120 - Immobilienbrief Stuttgart

Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
Inhaltsverzeichnis
Seite 2
Weilimpark
• Standortinitiative gegründet
• Private Eigentümer nehmen
Geld in die Hand
• Gewerbegebiet Weilimdorf
soll neu positioniert werden
www.immobilienbrief-stuttgart.de
Liebe Leser !
Das Bülow-Carré ist an Union Investment verkauft. Kompliment an Bülow! Alles richtig gemacht.
Mit viel Gespür für den richtigen Zeitpunkt und auch Mut begann der Projektentwickler Ende
2010 – also noch in der Krise – spekulativ mit dem Bau des Bülow-Carré. Die Vermietung an Gleiss
Lutz war der größte Büromietvertrag 2012, der Verkauf für zirka 140 Millionen Euro könnte der größte
Deal des noch jungen Jahres werden. Ein toller Erfolg für Bülow und ein
starkes Signal für den Markt: In Stuttgart geht was! Carlyle baut das
City-Gate ja auch schon ohne Vorvermietung. Folgen jetzt andere?
Für Weilimdorf wurde eine Standortinitiative gegründet. Kompliment
an die Büroeigentümer! Bevor der Leerstand mit dem Wegzug von Ernst &
Young nach oben schnellt und der Standort in die Drittklassigkeit abrutscht,
nehmen sie das Heft des Handelns in die Hand mit dem Ziel: Volle Häuser!
Gute Ideen haben sie reichlich. Wir drücken die Daumen. Auch hier sollten
sich Tatkraft und Mut auszahlen.
Seite 4
Stuttgart wächst
•W
ieder mehr Einwohner
Seite 5
Mipim 2013
• Stuttgart wieder dabei
• Kuhn eröffnet den Stand
• Oettinger kommt
Seite 6
„Esslinger Modell“
•B
augemeinschaften zum
Laufen bringen
• EWB geht in Vorleistung
29.01.2013
Kompliment an IWS und die Stuttgarter Wirtschaftsförderung! Wie
schon im Vorjahr haben die beiden Partner gemeinsam den Mipim-Auftritt 2013 auf die Beine gestellt. Auch dies ein Kraftakt zugunsten der ganzen Region, der nur
dank der Partner möglich wird. Den Mipim-Stand eröffnen wird übrigens der neue Oberbürgermeister Fritz Kuhn, der damit ein deutliches und richtiges Zeichen gegenüber dem wichtigsten
Wirtschaftszweig setzt.
Seite 9
Immobilienmarkt
Kreis Böblingen
• Steigende Preise
• Wohnraum fehlt
• KSK stellt Report vor
Seite 12
„Höfe am Kaffeeberg“
•N
utzungsmix für Ludwigsburg
• Immovation kauft
Gebäudeensemble
Seite 13
Logistikmarkt Stuttgart
• F lächenmangel verschärft sich
• 2012 mehr vermietet
Visualisierungen: Bülow
Bülow-Carré verkauft
•U
nion Invest zurück
in Stuttgart
Gute Nachrichten: Das Bülow-Carré ist verkauft, für Weilimdorf wurde eine Standortinitiative gegründet
Vor so viel Mut und unternehmerischem Engagement können wir nur den Hut ziehen! Wir Schwaben
sind einfach ein Macher-Völkchen, das infiziert in kürzester Zeit sogar die Zugezogenen. Ein
Grund zum Zurücklehnen – was hier sowieso keiner tun würde – ist dies aber nicht. So brauchen
wir, das zeigt einmal mehr unser Überblick über den Logistikmarkt, dringendst Grundstücke
für diese produktionsnahe Dienstleistung. Sonst wandert, oh Graus, die Arbeit ab. Das kann
keiner wollen.
Ihr
Frank Peter Unterreiner – Herausgeber
STANDORT
Landeswohnungsbauprogramm
Die Landeswohnraumförderung
2013 wirbt mit verbesserten Konditionen. Die Förderung des Kaufs
und Erwerbs von Wohneigentum
richtet sich weiterhin vor allem an
Familien mit Kindern, die festgelegte Einkommensgrenzen nicht
überschreiten. „Mit einem Zinssatz von derzeit 1,5 Prozent und
nahezu verdoppelten Darlehenshöhen erleichtern wir den Familien
die Finanzierung ganz erheblich“,
sagt Christian Brand, Vorstandsvorsitzender der L-Bank. Für eine
Familie mit zwei Kindern, die im
Verdichtungsraum ein Haus oder
eine Wohnung baut oder erwirbt,
heißt das: Statt bisher mit 143 000
Euro kann sie mit einem Förderkredit von rund 300 000 Euro
rechnen. Vorausgesetzt das Bruttojahreseinkommen übersteigt nach
Abzug der Werbungskosten nicht
63 700 Euro. Sanierungskredite
für Wohneigentümergemeinschaften werden landesseitig
durch eine Bürgschaft gegenüber
der L-Bank abgesichert und können zur Finanzierung energieeffizienter Sanierungen, künftiger
Nutzung erneuerbarer Energien
oder zum altersgerechten Umbau
eingesetzt werden. Die Unterstützung der Wohnungseigentümergemeinschaften wird nun
intensiviert, indem die bereits
zinsvergünstigten Darlehen des
Bundes in einzelnen Programmteilen durch das Land weiter verbilligt werden. Der Schwerpunkt
der Landesförderung zielt auf die
Schaffung neuen Mietwohnraums
und die energetische Sanierung
sowie altersgerechte Modernisierung. Ziel ist, die Wohnsituation
für einkommensschwächere Haushalte in Groß- und Universitätsstädten, Hochschulstandorten und
allgemein in Verdichtungsräumen
zu verbessern. Hier ist eine um
zehn Jahre längere Festschreibung
der Zinsverbilligung auf bis zu
25 Jahre möglich.
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 2
Private Standortinitiative für Gewerbegebiet Weilimdorf gegründet
Weilimpark: Neuer Name, neue Inhalte
Initiative der privaten Immobilieneigentümer und ein Strauß an Ideen: Das Gewerbegebiet Weilimdorf soll neu positioniert, die strukturellen Probleme sollen angegangen werden. Jüngst wurde eine Standortinitiative gegründet, die rechtzeitig vor dem Wegzug von Ernst & Young gegensteuern soll. Klares Ziel: „Volle Häuser“.
Foto: LUV-Design
Immobilienbrief
STUTTGART
Das Gewerbegebiet Weilimdorf ist von viel Grün umgeben und verkehrlich gut angebunden
Neuausrichtung des Standorts, Steigerung der Standortqualität, Gewinnung von langfristigen Mietern, Verhinderung von Wegzug und Wertsteigerung der Immobilien, das sind die Ziele der Standortinitiative Weilimdorf, die vor wenigen Tagen an den Start ging. Bilfinger Real Estate Argoneo, Ziag Immobilien und SEB
Investment nehmen für die nächsten drei Jahre je 108 000 Euro in die Hand, um den Standort zu entwickeln mit dem Ziel, ihre Gebäude voll zu bekommen. Zusammen haben die drei Unternehmen rund
80 000 Quadratmeter Bürofläche am Standort. Bilfinger betreut die Gebäude, die noch bis 2015 von Ernst
& Young genutzt werden. Unfreiwilliger Eigentümer ist jetzt die Helaba, nachdem Morgan Stanley bei ihr die
Schlüssel abgegeben hatte. Und die Standortinitiative sucht noch Mitstreiter, zirka 200 000 Euro wären
an jährlichem Budget nötig, um eine Marketingstrategie für die Neupositionierung umzusetzen.
LUV-Design und Stern sollen den Standort
gemeinsam voranbringen
„Weilimpark – Der Bürostandort von morgen“ lautet der so einfache wie geniale neue Slogan. Ersonnen hat ihn LUV-Design. Die Stuttgarter Agentur ging zusammen mit Stern aus Düsseldorf als Sieger aus einem Pitch hervor. „Eine sehr gute Ausgangsposition für Weilimpark“ sieht Stern-Geschäftsführer Florian Hirt, dessen Agentur unter anderem die Neupositionierung des Gewerbegebiets Seestern in
Düsseldorf verantwortet hat.
„Wir wollen die Bekanntheit steigern, auch überregional“, sagt Susanne Freibichler, eine der beiden Inhaberinnen von LUV-Design, und präsentiert einen Strauß an Ideen. So soll unter dem Motto „Weilimtreff“
an der S-Bahn-Station ein zentraler Treffpunkt mit Kantine, Cafébar und WLAN-Spot entstehen. Unter „Weilimservice“ soll das Angebot an Gastronomie und Dienstleistung unter Einbindung der örtlichen Händler
und Gastronomen ausgebaut werden. Denkbar wäre ein regelmäßiger Wochenmarkt. Unter „Weilimfit“
könnten Fitnessangebote in der Mittagspause angeboten werden. Eine „Weilimkita“ soll angesiedelt werden, unter „Weilimservice“ könnten unter einer zentralen Telefonnummer alle Serviceangebote gebündelt
werden. Die Agentur Stern hat eigener Aussage nach damit gute Erfahrungen am Seestern gemacht.
Alleinstellungsmerkmal: Ein grüner und nachhaltiger Standort
Und Weilimpark soll ein grüner, nachhaltiger Standort werden. Unter den Ideen, die alle noch geprüft
werden müssen, gehört eine Begrünung der Gebäude, eine E-Bike-Station, eine zumindest teilweise
Versorgung des Standorts mit nachhaltiger Energie, eventuell eine Beteiligung an der geplanten Biogasanlage der Stadt oder ein Blockheizkraftwerk. Die in den Gebäuden teils noch vorhandenen Nachtspeicherheizungen könnten zudem als Puffer für Strom aus Windenergie dienen.
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STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 3
STANDORT
Teures Parkvergnügen
in Stuttgart
8,90 Euro müssen in Stuttgart im
Mittel für drei Stunden Parken
bezahlt werden, berichtet die
Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung (FAS) und beruft sich auf
Ab-in-den-Urlaub.de als Quelle.
Das sei so viel wie nirgendwo
in Deutschland. Interessant: Auf
Platz zwei kommt Zwickau mit
8 Euro, dann München mit 7,50
Euro. Tübingen liegt zusammen
mit zehn anderen Städten und
6 Euro auf Rang vier. Schlusslicht
sind Minden, Kempten, Herne,
Gelsenkirchen und Arnberg mit
1,50 Euro. Wer in Stuttgart ohne
Parkschein seinen Wagen abstellt, muss aufpassen. Die FAS
zitiert Preisvergleich.de, danach
werden in der Landeshauptstadt
pro zugelassenem Wagen jährlich
49 Euro an Strafzetteln für Falschparken kassiert. Das ist Platz acht
in Deutschland. Aber Vorsicht: In
Tübingen (Rang sechs) wird mit
52 Euro pro Pkw noch fleißiger
aufgeschrieben. Ein Paradies für
Falschparker scheint hingegen
Ingolstadt mit nur 6 Euro pro
Pkw zu sein. Auch München ist
hier mit 19 Euro vergleichsweise
nachlässig.
Zentrale Homepage und Telefonnummer für alle Angebote
Unter der Homepage www.weilimpark.de sollen alle Angebote durch die Standortinitiative gebündelt werden.
Geplant ist, vermutlich im April, eine Auftakt-Pressekonferenz mit Vorstellung des neuen Konzepts.
Es sollen Online-Banner und Print-Anzeigen geschaltet werden. Im Weilimpark selbst könnten Fahnen, eine einheitliche Beschilderung, Infoterminals, Infotafeln und Banner informieren sowie für ein einheitliches CI sorgen.
Wirtschaftsförderung unterstützt die Standortinitiative
„Die PR-Kampagne soll alle Zielgruppen ansprechen“, betont Hirt. Wichtig sei auch die Einbindung
der Makler vor Ort. Er verspricht, dass die ersten Schritte schnell erfolgen und dass die Standortinitiative generell schnell reagieren und entscheiden würde. So soll die Startphase mit ersten Serviceangeboten Ende des Jahres abgeschlossen sein. Um die öffentlichen Räume kümmert sich die Stadt, sagt
Wirtschaftsförderin Ines Aufrecht, die dazu den Kontakt zu verschiedenen Ämtern hält und koordiniert.
„Es besteht großer Handlungsbedarf“, betont sie.
Der Schmerz zwingt die Eigentümer zum Handeln
„Ausgangspunkt unseres Handelns ist der Schmerz, den einige Eigentümer aufgrund Leerstands zunehmend haben“, formuliert es Ulf Peter Walliczek, Assetmanager bei Bilfinger Real Estate Argoneo. Heute
schon leidet der Bürostandort Weilimdorf unter Leerstand, schlechtem Image und teils veralteten Gebäuden. Wenn Ernst & Young 2015 an den Stuttgarter Flughafen zieht, werden noch einmal
43 000 Quadratmeter frei, rund ein Viertel des gesamten Büroleerstands von Stuttgart und Leinfelden-
Höchste Anforderungen?
Unser Life-Sciences-Expertenteam
kennt sich aus.
Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
STANDORT
Stuttgart wächst
kontinuierlich
Wanderungsgewinne und Geburtenüberschuss sorgten dafür,
29.01.2013
Seite 4
Echterdingen wird dann auf Weilimdorf entfallen. „Weilimdorf braucht ein neues Konzept“, schrieb daher
der Immobilienbrief Stuttgart am 21. Dezember 2010 in der Ausgabe Nr. 72.
Rund 25 Prozent des Büroflächenbestands von 342 000 Quadratmetern in Weilimdorf wären nach
dem Wegzug von Ernst & Young verwaist. Heute schon stehen in Weilimdorf 42 000 Quadratmeter
leer, meldet Lutz-Finanz. 2012 wurden dort nur 4300 Quadratmeter vermietet, die Büromietpreisspanne
beträgt 7,50 bis 9,30 Euro. Untermauert wird dies durch eine Analyse der Core-Qualitäten von 67 deutschen Teilmärkten durch Bulwien-Gesa. Weilimdorf kam hier auf den vorletzten Platz (Immobilienbrief
Nr. 70 vom 23. November 2010).
Foto: Stuttgart Marketing
„Weilimdorf ist heute ein Standort zweiter Wahl“, urteilt Alexander Veiel, Niederlassungsleiter Jones
Lang LaSalle. Der Bürostandort könnte jedoch vom zunehmenden Mangel an Flächen und Projekten auch
im Norden von Stuttgart profitieren. Es sei jedoch schwer zu sagen, ob dies bereits dieses Jahr der Fall sei.
dass Stuttgarts Einwohnerzahl
2012 zum dritten Mal in Folge
gestiegen ist. Mit 578 876 Menschen leben nun in der Stadt
5822 mehr als ein Jahr zuvor und
so viel wie zuletzt 1993. 2011
betrug der Zuwachs sogar 7154
Einwohner.
VERANSTALTUNGEN
Neujahrsempfang
der Immobilienverbände
300 Immobilienprofis kamen vor
wenigen Tagen zum Neujahrsempfang der Immobilienverbände ADI, Frauen in der Immobilienwirtschaft, Immoebs, IWS und
RICS sowie der DG Hyp ins Genohaus. Rainer Reddehase begrüßte
für die RICS, Martin Brühl, Vizepräsident der berufsständischen
Organisation, hielt eine kurze
Ansprache.
Arbeitskreis Weilimdorf bereits im Mai 2011 gegründet
Um frühzeitig gegenzusteuern, gründete sich im Mai 2011 der Arbeitskreis Weilimdorf. Dabei waren unter
anderem Ernst & Young, die Wirtschaftsförderung Stuttgart, Bilfinger Real Estate Argoneo, Ziag Immobilien, SEB Investment, Lutz-Finanz und der Branchenverband IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart. Später kam
die Bezirksvorsteherin Ulrike Zich hinzu. Schnell war klar, dass Objektmarketing nicht hilft, wenn der
Standort generelle Probleme hat. n
Bachelorarbeit Gewerbegebiet Weilimdorf
Lutz-Finanz beauftragte früh eine Studentin der Hochschule Biberach mit einer Analyse des Gewerbegebiets Weilimdorf, die im Juni 2011 vorlag und im Wesentlichen die Ergebnisse einer Gebietsbefragung der Wirtschaftsförderung von 2007 bestätigte. Eine Befragung erbrachte, dass 74 Prozent der
Beschäftigten die Einkaufsmöglichkeiten als befriedigend bis handlungsbedürftig erachteten,
77 Prozent gaben diese Noten dem Angebot an Restaurants, 79 Prozent erachteten das Angebot an
sonstigen Dienstleistungen als befriedigend bis handlungsbedürftig.
Fast ein Viertel der Unternehmen droht mit Abwanderung
Als Pluspunkte arbeitete Anja Bader die hervorragende Verkehrsanbindung in unmittelbarer Nähe zur
B 295 und der A 81 sowie einen S-Bahn-Anschluss mit 15 Minuten Fahrzeit zum Stuttgarter Hauptbahnhof heraus. So sehen 95 Prozent die Lage als sehr gut oder gut an. 43 Prozent gaben diese Noten dem
Erscheinungsbild des Gewerbegebiets. Die Parkplatzsituation hingegen wird von 73 Prozent mit
befriedigend bis handlungsbedürftig bewertet. Zudem ermittelte die Bachelorarbeit, dass 23 Prozent
der Unternehmen das Gewerbegebiet Weilimdorf in den kommenden drei Jahren verlassen wollten. Die
Erstellung eines Leitbilds und eines Marketingkonzepts forderte daher auch Anja Bader.
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 5
Stuttgart 2013 wieder auf der Mipim
MARKT
Visualisierung: Nord-Süd Hausbau
Luxus läuft
Die Verkaufsfälle im Segment der
Luxusimmobilien – über 750 000
Euro – wertete Dahler & Company aus. Demnach ist im ersten
Halbjahr 2012 gegenüber dem
Vergleichszeitraum 2011 die Zahl
der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser leicht von 33 auf 32 gesunken, der damit erzielte Umsatz
aber von 33 auf 42 Millionen Euro
gestiegen. Was bedeutet, dass
ein Haus im Schnitt 1,3 Millionen
Euro kostete. Die Anzahl der veräußerten Eigentumswohnungen
stieg hingegen von 28 auf 29,
dafür fiel der Umsatz von 29 auf
26,9 Millionen Euro, das sind
927 600 Euro im Durchschnitt. Bei
den Häusern gab es vier Kauffälle
im Segment über 2 Millionen Euro
mit zusammen 15,5 Millionen
Euro, bei Eigentumswohnungen
hingegen war im Bereich 1 bis
1,5 Millionen Euro Schluss. Hier
wurden acht Fälle mit einem Volumen von 9,2 Millionen Euro
gezählt. Vor allem in Berlin, Hamburg und München wurden Wohnungen über 2 Millionen Euro
rege verkauft, was die andere
Struktur der dortigen Märkte zeigt.
„Dynamisch. Innovativ. Nachhaltig.“
2013 ist Stuttgart wieder – vom 12. bis 15. März – auf der internationalen Immobilienmesse
Mipim in Cannes präsent. Oberbürgermeister Fritz Kuhn wird den Gemeinschaftsstand am
12. März eröffnen. 14 Partnerunternehmen aus der Metropolregion beteiligen sich am
Messeauftritt. Das Motto ist: „Dynamisch. Innovativ. Nachhaltig.“ Initiatoren sind wie 2012
die Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart und der IWS Immobilienwirtschaft
Stuttgart.
„Ich will eine vielfältige, urbane Landeshauptstadt. Daher ist eine nachhaltige Stadtentwicklung Schwerpunkt meines Arbeitsprogramms“, sagt der neue Stuttgarter Oberbürgermeister Fritz Kuhn. „In Stuttgart
beschäftigen sich schon jetzt namhafte Experten aus Wissenschaft und Wirtschaft mit innovativen Technologien. Sie setzen Akzente bei der nachhaltigen Mobilität, dem ökologischen Bauen und der Umwelttechnik. Genau hier gilt es anzusetzen und die Clusterbildung voranzutreiben.“
Die Landeshauptstadt präsentiert sich gemeinsam mit 14 Partnern aus der Region. Der 100 Quadratmeter große Stand bietet auch eine 40 Quadratmeter große Terrasse, die für Programmpunkte und
Messegespräche genutzt wird.
Oettinger und Sobek halten Vorträge – neben anderen
Das Vortragsprogramm soll wie in den Vorjahren zahlreiche Besucher an den Stuttgarter Stand
locken. Neben Oberbürgermeister Kuhn sprechen weitere hochrangige Vertreter aus Politik, Wirtschaft
und Wissenschaft zum Immobilienstandort Stuttgart, darunter EU-Kommissar Günther Oettinger und
Werner Sobek.
Belegt werden soll die Innovationskraft des Immobilienstandorts Stuttgart durch die zahlreichen Projekte der beteiligten Partner. Am Messestand in Cannes mit vertreten sind: Aurelis
Real Estate, Bayerische Hausbau, Bülow, Colliers Bräutigam & Krämer, Drees & Sommer, ECE Projektmanagement, Bankhaus Ellwanger & Geiger, Epple Projekt, Heussen Rechtsanwaltsgesellschaft, Icade
Reim Deutschland, Phoenix Real Estate Development, Strabag Real Estate, Wirtschaftsförderung Region
Stuttgart GmbH sowie der Zweckverband Flugfeld Böblingen/Sindelfingen und der Immobilienbrief
Stuttgart als Medienpartner.
Live-Blog von der Messe und eigene Homepage
Begleitet wird der gemeinsame Messeauftritt von IWS und Landeshauptstadt Stuttgart wieder durch die
Website, die ab sofort Informationen rund um das Engagement bietet und kontinuierlich im Vorfeld der
Messe informiert sowie durch einen Live-Blog während der Mipim. n
www.mipim-stuttgart.de
Quantensprung
Für Marcus Bartsch, Geschäftsführer von Hydrobar war der Umzug aufs Flugfeld gleichbedeutend mit einem Quantensprung. Gerade seine vielen Seminarteilnehmer schätzen
die gute Erreichbarkeit aus allen Himmelsrichtungen – nur einer von vielen StandortVorzügen für mittelständische Unternehmer.
Das ganze Interview mit Marcus Bartsch jetzt auf
www.flugfeld-unternehmer.info
Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 6
Baugemeinschaften zum Laufen bringen
DEALS
Visualisierungen: Bülow
Union Invest
kauft Bülow-Carré
Der Projektentwickler Bülow veräußerte das Büro- und Geschäftshaus
Bülow-Carré an den offenen Immobilienfonds „Uniimmo Deutschland“
von Union Investment. Die mit
Leed-Platin vorzertifizierte Immobilie wird Mitte 2013 fertiggestellt.
Für Union Investment ist dies der
Wiedereinstieg in den Stuttgarter
Markt, auf der Suche sind die Hamburger seit Längerem. Der Kaufpreis
wurde nicht genannt, Bülow selbst
hatte einst das Investitionsvolumen
auf 120 Millionen Euro beziffert.
Wir haben aufgrund der Flächen
und Mieter hochgerechnet und
kommen auf einen Kaufpreis von
zirka 140 Millionen Euro. Bülow
bewies Mut und Gespür für den
richtigen Zeitpunkt, indem er Ende
2010 mit dem Abriss des ehemaligen EnBW-Stammhauses in der
Lautenschlager Straße 21–23 begann – ohne Vorvermietung. Inzwischen sind zirka 60 Prozent der
20 000 m2 Büro- und 65 Prozent
der 3400 m2 Einzelhandels- und
Gastronomieflächen im Erdgeschoss vergeben. Hauptmieter mit
zirka 11 000 m2 zu etwa 19 Euro
ist die Rechtsanwaltskanzlei Gleiss
Lutz mit einem Zehnjahresvertrag.
Dabei handelt es sich um den größten Mietvertrag in Stuttgart im
Vorjahr, vermittelt von Ellwanger
& Geiger. Weitere Nutzer sind UBS,
USM Haller, Ikarus und Cyberport.
Mischnutzung in Lauffen
Eine private Investorengemeinschaft
veräußerte in Lauffen am Neckar (bei
Heilbronn) ein gemischt genutztes
Areal an Schunk. Das 6900 m 2
große Grundstück ist mit einem Bürogebäude (1390 m2 BGF), einem Discountmarkt (2040 m2 BGF) sowie
einem Zweifamilienhaus bebaut.
Lillich Immobilien vermittelte.
„Esslinger Modell“ erfolgreich
Baugemeinschaften sind politisch gewollt, doch nicht immer einfach zu realisieren. Fehlende
Fachkompetenz und eine ausreichende Anzahl an Bauwilligen sind die Haupthemmnisse. Hier
setzt das „Esslinger Modell“ an.
Die Aufwertung der Pliensauvorstadt ist eines der großen städtebaulichen Vorhaben Esslingens, gefördert
durch das Bund-Länder-Programm Soziale Stadt. Im Fokus stehen die Verbesserung der Einwohnerstruktur, mehr Eigentumswohnungen in dem von Mietwohnungen dominierten Stadtteil, eine Aufwertung des
öffentlichen Raums und eine Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur. Baugemeinschaften erkor die
Stadt als eines der Mittel zur Erreichung der ersten beiden Ziele. Entlang der Stuttgarter Straße stellt die
Stadt dafür Grundstücke bereit.
Mehrere Baugemeinschaften blockierten sich gegenseitig
Die Anfänge waren schwer, erinnert sich Baubürgermeister Wilfried Wallbrecht. Es gab mehrere konkurrierende, von Architekten initiierte Baugemeinschaften, die gegenseitig um interessierte Bürger warben.
Das Ergebnis war, dass keine der Gemeinschaften für alle Einheiten Mitbauherren gewinnen konnte, sich
alle somit gegenseitig blockierten.
Den gordischen Knoten durchschlug Wallbrecht mithilfe der Esslinger Wohnungsbau (EWB).
Die EWB ging in Vorleistung und erstellte in einem für etwa 110 Wohneinheiten ausgelegten ersten
Baufeld die gemeinschaftliche Tiefgarage mit 102 Plätzen. Dafür durfte das zur Hälfte der Stadt gehörende Unternehmen entlang der Hauptstraße eine Gebäudezeile erstellen und die Eigentumswohnungen vermarkten.
EWB ging in Vorleistung
und stieg auch in die Baugemeinschaften ein
Ferner erreichte der Baubürgermeister, dass alle Baugemeinschaften bis auf eine ihr Werben um Mitglieder
einstellten. So kamen für die als GbR geführte Gemeinschaft „Horst“ sechs Mitglieder zusammen, zehn
wurden jedoch benötigt. Wiederum sprang die EWB ein und übernahm als Platzhalter die vier nicht belegten Wohnungen. „Bis zur Fertigstellung des Gebäudes konnten wir sie verkaufen“, freut sich Geschäftsführer Hagen Schröter. Bei der zweiten Baugemeinschaft war die EWB wiederum Platzhalter und übernahm zudem die Baubetreuung.
Das Modell soll in Esslingen wiederholt werden
Das Ganze hat sich aus Sicht von Wallbrecht und Schröter so bewährt, dass es als „Esslinger Modell“ auf
den noch freien Baufeldern in der Pliensauvorstadt und wohl auch an anderen geeigneten Stellen in der
ehemaligen Freien Reichsstadt angewandt werden soll: Die EWB geht mit der Tiefgarage in Vorleistung,
hilft bei der Suche nach Bauwilligen, übernimmt die Baubetreuung und die Platzhalterfunktion, damit die
Baugemeinschaften schnell starten können.
Weniger Grunderwerbsteuer,
keine Bauträgermarge und kein Vertrieb
Rund 20 Prozent sparen die Bauherren über die Baugemeinschaft, rechnen Schröter und Wallbrecht
vor. Die Bauträgermarge entfällt ebenso wie die Vertriebskosten, zudem fällt Grunderwerbsteuer nach bisheriger Praxis nur für das Grundstück an. Diese Ersparnis wurde von den bisherigen Gemeinschaften
in eine höherwertigere Ausstattung investiert, berichtet Schröter. So seien beispielsweise KfW-55Standard, eine Holz-Aluminium-Verglasung und elektrische Rollläden gewählt worden. Die Baugemeinschaften, zu zwei Dritteln Akademiker, beschreibt Schröter als engagiert und diskussionsfreudig. Doch der
dafür notwendige Aufwand würde sich lohnen.
Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 7
PROJEKTE
die aus je zwei Baukörpern bestehen. Die Fertigstellung ist zur
Landesgartenschau 2014 geplant.
Entwickelt hat das Konzept der
Architekt Jürgen Grossmann.
Best Western Tübingen
Auf dem Foyer-Grundstück an der
Blauen Brücke in Tübingen soll
nach dem Abbruch der Bauruine
ein Hotel der Marke Best Western
Plus entstehen, berichtet Thomas
Daily. Geplant sei ein sechsgeschossiger Neubau mit 110 Zimmern,
Restaurant und einer Bar auf dem
Dach. Realisiert werde das Projekt
vom Konsortium KM Business Networks, Aldinger Architekten und
Brendal HLI Entwicklungs- und
Betriebsgesellschaft, das sich bei
der europaweiten Ausschreibung
durchgesetzt hat. Nun müsse das
Konsortium noch eine verbindliche
Finanzierungsbestätigung vorlegen, heißt es in einer Mitteilung
der Stadt. Der Baubeginn sei Ende
2013/Anfang 2014 geplant. Das
Konsortium will 9 Millionen Euro
in das Projekt investieren.
Fotos (2): Unterreiner
Foto: Gmünd
Wilma baut in Gmünd
Wilma Wohnen Süd erwarb am
Nepperberg in Schwäbisch Gmünd
ein 4600 m2 großes Grundstück
von privat und realisiert dort 28
Wohnungen in zwei Gebäuden,
Baugemeinschaften finden in Esslingen besonders gute Bedingungen vor
„Hausgemeinschaft für Frauen“ und Genossenschaft
Die sogenannten Grünen Höfe an der Stuttgarter Straße beinhalten im ersten Baufeld neben den 25 Eigentumswohnungen der EWB, die für Preise von 1980 bis knapp 3000 Euro verkauft wurden, Platz für sieben
weitere Projekte. Neben zwei klassischen Baugemeinschaften, die laut Schröter beide im Kostenrahmen
blieben, haben sich 13 ältere Frauen als „Hausgemeinschaft für Frauen“ zusammengetan und gemeinsam
ein Haus mit einem Mix aus Miet- und Eigentumswohnungen realisiert. Neben einem weiteren Objekt einer
Baugemeinschaft ist auch das Gebäude einer Genossenschaft mit 13 Einheiten im Bau.
Heizen mit Luft aus der Tiefgarage
Das Quartier wird nahezu emissionsfrei, sagt Schröter. So werden 50 Wohnungen mit Erdwärme beheizt. 110 Meter tiefe Sonden führen das Wasser mit 13 Grad hoch und mit elf Grad hinunter, die zwei
Grad Differenz werden entsprechend komprimiert. Zwei weitere Häuser sollen nach dem gleichen Prinzip
mit der Wärme beheizt und mit warmen Wasser versorgt werden, die der Tiefgarage entnommen wird.
Zwei Gebäude werden ans Fernwärmenetz angeschlossen und eines ist ein Passivhaus.
Den im Jahre 2000 gestarteten Prozess der Aufwertung der Pliensauvorstadt sieht Wilfried
Wallbrecht als gelungen an. Vor allem freut es ihn, dass die damals gebildeten Bürgergemeinschaften
noch bestünden. Es würde einen Förderverein und ein Unternehmernetzwerk geben, insgesamt ganz andere Strukturen als vor Beginn der Maßnahmen. Die Stadt selbst hat zirka 8 Millionen Euro investiert
und beispielsweise einen Jugendtreff, eine Kindertagesstätte, ein Pflegeheim und Seniorenwohnungen
gebaut und den öffentlichen Raum aufgewertet. Lohn der Mühe war auch ein Preis im Wettbewerb „Bauen und Wohnen im Bestand“, ausgelobt von der Arbeitsgemeinschaft baden-württembergischer Bausparkassen und dem Wirtschaftsministerium des Landes. n
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 9
Immobilienmarkt Kreis Böblingen
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Logistik für Breuninger
Breuninger hat eine zirka 12 500 m²
große Logistikanlage in LeinfeldenEchterdingen, Fasanenweg 12, von
Tesa (Beiersdorf) angemietet, über
die der gesamte Onlinehandel abgewickelt werden soll. Der Vertrag
wurde bereits im vorigen Frühjahr
geschlossen, aber jetzt erst veröffentlicht. Vermittelnd tätig war das
Bankhaus Ellwanger & Geiger. Wie
wir erfahren haben, wurde die Liegenschaft inzwischen von Beiersdorf verkauft.
LWV Eingliederungshilfe
Nestbau vermietete 340 m2 im
Tübinger Schleifmühleweg 75 (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 110
vom 7. August 2012) im Projekt-
Steigende Preise
und fehlender Wohnraum
Der Kreis Böblingen wird aufgrund seines breiten Arbeitsplatzspektrums, seiner guten Infrastruktur und seiner Nähe zu Stuttgart auch weiterhin als eine attraktive Region für Immobilieninvestitionen gesehen, urteilt die Kreissparkasse Böblingen. Dies auch dank der Bevölkerungszunahme von nahezu 1000 Personen. Bis 2030 werde für den Landkreis Böblingen mit einem
Bevölkerungsanstieg von 2,6 Prozent gerechnet.
Preisübersicht 2012 - Bestandsimmobilien
Preisübersicht 2012 – Bestandsimmobilien
Ort
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Doppe lhäus e r
Re ihe nhäus e r
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g e brauc ht €/m ²
g e brauc ht T€
g e brauc ht T€
g e brauc ht T€
€/m ²
von bis
häufig s te r von
We rt
8 0 0 2 .5 0 0
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2 0 0 1 .5 0 0
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Aidling e n
1 .0 0 0 1 .8 0 0
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B ondorf
1 .0 0 0 2 .0 0 0
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220
180
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E hning e n
1 .2 0 0 2 .1 0 0
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32 5
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Holzg e rling e n
1 .35 0 2 .1 0 0
1 .8 0 0
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280
200
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250
650
35 0
35 0
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465
S c hönaic h
1 .0 0 0 2 .0 0 0
1 .7 0 0
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We il de r S tadt
1 .0 0 0 2 .1 0 0
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260
2 30
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600
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400
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450
330
B öbling e n He rre nbe rg L e onbe rg S inde lfing e n
bis
häufig s te r von
We rt
bis
häufig s te r von
We rt
bis
häufig s te r von
We rt
*) Bauträger Mehrfamilienhaus je nach Bauausnutzung *) Bauträger Mehrfamilienhaus je nach Bauausnutzung
bis
häufig s te r We rt
Quelle: Kreissparkasse Böblingen
Das Preisgefälle zwischen den größeren Städten im Kreis und den begehrten Gemeinden ist gering
Foto: LWV
Auch für den Landkreis Böblingen hat eine Studie des Pestel-Instituts daher einen zu geringen Mietwohnungsbau – insbesondere im sozialen Bereich – konstatiert. Bis 2017 sieht das Institut ein
Defizit
von rund
VS/MA
Kommunikation
3000 Mietwohnungen. Zudem bestünde bei den existierenden Wohnungen teilweise 10.12.2012
Handlungsbedarf
Seite 5
aufgrund einer überalterten Bausubstanz.
stadium an die LWV Eingliederungshilfe, die dort eine Wohngruppe unterbringt. Entsprechend
den sozialen Zielen von Nestbau
liegt die Miete unter 10 Euro.
Coemo in Uhingen
Der auf Spielwaren und Konsumgüter spezialisierte Internetversandhandel Coemo verlegt seinen
Sitz von Göppingen in das Gewerbegebiet Unterer Wasen in Uhingen. Ab Januar arbeitet das Unternehmen auf 800 m² Hallen- sowie
400 m² Büro- und Sozialfläche.
Das Bankhaus Ellwanger & Geiger
war für den privaten Bestandshalter sowie für den Mieter vermittelnd und beratend tätig.
Wohnimmobilien sollen auch 2013 teurer werden
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind laut Kreissparkasse im Kreis Böblingen um 5 bis 10 Prozent gestiegen. Dabei seien nach wie vor die drei Faktoren Lage, Ausstattung und energetischer Zustand
ausschlaggebend. Bei Neubauten kämen zusätzlich die ansteigenden Baupreise zum Tragen. Aufgrund
dieses dynamischen Marktes sei 2013 von einer weiteren Preissteigerung auszugehen, auch wenn sich
die Zuwachsraten abschwächen sollten. Den Höhepunkt des selbst genutzten Immobilienerwerbs
sieht die KSK überschritten. Insoweit dürfte sich der Preisanstieg verlangsamen, zumal das aktuell hohe
Preisniveau die Nachfrage belastet.
Bestandswohnungen kosten meist 1500 bis 1950 Euro
Bei Bestandsimmobilien im Kreis Böblingen betrugen die am häufigsten realisierten Kaufpreise je nach
Kommune, Lage, Alter und energetischem Zustand für Eigentumswohnungen zwischen 1500 und 1950
Euro, für Reihenhäuser zwischen 200 000 und 280 000 Euro, für Doppelhäuser zwischen 220 000 und
320 000 Euro und bei frei stehenden Einfamilienhäusern zwischen 280 000 und 450 000 Euro. Für Bauland
liegen die Preise laut Kreissparkasse zwischen 250 und 500 Euro.
„Neubauten waren im Kreis nach wie vor gefragt“, urteilt das Institut. Die Preise, die für neue Eigentumswohnungen in großen Städten im Kreis Böblingen am häufigsten erzielt werden, liegen bei 3000
Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
VERMIETUNGEN
Jake’s Diner-Bar
Das erste halbe Jahr lief so gut,
dass Jake’s Diner-Bar in Stuttgart-Möhringen, Filderbahnplatz
31, nun einen Fünfjahresvertrag
unterschrieben hat. Lutz-Finanz
vermittelte.
29.01.2013
Seite 10
Euro, in kleineren und mittleren Städten und Gemeinden bei 2300 bis 2800 Euro. Bei neuen Reihenhäusern
und Doppelhaushälften sei das Angebot zu gering, als dass sich aussagekräftige Preisspannen benennen
ließen. Grundsätzlich hätten die Neubaupreise im Landkreis Böblingen weiter angezogen.
Die große Nachfrage nach Bauland hat bei Baugebieten in begehrten Lagen zu einer schnellen
Vermarktung geführt – neue Gebiete befinden sich bereits in der Planung, berichtet die Kreissparkasse.
Aktuell stünden rund 133 Hektar zur Verfügung, die sich in unterschiedlichen Entwicklungsstadien befänden.
Das Flugfeld wird als Wohnstandort gut angenommen
PERSONEN
Foto: agn
Haecker wird
Geschäftsführer
Dirk Haecker ist bei AGN Niederberghaus & Partner vom Leiter der
Niederlassung in Ludwigsburg zum
Geschäftsführer aufgestiegen. Der
Architekt war 13 Jahre bei Drees &
Sommer, bevor er 2009 zur AGNGruppe wechselte. Seit Jahresbeginn unterstützt zudem Andreas
Lutterbach, ebenfalls Architekt, ihn
bei der Leitung der Niederlassung
und Projektbetreuung. Lutterbach
war zuvor beim Architekturbüro
BKSP in Hannover tätig.
Das als Mischgebiet konzipierte Flugfeld Böblingen/Sindelfingen würde immer mehr an Struktur und
Qualität gewinnen. „Die dort errichteten Wohnungen wurden schnell vermarktet“, beobachtet die Bank.
Weitere Wohngebäude befänden sich derzeit im Bau oder in der Planung, sodass von den für Wohnbebauung vorgesehenen Flächen zirka 80 Prozent verkauft seien.
Zahlreiche neue Baugebiete in der Planung
Aktuell verfügbar seien außerdem beispielsweise Wohnungen am Stadtgarten Böblingen sowie in der Mitte
von Waldenbuch, dem ehemaligen Lorch-Areal. Gut vom Markt aufgenommen würde das Baugebiet Allmendäcker – über einen zweiten Bauabschnitt werde bereits beraten. Auch im Stadtgebiet Sindelfingen seien mit
Feger-Nord und dem Leibfried-Areal Gebiete in der Planung. Neue Baugebiete seien zudem vorgesehen im
Gebiet Herrenberg (Zwerchweg, Gartenäcker) und Leonberg (Ezach III) sowie ein zweiter Bauabschnitt im
Schnallenäcker in Renningen-Malmsheim, einem der größten Baugebiete im Landkreis. Weitere neue Baugebiete seien 2012 in Jettingen (Hittelbrunn), Rutesheim (Taläcker), Darmsheim (Innerer Bühl Mitte), Magstadt
(Östlich der Bahnhofstraße), Schönaich (Westrand) und Warmbronn (Hinter Erlen) ausgewiesen worden.
Immer mehr Baugemeinschaften entstehen
„Als Alternative zum klassischen Bauträger sind derzeit auch Baugemeinschaften in Böblingen, Herrenberg, Holzgerlingen, Leonberg, Magstadt und Renningen aktiv, die sich unter anderem um die Umsetzung
neuer Wohnkonzepte wie Mehrgenerationenhäuser und Gemeinschaftswohnprojekte kümmern“,
beobachtet die Kreissparkasse. Ursache hierfür ist die Ausdünnung familiärer Netze.
Der Preisanstieg bei Kaufobjekten hat sich in Teilen bereits in höheren Mieten niedergeschlagen,
sodass sich die Mietkosten eher am oberen Ende des Mietspiegels bewegen, meint die Kreissparkasse. Für
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
LOB & PREIS
LBBW und HfWU-Student
auf Shortlist
Für den ImmobilienmanagerAward 2013 sind die Landesbank
Baden-Württemberg für den
Award in der Kategorie „Finanzierung“ nominiert und Felix Kröll,
Student der HfWU, in der Kategorie „Student des Jahres“. Die
Entscheidung der Jury wird am
28. Februar im Rahmen einer Gala
bekannt gegeben.
Immobilien-MarketingAward 2013
Die HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen schreibt wieder den Immo-
29.01.2013
Seite 11
eine jüngere, rund 60 bis 90 Quadratmeter große Wohnung müssten Mieter in Böblingen, Herrenberg,
Leonberg und Sindelfingen mit etwas über 8 Euro rechnen. Auf dem Mietwohnungsmarkt für Neubauten
hätte sich der Preis zwischen 9 und 11 Euro eingependelt. Für 2013 seien weiter steigende Mietpreise zu
erwarten.
Gewerbliche Immobilien: Kunden werden zurückhaltender
Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien haben die Makler der Kreissparkasse festgestellt, dass die
Kunden bei Investitionen oder Expansionen deutlich zurückhaltender sind als noch 2011. Gefragt seien
nach wie vor Logistikflächen. Auch bei Büroräumen herrsche weiterhin eine geringe Leerstandsquote. Im gewerblichen Segment würde die aktuell spürbare Zurückhaltung auch im Jahr 2013 fortdauern.
Bei gewerblichen Baugebieten kann im Landkreis auf einer Fläche von rund 90 Hektar investiert werden. Immer wichtiger für Investoren sei dabei die Anbindung an schnelle Leitungssysteme wie
Glasfaser. Das größte verfügbare Areal ist das Flugfeld Böblingen/Sindelfingen. Nachdem beim Forum 1
bereits der zweite Bauabschnitt realisiert wurde, das Medicum seinen Betrieb aufgenommen hat und am
Stadteingang für Harley-Davidson, Ferrari und Maserati die Konturen der neuen Geschäftsräume sichtbar
werden, steht nun der Bau von zwei Hotels auf der Agenda. Mit der Entscheidung, auch kleinere und damit
kostengünstigere Grundstücke als bisher an Gewerbetreibende zu veräußern, wurde ein weiterer Schritt
hinsichtlich der Vermarktung vollzogen, urteilt die Kreissparkasse.
Foto: HfWU
Einkaufscenter Mercaden soll 2014 eröffnen
bilien-Marketing-Award für 2013
aus. Bis zum 10. Mai können sich
Makler, Bauträger, Verwalter und
Dienstleister bewerben. Für „LowBudget-Kampagnen“ gibt es einen
eigenen Preis, ebenso für „GreenBuilding-Konzepte“. www.hfwu.de/
de/immobilien-marketing-award
Mit großem Einsatz werde derzeit auch an die neue Gestaltung der Böblinger Unterstadt herangegangen.
Die Kreissparkasse, die mit ihrem neuen „Haus des Kunden“ hierzu einen Beitrag leistet, wird wie geplant
im Frühjahr 2013 die neue Filiale eröffnen. Ende 2014 wird die Eröffnung des neuen Einkaufscenters Mercaden angestrebt. Zudem laufen Überlegungen, das bestehende Einkaufszentrum einer neuen Verwendung zuzuführen.
Die weiteren Städte und Gemeinden der Region sehen ebenfalls Handlungsbedarf bei Gewerbeflächen:
Ehningen plant ein Gewerbegebiet im Nordwesten (Leimental/Mahden). Bonholz III in Waldenbuch feierte
Ende November seinen Spatenstich und auch in Leonberg (Längenbühl) und Rutesheim (Bonholz Süd) wird
das Thema mit Nachdruck angegangen. Weiterhin zu erwähnen sind in Darmsheim ein innovativer Gewerbepark im Gewann Häslach, in Weissach Investitionen von Porsche und in Renningen das Forschungs- und
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 12
TERMINE
Immovation kauft historisches Gebäudeensemble in Ludwigsburg
Fortbildungsplaner Bau
Über 200 Seiten dick ist der „Fortbildungsplaner 1/2013“ des Instituts Fortbildung Bau der Architektenkammer Baden-Württemberg,
dessen Angebot sich auch an
Nicht-Architekten richtet. Die
Spanne an Seminaren ist gewohnt
breit und beinhaltet Themen wie
Nachhaltigkeit, Energie, Vergabeverfahren und Bauleitplanung,
aber auch „Social Media und Web
2.0“, „Mut zum Stift – Zeichenworkshop“ und „Wein, Tourismus
und Architektur“. www.ifbau.de
Nutzungsmix für „Höfe am Kaffeeberg“
Consense erst wieder 2014
Die nächste Consense, internationale Fachmesse und Kongress für
nachhaltiges Bauen, Investieren
und Betreiben, findet trotz Besucherrekord im Vorjahr erst wieder
2014 statt. Begründet wird der
künftige Zwei-Jahres-Rhythmus
damit, dass „Innovationszyklen
ihre Zeit brauchen“. Dafür wird der
DGNB-Mitgliedertag am 18. Juni
inhaltlich erweitert und die Consense-Aussteller und -Besucher
werden zu einem Abendevent eingeladen. Die nächste Consense ist
dann am 1. und 2. Juli 2014.
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Eine Projektgesellschaft der Ipsak, die wiederum zur Immovation-Unternehmensgruppe gehört,
hat ein historisches Gebäudeensemble in Ludwigsburg von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft erworben. Ein Teil der Objekte ist für den Ankauf durch den „Immovation Immobilienfonds der 3. KG“ vorgesehen.
Das Grundstück mit zum Teil denkmalgeschützten Gebäuden umfasst zirka 4000 Quadratmeter. Das
Areal liegt an der Hauptverkehrsachse Schlossstraße 27 bis 31/1, der Straße Kaffeeberg sowie dem
Schmiedgässle 5. „Der Umbau und die Entwicklung historischer Gebäude ist ein wesentlicher Teil unseres
Unternehmensprofils. Die repräsentative Lage der Gebäude direkt gegenüber dem Barockschloss Ludwigsburg mit ausgedehnter Parkanlage bietet ein außergewöhnliches Entwicklungspotenzial für Wohnen und
Gewerbe“, meint Lars Bergmann, Vorstand der Immovation.
Die Stadt will Einfluss auf die Entwicklung des Areals nehmen
Im Juni 2012 hatte die Wohnungsbau Ludwigsburg (WBL) die Gebäude dem Land Baden-Württemberg
abgekauft, um den exponierten Standort zu sichern. Die Gebäude in der Schlossstraße sollten an einen
seriösen und kooperativen Investor weiterveräußert werden. „Wir mussten sicherstellen, dass wir im Zuge
eines Verkaufs des Areals Einfluss auf die Stadtentwicklung nehmen können. Eine Verwahrlosung oder
Zerstörung dieser wertvollen Gebäude wäre fatal“, betont Oberbürgermeister Werner Spec. Das Ziel sei
daher nicht gewesen, an den Meistbietenden zu verkaufen, sagt WBL-Geschäftsführer Andreas Veit.
Für die Wiederbelebung des Areals wurde ebenso wie für das Salamander-Areal in Kornwestheim, eine
Projektgesellschaft gegründet. Die „Immobilien-Projekt Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg“ ist eine Tochtergesellschaft der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim (IPSAK).
Breiter Nutzungsmix soll für neues Leben sorgen
Das Unternehmen plant eine vielfältige Mischung aus Wohnen und Gewerbe zu etablieren. „Der Nutzungsmix
für die ‚Höfe am Kaffeeberg’ ist die Grundlage für eine nachhaltig wirtschaftlich tragfähige Nutzung. Darüber hinaus sollen die baulichen Maßnahmen in Abstimmung mit der Stadt Ludwigsburg das Stadtbild gegenüber dem
Barockschloss aufwerten“, sagt Bergmann. Zwischen den Gebäuden sollen außerdem drei begrünte und
zum Teil öffentliche Innenhöfe entstehen. Sie geben dem Projekt „Höfe am Kaffeeberg“ seinen Namen.
Die denkmalgeschützten Gebäude „Grafenbau“ und „Gesandtenbau“ werden saniert. Hier plant das
Unternehmen beispielsweise Büro-, Atelier- oder Dienstleistungsflächen. Die beiden Seitenflügel mit
dem Querriegel in der Schlossstraße 31/1 werden abgerissen und anschließend wieder aufgebaut. Besondere
Aufmerksamkeit soll das Grundstück des ehemaligen Hotels Schlosshof an der Ecke Kaffeeberg und
Schlossstraße 27 erhalten. Hier war ehedem das erste Kaffeehaus in Ludwigsburg aus dem Jahr 1722, nach
dem auch der angrenzende Kaffeeberg benannt wurde. Mit einem Architekturwettbewerb will der Käufer die
bestmögliche städtebauliche Lösung für das exponierte Eckgrundstück finden. Die ehemaligen Stallungen
und Garagen im Schmiedgässle werden ebenfalls abgerissen, hier sollen Stadthäuser entstehen.
Gebäude-Ensemble mit Erlös aus Mittelstandsanleihe gekauft
Die Ipsak hatte im November die erste Immobilienanleihe an der Börse Stuttgart begeben. Die Anleihe mit einem
Emissionsvolumen von 30 Millionen Euro wurde in 90 Minuten vorzeitig platziert. Die Einnahmen aus der Anleihe sind
für Immobilienprojekte in ganz Deutschland vorgesehen, darunter das jetzt erworbene Ensemble in Ludwigsburg.
Nach Abschluss der Projektphase, aber vor Beginn der Sanierungsphase sollen laut Immovation zumindest die
denkmalgeschützten Gebäude durch den „Immovation Immobilienfonds der 3. KG“ übernommen werden.
Zum Portfolio des Immobilienfonds gehören nach Angaben der Immovation außer mehreren Wohnanlagen in
Heidenheim, ein vermietetes Wohn- und Geschäftshaus in Mönchengladbach, ein Büro- und Geschäftshaus in
Kassel sowie Neubauobjekte mit langfristigen Mietverträgen auf dem Salamander-Areal. n
Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
TERMINE
Foto: HdA
Leerstand oder Notstand?
Die überwiegend von Verbänden der Bauindustrie getragene
Initiative „Impulse für den Wohnungsbau Baden-Württemberg“
lädt am 27. Februar ab 15 Uhr ins
Stuttgarter Haus der Architekten
ein zur Veranstaltung „Leerstand oder Notstand? Positionen
für den Wohnungsbau Baden-
Württemberg“. Inhalte sind die
demografische Entwicklung und
deren Auswirkungen auf die
Immobilienmärkte, Impulse für
den Wohnungsbau sowie eine
Podiumsdiskussion mit Politikern
und Verbandsvertretern. www.
impulse-fuer-den-wohnungsbau.
de oder 0711 / 32732-124.
Remax-Meeting
Am 1. Februar lädt Remax
Deutschland-Südwest ab 12.45
Uhr potenzielle Makler und
Franchisenehmer zum „Broker/
Owner-Meeting“ ins Hotel Dormero in Stuttgart-Möhringen ein.
[email protected]
29.01.2013
Logistikmarkt Großraum Stuttgart
Der Flächenengpass verschärft sich
Hohe Nachfrage, steigende Preise – und ein viel zu knappes Angebot, so stellt sich unverändert
die Situation bei modernen Logistikflächen im Großraum Stuttgart dar. Eine Änderung ist aufgrund der fehlenden und teuren Grundstücke nicht in Sicht. Im Gegenteil.
Einen Flächenumsatz von 177 000 Quadratmetern Hallenfläche im Jahr 2012 meldet Colliers Bräutigam & Krämer. Das waren 22 Prozent mehr als 2011. Getragen worden sei das Vermietungsvolumen
von einigen großflächigen Verlagerungen, die unter anderem durch Revitalisierungen möglich geworden
seien. Im Bereich Neubau entfiel das Gros der Vermietungen auf Größen zwischen zirka 3000 und 5000
Quadratmetern, ermittelte das Bankhaus Ellwanger & Geiger. Bei Bestandshallen seien Flächen schon ab
3000 Quadratmetern sehr gefragt gewesen.
Die Nachfrage und Mietpreise sollen 2013 weiter steigen
Eine leicht ansteigende Nachfrage an Industrie- und Logistikflächen erwartet Oliver Stenzel, Geschäftsführer
der Realogis Immobilien Stuttgart, im ersten Halbjahr 2013. Da die neuen Flächen die Nachfrage nicht decken
könnten, würden die Durchschnittsmieten für Neubauten weiter steigen. Zudem gewinne das Outsourcing weiter an Bedeutung. Und die Tendenz zu Ausschreibungen mit kurzer Laufzeit erschwere die Projektentwicklung.
„Der Mangel an Flächen verstärkt sich“, stimmt Klaus Peter Jeck, Geschäftsführer von Lutz-Finanz, zu.
Allein ihm liegen Suchanfragen für zirka 390 000 Quadratmeter Grundstücks- und 215 000 Quadratmeter
Hallen- und Produktionsflächen vor. Da in der Region Stuttgart die Grundstücke fehlten, müssten
Unternehmen ausweichen. Ein Beispiel sei die Ansiedlung der Spedition Schenker in Ilsfeld bei Heilbronn
auf einem 60 000 Quadratmeter großen Grundstück.
Grundstücke zu teuer – Unternehmen verlassen die Region
„Eine verlässliche Unternehmensplanung im Bereich Logistik und Produktion wird daher zunehmend zur Herausforderung“, kommentiert Hubert Reck, Partner Investment Services bei Colliers Bräutigam & Krämer (CBK) den Engpass. So habe das fehlende Angebot auch einen höheren Flächenumsatz
verhindert. Noch schlimmer: „In einigen Fällen sind für die nahe Zukunft signifikante Unternehmens- und
Funktionsverlagerungen aus dem Ballungsraum Stuttgart heraus bereits beschlossen“, weiß Reck. Viele ver-
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Seite 13
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Immobilienbrief
STUTTGART
Ausgabe 120
29.01.2013
Seite 14
Impressum
Immobilienbrief
STUTTGART
ISSN 1866-1289
Herausgeber:
Frank Peter Unterreiner
redaktion@
immobilienverlag-stuttgart.de
Verlagsleitung:
Stefan Unterreiner
verlag@
immobilienverlag-stuttgart.de
Quelle: Colliers Bräutigam & Krämer
Es gibt Preisunterschiede, aber günstig sind Logistikflächen nirgendwo in der Region
Immobilienverlag
Stuttgart GbR
Frank Peter Unterreiner
& Stefan Unterreiner
Urbanstraße 133
D-73730 Esslingen
Telefon 0049/711/3 51 09 10
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fügbare Grundstücke sind mit Preisen von 200 bis 350 Euro für Logistik unwirtschaftlich, sagt Stenzel. Daher
prüften Investoren immer mehr Parzellen in angrenzenden Regionen mit Preisen zwischen 60 und 150 Euro.
Der Immobilienbrief Stuttgart
darf zu Informationszwecken
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das Recht vor, in Einzelfällen diese generelle Erlaubnis zu versagen. Eine Verlinkung auf die
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Stuttgart bedarf der schriftlichen
Genehmigung des Verlags.
Alle früheren Ausgaben des
Immobilienbrief Stuttgart, die
Mediadaten sowie grundsätzliche Informationen befinden
sich im Internet unter www.
immobilienbrief-stuttgart.de.
Gastbeiträge geben die Meinung des Autors und nicht
unbedingt die der Redaktion
wieder.
Der erstarkte Mittelstand würde vermehrt Hallenflächen für den eigenen Bedarf kaufen und
auch direkt als Mieter auftreten, sagt Hubert Reck.
Neue Hallenflächen kosten bis 6,50 Euro Miete
Teure Grundstücke führen zu hohen Mietpreisen. Laut CBK beträgt die Spitzenmiete 6,20 Euro,
vereinzelt auch darüber. Für Bestandsflächen müssten aufgrund der hohen Nachfrage im Durchschnitt
4,60 Euro bezahlt werden. „Gebrauchte, funktionsfähige Flächen sind im engen Raum Stuttgart
kaum unter 5 Euro zu finden“, sagt Jeck. Stenzel nennt für Bestandsflächen eine Spanne von 4 bis
5,50 Euro und für Neubauten bis 6,50 Euro.
Investoren suchen moderne Logistikobjekte
Aufgrund von geringen Nachvermietungsrisiken und weiterem Mietsteigerungspotenzial sei der hiesige
Logistikmarkt auch für Anleger interessant, weiß Jeck. Lutz-Finanz vermittelte einen der größten Deals des
Vorjahres. Das Immobilienunternehmen Dietz erwarb von Gewa drei von Daimler genutzte Logistikimmobilien mit 55 000 Quadratmetern: Den Zentralversand Übersee im Stuttgarter Hafen mit 40 000 Quadratmetern und zwei Objekte in der Nähe des Sindelfinger Werkgeländes.
Eine Rendite von etwa 7,5 bis 8 Prozent mit sinkender Tendenz bei Coreobjekten nennt Alexander
Fink, Seniorberater Industrie- und Logistikimmobilien bei Ellwanger & Geiger. Auch wenn die Investoren
sehr sicherheitsgetrieben seien, würden die 7 Prozent jedoch nicht wieder erreicht. Als wichtige Käufergruppe macht er private Investoren mit einem längeren Atem als Projektentwickler aus. Diese
würden Bestandsobjekte mit Leerstand und anderen Problemen kaufen, gegebenenfalls zwischenvermieten und die Grundstücke langfristig entwickeln, oft durch Abriss und Neubau. Rund 4 Prozent des gewerblichen Stuttgarter Transaktionsvolumens von 1 Milliarde Euro im Vorjahr entfielen auf Logistikimmobilien,
weiß Alexander Veiel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle. n
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