ÅRSRAPPORT 2014 - smartpublisering.no

Comments

Transcription

ÅRSRAPPORT 2014 - smartpublisering.no
ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI 2014
Innhold
Nøkkeltall
TUSEN KRONER
Nøkkeltall
Side 2
Vi følger planen
Side 4
Fakta om Insenti
Side 5
15 090
Forretningsidé, visjon, verdier og mål
Side 6
8 728
10 862
Miljøpolicy og mål
Side 7
5,8 %
10,0 %
Byggherrestyrte delentrepriser - En fleksibel entreprisemodell Side 8
Byggherrestyrte delentrepriser er billigere for byggherren Side 10
Overleverte bygg i 2014 og 2015
Side 12
En ny bydel vokser frem i Bjørvika
Side 15
Diagonale: Studenter og kontor
Side 16
Tomtebrygga: Boliger, hotell og kontor
Side 17
Noen fakta om Bjørvika
Side 18
Hvem var Dronning Eufemia?
Side 19
Insentis styre og ledelse
Side 20
Våre referanseprosjekter
Side 22
Årsregnskap 2014 for Insenti AS
Side 25
2014
2013
2012
2011*
2010**
350 926
309 290
177 890
194 051
144 159
Driftsresultat
23 209
19 764
11 123
11 177
14 346
Resultat før skatt
25 270
21 664
12 740
12 158
Årets resultat
18 482
15 569
9 426
Driftsmargin
6,6 %
6,4 %
6,3 %
Omsetning
Totalkapital
115 010
95 481
67 811
53 219
82 253
Egenkapital
24 082
23 850
22 113
13 876
29 867
Egenkapitalandel
20,9 %
25,0 %
32,6 %
26,1 %
36,3 %
35,4
31,3
25,3
22,0
18,7
H-verdi egen produksjon***
7,0
0,0
0,0
11,0
0,0
H-verdi ekstern produksjon
0,0
8,0
6,0
4,2
15,5
H-verdi totalt
4,4
4,9
4,4
7,2
8,3
Gjennomsnittlig antall årsverk
* Proforma regnskap, som består av regnskap for gamle Optimo Prosjekt 01.01. - 25.05 og Insenti 26.05 - 31.12.
** Gjelder gamle Optimo Prosjekt
*** Der Insenti står ansvarlig for all byggeplassadministrasjon
Forsideillustrasjon: Mir/LPO Arkitekter AS/Estudio Herreros SLP
INSENTI FLYTTER
Vi har vokst ut av våre nåværende lokaler.
Fra 1. juni er vi på plass i nye lokaler. Men
vi flytter ikke langt. Vi flytter over krysset
til Backegården, og vår besøksadresse blir
Akersgata 45, 5. etasje. Postadressen blir
Insenti AS, Akersgata 45, 0158 Oslo.
Foto: Akershus Eiendom
2
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
3
INSENTI
LEDER
Vi følger planen
Fakta om Insenti
Insenti AS ble etablert 1. januar 2001.
Insenti fikk et betydelig løft i omsetningen
fra 2012 til 2013, hvor omsetningen økte fra
kr 178 mill til kr 309 mill.
Insenti er en ledende aktør innen prosjektutvikling og
prosjektledelse, herunder ledelse av byggherrestyrte
delentrepriser, i Oslo og Akershus.
Det er gledelig at veksten fortsatte i 2014 og at vi
passerte kr 350 mill i omsetning og kr 23 mill i
driftsresultat. Det er spesielt økt etterspørsel etter vår
byggemodell som bidrar til omsetningsøkningen.
I 2014 har vi vært engasjert i tre store byggeprosjekter
med vår gjennomføringsmodell, og våre tjenester
innenfor prosjektutvikling, prosjektledelse og KS/HMS
blir etterspurt av stadig flere byggherrer.
Insenti har siden oppstarten gjennomført en rekke
betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer.
Selskapet har ledet gjennomføringen av kontorbygg,
forretninger, restauranter, politihus, undervisningsbygg,
rettsbygninger og boliger, både som nybygg og
rehabilitering. Siden oppstarten er det utført og under
utførelse ca. 500.000 m2 næringsarealer og ca. 1.000
boliger.
Vi følger den planen vi la i 2012, og en hyggelig
konsekvens av planen er at vi vokser ut av våre lokaler.
Insenti er derfor på flyttefot og fra 1. juni er vi på plass
i større lokaler i Akersgata 45.
Insentis første byggeprosjekt, Alnafossen kontorpark,
fikk byggherreprisen for 2003.
4
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
•
•
•
•
•
•
Utførelse av Overordnet ansvar for utførelse
(bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske
installasjoner) i tiltaksklasse 2.
Kontroll av Overordnet ansvar for utførelse
(bygning, anlegg eller konstruksjon, tekniske
installasjoner) i tiltaksklasse 2
Prosjektering av Miljøsanering i tiltaksklasse 3.
Utførelse av Riving og miljøsanering i tiltaksklasse 3.
Prosjektering av Overordnet ansvar for
prosjektering (bygning, anlegg eller konstruksjon,
tekniske installasjoner) i tiltaksklasse 3.
Søker i tiltaksklasse 2.
Organisasjon:
I Bjørvika er en ny bydel i ferd med å vokse frem. Fra å
være et lite tilgjengelig område er Bjørvika på vei til å
bli en spennende bydel med moderne arkitektur. Insenti
er engasjert i to prosjekter – Diagonale og Tomtekaia
– og i årets rapport presenterer vi disse spesielt og
Bjørvika generelt.
Bjørn R. Grepperud
Daglig leder
Insenti har sentral godkjenning for følgende områder:
Insenti er blitt kåret til Gasellebedrift i 2005, 2006,
2008, 2009 og 2010.
I denne årsrapporten presenterer vi vår byggemodell for
byggherrestyrte delentrepriser, som har mange fordeler
for byggherren kontra en totalentreprise. Den er generelt
mer fleksibel, og vår erfaring er at dette blir billigere for
byggherren. Modellen gir også rask oppstart av
prosjektet. Insenti har gjennomført 15 større prosjekter i
denne modellen, og vår track record viser at disse
prosjektene med få og små unntak er blitt billigere enn
vedtatte budsjetter.
Utsiktene for 2015 er gode, selv om vi helt klart befinner
oss i et svakere marked. Vi har solgt mesteparten av
vår kapasitet innenfor prosjekt- og prosjekteringsledelse
og gjennomføringskapasitet med vår byggemodell.
Insenti skal i tiden fremover gjennomføre flere nybygg
i byggherrestyrte delentrepriser, noe som gir en dreining
fra rehabilitering mot nybygg. Vi forventer derfor en
tilfredsstillende omsetnings- og resultatutvikling i 2015.
Insenti er miljøsertifisert i henhold til NS-EN ISO
14001:2004 Miljøstyringssystemer av DNV GL.
STYRE
DAGLIG LEDER
ØKONOMI
Foto: Tove Lauluten
KONTORLEDER
KVALITETSSJEF
PROSJEKTUTVIKLING
KVALITET,
SIKKERHET & HMS
PRODUKSJON
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
5
7
MILJØ
INSENTI
Forretningsidé, visjon,
verdier og mål
Vår forretningsidé:
Ledelse og rådgivning som gir fornøyde kunder
i alle faser av bygge- og eiendomsprosjekter.
Vår visjon:
Byggherrens foretrukne samarbeidspartner!
Våre mål:
Insenti skal
•
Utvikle og tilrettelegge for organisk vekst.
•
Utnytte markedsmuligheter som oppstår.
•
Kunne gå inn på eiersiden i utvalgte eiendomsprosjekter.
•
Ha en variert og sammensatt kundeportefølje.
•
Gi kundene trygghet.
•
Ta ansvar og levere minst som forventet.
•
Utvide produktspekteret.
•
Prioritere byggherrestyrte delentrepriser fremfor
entreprenørrollen.
•
Bevare medarbeidernes høye kompetanse.
•
Bistå våre oppdragsgivere med å velge miljøvennlige
løsninger.
•
Gjennomføre prosjektene uten personskader som
medfører fravær eller arbeidsrelatert sykefravær.
Våre verdier:
Kompetent
Løsningsorientert
Pålitelig
Kundefokusert
6
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Miljøpolicy
Insenti skal bistå sine oppdragsgivere med å finne de beste miljøvennlige løsningene for deres byggeprosjekter. Vi skal
være byggherrens foretrukne samarbeidspartner for prosjekter med høyt miljøfokus.
Ved kontinuerlig å stille krav til oss selv og våre samarbeidspartnere, skal vi bidra til å minimere miljøbelastningen ved
gjennomføringen av prosjektene. Vår virksomhet skal overholde alle krav som stilles fra myndigheter, samt de krav vi
har pålagt oss selv.
Mål:
•
Vi skal ha kompetanse og være oppdatert på miljøvennlige løsninger i vår bransje slik at vi kan bistå våre
oppdragsgivere med å velge miljøriktige alternativer.
•
Vi skal gjennom kontrakter og oppfølging på byggeplassene stille krav til våre leverandører for å redusere
avfallsproduksjon og øke avfallssorteringen. Vi har som mål at minimum 85 % av alt avfall på byggeplass skal
sorteres.
•
Minimum 60 % av alle reiser foretatt til/fra og i arbeidet skal være ved bruk av offentlige transportmidler, sykkel
eller gange.
•
Alle våre leverandører skal benytte ProductXChange for styring av kjemikaliebruk på prosjektene våre.
For å arbeide i tråd med vår policy og oppnå våre mål, sørger vi for å ha et miljøfokus på alle våre prosjekter.
Der det er mulig, iverksettes det gode tiltak som gagner våre kunder samtidig som de bidrar til å bedre miljøet.
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
7
Modellen gir rask oppstart med suksessive innkjøp – prosjekt B BYGGHERRESTYRTE DELENTREPRISER
En fleksibel entreprisemodell
– Dette er også en fleksibel modell dersom det
blir endrede forutsetninger, for eksempel hvis det
avdekkes ukjente forhold under riving eller graving
eller hvis det blir utsettelser på grunn av forsinkelser
i den offentlige behandlingen av byggesaken. Da
kan fremdrift og ressursbehov justeres uten at dette
medfører merkostnader for byggherren.
Arild Vavik sier at Insenti har lang erfaring med
gjennomføring av byggeprosjekter som byggherrestyrte delentrepriser. – I forkant av et prosjekt
utarbeider vi kalkyler som danner grunnlag for
prosjektbudsjettet. Vår opparbeidede erfaring,
kompetanse og tilstedeværelse i leverandørmarkedet bidrar til gode og realistiske budsjetter.
8
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
100 % Totalentreprenør Insenti utfører all ledelse av byggingen
med egne ressurser. Vi leverer alle
fellestjenester (rigg) og tar det
overordnede ansvar for sikkerhet, helse
og arbeidsmiljø (SHA). Der vi tar på oss
å gjennomføre byggingen gjøres dette
som byggherrestyrte delentrepriser.
Byggherrestyrte delentrepriser
innebærer at oppdragsgiveren har
en kontraktspart fra prosjektstart til
ferdigstilt bygg. Oppdragsgiveren inngår
avtale med Insenti og vi inngår avtaler
med arkitekt, rådgivende ingeniører,
fagentreprenører og leverandører. Insenti
styrer prosjektet slik at det fullføres til
avtalt tid, kostnad og kvalitet.
Arild Vavik er avdelingsleder for Insentis
produksjonsavdeling og sier at byggherrestyrte
delentrepriser er en fleksibel entreprisemodell som
lettere ivaretar endringer som skjer underveis i
byggeprosessen.
– Vi ser ofte at det kommer nye brukere inn underveis
i byggeprosessen eller at brukerne melder inn
nye ønsker. Med byggherrestyrte delentrepriser
kan brukervalg og endringer pågå samtidig
som produksjonen pågår. Dette i motsetning til
totalentrepriser, hvor all prosjektering bør være
avsluttet før anbudsprosessen og innkjøpene starter,
sier Arild Vavik. I byggherrestyrte delentrepriser
gjøres innkjøpene suksessivt etter hvert som
prosjekteringen blir ferdigstilt. Dette gir en smidig
prosess for både byggherre og leietaker.
Innkjøp byggherrestyrte delentrepriser 100 % kjøp Prosjektering Anbud Innkjøp Mob. Reell prosjektering VERDI Brukervalg TID Reell prosjektering Brukervalg og endringer Totalentreprise
Byggherrestyrte delentrepriser
Begge modellene
Byggherrestyrte delentrepriser 4 Byggherrestyrte delentrepriser gir rask oppstart med suksessive innkjøp.
Den blå kurven representerer innkjøpene i et reelt byggeprosjekt.
Eksempel på organisering av et større prosjekt. Organiseringen tilpasses hvert enkelt prosjekt.
BYGGHERRE
Samarbeid
– Med byggherrestyrte delentrepriser kan
brukervalg og endringer pågå samtidig som
produksjonen pågår, sier Arild Vavik i Insenti.
– Insenti er opptatt av at byggherren skal oppleve byggesaken
med Insenti som en behagelig reise, og vi bruker derfor tiden
på å løse byggesaken, ikke til å produsere endringsmeldinger.
Åpenhet og tillit mellom Insenti og byggherren er en viktig
forutsetning for et godt og langvarig kundeforhold, sier Arild
Vavik, og fortsetter: Åpen bok gir byggherren løpende innsyn i
prosjektets økonomiske utvikling, og byggherren betaler ikke
for mer enn hva det koster, det er ingen skjulte påslag.
-Vi legger også opp til at byggherren får påvirke
entrepriseoppdelingen, og valg av tilbydere gjøres i samråd
med byggherren. Insenti sørger for god konkurranse med minst
tre tilbydere per entreprise, slik at byggherren får de beste
prisene i markedet.
ARK
PL
RÅDGIVER
GRUNNENTR. LEV. VINDUER
RØRENTR.
OSV.
Opp til 40 entrepriser
PROSJEKTLEDER
ØKONOMI
HMS
BYGGHERRE
PROSJEKTERINGSLEDER
INNKJØP
DRIFTSLEDER 1
DRIFTSLEDER 2
OSV.
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
9
BYGGHERRESTYRTE DELENTREPRISER
Byggherrestyrte delentrepriser er
billigere for byggherren
– Insenti har en imponerende merittliste
å vise til. Av totalt 15 større prosjekter,
er tolv prosjekter levert under budsjett
mens de resterende er på budsjett
eller marginalt over, sier Geir M. Aarstad,
styremedlem i Insenti og med mer enn
25 års erfaring fra ulike lederstillinger
innenfor eiendoms- og entreprenørbransjen.
Jeg tror at hemmeligheten bak de gode resultatene
kan tilskrives Insentis lange erfaring, gode
kompetanse og kjennskap til leverandørmarkedet,
noe som til sammen bidrar til realistiske
prosjektbudsjetter. Dessuten er modellen i seg selv
billigere for byggherren kontra en totalentreprise,
sier Geir M. Aarstad. Begge entrepriseformene
består av kost, byggeplassadministrasjon og
fortjeneste, men i en totalentreprise legger
entreprenøren til et risikopåslag på 3 – 10 %.
Med byggherrestyrte delentrepriser faller dette
risikopåslaget bort og blir en ren besparelse for
byggherren, avslutter Geir M. Aarstad.
– Risikopåslaget faller bort ved bruk av
byggherrestyrte delentrepriser og blir en
ren besparelse for byggherren,
sier Geir M. Aarstad.
RISIKOPÅSLAG
3 - 10%
BYGGEPLASSADM.
TOTALENTRPRISE
BYGGHERRESTYRTE
DELENTREPRISER
FORTJENESTE
KOST
10
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
11
INSENTI
Overleverte bygg i 2014 og 2015
Insenti har i 2014 og 2015 overlevert tre
store byggeprosjekter til byggherrene Oslo
Pensjonsforsikring, Norwegian Property og
Entra Eiendom.
K I R K E G ATA 18
Kirkegata 18 og nabobygget Tollbugata 12
har gjennomgått en omfattende innvendig
rehabilitering med skifte av bygningsmessige
interiører og installasjon av nye tekniske anlegg.
Kirkegata 18 har flere vernede arealer med stor
kulturhistorisk og arkitektonisk verdi, og disse
er bevart. Etter rehabiliteringen fremstår bygget
som et moderne bygg. Bygget ble overlevert
til byggherren, Oslo Pensjonsforsikring AS,
i henhold til avtalt plan.
Insenti har vært byggherrens prosjektleder
og gjennomført rehabiliteringsarbeidene med
byggherrestyrte delentrepriser.
– Som eier takker Oslo Pensjonsforsikring AS
for et meget godt gjennomført prosjekt.
Samarbeidet med Insenti har vært meget bra.
Insenti har styrt prosjektet på en profesjonell og
effektiv måte og vi har hatt en tett og god dialog
gjennom hele prosjektet. Entreprisemodellen
med byggherrestyrte delentrepriser har for oss
gitt en enkel, oversiktlig og smidig gjennomføring
av prosjektet, sier porteføljemanager Paul Børseth
i Oslo Pensjonsforsikring.
ØVRE TORV
I Sandvika sentrum ble Kunnskapssenteret for Bærum
kommune og Høgskolen i Oslo og Akershus tatt i bruk ved
studiestart i august 2014. Den gamle bygningen på Øvre Torv
ble totalrehabilitert inkludert et nytt større påbygg. Foruten
undervisningslokaler er det også etablert kontorareal for utleie.
Øvre Torv er blitt rehabilitert til et miljøriktig og energieffektivt
bygg med tilleggsisolering av eksisterende fasader og tak,
lavenergivinduer og nye tekniske anlegg.
Insenti har vært byggherrens prosjektleder og bygget ble
overlevert til Entra Eiendom til avtalt tid.
KAIBYGG 1
Foto: Anne-Beth Jensen, Byggeindustrien
Entreprisemodellen med
byggherrestyrte delentrepriser har for oss gitt
en enkel, oversiktlig og
smidig gjennomføring av
prosjektet, sier porteføljemanager Paul Børseth
i Oslo Pensjonsforsikring.
12
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Kaibygg 1 på Aker Brygge har fått ny identitet. De fire
opprinnelige byggene er blitt knyttet nærmere sammen for å
gi store, sammenhengende og arealeffektive arbeidsplasser
med godt dagslys fra flere sider. Det er etablert handelsarealer i
kjeller, 1. og 2. etasje. Handelsarealene er en del av en diagonal
som strekker seg fra Terminalbygget, via Verkstedhallen til
Kaibygg 1. Diagonalen er blitt den nye handelsgaten på Aker
Brygge. I 3. – 6. etasje er det etablert moderne kontorer.
Insenti har vært byggherrens prosjektleder og bygget ble
overlevert til Norwegian Property til avtalt tid.
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
13
UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA
En ny bydel vokser frem i Bjørvika
«Visjonen er at Bjørvika som porten til Norges hovedstad skal fremstå som et uttrykk for
moderne norsk bykultur og identitet i byggekunst, teknologi og bærekraftig byutvikling.
Den nye bydelen skal være til glede og stolthet for hele Oslos befolkning, og bevisst bidra til
å beskrive byens historiske utvikling fra opprinnelsen til det 21. århundre.»
(Reguleringsplanen for Bjørvika – Bispevika – Lohavn, vedtatt i Oslo bystyre 27. august 2003)
Fra å være et område preget av biler, containere og lagerskur,
skal Bjørvika utvikles til et flott område med spennende
hoteller, butikker, boliger, kontor, kulturaktiviteter, uteliv og
rekreasjonsmuligheter. Områdene i turkis viser HAV Eiendoms
utviklingseiendommer.
Insenti har gjennomført en
rekke betydelige prosjekter for
flere profesjonelle byggherrer:
kontorbygg, forretninger,
restauranter, politihus,
undervisningsbygg,
rettsbygninger og boliger.
Illustrasjon: Vianova
For noen år siden var Bjørvika utilgjengelig for folk
flest. Området bestod av en svært trafikkert seksfelts
motorvei, containere og høye gjerder. Gjennom den
kjente trafikkmaskinen Bispelokket passerte det på det
meste 140 000 biler i døgnet. Sjøsiden var nærmest
utilgjengelig.
Slik er det ikke nå. Selv om anleggsmaskiner og
heisekraner dominerer området, er Bjørvika allerede
blitt Oslos mest sentrale forretningsområde.
Barcoderekken mot Oslo S. nærmer seg ferdigstillelse,
og store bedrifter som bl.a. Deloitte, DNB, KLP,
PricewaterhouseCoopers og Visma har flyttet inn i
Barcode.
Utviklingen av Bjørvika er den største satsingen
på arbeidsplasser i Osloregionen. Totalt utgjør
Bjørvikareguleringen areal til 45 000 arbeidsplasser.
14
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Men Bjørvika er mer enn Barcode. Operaen ble
åpnet i 2008, i 2018 ferdigstilles Deichmanske
hovedbibliotek og året etter åpner Munchmuseet.
Samtidig som hovedbiblioteket ferdigstilles, vil de nye
studentboligene innvies, og de nye leietakerne flytter
inn i kontorbygget Diagonale. På dette tidspunktet vil
det aller meste av infrastrukturen være på plass.
Etter hvert kommer det hoteller, boliger, butikker,
rekreasjonstilbud, flere kulturaktiviteter, allmenninger
og uteliv. Et dødt og utilgjengelig område har gjennomgått en urbaniseringsprosess og blitt tilgjengelig for
byens befolkning.
Byen vinnes tilbake, noe som har vært politikernes
kongstanke, og med utbyggingen av Bjørvika utvikles
Oslos særpreg som fjordby ved at sjøsiden gjøres
tilgjengelig og byen åpnes mot fjorden.
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
15
UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA
UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA
Diagonale: Studenter og kontor
Tomtebrygga: Boliger, hotell og kontor
HAV Eiendom AS og Thongård AS eier og utvikler Diagonale på felt A9 i Bjørvika. På nabofeltet
(felt A8) utvikler Oslo kommune nye Deichmanske hovedbibliotek. Det er sammenhengende
kjeller for felt A8 og A9 med noen fellesfunksjoner.
Totalt er Diagonale på ca. 41 700 kvadratmeter BTA
inkludert kjeller.
Innenfor det kommende Munchmuseet, planlegger HAV Eiendom et flott boligområde mellom
Akerselva og Stasjonsallmenningen. Området ligger ved travle Bjørvika holdeplass og har et
hotell og forretningssenter. Formålet med byggeområdet er boliger, forretning, kontor, hotell,
bevertning, allmennyttigformål (kultur, undervisning, idrett, serviceanlegg for småbåthavn) og
garasjeanlegg.
Tomtebrygga har et bruksareal på inntil 19.000 m2.
Minimum 30 % av bruksarealet skal være bolig. 1. og
2. etasje er forbeholdt forretningslokaler, mens øvrige
etasjer blir kontor og boliger. Maksimalt antall
etasjer er 9.
Fasadene skal gis en småskalert utforming med høy
grad av variasjon, fasadesprang, relieffvirkning og med
bruk av mer enn to materialer. Inntil 40 % av fasadene
kan være glass. Det skal være minimum 50 % grønne
tak i form av sedummatter og/eller gress samt innslag
av busker, trær og annen vegetasjon. Bygningene vil bli
oppført med krav til passivhusnivå.
En viktig milepæl ble nådd i februar 2015, da ble
det første spadetaket tatt. Om tre år vil Diagonale
være klar til innflytting for både studenter og
kontorleietakere.
Diagonale består av to bygg, som skilles av en
diagonalgang mellom byggene.
Den vestre delen av Diagonale skal utvikles til
studentboliger for ca. 420 studenter. Bygget vil få
åtte etasjer med studentboliger fra 3. til 10. etasje
og kontor i 2. etasje. Boligarealet er ca. 14 750
kvadratmeter BTA.
Den østre delen skal utvikles til kontor. Kontorbygget
vil bestå av syv kontoretasjer fra 2. til 9. etasje.
Toppetasjen blir noe mindre, men med takterrasse.
Hovedinngangen blir fra Akerselvaallmenningen i øst.
Her blir det trebrygger, vegetasjon og sitteflater som
inviterer til opphold langs vannet.
I begge Diagonale-byggene blir det publikumsrettet
virksomhet i en høy førsteetasje med handel og
bevertning. Det gjelder samtlige gateplan: Dronning
Eufemias gate, Operagata, Nylandsveien, Tverrgata
mot Deichmanske og i Diagonalgata mellom byggene.
Fakta:
Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter AS
I diagonalgangen mellom studentboligene og kontorbygget blir det publikumsrettet virksomhet som handel og
bevertning. I bakgrunnen ser man Operaen.
Hovedinngangen blir fra Akerselva-allmenningen i øst. Her
blir det trebrygger, vegetasjon og sitteflater som inviterer
til opphold langs vannet.
Illustrasjon: Lund Hagem Arkitekter AS
Illustrasjon: Mir/LPO Arkitekter AS/Estudio Herreros SLP
Tomtebrygga vil bli liggende ved travle Bjørvika
holdeplass. Når Bjørvika er ferdig utviklet, blir det 100 000
kollektivreisende per dag. I bakgrunnen sees det kommende
Munchmuseet.
Illustrasjon: Mir/LPO Arkitekter AS/Estudio Herreros SLP
Fakta:
Brutto areal: Ca. 26.000 m2 BTA
Ferdigstillelse: 2018
Arkitekt: Estudio Herreros SLP i samarbeid med LPO
Arkitekter AS
Entrepriseform: Ikke bestemt
Byggherre: B1 Tomtebrygga AS ved HAV Eiendom AS
Insentis rolle: Byggherrens prosjektledelse
På Tomtebrygga blir det forretningslokaler i 1. og 2. etasje,
mens de øvrige etasjene er forbeholdt kontor og boliger.
Brutto areal: Ca. 41 700 m2 BTA
Ferdigstillelse: 2017/2018
Arkitekt: Lund Hagem Arkitekter AS
i samarbeid med Atelier Oslo AS
Entrepriseform: Generalentreprise
(grunnarbeider); Totalentreprise
Byggherre: A9 Palekaia AS ved
HAV Eiendom AS og Thongård AS
Insentis rolle: Prosjektledelse,
prosjekteringsledelse og KS/HMS
16
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
17
N O E N FA K TA O M B J Ø R V I K A
UTVIKLINGEN AV BJØRVIKA
Hvem var Dronning Eufemia?
Sentralt i Bjørvika ligger hovedgaten Dronning Eufemias gate. Gjennom sin avgrensing mot
Gamlebyen i øst og Kvadraturen i vest definerer den Bjørvikas øst-vestakse.
410 000 m2
næringsareal skal utvikles, hvorav
900 000 m2
totalt utbyggingsareal
65 000 m2
næring og handel på gateplan.
5 000
20 000
boliger
arbeidsplasser
100 000
kollektivreisende per dag
Hovedgaten Dronning Eufemias gate er
18
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Dronning Eufemias gate er 700
meter lang og 43 meter bred og
definerer Bjørvikas øst-vestakse.
Deichmanske hovedbibliotek
til høyre. Illustrasjon: Statens
Vegvesen og Vianova
30 000
mennesker vil ha en tilhørighet til Bjørvika,
enten som arbeidsplass eller bolig
700 m
lang og
43 m
bred
Gaten er oppkalt etter Eufemia av Rügen, som var
Norges dronning fra 1299 til 1312. Eufemia av Rügen
ble trolig født rundt 1280. Våren 1299 ble hun gift med
daværende hertug Håkon Magnusson og på høsten
samme år ble hun kronet til Norges dronning. Hun
døde 1. mai 1312 i Gamlebyen i Oslo.
Eufemia ble gjennom ekteskapet med Håkon 5.
tilknyttet middelalderbyen Oslo, som lå like øst for
gateløpet som nå bærer hennes navn. Kroningen av
Håkon 5. og Eufemia i Gamlebyen i 1299 var et av
flere grep som gjorde Oslo til en stadig viktigere by i
rikssammenheng. Selve kardinalgrepet for Oslos del
skjedde drøyt to år etter Eufemias død, da Håkon
5. formelt gjorde Oslo til Norges hovedstad. Det
skjedde 31. august 1314, da Håkon utnevnte prosten i
Mariakirken i Oslo til rikskansler og gav ham rikets segl
til «evig tid».
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
19
Rune Pedersen
f. 1967, avdelingsleder
og styremedlem
INSENTI
Styre og ledelse
Fra venstre: Bjørn R. Grepperud,
Sigurd Stensbråten, Vegard Foseid,
Einar Enger, Rune Pedersen, Heidi
M. Scheie og Geir M. Aarstad.
Pedersen har vært ansatt
i Insenti siden 2005
og leder nå Prosjektutviklingsavdelingen i
selskapet. Han har tidligere
vært ansatt i Skanska Norge
og Protan Tak. Pedersen er
utdannet fra Byggteknisk
Høyskole i Horsens,
Danmark.
Foto: Tove Lauluten
Kirsten Skaare
f. 1969, kvalitetssjef
Bjørn R. Grepperud
f. 1959, daglig leder
og styrets nestleder
Einar Enger
Heidi M. Scheie
Geir Magne Aarstad
Sigurd Stensbråten
Vegard Foseid
f. 1950, styreleder
f. 1963, styremedlem
f. 1960, styremedlem
f. 1975), styremedlem
valgt av de ansatte
f. 1975), ansattes
observatør i styret
Enger var konsernsjef
i NSB i ti år frem til
mai 2011 og har før
dette lang erfaring
som leder av ulike
bedrifter innenfor
landbrukssamvirket.
Videre har Enger
omfattende erfaring
fra styrearbeid, og har
vært styreleder i bl.a.
Flytoget, Nettbuss,
ROM Eiendom og
arbeidsgiverforeningen
Spekter. Enger var
medlem av 22. julikommisjonen. Han
er nå styreleder i
Felleskjøpet Agri
samt styremedlem
i Innovasjon Norge,
Sporveien Oslo og Oslo
Universitetssykehus.
Scheie har bred
ledererfaring som
bl.a. administrerende
direktør og
konsernsjef i Sunkost,
administrende direktør
i Møbelringen,
direktør i Rema
1000, kjededirektør
i VIC og i utvikling og
drift av kjøpesentra/
handelseiendom.
Hun driver nå egen
virksomhet innenfor
eiendomsutvikling
og rådgiving innen
endringsprosesser.
Scheie har styreerfaring
fra bl.a. Møbelringen,
Wright Trafikkskole,
LSK, Ikano Finans og
Norild.
Aarstad har mer enn
25 års erfaring fra
ulike lederstillinger
innenfor eiendoms- og
entreprenørbransjen.
Fra 2004 til 2009 var
han konsernsjef for
Skanska Norge, og i
perioden 2009 – 2011
var han konsernsjef for
entreprenørselskapet
i det Saudi-Arabiske
selskapet Al Rahji
Holding. Aarstad er
styreformann i bl.a.
Otium, Lønnheim, VB
Agilis, Ølen Betong,
Nabofellesskapet
og Brekke & Strand
Akustikk, samt
styremedlem i bl.a.
Stangeland-gruppen
og Skanska Realinvest
Eiendom.
Stensbråten har
vært ansatt i Insenti
siden 2007 og er
nå prosjektleder/
anleggsleder.
Tidligere har han
arbeidserfaring
som anleggsleder i
Stensrud & Stensrud
og Bermingrud, samt
håndverksbakgrunn fra
AF Gruppen.
Foseid har vært
ansatt som
prosjekteringsleder
i Insenti siden
2012. Han har
prosjektledererfaring
fra Undervisningsbygg
Oslo, AF Gruppen
og NCC. Foseid
er utdannet
Høgskoleingeniør
fra Høgskolen i SørTrøndelag.
Skaare har vært ansatt i
Insenti AS siden 2011 og
har ansvar for kvalitet,
HMS, rekruttering og
kompetanseutvikling. Hun
har tidligere vært ansatt
i Faveo Prosjektledelse,
AF Gruppen, Mesta
og Statens vegvesen
Vegdirektoratet. Skaare er
utdannet i statsvitenskap
fra Universitetet i Oslo og
NTNU.
Grepperud har vært
daglig leder i Insenti siden
selskapet ble etablert i
2001. Han har tidligere
vært ansatt i Norconsult,
Multiconsult og Skanska
Norge. Grepperud er
utdannet sivilingeniør fra
NTNU og bedriftsøkonom
fra BI.
Arild Vavik
Svein Erik Tverli
f. 1952, avdelingsleder
f. 1967, økonomisjef
Vavik har vært ansatt
i Insenti AS siden
2007 og leder nå
Produksjonsavdelingen
i selskapet. Han har
tidligere arbeidserfaring
fra bl.a AF Gruppen,
CM1 Byggpartner,
Ragnar Evensen og
egen praksis. Vavik er
utdannet sivilingeniør fra
University of Glasgow.
Tverli har vært ansatt
som økonomisjef i
Insenti AS siden 2011.
Han har tidligere
arbeidserfaring fra
ulike økonomistillinger
i bl.a. Polaris
Media, Scandinavia
Online, Schibsted og
Aftenposten. Tverli er
utdannet siviløkonom
fra Pacific Lutheran
University.
Foto: Tove Lauluten
20
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
21
REFERANSEPROSJEKTER
Næring
Alnafossen, Oslo
Rehabilitering av ca 22.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Kjørboparken
AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling,
prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
Kongens gate 18-20, Oslo
Nybygg av ca 36.000 kvm som ble ferdigstilt
i 2004. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse og byggeledelse.
Rehabilitering av ca 16.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver:
Oslo Pensjonsforsikring AS. Insentis rolle:
Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og
KS/HMS.
Asker og Bærum Politihus, Sandvika
Kongsveien 30, Oslo
Rehabilitering og nybygg av ca 14.000 kvm
som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra
Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse.
Rehabilitering av ca 7.000 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Avantor AS. Insentis
rolle: SHA-koordinator utførelse.
Fredrik Selmers vei 4, Oslo
Lossebalkongen, Oslo
Rehabilitering av ca 38.000 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Entra Eiendom
AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, byggeledelse, bygging og KS/HMS.
Grenseveien 92, Oslo
Rehabilitering av ca 2.400 kvm som ble
ferdigstilt i 2014. Oppdragsgiver: Langkaia 1
AS. Insentis rolle: Prosjektledelse og bygging.
Malmskriverveien 4, Sandvika
Kirkegata 18, Oslo
Sandakerveien 64, Oslo.
Rehabilitering av ca 5.600 kvm som ble ferdigstilt i 2012. Oppdragsgiver: Entra Eiendom
AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjekt­
ledelse, bygging og KS/HMS.
Rehabilitering av ca 14.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Bertel O.
Steen Osloeiendommer AS. Insentis rolle:
Prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
Gullhaugveien 1-3, Oslo
Middelthuns gate 29, Oslo
Skattens Hus, Sandvika
Rehabilitering av ca 12.600 kvm som ble ferdigstilt i 2013. Oppdragsgiver: Avantor AS. Insentis
rolle: SHA-koordinator utførelse.
Rehabilitering av ca 21.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse og byggeledelse.
Nybygg på ca 6.000 kvm som ble ferdigstilt
i 2006. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse.
Hagegata 22, Oslo
Midtveien 5, Rygge
Storgaten 14, Lillestrøm
Rehabilitering av ca 14.700 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse.
Rehabilitering av ca 12.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom
AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjekt­
ledelse, bygging og KS/HMS.
Rehabilitering av ca 6.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Midtveien 5
AS v/Furuholmen Eiendom AS. Insentis rolle:
Prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
Rehabilitering av ca 2.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse.
Hagegata 23, Oslo
Nydalen Energisentral, Oslo
Økernveien 11, Oslo
Rehabilitering av ca 11.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Hagegata 23
Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling,
prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
Nybygg av ca 700 kvm som ble ferdigstilt i
2014. Oppdragsgiver: Avantor AS. Insentis
rolle: SHA-koordinator utførelse.
Rehabilitering av ca 6.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse og bygging.
Kaibygg 1, Aker Brygge, Oslo
Politihuset Romerike, Lillestrøm
Stovner Politistasjon, Oslo
Rehabilitering av ca. 30.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2015. Oppdragsgiver: Norwegian
Property ASA. Insentis rolle: Prosjektledelse.
22
Kjørboparken, Sandvika
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Nybygg av ca 5.000 kvm som ble ferdigstilt
i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS.
Insentis rolle: Prosjektledelse.
Påbygg av ny etasje på ca 1.400 kvm som
ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra
Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse,
bygging og KS/HMS.
Rehabilitering av ca 18.000 kvm som
ble ferdigstilt i 2015. Oppdragsgiver:
Oslo Pensjonsforsikring AS.
Insentis rolle: Prosjektutvikling,
prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
Øvre Torv 1, Sandvika
Rehabilitering av ca. 15.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2014. Oppdragsgiver: Entra
Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling,
prosjektledelse og SHA.
Økernveien 9, Oslo
Rehabilitering av ca 9.500 kvm som ble
ferdigstilt i 2012. Oppdragsgiver: Økernveien
9 Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse,
bygging og KS/HMS.
Strømsveien 96, Oslo
Rehabilitering av ca 18.000 kvm som ble
ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra
Eiendom AS. Insentis rolle: Prosjektledelse,
bygging og KS/HMS.
Tryvann Vinterpark, Oslo
Nybygg av bl.a. driftsbygning. Oppdragsgiver:
Tryvann Vinterpark AS. Insentis rolle:
Prosjektledelse
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
23
PROSJEKTLEDELSE
REFERANSEPROSJEKTER
Årsregnskap
Bolig
Brekkedammen, Oslo
Aslaks Hage, Oslo
Nybygg av 76 leiligheter som ble ferdigstilt i
2011 og 2012. Oppdragsgiver: Brekkeveien 8
AS. Insentis rolle: Prosjektledelse.
Nybygg av 84 leiligheter som ble ferdigstilt
i 2005. Oppdragsgiver: Aslakveien Utvikling
AS. Insentis rolle: Prosjektutvikling,
prosjektledelse, bygging og KS/HMS.
Herregårdsveien 4, Oslo
Sameiet Aslakveien 18, Oslo
Nybygg av 14 omsorgsleiligheter som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Oslo kommune AS.
Insentis rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse,
bygging og KS/HMS.
PROSJEKUTVIKLING
Etablering av 39 utleie- og omsorgsleiligheter
samt forretningslokale i eksisterende bygg,
inkl påbygg av to etasjer. Ferdigstilt i 2003.
Oppdragsgiver: Optimo AS. Insentis rolle:
Prosjektledelse.
KOMPETANSE
MIL JØ
Tiedemannsjordet, Oslo
Nybygg av 193 leiligheter som ble
ferdigstilt i 2007 (byggetrinn 1) og
2008 (byggetrinn 2). Oppdragsgiver:
Ferd Eiendomsinvest AS.
Insentis rolle: Prosjektutvikling og
prosjektledelse.
24
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
25
INSENTI AS
Styrets beretning for 2014
Insenti AS er en ledende aktør innen prosjektutvikling og prosjektledelse, herunder ledelse
av byggherrestyrte delentrepriser, i Oslo
og Akershus. Selskapet har siden oppstarten
i 2001 gjennomført en rekke betydelige
prosjekter for flere profesjonelle byggherrer.
Selskapet har ledet gjennomføringen av
kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus,
undervisningsbygg, rettsbygninger og boliger,
både som nybygg og rehabilitering. Siden
oppstarten er det utført og under utførelse
nærmere 500 000 m2 næringsarealer og
1 000 boliger.
Selskapets utvikling
Omsetningen i 2014 ble på kr 350,9 mill mot kr 309,3 mill
i 2013. Omsetningsøkningen kan tilskrives økt etterspørsel
etter selskapets tjenester, spesielt innenfor byggherrestyrte
delentrepriser.
Driftsresultatet ble på kr 23,2 mill mot kr 19,8 mill i 2013.
Finansresultatet ble på kr 2,1 (1,9) mill, og resultat før skatt
ble på kr 25,3 mill mot kr 21,7 mill i 2013.
Selskapet har hatt en god likviditet gjennom året.
Styret er meget godt fornøyd med den økonomiske utviklingen.
Det fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende
kontantstrømsanalyse og noter gir etter styrets oppfatning et
riktig uttrykk for selskapets finansielle stilling og resultat av
virksomheten. Styret foreslår således at det fremlagte regnskap
fastsettes som henholdsvis resultatregnskap og balanse.
Regnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift.
Selskapets finansielle stilling
Selskapets finansielle stilling vurderes som god. Likviditetsreserven - inkl. plasseringer i obligasjonsfond - var ved
årsskiftet kr 54,9 (61,9) mill, som anses som tilfredsstillende.
Selskapet har ikke rentebærende gjeld.
Selskapets bokførte egenkapital per 31.12.2014 var kr 24,1
(23,9) mill, dvs. en egenkapitalandel på 20,9 % (25,0 %).
26
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Risikoforhold
Disponering av årsresultatet
Markedsmessig risiko er knyttet til etterspørselen innenfor
bygg/anleggs- og eiendomsmarkedet som påvirkes av
nasjonale konjunkturer. Endringer i nasjonale konjunkturer vil
ha vesentlig betydning for selskapets økonomi.
Årets resultat i Insenti AS ble kr 18,5 mill og foreslås disponert
slik (tall i hele kroner):
Det er knyttet finansiell risiko til selskapets plasseringer i
obligasjonsfond. Risikoen er lav da det kun investeres i fond
som investerer i norske obligasjoner som er utstedt av banker,
finansinstitusjoner, fylkeskommuner, kommuner, staten/
garantert av staten eller større norske bedrifter.
Selskapet har solide kunder og selskapets kredittrisiko
vurderes som lav.
Selskapets likviditetsrisiko vurderes som lav da selskapet har
god likviditet. Løpende investeringer egenkapitalfinansieres.
Avgivelse konsernbidrag: Overføring annen egenkapital:
Sum disponering:
kr 18.250.000
kr 232.000
kr 18.482.000
sin kontraktsmodell som spesielt godt egnet for komplekse
ombyggingsprosjekter, der fastpriskontrakter - på grunn av
usikkerhet i mengde og tid - vanskelig lar seg beregne før
igangsetting uten vesentlige risikopåslag for byggherren.
Selskapet har en god ordresituasjon innenfor prosjekt- og
prosjekteringsledelse, og selskapets ressurser er tilnærmet
fullt ut sysselsatt gjennom hele 2015.
Ordrereservesituasjonen per 31.12.2014 er på et
tilfredsstillende nivå.
Selskapets finansielle status er etter styrets oppfatning godt
tilpasset den operasjonelle aktivitet og underliggende risiko.
Resultatmessig forventes 2015 fortsatt å gi et tilfredsstillende
resultat.
Selskapets kapasitet innenfor byggherrestyrte delentrepriser
er godt belagt.
Styret er meget tilfreds med årets resultat og retter en takk
til ansatte og ledelse for godt utført arbeid i 2014.
Utsiktene fremover
Markedsprognosene for 2015 tilsier en vekst i markedet for
rehabilitering, ombygging og tilbygg (ROT). Selskapet anser
Organisasjon og miljø
Insenti AS hadde ved årsskiftet 36 (33) ansatte, hvorav 9 (8)
kvinner. Arbeidsmiljøet er generelt godt. Selskapet fremmer
likebehandling når det gjelder etnisk opprinnelse, kjønn
og religiøs bakgrunn, slik at det ikke forekommer
forskjellsbehandling i saker som for eksempel lønn,
utviklingsmuligheter eller ansettelser.
Sykefraværet i 2014 var 3,8 % (1,0 %). Økningen i sykefravær
er ikke arbeidsrelatert. Korttidsfraværet er lavt. Ved sykdom
av lengre karakter blir den enkelte ansatte fulgt opp etter
definert linjeansvar.
Oslo, 11. februar 2015
Styret i Insenti AS
Bjørn R. Grepperud
Nestleder /Daglig leder
Einar Enger
Styreleder
Selskapet driver sin virksomhet fra leide lokaler i Oslo.
Rune Pedersen
Insenti har en systematisk oppfølging av systemer for
kvalitetssikring (KS) og helse, miljø og sikkerhet (HMS).
Det er i løpet av året ikke inntruffet skader og/eller ulykker
blant selskapets egne medarbeidere (H-verdi = 0).
Selskapet har fulgt opp kravene om ikke å forurense det ytre
miljø. Implisitt innebærer dette at selskapet skal ha oversikt
og kontroll på potensiell miljørisiko tilknyttet virksomheten.
Hensynet til ytre miljø er innarbeidet i selskapets
styringssystemer. Påvirkningen av det ytre miljø er primært
knyttet til energiforbruk, avfall, bruk av helse- og miljøfarlige
stoffer, materialer og naturressurser samt forholdet til
biologisk mangfold.
Heidi M. Scheie
Geir M. Aarstad
Sigurd Stensbråten
Insenti er miljøsertifisert i henhold til NS-EN ISO 14000:2004
av DNV GL.
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
27
INSENTI AS
INSENTI AS
Resultatregnskap
Note
DRIFTSINNTEKTER
Salgsinntekt
Andre driftsinntekter
Sum driftsinntekter
Eiendeler
(Alle tall i 1.000 kroner)
12
2014
324 581
26 345
350 926
2013
285 233
24 057
309 290
DRIFTSKOSTNADER
Kjøp av varer og tjenester
Personalkostnader
Ordinære avskrivninger
Andre driftskostnader
Sum driftskostnader
13, 14
4
10, 13
DRIFTSRESULTAT
(Alle tall i 1.000 kroner)
282 138
39 400
295
5 884
327 717
248 879
34 661
322
5 663
289 525
23 209
19 764
Note
ANLEGGSMIDLER
Varige driftsmidler
Maskiner og inventar
Sum varige driftsmidler
4
Finansielle anleggsmidler
Investeringer i datterselskap
Andre langsiktige fordringer
Sum finansielle anleggsmidler
Sum anleggsmidler
31.12.14
31.12.13
256
256
414
414
-
-
256
414
OMLØPSMIDLER
Fordringer
FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER
Renteinntekt
Annen finansinntekt
Annen finanskostnad
NETTO FINANSPOSTER
RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD
Skattekostnad på ordinært resultat
ÅRSRESULTAT
5
15
332
1 770
-41
2 061
25 270
495
1 439
-34
1 900
21 664
6 788
18 482
6 095
15 569
Kundefordringer
Andre kortsiktige fordringer
Sum fordringer
8, 11
8
28 379
31 490
59 868
19 650
13 555
33 205
Markedsbaserte obligasjoner
5
40 549
40 625
Kontanter og bankinnskudd
6, 11
14 336
21 236
Sum omløpsmidler
114 754
95 066
SUM EIENDELER
115 010
95 481
Disponering av årsresultatet:
Konsernbidrag
Overført annen egenkapital
Sum overføringer og disponeringer
28
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
2
2
-18 250
-232
-18 482
-13 832
-1 737
-15 569
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
29
INSENTI AS
INSENTI AS
Egenkapital og gjeld
Kontantstrømanalyse
(Alle tall i 1.000 kroner)
Note
31.12.14
31.12.13
Note
EGENKAPITAL
Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter:
Innskutt egenkapital
Resultat før skattekostnad
Aksjekapital
2, 3
Sum innskutt egenkapital
1 275
1 275
Periodens betalte skatter
1 275
1 275
Tap/(gevinst) ved salg av anleggsmidler
Opptjent egenkapital
Annen egenkapital
2
(Alle tall i 1.000 kroner)
2014
2013
25 270
21 664
-
-4 425
Ordinære avskrivninger
4
295
322
Endring i kundefordringer ordinære
8
-8 729
7 894
10 890
16 344
-
53
22 807
22 575
Endring i leverandørgjeld
Sum opptjent egenkapital
22 807
22 575
Endring i forskudd fra kunder
Sum egenkapital
24 082
23 850
Endring i investerings- eller finansieringsaktiviteter
8
-
-
-15 277
-6 555
12 449
35 297
4
-137
-147
Utbetalinger til andre investeringer
5
-94 068
-55 300
Innbetalinger fra andre investeringer
5
94 068
35 319
-137
-20 128
-19 211
-1 650
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter
-19 211
-1 650
Netto endring i kontanter/kontantekvivalenter
-6 900
13 519
Endring i andre tidsavgrensninger
GJELD
Avsetning for forpliktelser
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter
Utsatt skatt
15
Sum avsetning for forpliktelser
848
883
848
883
Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter:
Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler
Annen langsiktig gjeld
Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler
Gjeld konsernselskaper
-
-
Innbetalinger ved salg av anleggsaksjer
Sum annen langsiktig gjeld
-
-
Utbetalinger ved kjøp av anleggsaksjer
Kortsiktig gjeld
Leverandørgjeld
45 676
34 787
Forskudd fra kunder
8
53
53
Gjeld til konsernselskaper
7
25 000
19 211
Betalbar skatt
15
72
-
2 890
2 454
Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld
16 388
14 243
Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld
Sum kortsiktig gjeld
90 079
70 747
Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld
Sum gjeld
90 928
71 630
Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld
115 010
95 481
Skyldig offentlige avgifter
Annen kortsiktig gjeld
9
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter
Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter:
Innbetalinger av egenkapital
SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Utbetalinger av utbytte
Innbetalinger av konsernbidrag
Utbetalinger av konsernbidrag
Oslo, 11. februar 2015
Styret i Insenti AS
Einar Enger
Styreleder
Heidi M. Scheie
30
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Rune Pedersen
Sigurd Stensbråten
Bjørn R. Grepperud
Nestleder /Daglig leder
7
Kontantbeholdning per 31.12
6
21 236
7 717
Kontantbeholdning
6
14 336
21 236
Geir M. Aarstad
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
31
INSENTI AS
Noter til regnskapet
Note 1 Regnskapsprinsipper Generelt
Årsoppgjøret består av årsberetning, resultatregnskap,
balanse, kontantstrømoppstilling og noteopplysninger.
Årsoppgjøret utgjør en helhet. Regnskapet er avlagt i samsvar
med aksjelov og god regnskapsskikk i Norge.
Regnskapet er basert på de grunnleggende prinsipper om
historisk kost, sammenlignbarhet, fortsatt drift, kongruens og
forsiktighet. Regnskapsprinsippene utdypes nedenfor.
Klassifiseringsprinsipper
Eiendeler som er ment omsatt innen kommende år, samt
eiendeler som har direkte tilknytning til varekretsløpet, er
klassifisert som omløpsmidler i balansen. Eiendeler bestemt
for mer varig eie er klassifisert som anleggsmidler.
Gjeld som skal betales innen kommende år er i balansen
klassifisert som kortsiktig gjeld, mens gjeld som skal betales
etter kommende år er klassifisert som langsiktig gjeld.
Klassifisering av aksjer skjer på basis av investeringens
motiv. Finansielt motiverte investeringer er klassifisert som
omløpsmiddel, mens strategiske investeringer er ført under
anleggsmidler.
Inntektsføringsprinsipper
Inntekter og kostnader som ledd i virksomheten av
byggherrestyrte delentrepriser periodiseres i regnskapet etter
produksjonsfremdrift for de angjeldende prosjekter.
Selskapets øvrige inntekter og kostnader regnskapsføres på
leveringstidspunktet for den enkelte vare eller tjeneste.
VURDERING AV VESENTLIGE BALANSEPOSTER
Fordringer
Eksterne kundefordringer og andre eksterne fordringer er
oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning
til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av
individuelle vurderinger av de enkelte fordringer.
Bankinnskudd, kontanter og lignende
Bankinnskudd, kontanter og lignende inkluderer kontanter,
bankinnskudd og andre betalingsmidler med forfallsdato som
er kortere enn tre måneder fra anskaffelse.
32
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Markedsbaserte obligasjoner
Markedsbaserte obligasjoner er bokført til virkelig verdi på
balansetidspunktet.
Note 2 Egenkapital
(Alle tall i 1.000 kroner)
Annen EK
Sum
22 575
23 850
18 482
18 482
-18 250
-18 250
22 807
24 082
Aksjer
Andel
Insenti Holding AS
400 000
100 %
Sum
400 000
100 %
Driftsløsøre
Sum
1 119
1 119
Tilgang i perioden
137
137
Avgang i perioden
-
-
1 256
1 256
-705
-705
Egenkapital per 31.12.13
Varige driftsmidler
Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets
forventede levetid. Nedskrivningsplikt vurderes i de tilfeller
virkelig verdi er lavere enn bokført verdi. Nedskrivningen
foretas hvis verdifallet ikke forventes å være forbigående.
Tidligere års nedskrivninger reverseres i den utstrekning grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er til stede.
Årets resultat
Leieavtaler
Driftsmidler som leies på betingelser som i det vesentlige
overfører økonomisk risiko og kontroll til selskapet (finansiell
leasing), balanseføres under varige driftsmidler og tilhørende
leieforpliktelse medtas som forpliktelse under rentebærende
langsiktig gjeld til nåverdien av leiebetalingene. Driftsmiddelet
avskrives planmessig, og forpliktelsen reduseres med betalt
leie etter fradrag for beregnet rentekostnad.
Note 3 Aksjekapital og aksjonærinformasjon
Kortsiktig og langsiktig gjeld
Kortsiktig og langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp
på etableringstidspunktet. Fakturering ut over estimert
produksjonsverdi knyttet til selskapets oppfølging av byggherrestyrte delentrepriser, klassifiseres som forskudd
i balansen.
Egenkapital per 31.12.14
Avvik til en skattesats på 27 % skyldes endelige forskjeller
mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier.
Virksomhetsområder
Selskapet virksomhet er i hovedsak ledelse av byggeprosjekter
i en modell av byggherrestyrte delentrepriser med tillegg
av generell prosjekt- og prosjekteringsledelse og rådgivning
knyttet til eiendomsutvikling.
Overkursfond
1 275
Avgitt konsernbidrag (etter skatt)
1 275
-
Aksjekapitalen på kr 1.274.500,- består av 400.000 aksjer à kr 3,18625.
Alle aksjer har like rettigheter.
Aksjonærsammensetningen er som følger:
Aksjonær
Konsernregnskap for Insenti Holding AS er tilgjengelig på selskapets kontor i Akersgata 32, Oslo.
Note 4 Varige driftsmidler
(Alle tall i 1.000 kroner)
Skattekostnad
Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens
betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er
beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller
som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige
verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved
utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende
midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i
samme periode er utliknet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttegjort.
Aksjekapital
Anskaffelseskost per 31.12.13
Anskaffelseskost per 31.12.14
Akkumulerte avskrivninger per 31.12.13
Avskrivninger i perioden
Akkumulerte avskrivninger per 31.12.14
Balanseført verdi per 31.12.14
-295
-295
-1 000
-1 000
256
256
Forventet økonomisk levetid
3 - 5 år
Avskrivingsplan
Lineær
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
33
Note 5 Markedsbaserte obligasjoner
(Alle tall i 1.000 kroner)
Note 9 Annen kortsiktig gjeld
31.12.14
31.12.13
40 000
40 000
549
625
Danske Invest Norsk Obligasjon Institusjon
40 549
40 625
Sum markedsbaserte obligasjoner
40 549
40 625
Kostpris
Urealisert verdiendring
31.12.14
31.12.13
1 711
1 445
53
53
Øvrige bankinnskudd
12 572
19 739
Kontanter og bankinnskudd i balansen
14 336
21 236
Depositumskonto
Påløpte feriepenger/skyldig lønn
Sum annen kortsiktig gjeld
31.12.13
13 305
11 642
3 083
2 601
16 388
14 243
Selskapet leier lokaler i Akersgata 32, 6. etasje, Oslo og Cort Adelers gate 30, Oslo av Entra Eiendom AS. Årlig leie inkl.
fellesutgifter er kr 1.178.052 ekskl. merverdiavgift. Leiekontrakten løper til 1. juni 2015. Leien justeres årlig tilsvarende endringen
i konsumprisindeksen. Se note 11 vedrørende husleiegaranti.
Note 6 Likvider og bundne midler
Bundne skattetrekksmidler
Påløpte kostnader
31.12.14
Note 10 Leieforpliktelse
Balanseført verdi er i henhold til markedsverdi per 31.12.
(Alle tall i 1.000 kroner)
(Alle tall i 1.000 kroner)
Selskapet leier riggkontor i Kirkegata 12, Oslo av Kirkegaten 12 Kvadraturen AS. Årlig leie inkl. fellesutgifter er kr 315.000 ekskl.
merverdiavgift. Leiekontrakten løper til 1. mars 2015. Leiesummen er fast i leieperioden. Se note 6 og 11 vedrørende depositum.
Selskapet leier riggkontor i Akersgata 32, 7. etasje, Oslo av Entra Eiendom AS. Årlig leie inkl. fellesutgifter er kr 560.000 ekskl.
merverdiavgift. Leiekontrakten løper til 31. desember 2015. Leiesummen er fast i leieperioden. Note 11 Garanti-, sikkerhets- og pantstillelser
Note 7 Mellomværende med selskap i samme konsern
(Alle tall i 1.000 kroner)
Danske Bank AS har stilt husleiegaranti pålydende kr 800.000 overfor Entra Eiendom AS. Garantien er sikret med pant i selskapets
kundefordringer. Garantien utløper 1. september 2015.
Det er opprettet depositumskonto på kr 52.500 overfor Kirkegaten 12 Kvadraturen AS.
Utover dette har ikke selskapet stilt garantiforpliktelser overfor kunder, leverandører eller ansatte.
31.12.14
31.12.13
Langsiktige fordringer
-
-
(Alle tall i 1.000 kroner)
Sum fordringer
-
-
Rådgivningshonorarer
FORDRINGER:
Kortsiktige fordringer
Note 12 Andre driftsinntekter
2014
2013
26 345
21 244
0
2 813
26 345
24 057
2014
2013
30 466
27 224
Arbeidsgiveravgift
4 884
3 889
Pensjonskostnader
1 370
959
Andre ytelser
2 313
2 112
Annen inntekt
Sum
GJELD:
Kortsiktig gjeld
25 000
19 211
Langsiktig gjeld
-
-
25 000
19 211
Sum gjeld
Note 13 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser med mer
(Alle tall i 1.000 kroner)
Lønn, honorarer mv.
Note 8 Fordringer med mer
(Alle tall i 1.000 kroner)
31.12.14
31.12.13
Kundefordringer, ordinære
28 379
19 650
Opptjente, ikke utfakturerte inntekter
26 187
8 478
3 765
4 662
53
53
Til gode MVA
Forskudd fra kunder
FORFALLSSTRUKTUR:
31.12.14
31.12.13
Kundefordringer, ordinære, inntil 3 måneder
28 379
19 650
Kundefordringer, ordinære, over 3 måneder
-
-
34
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Andre personalkostnader
Sum
367
477
39 400
34 661
Ved utgangen av 2014 er det 36 (33) ansatte i selskapet, som utfører 36 (33) årsverk, hvorav 9 (8) kvinner.
Gjennomsnittlig antall årsverk i perioden er 35,4 (31,3), hvorav 8,7 (6,8) kvinner.
(Note 13 fortsetter på neste side)
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
35
YTELSER TIL DAGLIG LEDER OG STYRE:
Lønn
Bonus
DAGLIG LEDER
ÅRETS SKATTEKOSTNAD FORDELER SEG PÅ:
STYRET
2014
2013
1 052
1 010
-
-
2014
2013
Betalbar skatt
-
-
For mye/lite avsatt i fjor
Pensjon
51
52
Annen godtgjørelse
87
91
Endring i utsatt skatt som følge av endret skattesats
-
-
560
530
1 190
1 153
560
530
Sum
5 379
Skatt på konsernbidrag
Endring i utsatt skatt
Styrehonorar
6 822
Sum skattekostnad
-
-
-34
748
-
-33
6 788
6 095
6 822
5 379
-6 750
-5 379
BETALBAR SKATT I BALANSEN:
Daglig leder har ikke bonusavtale.
Selskapet har ingen forpliktelser overfor styret og/eller daglig leder ved opphør eller endring av vervet.
Betalbar skatt i skattekostnaden
Skattevirkning av avgitt konsernbidrag
Revisor:
Som godtgjørelse til revisor er kostnadsført kr 71.094,- (66.000,-) eksklusive merverdiavgift, herav kr 7.000,- (kr 7.000,-) for
utarbeidelse av ligningspapirer og annen rådgivning.
Betalt skatt utover avsatt
-
-
Betalbar skatt i balansen
72
0
6 823
6 066
-35
62
Effekt av endret skattesats
-
-33
For mye/lite avsatt i fjor
-
-
Beregnet skattekostnad
6 788
6 095
AVSTEMMING AV ÅRETS SKATTEKOSTNAD:
27% (28%) skatt på resultat før skatt
Note 14 Pensjoner
Insenti AS har en kollektiv pensjonsordning med Danica Pensjonsforsikring AS. Ordningen er en ren innskuddsavtale tilsvarende
5 % av lønn (4 % frem til 1. juli 2014) mellom 1G og 12G.
Utbetalingstidspunktet er 67 år med en utbetalingsperiode på ti år. I tillegg er det tegnet en risikopensjonsordning tilsvarende
66% av lønn med tilknyttet innskudds- og premiebetalingsfritak ved uførhet. Pensjonsordningen tilfredsstiller kravene i Lov om
obligatorisk tjenestepensjon.
Se note 13 vedrørende årlige pensjonskostnader.
Note 15 Skatt
(Alle tall i 1.000 kroner)
MIDLERTIDIGE FORSKJELLER SOM INNGÅR I GRUNNLAGET FOR UTSATT SKATT/SKATTEFORDEL:
2014
2013
Anleggsmidler
-170
-43
Skattemessig tilbakeføring av inntekter
3 313
3 313
Netto midlertidige forskjeller
3 143
3 270
-
-
3 143
3 270
848
883
-
-
848
883
Underskudd til fremføring
Grunnlag for utsatt skatt i balansen
Utsatt skatt (utsatt skattefordel)
Herav ikke balanseført utsatt skattefordel
Utsatt skatt/(utsatt skattefordel) i balansen
BEREGNING AV ÅRETS SKATTEGRUNNLAG:
Resultat før skattekostnad
Permanente forskjeller
Grunnlag for årets skattekostnad
Endring i forskjeller som inngår i beregning av utsatt skatt
Endring i underskudd og godtgjørelse til fremføring
Avgitt konsernbidrag
Årets skattegrunnlag (grunnlag for betalbar skatt i balansen)
36
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
Permanente forskjeller
Note 16 Nærstående parter
(Alle tall i 1.000 kroner)
Som nærstående parter defineres morselskapet Insenti Holding AS og dets eiere Gråfjell Holding AS og Fjellblikk Holding AS
samt Bjørn R. Grepperud (eier av Gråfjell Holding AS) med familie og Rune Pedersen (eier av Fjellblikk Holding AS) med familie,
søsterselskapet Optimo Prosjekt AS, samt styrene i Gråfjell Holding AS, Fjellblikk Holding AS, Insenti Holding AS, Insenti AS
og Optimo Prosjekt AS.
Ytelser til styremedlemmer i Insenti er omtalt i note 13.
Mellomværende mellom konsernselskaper er omtalt i note 7.
Selskapets transaksjoner med nærstående parter:
2014
2013
Salg av varer
-
-
Salg av tjenester til ledende ansatt
-
-
Salg av tjenester til morselskap
-
-
Sum salg av varer og tjenester
-
-
2014
2013
Salg av varer og tjenester
25 270
21 664
-129
220
25 141
21 884
Kjøp av varer
-
-
127
-2 673
Kjøp av tjenester fra ledende ansatt
-
-
-
-
Kjøp av tjenester fra morselskap
-
-
-25 000
-19 211
Sum kjøp av varer og tjenester
-
-
268
1
Kjøp av varer og tjenester
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
37
38
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
INSENTI ÅRSRAPPORT 2014
39
HEADSPIN ADVERTISING
Insenti AS
Akersgata 45, 0158 Oslo
Telefon 23 05 37 00
[email protected]
www.insenti.no

Similar documents