Beslut om
markförvärv
Beslut om
projekteringsstart
Beslut om
total intäkt
Beslut om
försäljningsstart
Beslut om
produktionsstart
Operativt
beslut om
produktionsstart
Beslut om
tekniskt
avslut
1
2
3
4
5
6
7
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Regionchef
Affärsenhetschef
Regionchef
Affärsutskott,
koncernledning
och styrelse
Regionchef
Regionchef
J M
2 0 1 4
VD
Staber
Affärsenheter
Affärssegment
(finansiell
rapportering)
JM Bostad
Stockholm
JM Bostad
Riks
JM Bostad
Stockholm
JM Bostad Riks
KONCERNLEDNING
JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern
finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment.
Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt
stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en
gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs.
STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR
Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i
produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler
än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över
100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig
för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen
ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten.
Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande
stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs
veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och
VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader.
En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör.
Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella
styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och
föredras i Revisionsutskottet.
JM Bostad
Norge
JM Bostad
Danmark, Finland,
Belgien
JM Utland
JM
JM
Produktion
JM
JM
Produktion
REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Till årsstämman i JM AB, org.nr 556045-2103.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2014 på sidorna 97–103 och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen.
Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna
läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi
att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär
att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att
dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen.
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
Styrelsen
J M
2 0 1 4
104 ST YRELSE OCH RE VISORER
Lars Lundquist
Styrelseordförande,
ordförande i Ersättningsutskottet och ledamot i
Revisionsutskottet
Invald i styrelsen: 2005
Aktier i JM: 45 000
Född: 1948
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan,
Stockholm och MBA, University of Wisconsin.
Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkringsbolag.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande
i Intrum Justitia AB och Försäkrings AB ERIKA.
Styrelseledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden.
Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive
större aktieägare i bolaget.
Anders Narvinger
Styrelseledamot
och ordförande i
Revisionsutskottet
Aktier i JM: 5 000
Född: 1948
Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska
Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet.
Arbetslivserfarenhet: 8 år som VD för
Teknik företagen och verksam 30 år inom
ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef
för ABB Sverige.
i Alfa Laval AB, ÅF AB, Capio AB och Coor Service
Management AB. Styrelseledamot i Pernod Ricard S. A.
Oberoende: Ledamoten anses oberoende.
Eva Nygren
Kaj-Gustaf Bergh
Styrelseledamot
Aktier i JM: 2 500
Född: 1955
Utbildning: Jurist och civilekonom.
Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB.
Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör
för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseordförande i Sponda, Stockmann, Julius Tallberg och
KSF Media. Styrelseledamot i Ramirent och Wärtsilä.
Styrelseledamot
och ledamot i
Aktier i JM: 500
Född: 1955
Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola.
Arbetslivserfarenhet: 35 års erfarenhet av teknikkonsultbranschen, bland annat som VD och koncernchef Rejlers, VD SWECO Sverige och VD SWECO
FFNS.
Andra väsentliga uppdrag: Direktör Investering
Trafikverket. Styrelseledamot i Uponor OY,
Norrporten, Umeå Universitet och Nobelhuset AB.
Johan Bergman
Styrelseledamot
och ledamot i
Aktier i JM: 1 000
Född: 1964
Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar
inom Skanska-koncernen.
Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB,
inga styrelseuppdrag.
Johan Skoglund
VD och koncernchef
samt styrelseledamot
Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring
Konvertibler i JM: 6 609 414 kr
Väsentliga aktieinnehav och delägarskap
i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0
Född: 1962
Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogrammet, Handelshögskolan, Stockholm.
Arbetslivserfarenhet: 28 år i JM i olika befattningar
såsom platsingenjör, projektledare, regionchef och
affärsenhetschef.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot
i Castellum AB, Infranord AB, Mentor Sverige och
JM Entreprenad.
Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av
VD och koncernchef vara beroende.
Åsa Söderström
Jerring
Styrelseledamot,
ordförande i Investeringsutskottet och ledamot i
Ersättningsutskottet
Aktier i JM: 6 600
Född: 1957
Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet.
Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av
byggoch fastighetsbranschen, bland annat som
informationschef NCC Bygg, VD Ballast Väst och
VD SWECO Theorells.
i ELU Konsult AB och Infobooks AB. Styrelseledamot
i Vattenfall AB, Rejlers AB, Delete OY, Scanmast AB
och Nordic Home Improvement AB.
Kia Orback
Pettersson
Styrelseledamot
och ledamot i
Revisionsutskottet
Aktier i JM: 1 480
Född: 1959
Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet
Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från
ledande befattningar inom detaljhandel, fastighetsoch mediabranschen, bland annat som VD för
Sturegallerian och vVD Guldfynd/Hallbergs.
Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NAI Svefa AB samt
Teracom AB. Styrelseledamot i Kungsleden AB
och Odd Molly.
ARBETSTAGARREPRESENTANTER
STYRELSENS SEKRETERARE
Maria Bäckman
Chefsjurist i JM AB
Född: 1973
Styrelsens sekreterare sedan 2012.
Aktier i JM: 500
Konvertibler: 0 kr
REVISORER
Johan Wegin
Thomas Mattsson
Jan Strömberg
Peter Olsson
Ernst & Young AB
Byggnadsingenjör
Född: 1965
Ledamot i styrelsen
sedan 2002.
Aktier i JM: 1 943
Konvertibler: 0 kr
Anläggare
Född: 1962
Ledamot i styrelsen
sedan 2014.
Aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Civilingenjör
Född: 1959
Suppleant i styrelsen
sedan 2011.
Aktier i JM: 0
Konvertibler: 629 410 kr
Snickare
Född: 1977
Suppleant i styrelsen
sedan 2014.
Aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Ingemar Rindstig, Auktoriserad
revisor
Ernst & Young AB omvaldes som
revisorer i JM AB på årsstämman
i april 2014.
Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per 2015-02-20.
J M
2 0 1 4
KONCERNLEDNING 105
Pär Vennerström
Maria Bäckman
Johan Skoglund
VD och koncernchef
Anställningsår: 1986
Medlem i koncernledningen: 2000
Aktier i JM: 30 579 varav 2 000 i kapitalförsäkring
Konvertibler: 6 609 414 kr
Född: 1962. Civilingenjör KTH, Stockholm 1986
och Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan,
Stockholm 1998.
Tidigare befattningar i JM: 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projektledare, regionchef
och affärsenhetschef. Sedan den 1 nov 2002 VD och
koncernchef.
Styrelseledamot i Castellum AB, Infranord AB,
Mentor Sverige och JM Entreprenad.
Affärsenhetschef
JM Bostad Stockholm
och Affärsenhetschef JM
Chefsjurist
Koncernstab Juridik och
Exploatering
Aktier i JM: 500
Konvertibler: 0 kr
Född: 1973. Jur. kand. Stockholms universitet 1997.
Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie
Uppsala tingsrätt.
Styrelseledamot i JM Entreprenad AB.
Aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Född: 1974. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1999.
Tidigare befattningar i JM: Projektledare,
Regionchef Stockholm Nordväst 2008–2009,
Regionchef Stockholm Syd 2009–2014.
Lennart Henriz
Martin Asp
Affärsenhetschef JM Bostad
Norge samt JM Bostad
Danmark, Finland och Belgien
samt tf. VD JM Norge AS
Aktier i JM: 3 295
Född: 1973. Civilingenjör LTU 1997,
Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000,
Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet 2010.
Tidigare befattningar i JM: Arbetsledare,
projekteringsledare och projektledare i JM samt
VD Kvarnholmen Utveckling AB.
Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy,
JM Danmark A/S och JM Construction S.A.
Chef Verksamhetsutveckling
(Kvalitet och miljö,
Teknik samt IT)
Claes Magnus Åkesson
Aktier i JM: 500
Konvertibler: 0 kr
Född: 1953. Civilingenjör KTH 1978.
Tidigare befattningar i JM: Utvecklingschef,
IT-chef, vVD och regionchef AB Projektgaranti,
kvalitetsoch miljöchef. Chef Verksamhetsutveckling
2000–.
Styrelseledamot i JM Suomi Oy.
Aktier i JM: 13 000
Konvertibler: 4 048 934 kr
Född: 1959. Civilekonom Handelshögskolan
Stockholm 1984. Advanced Management Programme,
INSEAD, Frankrike.
Ericsson-koncernen: Chefscontroller Asien,
ekonomioch finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien.
Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt
JM Construction S.A.
ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Peter Neuberg
Affärsenhetschef JM
Entreprenad och
VD JM Entreprenad AB
Sören Bergström
Affärsenhetschef JM Bostad
Riks och Inköpsdirektör
Aktier i JM: 2 000
Konvertibler: 0 kr
Född: 1956. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996. Executive
Management Program Handelshögskolan 2001.
Tidigare befattningar i JM: Projektledare,
VD i tre olika dotterbolag och regionchef.
Affärsenhetschef JM Produktion 2002–2006.
Affärsenhetschef JM Bostad Riks 2007–.
Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB
och AB Borätt.
Ekonomi- och
Finansdirektör, IR
Aktier i JM: 0
Konvertibler: 0 kr
Född: 1970. Byggnadsingenjör KTH.
Regionchef Hus Stockholm Bostäder i Skanskakoncernen och dessförinnan bland annat affärsansvarig
distriktschef samt inköpschef.
Annika Berg, Region Stockholm Nord
Mikael Åslund, Region Stockholm Stad
Erik Ragnerstam, Region Stockholm Syd
Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm
Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm
Per Johansson, Region Öst
Martin Svahn, Region Väst
Susanne Persson, Region Syd
Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling samt
Förvärv Bostad Stockholm
Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder
Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt
Christian Benfatto, Anläggning, JM Entreprenad AB
Anders Edwall, Fasad, JM Entreprenad AB
Alexandra Jansson, Hus, JM Entreprenad AB
Hilde Vatne, Region Oslo, JM Norge AS
Helena Söderberg
HR-direktör
Aktier i JM: 500
Född: 1967. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor
vid Uppsala universitet 1991.
Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år
inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner.
Sigbjørn Myhre, Region Syd och Region Vest,
JM Norge AS
Ole Kristian Ruud, Region Entreprenad, JM Norge AS
Mats Karlsson, JM Danmark A/S
Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien
Markus Heino, JM Suomi OY
Angivna aktieinnehav avser innehav per 2015-02-20.
J M
2 0 1 4
106 JM -AKTIEN
STOR ÖVERFÖRING TILL
AKTIEÄGARNA
AKTIEKAPITAL
UTDELNINGSPOLICY
JM-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, segmentet Large
Cap. Aktiekapitalet uppgår till 77,1 mkr fördelat på 77,1 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.
Börsposten är 200 aktier.
Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel
ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat
efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig
del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2014 uppgår till 8,00
kronor (7,25) per aktie.
Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga
egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital.
Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt
utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie
utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att
årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden
fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut
om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ Stockholm. Strategin är att
sprida återköpen på NASDAQ Stockholm fram till årsstämman
2016. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet
att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur.
AKTIEÄGARMÅL
JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga
summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag
med liknande verksamhet och riskprofil.
KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING
JM-aktien ingår i Stockholmsbörsens index ”SX8630 Real Estate
Investment & Services PI”. Under 2014 steg JMs aktiekurs med
37 procent, att jämföras med en stigning om 39 procent för
SX8630. Det generella indexet på Stockholmsbörsen, OMX
Stockholm PI, steg 12 procent under 2014. JM-aktien noterades
som högst under året till 256 kronor den 11 juni och som lägst
till 171 kronor den 2 februari. Direktavkastningen, det vill säga
föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året,
uppgick till 3,2 procent (4,0). Totalavkastningen under 2014 uppgick till 41 procent (62).
Totalavkastning %
2014
Genomsnittligt
per år 2010–2014
Genomsnittligt
per år 2005–2014
41
16
19
14
24
12
%
Index
41
62
9
–26
30
186
–60
–16
94
91
-
845
600
370
340
459
353
123
311
370
191
100
JM
Stockholmsbörsen
Totalavkastning JM, 2005–2014
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2005-01-01
Genomsnittligt 5 år
Genomsnittligt 10 år
19
24
OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE
JM-aktier till ett värde av totalt 15,9 mdkr (11,8) omsattes under
2014. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 64 mkr
(47). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 83 procent (82). Bolagets börsvärde uppgick vid årets
utgång till 18,8 mdkr (14,0).
Överföring till
aktieägare, mkr
Utdelning
Inlösen
Återköp
Summa
196
247
415
489
208
375
542
537
558
966
1 002
1 013
992
-
359
517
500
1 162
1 249
1 428
1 481
208
375
901
1 054
1 058
3 567
3 973
1 376
8 916
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Summa
Aktieägare per 31 december 2014
AMF Försäkring och Fonder
% av antal aktier
11,3
Swedbank Robur fonder
8,6
Nordea fonder
6,6
SEB fonder
5,8
AFA Försäkringar
4,8
JM AB
2,1
Handelsbanken fonder
2,1
Catella fondförvaltning
2,1
Fjärde AP-fonden
1,6
Länsförsäkringar fondförvaltning AB
1,2
Utländska aktieägare
35,6
ÄGARSTRUKTUR
Övriga aktieägare
18,2
Per den 31 december 2014 uppgick antalet aktieägare till 13 844
(11 986). De tio största svenska ägarna stod för 46,2 procent
(50,5) av kapitalet och de utländska ägarna för 35,6 procent (32,2).
Summa
J M
2 0 1 4
Antal aktieägare per 2014-12-31: 13 844
Antalet aktier per 2014-12-31 uppgår till 77 082 025
100,0
JM -AKTIEN 107
Aktiedata
Kronor per aktie
Börskurs per den 31/12
Högst/lägst betalkurs under året
Direktavkastning per den 31/12, %
Börsvärde per den 31/12, mkr
Resultat per aktie före utspädning
Marknadsvärde
Bokfört värde
Projektfastigheter
Marknadsvärde
Bokfört värde
Eget kapital (redovisat)
Utdelning
Utdelning i % av resultat per aktie
P/E tal per den 31/12
Antal aktier per den 31/12
Genomsnittligt antal aktier före utspädning
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning
1)
2)
3)
4)
5)
6)
2014
2013
2012
2011
2010
249
256/171
3,2
18 792
17,00
181,50
200,50/118,25
4,0
14 075
14,10
116
140,25/106,75
5,8
9 337
11,70
112
176,50/79,75
5,8
9 355
12,50
157,50
160/98,50
2,9
13 110
7,10
127
90
108
77
105
72
99
70
96
65
4
3
61
8,00 1)
47
15
75 471 471 2)
76 542 355
76 888 597
4
3
57
7,25
51
13
77 550 383 3)
78 445 765
78 983 735
12
12
55
6,75
58
10
80 494 186 4)
82 414 682
83 298 832
10
10
55
6,50
52
9
83 379 407 5)
83 305 326
84 560 636
8
8
47
4,50
63
22
83 237 058 6)
83 229 492
84 671 817
Enligt styrelsens förslag
1 610 554 återköpta aktier ingår ej
150 964 återköpta aktier ingår ej
164 825 återköpta aktier ingår ej
Ägarbild per 2014-12-31
Aktieinnehav
Antal aktieägare
% av alla aktieägare
Äger tillsammans antal aktier
% av aktiekapital
10 515
1 556
1 211
291
141
130
76,0
11,2
8,8
2,1
1,0
0,9
1 700 592
1 278 387
2 729 611
2 836 608
6 877 163
61 659 664
2,2
1,7
3,5
3,7
8,9
80,0
13 844
100,0
77 082 025
100,0
1–500
501–1 000
1 001–5 000
5 001–20 000
20 001–100 000
100 001–
Summa
Förändringar i aktiekapitalet 2010–2014
År
Inlösen återköpta aktier, mkr
2010
2011
2012
2013
2014
Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr
Antal aktier
Kvotvärde/aktie
Aktiekapital, mkr
0,1
0,2
0,3
0,1
83 401 883
83 530 370
83 663 242
79 813 682
77 082 025
1 kr
1 kr
1 kr
1 kr
1 kr
83,4
83,5
83,7
79,8
77,1
–4,1
–2,8
Kursutveckling
Kr
350
Antal
25 000
Kr
260
Antal
15 000
280
20 000
240
12 000
210
15 000
220
9 000
140
10 000
200
6 000
70
5 000
180
3 000
0
160
0
2010
2011
2012
Omsatt antal aktier 1000-tal
2013
2014
JM B
0
Jan Feb Mar Apr Maj
2014
OMX Stockholm PI
Jun
Jul
Aug Sep Okt Nov Dec
OMX Stockholm Real Estate Investment&Services PI (SX8630PI)
J M
2 0 1 4
108 K ALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINAN SIELL K ALENDER
JMs ÅRSSTÄMMA
Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma tisdagen den
21 april 2015 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna.
ANMÄLAN
Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd
i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den
15 april 2015, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den
15 april 2015 före kl. 16.00 på något av följande sätt:
JM ABs webbplats: www.jm.se (endast för privatpersoner)
Post:
JM AB, c/o Computershare,
Box 610, 182 16 Danderyd
Telefon:
08-518 015 52
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar
delta i årsstämman, måste genom förvaltarens försorg tillfälligt
låta inregistrera aktierna i eget namn, så att aktieägaren är införd
i aktieboken onsdagen den 15 april 2015. Inträdeskort till stämman kommer att utsändas.
UTDELNING
Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 8,00 kronor per
aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås torsdagen den
23 april 2015. Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas
utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den
28 april 2015.
AKTIEÄGARINFORMATION PÅ JM.SE
På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare,
publiceras finansiella rapporter och presentationer från
press- och analytikermöten.
AKTIEÄGARSERVICE
Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter
och årsredovisningar.
AKTIEN
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
21 april 2015
14 juli
21 oktober
4 februari 2016
Delårsrapport januari–mars 2015
Årsstämma 2015
Delårsrapport januari–juni 2015
Delårsrapport januari–september 2015
Bokslutskommuniké 2015
Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas
från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel. 08-782 87 00
eller via www.jm.se/investerare
JM AB (publ), Org. nr. 556045-2103, säte i Stockholm.
J M
2 0 1 4
Information om aktiens notering och kursinformation med
15 minuters fördröjning.
INSIDERPERSONER OCH TRANSAKTIONER
Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insynsregister.
ANALYTIKERLISTA
Lista med de analytiker som löpande följer JM.
GRI - INDE X 109
GRI-INDEX 2014
JM rapporterar 2014 sitt hållbarhetsarbete enligt Global
reporting Initiatives (GRI) riktlinjer G4. Vårt GRI-index omfattar de enligt GRI obligatoriska delarna, samt övriga delar som vi
funnit relevanta för vår verksamhet samt viktiga för en transparent redovisning. GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges
kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i index-
GRI-kod
tabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen
i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje
part, dock har beräkningar av koldioxidutsläpp granskats av
extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet.
Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala
delen av årsredovisningen. Det är vår bedömning att redovisningen uppfyller kraven enligt GRI G4, nivå Core.
Beskrivning/indikator
Hänvisning (sidnummer
i årsredovisning 2014)
Externt
granskad
2–3
-
57
-
STRATEGI OCH ANALYS
G4-1
VD:s uttalande
G4-3
Organisationens namn
G4-4
Huvudsakliga varumärken, produkter och/eller tjänster
7–9, 52–56
-
G4-5
Huvudkontorets lokalisering
113
-
G4-6
Länder där organisationen är verksam
7–9
-
G4-7
Ägarstruktur och bolagsform
100, 106–107
Ja
G4-8
Marknader
7–9, 52–56
-
G4-9
Bolagets storlek
Omslagets insida, 1, 52–56,
57–63, 74–75
Ja
G4-10
Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön
45–47, 74
-
G4-11
Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal
45
-
G4-12
Bolagets leverantörskedja
49–50
-
G4-13
Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur,
ägande eller leverantörskedja
99
Ja
G4-14
Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen
33
-
G4-15
Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer
eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer
36
-
G4-16
Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer
36
ORGANISATIONEN
IDENTIFIERADE VÄSENTLIGA ASPEKTER OCH AVGRÄNSNINGAR
G4-17
Organisationsstruktur, enheter, affärsområden, dotterbolag och joint ventures
78–79, 102–103
Ja
G4-18
Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter
34–35
-
G4-19
Väsentliga aspekter identifierade i processen för att definiera rapportinnehållet
34–35
-
G4-20
Väsentliga aspekter internt
34–35
-
G4-21
Väsentliga aspekter externt
34–35
-
G4-22
Effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar,
och skälen för sådana förändringar
35
-
G4-23
Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års
redovisningar
35, 48
-
J M
2 0 1 4
110 GRI - INDE X
GRI-kod
Beskrivning/indikator
Externt
granskad
INTRESSENTDIALOG
G4-24
Intressentgrupper
35
-
G4-25
Identifiering och urval av intressenter
35
-
G4-26
Metoder för samarbete med intressenter
35
-
G4-27
Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter
35–36
-
RAPPORTPROFIL
G4-28
Redovisningsperiod
57
-
G4-29
Datum för publicering av den senaste redovisningen
Årsredovisning 2013,
publicerades 2014
-
G4-30
Redovisningscykel
33
-
G4-31
Kontaktperson för rapporten
Lennart Henriz,
Chef Koncernstab
Verksamhetsutveckling
-
G4-32
Tabell som visar var information för samtliga delar av GRIs standardupplysningar
går att hitta
109–112
-
G4-33
Policy och praxis för extern granskning
109–112
-
G4-34
Styrningsstruktur
97–103
Ja
G4-56
Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande
48–50
-
GRI-kod
JMs identifierade hållbarhetsaspekter
GRI-aspekt
Externt
granskad
G4-DMA
Väsentlig hållbarhetsaspekt
Indikator för hållbarhetsstyrning
Hänsynstagande i beslutsfattandet
Bolagsstyrning
48–50, 97–103
-
Långsiktig affär
Ekonomiska resultat
20–31, 36–37, 97–103
-
Kvalitet
Märkning av produkter och tjänster
5–6, 10–15, 38–39
-
BOLAGSSTYRNING
ETIK OCH INTEGRITET
Styrmetod
J M
Ansvar för ekonomisk påverkan utanför JM
Indirekt ekonomisk påverkan
14, 48–50
-
Transparens i redovisning
Rapportprofil
33, 57
-
Jämställdhet och mångfald
Mångfald och lika rättigheter
45–48
Arbetsmiljö
Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)
20, 36–37, 45–48, 97–103
-
Kompetens
Utbildning
45–47
-
Produktutformning
Produktansvar
20, 34–44, 97–103
-
Ansvarstagande i leverantörskedjan
Hållbarhetsvärdering av leverantörer
49–50
-
Mänskliga rättigheter
Hållbarhetsvärdering av leverantörer
49–50
-
2 0 1 4
GRI - INDE X 111
GRI-kod
Externt
granskad
Konkurrenshämmande aktiviteter
Antikorruption
20, 36–37, 48, 97–103
-
Lagefterlevnad
-
33
-
Markföroreningar
Sanering av förorenad mark
40–41
-
Materialanvändning
Produkter och tjänster
20, 33–37, 39–40, 97–103
-
Avfall och resurseffektivitet
Utsläpp och avfall
20, 33–37, 40, 97–103
-
Transporter
20, 33–37, 40–41, 97–103
-
Energianvändning och klimatpåverkan
Energi
20, 33–39, 97–103
-
Externt
granskad
JMs identifierade hållbarhetsaspekter
GRI-aspekt
Affärsetik
Resultatindikatorer
GRI-kod
Resultatindikator
EC
EKONOMISKA INDIKATORER
Ekonomiska resultat
G4-EC1
Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde
61–63, 106
Ja
G4-EC2
Finansiell påverkan, samt andra risker och möjligheter kopplade till
klimatförändringen
3, 28-31, 33–44
-
G4-EC3
Omfattningen av organisationens förmånsbestämda åtaganden
70–71, 81–82, 86
Ja
G4-EC8
Indirekt ekonomisk påverkan utanför organisationen
14, 48–50
-
EN
MILJÖINDIKATORER
CRE1
Byggnaders energiprestanda
38–39, 44
-
37–39, 44
-
Energi
Utsläpp och avfall
G4-EN19
Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning
CRE3
Utsläpp av växthusgaser från byggnader
44
Ja
CRE4
Utsläpp av växthusgaser från byggprocessen
44
Ja
Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod
40, 44
-
37–44
-
40
-
49
-
40–41
-
G4-EN23
Produkter och tjänster
G4-EN27
Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster, samt resultat
Transporter
G4-EN30
Väsentlig miljöpåverkan genom transport av produkter och andra varor och
material som används i organisationens verksamhet, inklusive medarbetarnas
arbetsresor/tjänsteresor
Miljövärdering av leverantörer
G4-EN32
Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på miljö
Sanering av förorenad mark
CRE5
Förorenad mark som sanerats eller är i behov av sanering för befintlig eller
avsiktlig användning, i enlighet med tillämpbar lagstiftning
J M
2 0 1 4
112 GRI - INDE X
GRI-kod
Resultatindikator
Externt
granskad
SOCIALA INDIKATORER
LA
ANSTÄLLNINGSFÖRHÅLLANDEN OCH ARBETSVILLKOR
Anställning
G4-LA1
Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region
45–47, 72
-
G4-LA2
Förmåner till heltidsanställda
45–47
-
G4-LA3
Föräldraledighet
47
-
Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö)
G4-LA5
Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för
hälsa och säkerhet
46–47
-
G4-LA6
Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar,
frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region
46
-
G4-LA10
Program för vidareutbildning och livslångt lärande för att stödja fortsatt
anställningsbarhet samt bistå anställda vid anställningens slut
45–46
-
G4-LA11
Andel anställda (i procent) som får regelbunden utvärdering och uppföljning av
sin prestation och karriärutveckling
45
-
46, 104–105
-
47
-
49
-
49
-
47
-
49
-
Mångfald och lika rättigheter
G4-LA12
Sammansättning av styrelse och ledning samt uppdelning av andra anställda efter
kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfaldsindikatorer
Lika lön för män och kvinnor
G4-LA13
Löneskillnad i procent mellan män och kvinnor per personalkategori
Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på arbetsrätt
G4-LA14
Andel nya leverantörer som har värderats med avseende på arbetsrätt
HR
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på
mänskliga rättigheter
G4-HR10
Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på mänskliga rättigheter
SO
SAMHÄLLSFRÅGOR
Antikorruption
G4-SO4
Utbildning i organisationens policyer och rutiner avseende motverkan
mot korruption
Hållbarhetsvärdering av leverantörer med avseende på social påverkan
G4-SO9
Andel nya leverantörer som utvärderades med avseende på social påverkan
PR
PRODUKTANSVAR
G4-PR3
Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna, samt andel
i procent av produkter och tjänster som berörs av dessa krav
38–39
-
G4-PR5
Resultat från kundundersökningar
5–6, 10–15
-
CRE-8
Hållbarhetscertifikat, värdering eller produktmärkning
38–39
-
Märkning av produkter och tjänster
J M
2 0 1 4
ADRESSER
HUVUDKONTOR
OCH STOCKHOLMSKONTOR
JM AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna
Tel. 08-782 87 00, fax 08-782 86 00
www.jm.se
REGION- OCH LOKALKONTOR
Region Öst:
Uppsala (regionkontor)
Sylveniusgatan 2
Box 1334, 751 43 Uppsala
Tel. 018-66 03 00
Linköping
Brigadgatan 24, 587 58 Linköping
Tel. 013-37 14 00
Västerås
Kopparbergsvägen 8, 722 13 Västerås
Tel. 021-81 20 00
Örebro
Vasastrand 11, 703 54 Örebro
Tel. 019-764 15 10
Region Väst:
DOTTERBOLAG UTLAND
Göteborg (regionkontor)
Gårdatorget 2, 412 50 Göteborg
Tel. 031-703 57 00
Norge
JM Norge AS
Postboks 453
N-1327 Lysaker
Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo
Tel. + 47 67 17 60 00
www.jm.no
Jönköping
Klubbhusgatan 13, 553 03 Jönköping
Tel. 036-585 10 00
Region Syd:
Malmö (regionkontor)
Box 327, 201 23 Malmö
Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9
Tel. 040-16 56 00
DOTTERBOLAG SVERIGE
AB Borätt
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg
Tel. 08-626 66 30
www.boratt.se
Seniorgården AB
Box 6048, 171 06 Solna
Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg
Tel. 08-626 66 30
www.seniorgarden.se
JM Entreprenad AB
169 82 Stockholm
Besöksadress: Rosenborgsgatan 12, Solna
Tel. 08-782 87 00
www.jm-entreprenad.se
Produktion: JM och Lindermyr Produktion
Text: JM
Grafisk form: Holy Diver och Anette Andersson
Repro och original: Anette Andersson
Foto/illustrationer: baraBild/Ettelva, Eva Blomberg,
Carbonwhite, Janne Danielsson, Mikael Dubois,
Eve Images, Sune Fridell, Magnus Grubb,
Richard Hammarskiöld, Holy Diver, iStockphoto,
Gustav Kaiser, Kjell-Arne Larsson, Roomfoto,
Shutterstock och JM
Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB
Papper: Galerie Art Silk 150g /300g
Danmark
JM Danmark A/S
Nyropsgade 14
DK-1602 København V
Tel. + 45 33 45 70 00
www.jmdanmark.dk
Finland
JM Suomi Oy
Sinimäentie 8B
FI-02630 Espoo
Tel. +358 9 473 026 10
www.jmsuomi.fi
Belgien
JM Belgium
Avenue Louise 287
B-1050 Brussels
Tel. +32 2 646 11 12
www.jmbelgium.be
JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för
dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag
ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av
bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM.
JM AB (publ) • Postadress : 169 82 Stockholm • Besöksadress : Gustav III:s boulevard 64, Solna • Telefon : 08-782 87 00 • Telefax : 08-782 86 00
Org. nr : 556045-2103 • Internet : www.jm.se

ÅRS- REDOVISNING 2014

Transcription

Similar documents

Periodrapport april 2015

Affärsplan 2010–2012

Erfarenheter som ny emittent av kommuncertifikat

Presentation Q3 2015 pdf 4,25 mb

STK-2015-961

pdf SE - Komet Scandinavia AB

Kretsloppspark

Årsstämma 2014_webb