Die privat genutzte Immobilie auf Mallorca

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Die privat genutzte Immobilie auf Mallorca eine zukunftsträchtige Investition?
Vortrag am 11. Juni 2011
Hotel Lindner / Golf & Wellness Resort Portals Nous
Palma de Mallorca
Veranstalter GEOPLOTICAL.BIZ; Event Sponsor: Bankhaus Jungholz / Schweiz
GEOPOLOTICAL.BIZ – Die privat genutzte Immobilie auf Mallorca
Sehr geehrte Damen und Herren,
der Inhaber der Gesellschaft „GEOPOLITICAL.BIZ“, Herr Markus Miller führt diese Veranstaltung, gemeinsam
mit dem Sponsor, dem Bankhaus Jungholz aus der Schweiz durch, um den Teilnehmern einerseits eine
Einschätzung über den derzeitigen wirtschaftlichen Stand von Spanien – im Kontext zu Europa – zu geben,
und andererseits den Immobilienbesitz in Spanien zivilrechtlich und steuerlich, mit entsprechenden
Optimierungsmöglichkeiten, aufzuzeigen. Die doch erheblichen neuen Vorschriften des neuen
Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien werden dabei berücksichtigt.
Die beiden Unterzeichner haben die Einladung des Veranstalters gerne angenommen und referieren über die
uns betreffenden Themen. Unser Vortrag und die Diskussion berücksichtigt die „deutsche und die spanische
Sicht“.
Hamburg / Palma de Mallorca, den 11. Juni 2011
Prof. Dr. habil. Günther Strunk
Steuerberater
Dipl.-Kfm. Willi Plattes
Asesor Fiscal – Steuerberater
n° colegiado 862
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Die privat genutzte Immobilie auf Mallorca - Inhaltsverzeichnis
INHALTE
Die Kontaktpersonen bei
der Kanzlei Strunk
Kolaschnik sind:
z Allgemeines zur Steuerpflicht
Steuerberater Prof. Dr.
habil. Günther Strunk
Benjamin Karten
Steuerberater
z Optionsverträge – Baurecht - Zivilrecht
z Gestaltungsvariante I - Der Klassiker - Spanische & deutsche Sicht
z Gestaltungsvariante II - Deutsche GmbH erwirbt - Spanische & deutsche Sicht
Die Kontaktpersonen bei
der European@ccounting
sind:
Dipl. Kfm. Willi Plattes
Asesor Fiscal Steuerberater
z Gestaltungsvariante III – S.L. erwirbt - Spanische & deutsche Sicht
z Gestaltungsvariante IV - GmbH gründet S.L. - Spanische & deutsche Sicht
z Entnahme der Immobilie aus der S.L. / Bemessungsgrundlagen beim Verkauf
Juanjo Vanrell Company
Asesor Fiscal Steuerberater
z Autorenprofil: Steuerberater Prof. Dr. habil. Günther Strunk
z Autorenprofil: Dipl. Kfm. Willi Plattes (Asesor Fiscal – Steuerberater)
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Die privat genutzte Immobilie auf Mallorca –Steuerpflicht
Allgemeines zur Steuerpflicht
¾
Bestimmung unbeschränkte Steuerpflicht (Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt) mit der Folge
“Welteinkommensbesteuerung”
¾
Familienhaus in Deutschland, Ferienwohnung / Ferienhaus in Spanien
=> doppelte unbeschränkte Steuerpflicht denkbar, aber Wahlrecht als Nichtresidenter in Spanien
=> entsprechende Erklärungs- und ggf. Zahlungspflichten
¾
Vermeidung der Doppelbesteuerung durch eindeutige Bestimmung der “Ansässigkeit” im Staat des
“Lebensmittelpunktes”
¾
Ggf. Besteuerungsvorteile bei abkommensrechtlicher Ansässigkeit in Spanien und bei
Kapitaleinkünften (z.B. Abgeltungssteuersatz 19 / 21 % statt 25 % + Soli + Kirchensteuer)
¾
Aber: in Spanien bestimmter begünstigender Steuersatz für sog. Nichtresidente (Neues DBA !)
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Die privat genutzte Immobilie auf Mallorca - Optionsverträge
OPTIONSVERTRÄGE – ZIVILRECHT - BAURECHT
Zivilrecht > Entwicklung des Vertragsrechts – keine eigene Vorschrift im BGB - Wirksamkeit ohne Notar
Baurecht > Bebauungspläne – Baugenehmigung
Steuerrecht:
>
7 % Grunderwerbsteuer auf die Optionsprämie bei Privatpersonen. Mindestbemessungsgrundlage sind
5 % des vereinbarten Kaufpreises – auch wenn eine niedrigere Optionsprämie gezahlt wird.
> 18 % Umsatzsteuer (IVA) bei Transaktionen die von Unternehmen, bzw. bei Transaktionen die der
Umsatzsteuer (evtl. auch 8 %) unterliegen.
> Achtung: Seit dem 01.01.2008 (Ley 4/2008 – rückwirkend in Kraft getreten) ist die Veräußerung von
Optionsverträgen durch Privatpersonen in voller Höhe mit Grunderwerbsteuer (ITP) belastet. Beispiel: Eine
Privatperson erwirbt von einem Bauträger für eine im Bau befindliche Immobilie, eine Option über einem Wert
von 100.000,00 €. Nach sechs Monaten veräußert sie den Optionsvertrag zum Preis von 150.000,00 €. Der
Betrag von 150.000,00 € unterliegt, neben der Einkommensteuer, auch der Grunderwerbsteuer. Wenn der neue
Optionsnehmer dann die erworbene Option durch den Kauf der Immobilie ausübt ist nochmals die
Grunderwerbsteuer fällig. Es handelt sich um zwei Rechtsgeschäfte.
Fazit: Achtung bei der Veräußerung von Optionsrechten.
Deutschland: Unter Umständen eine Qualifizierung als gewerbliche Tätigkeit.
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Gestaltungsvariante I - Der Klassiker – Die spanische Sicht
Ehepaar > In Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig
Ehepaar (In Spanien: Nichtresidente) kauft in
Spanien ein Haus zur Selbstnutzung
Einkommensteuerbelastung in Spanien
Während der Nutzungszeit: Es wird eine pauschale Nutzungsbesteuerung erhoben, die als Bemessungsgrundlage den
Grundsteuerwert der Gemeinde heranzieht. Die Berechnung erfolgt, indem von diesem Wert 1,1 % ermittelt werden. Davon werden
dann 24 % pauschale Einkommensteuer fällig. Es gibt keine Berücksichtigung von Werbungskosten oder sonstigen Aufwendungen!
Beim Verkauf: Vom Verkaufserlös werden die Verkaufskosten (Makler, Rechtsanwalt, Steuerberater) und die historischen Anschaffungsund Anschaffungsnebenkosten in Abzug gebracht. Die Anschaffungskosten werden um einen Inflationskoeffizienten (der wird vom
Staat vorgegeben) erhöht. Sind während der Nutzungszeit Investitionen in Dach und Fach und in Einbauten erfolgt, die fest mit dem
Haus verbunden sind entstanden, mindern diese Kosten ebenfalls den Gewinn. Dieser so ermittelte Gewinn wird in Spanien mit einem
linearen Steuersatz von derzeit 19 % besteuert.
Erbschaftsteuerbelastung in Spanien
Beim Erbanfall: Das Haus unterliegt in Spanien der Erbschaftsteuer. In einem Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbanfall ist in
Spanien eine entsprechende Erbschaftsteuererklärung abzugeben. Auf diesen Erbfall wird die staatliche (nicht die Erbschaftsteuer der
autonomen Regionen) Tabelle angewendet, die schon erheblich sein kann. Im ersten Verwandtschaftsgrad beträgt diese Belastung bis
zu einem Immobilienwert (Marktwert) von 800.000,00 € - 199.920,00 € - darüber hinaus 34 %. Ab einem Immobilienwert von
4.020.770,00 € wird die Erbschaftsteuer um einen Koeffizienten von 1,2 erhöht (40,8 %).
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Gestaltungsvariante I - Der Klassiker – Die deutsche Sicht
Ehepaar > Kauft in Spanien ein
Haus zur Selbstnutzung
Ehepaar > In Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig
Einkommensteuerbelastung in Deutschland
Während der Nutzungszeit: Keine Abzugsfähigkeit der Aufwendungen, aber auch keine Nutzungswertbesteuerung
Beim Verkauf: > Privatvermögen innerhalb von 10 Jahren zwischen An- und Verkauf der Immobilie => volle Steuerpflicht, aber
Möglichkeit der Verrechnung mit Altverlusten aus Aktienspekulationsgeschäften („alte“ § 23 – Verluste vor 2009)
> Begünstigung für Familienheime greift oftmals für selbst genutzte Ferienwohnung nicht, weil z. B. gelegentliche
schädliche Vermietung oder unentgeltliche Nutzungsüberlassung an Angehörige gegeben ist. Im Einzelfall prüfen!
> gezahlte Steuer in Spanien kann auf deutsche Einkommensteuer angerechnet werden
> sofern Veräußerung außerhalb von 10 Jahren keine Steuer in Deutschland, so dass die Steuer in Spanien
Definitivcharakter hat
Erbschaftsteuerbelastung in Deutschland
Beim Erbanfall: > Erbschaftsteuerpflicht in Deutschland mit dem Verkehrswert
> keine Begünstigung für Wohnimmobilie, solange nicht vermietet, sonst 10 % Abschlag (auch bei EU-Vermögen)
> Steuerfreiheit für Familienhaus regelmäßig nicht erfüllt, da Spanien nur Ferienwohnsitz (abhängig vom Einzelfall)
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Gestaltungsvariante II - Deutsche GmbH erwirbt – Die spanische Sicht
Eine deutsche GmbH erwirbt ein
Haus in Spanien
Das Haus wird in Spanien
vermietet
GmbH
Einkommensteuerbelastung in Spanien
Während der Nutzungszeit: Die GMBH hat sich in Spanien eine ortsübliche Miete zurechnen zu lassen. Davon sind die Kosten, die
nicht vom Mieter zu zahlen sind, in Abzug zu bringen. Neben diesen Kosten werden ebenfalls die Finanzierungskosten und die
Abschreibung in Abzug gebracht. Der so ermittelte Überschuss wird mit einem Steuersatz von 24 % besteuert.
Beim Verkauf: Vom Verkaufserlös werden die Verkaufskosten (Makler, Rechtsanwalt, Steuerberater) und die historischen Anschaffungsund Anschaffungsnebenkosten in Abzug gebracht. Die Anschaffungskosten werden um einen Inflationskoeffizienten (der wird vom
Staat vorgegeben) erhöht. Sind während der Nutzungszeit Investitionen in Dach und Fach und in Einbauten erfolgt, die fest mit dem
Haus verbunden sind entstanden, mindern diese Kosten ebenfalls den Gewinn. Dieser so ermittelte Gewinn wird in Spanien mit einem
linearen Steuersatz von derzeit 19 % besteuert.
Erbschaftsteuerbelastung in Spanien
Beim Erbfall: Das Haus unterliegt in Spanien nicht der Erbschaftsteuer.
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Gestaltungsvariante II - Deutsche GmbH erwirbt – Die deutsche Sicht
Eine deutsche GmbH erwirbt ein
Haus in Spanien
Das Haus wird in Spanien
vermietet
GmbH
Körperschaftsteuerbelastung in Deutschland
> GmbH ist beschränkt steuerpflichtig in Spanien und unbeschränkt steuerpflichtig in Deutschland mit den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung.
> Gewerbesteuer auf Einkünfte, aber ggf. Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG, sofern Voraussetzungen erfüllt
> Bei nicht fremdüblicher Miete vGA (verdeckte Gewinnausschüttung) bei GmbH und Gesellschafter
(Gesamtsteuerbelastung ~ 47,5 %)
> Verkauf der Immobilie => KSt in Deutschland, aber Anrechnung der spanischen Steuer, ggf. Gewerbesteuer (siehe oben)
> Bei Weiterausschüttung Gesamtsteuerbelastung 47,5 %
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Gestaltungsvariante III - Spanische S.L. erwirbt – Die spanische Sicht
Ehepaar > In Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig, gründet in ES eine S.L.
Das Haus wird durch eine
S.L. gekauft und vermietet
S.L.
Körperschaftsteuerbelastung in Spanien
Während der Nutzungszeit: Die S.L. hat sich in Spanien eine ortsübliche Miete zurechnen zu lassen. Davon sind die Kosten, die nicht
vom Mieter zu zahlen sind, in Abzug zu bringen. Neben diesen Kosten werden ebenfalls die Finanzierungskosten und die
Abschreibung in Abzug gebracht. Der so ermittelte Überschuss wird mit dem Steuersatz für vermögenshaltende Gesellschaften
versteuert. Der Steuersatz beträgt 30 %.
Beim Verkauf (Assetdeal): Der Veräußerungsgewinn wird nach den üblichen Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes ermittelt und
mit dem Regelsteuersatz von 30 % versteuert. Bei der Ausschüttung an die Gesellschafter (deutsches Ehepaar) wird die
Ausschüttungsbelastung in Spanien hergestellt. Der Steuersatz beträgt nach dem Doppelbesteuerungsabkommen 15 %.
Beim Verkauf (Sharedeal): Wenn das Ehepaar die Gesellschaftsanteile veräußert erfolgt nach heutigem Rechtsstand keine
Besteuerung in Spanien. (Aber neues DBA)
Erbschaftsteuerbelastung in Spanien
Beim Erbanfall: Verstirbt einer der Gesellschafter unterliegt die Übertragung der Anteile der Erbschaftsteuer in Spanien. Als
Bemessungsgrundlage wird das Vermögen der Gesellschaft (hier das Haus) bewertet. In einem Zeitraum von sechs Monaten nach
dem Erbfall ist in Spanien eine entsprechende Erbschaftsteuererklärung abzugeben. Auf diesen Erbfall wird die staatliche (nicht die
Erbschaftsteuer der autonomen Regionen) Tabelle angewendet, die schon erheblich sein kann. Im ersten Verwandtschaftsgrad beträgt
diese Belastung bis zu einem Immobilienwert (Marktwert) von 800.000,00 T€ - 199.920,00 € - darüber hinaus 34 %. Ab einem
Immobilienwert von 4.020.000,00 € wird die Erbschaftsteuer um einen Koeffizienten von 1,2 erhöht (40,8 %).
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Gestaltungsvariante III - Spanische S.L. erwirbt – Die deutsche Sicht
Ehepaar > In Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig, gründet in ES eine S.L.
Das Haus wird durch eine
S.L. gekauft und vermietet
S.L.
Körperschaftsteuerbelastung in Deutschland
Während der Nutzungszeit:
> keine Besteuerungskonsequenzen bei den Gesellschaftern der S.L..
> Bei Ausschüttung der Gewinne Abgeltungssteuer in Höhe von 25 %.
Quellensteuer aus Spanien kann angerechnet werden!
Beim Verkauf (Assetdeal):
Beim Verkauf (Sharedeal):
siehe oben
>Teileinkünfteverfahren in Deutschland 60 % der Veräußerungsgewinne steuerpflichtig mit
dem individuellen Einkommensteuersatz
> zukünftig (neues DBA) Anrechnung der spanischen Steuer
Erbschaftsteuerbelastung in Spanien
Beim Erbfall:
> Erbschaftsteuerpflicht in Deutschland, Vermögen regelmäßig nicht begünstigt
> Anrechnung der spanischen Erbschaftsteuer gem. § 21 Abs. 1 und 1 ErbStG
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Gestaltungsvariante IV - Deutsche GmbH gründet eine spanische S.L. – Die spanische Sicht
Das Haus wird durch eine
S.L. gekauft und vermietet
Eine deutsche GmbH gründet in
Spanien eine S.L.
S.L.
GmbH
Körperschaftsteuerbelastung in Spanien
Während der Nutzungszeit: Die S.L. hat sich in Spanien eine ortsübliche Miete zurechnen zu lassen. Davon sind die Kosten, die nicht
vom Mieter zu zahlen sind, in Abzug zu bringen. Neben diesen Kosten werden ebenfalls die Finanzierungskosten und die
Abschreibung in Abzug gebracht. Der so ermittelte Überschuss wird mit dem Steuersatz für vermögenshaltende Gesellschaften
versteuert. Der Steuersatz beträgt 30 %.
Beim Verkauf (Assetdeal): Der Veräußerungsgewinn wird nach den üblichen Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes ermittelt und
mit dem Regelsteuersatz von 30 % versteuert. Bei der Ausschüttung an die Gesellschafter (deutsche GmbH ) wird grundsätzlich die
Ausschüttungsbelastung in Spanien hergestellt. Aufgrund der Mutter – Tochter – Richtlinie erfolgt keine Quellensteuerbelastung.
Beim Verkauf (Sharedeal): Wenn die deutsche GmbH die Gesellschaftsanteile an der spanischen S.L. veräußert, erfolgt nach heutigem
Rechtsstand keine Besteuerung in Spanien. Neues DBA -> ggf. Handlungsbedarf
Erbschaftsteuerbelastung in Spanien
Beim Erbfall: Wenn ein Gesellschafter der deutschen GmbH verstirbt, erfolgt in Spanien keine Erbschaftsteuerbelastung .
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Gestaltungsvariante IV - Deutsche GmbH gründet eine spanische S.L. – Die deutsche Sicht
Das Haus wird durch eine
S.L. gekauft und vermietet
Eine deutsche GmbH gründet in
Spanien eine S.L.
S.L.
GmbH
Körperschaftsteuerbelastung in Deutschland
Während der Nutzungszeit: > ohne Ausschüttung keine Besteuerung in Deutschland
> bei Ausschüttung Steuerfreiheit der Dividenden an der S.L. und 5 % nicht abziehbare Aufwendungen
(ggf. zu vermeiden)
Beim Verkauf (Assetdeal): > siehe oben, Gesamtsteuerbelastung bis auf Ebene GmbH 30 % (Belastung in Spanien), plus 25 % + Soli
bei Weiterausschüttung
Beim Verkauf (Sharedeal): > bisher: nur Deutschland hat das Besteuerungsrecht, aber Steuerfreiheit (5 % nicht abziehbare
Aufwendungen) und latente Steuerbelastung in Höhe von spanischer Steuer auf stille Reserven der
Immobilie
Erbschaftsteuerbelastung in Deutschland
Beim Erbfall: > Übertragung durch einen Gesellschafter der GmbH -> regelmäßig kein begünstigtes Vermögen,
aber ggf. 10 % für vermietete Wohngebäude
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Entnahme der Immobilie aus der S.L. / Verkauf – Die spanische Sicht
Entnahme einer Immobilie aus einer S.L.
Der Entnahmewert richtet sich nach dem Verkehrswert. All diese Vorgänge werden vor der Verjährungsfrist vom
Finanzamt überprüft. Es sollte zwingend ein Wertgutachten erstellt werden um eine Verteidigungsposition
aufzubauen. Wenn das Gutachten des Finanzamtes weniger als 10 % von dem Gutachten des Steuerpflichtigen
abweicht, wird das Gutachten des Steuerpflichtigen genommen. Wenn es mehr als 10 % ist, wird entweder das
Gutachten vom Finanzamt genommen oder man einigt sich auf ein drittes Gutachten, welches aber vom
Steuerpflichtigen bezahlt werden muss. Der so ermittelte Verkehrswert ist dann für beide Parteien bindend. Innerhalb
der S.L. erfolgt eine Nachbesteuerung in Höhe von 30 %.
Probleme bei der Grunderwerbsteuer
Verkaufspreisregulierungen seitens des Finanzamtes der Balearen erfolgt sehr häufig bei der Grunderwerbsteuer
(ITP). Wenn das Finanzamt einen höheren Wert ansetzt, ist die Grunderwerbsteuer vom Erwerber nachzuzahlen.
(Artikel 6 der von der Direktorin des FA der Landesregierung der Balearen erteilten Allgemeinen Anweisungen zur
Bewertung von Immobilien ab dem Geschäftsjahr 2010) (Beispiel eines Stellplatzes in Camp de Mar) Keine
Erhöhung der Bemessungsgrundlage – ausschließlich nur in Höhe der Grunderwerbsteuer.
Probleme mit der Bemessungsgrundlage des staatlichen Finanzamtes
Änderung der Bewertungshöhe des staatlichen Finanzamtes (Ley 4/2008 v. 23. Dezember) Das Risiko ist nur zu
umgehen indem man eine verbindliche Auskunft einholt oder solide Berechnungen anstellt. Verfahren wie unter
„Entnahme einer Immobilie aus einer S.L.“ geschildert.
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Schlusswort
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Es bleibt kompliziert
Verlassen Sie das Haus nicht ohne ihren Steuerberater
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Autorenprofil Prof. Dr. Strunk
Prof. Dr. habil. Günther Strunk, verheiratet, ein Kind, ist als Partner und Steuerberater in der Strunk Kolaschnik
Partnerschaft tätig, nachdem er zuvor mehrere Jahre für eine internationale Wirtschaftsprüfungs- und
Steuerberatungsgesellschaft gearbeitet hat.
Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die steuerliche Beratung von nationalen und grenzüberschreitenden
Unternehmenskäufen, -verkäufen und Umstrukturierungen sowie die Betreuung von Kapital- und Personengesellschaften
und ihrer Gesellschafter bei den steuerlichen Auswirkungen unternehmerischer Entscheidungen, wie z.B. im Bereich der
Finanzierung und Investition, aber auch beim Aufbau neuer Vertriebsstrukturen, wie z.B. dem Electronic Commerce.
Außerdem berät er Privatbanken und Geschäftsbanken in Fragen der steuerinduzierten Investitionen sowie bei
Maßnahmen zur steuergünstigen Übertragung von Vermögen auf die nächste Generation.
Seit dem 15. Februar 2011 gibt es die interdisziplinäre Forschungseinrichtung des Institutes für Family owned Business.
Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) und die Hamburg School of Business Administration (HSBA) haben
gemeinsam dieses Institut unter der Leitung von Herrn Steuerberater Prof. Dr. Günther Strunk gegründet.
Prof. Dr. Strunk ist ferner Herausgeber und Autor zahlreicher Bücher und Aufsätze zu Fragen des nationalen und
internationalen Steuerrechts sowie federführender Herausgeber eines Kommentars zum internationalen Steuerrecht.
Prof. Dr. habil. Günther Strunk
Steuerberater
Strunk Kolaschnik Partnerschaft
Neuer Wall 11, 20354 Hamburg
Tel.: +49-40-82 22 42 0
Fax.: +49-40-82 22 42 - 242
[email protected]
www.strunk-kolaschnik.de
PR 383 Amtsgericht Hamburg
Partner: Prof. Dr. Günther Strunk, Helge F. Kolaschnik, Alexander Jehn, Benjamin Karten
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Autorenprofil Willi Plattes
Willi Plattes, verheiratet, fünf Kinder mit einer Frau.
Ausbildung: Industriekaufmann; Betriebswirt (grad.); Diplom-Kaufmann; Bestellung zum Steuerberater am 12. März
1984 in NRW; Spanischer Steuerberater seit dem 25.4.2004 (Berufsregister Col.legiat n° 862)
Beruflicher Werdegang: Von 1984 - 1998 selbständige steuerberatende Tätigkeit in Deutschland mit bis zu 45
Mitarbeitern. Ab 2000 Mitwirken am Aufbau einer spanischen Steuerkanzlei, der European@ccounting in Spanien;
aktive Unternehmensbeteiligungen; Von 1992 - 2002 Berufung in den Beirat der Commerzbank; Lehrbeauftragter an
der Fachhochschule Köln; politische Tätigkeiten bei der Stadt Frechen und im Landkreis.
Unter anderem zahlreiche Veröffentlichungen zum Thema der Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und
Deutschland, Österreich und der Schweiz. Herausgeber und Autor der Schriftenreihe „Mallorca 2030“
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Asesoria / Steuerberatung / Tax Accountency
Cami dels Reis 308
Complejo Ca`n Granada
E-07010 Palma de Mallorca
www.europeanaccounting.net
Dipl. Kfm. Asesor Fiscal - Steuerberater Willi Plattes
Col.legiat n° 862
[email protected]
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