ISÄNNÖINT SAARINEN - Isännöinti Saarinen Oy

ISÄNNÖINTI
ISÄNNÖINTI
SAA
R I N E N 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Vastuunjako taloyhtiössä
Kun taloyhtiön rakennuksessa jokin osa rikkoutuu tai vioittuu, on
selvitettävä, kuuluuko
vian korjaaminen yhtiön vai osakkeenomistajan vastuulle.
ISÄNNÖINTI
SAARINEN
- Laatua ja luotettavuutta -
www.isannointisaarinen.fi
Tässä numerossa:
Mihin kunnossapitotarveselvityksiä
tarvitaan?
S. 2
Asunto-osakeyhtiölaki
uudistui –
Lisääntyikö
hallituksen vastuu?
Vastuunjaon
selvittäminen
aloitetaan tutkimalla, onko
taloyhtiön yhtiöjärjestykseen
kirjattu määräyksiä osakkaan
ja yhtiön välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta.
Näitä määräyksiä sovelletaan
ensisijaisesti.
S. 3
ASUMISINFOA
S. 4
Jatkuu sivulla 6
VESI – Elämää ja energiaa
Taloyhtiöt haluavat
panostaa
suunnitteluun ja
energiatehokkuuteen
S.7
Ihmisestä on lähes 70
prosenttia vettä. Määrään vaikuttavat ikä ja
rasvakudoksen määrä.
Jo muutaman prosentin nestehukka saattaa aiheuttaa ongelmia
terveydelle ja vähentää suorituskykyä. Tarvitsemme vettä myös
puhdistautumiseen ja
ruuanlaittoon. Vesi on
kaikin tavoin elämämme eliksiiriä ja energian
lähde. Vanha sanonta
kuuluukin, että ”ilman
vettä ei ole elämää”.
Vesi onkin kaiken tunnetun elämän elinehto.
Hallituksen
vahingonkorvausvastuu
S. 8
Vain puolet
tyytyväisiä uuteen
asunto-osakeyhtiölakiin
S.10
Mukava koira
Jatkuu sivulla 5
Pulloveden sijaan kannattaa suosia raikasta hanavettä.
S. 11
2
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Toukokuu 2011
Hallituspaikkoja avoinna
Asunto-osakeyhtiölaki uudistui viime vuonna. Sen
yhteydessä on paljon puhuttu asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten vastuusta ja sen mahdollisesta kasvamisesta lain muuttuessa. Monet asiantuntijat ovat
sitä mieltä, että käytännössä vastuu ei olisi mitenkään
muuttunut. Nyt vaan asunto-osakeyhtiötä koskevat asiat on kirjattu samaan lakiin, kun niitä aikaisemmin oli
osakeyhtiölaissa ja eräissä muissa laeissa. Merkittävin
muutos oli ehkä se, että hallitus on velvollinen vuosittain tekemään kunnossapitotarveselvityksen viidelle
vuodelle. Monissa yhtiöissä sellainen on tehty jo ennenkin.
Vastuuseen liittyvä ongelma lukuisissa yhtiöissä on
se, että hallituksiin on vaikea saada jäseniä. Pelätäänkö
vastuuta? Eikö ole aikaa? Ainakin vastuun pelko on turha, jos taloyhtiössä on ammattitaitoinen ja kunnollinen
isännöitsijä. Nykyisin isännöitsijätoimiston auktorisoinnin edellytyksenä on, että isännöitsijät ovat ammattitaitoisia ja että heillä on vaadittava ammattitutkinto.
Isännöitsijällä ammattilaisena on käytännössä suurempi vastuu kuin hallituksen jäsenellä eli isännöitsijän
velvollisuutena on pitää huolta, että kaikki tapahtuu
säännösten mukaisesti. Auktorisoiduilla toimistoilla
on pakolliset vakuudet ja taloyhtiöilläkin kiinteistövakuutukseen kuuluu useimmiten hallituksen vastuuvakuutus. On erittäin harvinaista, että hallituksen jäsen
joutuu jonkin tyyppiseen oikeudelliseen vastuuseen
luottamustehtävässään taloyhtiön hallituksen jäsenenä.
Oman taloyhtiön asioista kannattaisi olla kiinnostunut. Onhan asunto-osake useimmalle suomalaiselle
elämän ylivoimaisesti suurin sijoitus. Hallitustyöskentelystä voi saada monenlaista oppia ja uutta tietoa.
Koulutusta on saatavilla. Esimerkiksi KiinteistöliittoUusimaa järjestää vuosittain lukuisia ilmaisia kursseja
ja seminaareja nimenomaan taloyhtiöiden hallitusten
jäsenille. Kiinteistöalan Koulutuskeskus järjestää
myös koulutusta taloyhtiöiden hallituksen jäsenille.
Myös toimistomme on järjestänyt koulutustilaisuuksia. Kiinteistöliiton lakimiehiltä ja insinööreiltä saa
tarvittaessa neuvoja kiperimpiin kysymyksiin. Jäsentaloille neuvonta on ilmaista ja vuotuinen jäsenmaksu
on hyvin pieni.
Hallitukseen voi lähteä mukaan, vaikka ei olisi saanutkaan siihen liittyvää erityistä koulutusta. Asioita
oppii kyllä käytännössä ja valtaosa asioista on sellaisia, että niitä ymmärtää riittävästi melkeinpä jokainen.
Erityisosaamiseen tarvittavan tiedon hankinta on isännöitsijän tehtävä. Asiantuntijoiden käyttö varsinkin laajemmissa korjaustöissä onkin välttämätöntä.
Toimiva hallitus auttaa ja tukee isännöitsijää. Ammatti-isännöitsijä haluaa, että hallitus ottaa kantaa asioihin ja on aktiivinen. Isännöitsijän rooli ei aina ole
kovin helppo. Ajatuksia ja toiveita on monenlaisia; on
oma taitolajinsa osata suhtautua niihin kaikkiin objektiivisesti. Useimmiten työskentely hallitusten kanssa on
asiallista ja rakentavaa.
Aimo Saarinen
toimitusjohtaja
Isännöinti Saarinen Oy
p. 0400-460449
[email protected]
Mihin kunnossapitotarveselvityksiä
tarvitaan?
Periaatteessahan asia on niin,
että yksityisten kiinteistönomistajien, myös asuntoosakeyhtiöiden, tulisi hoitaa
omaisuuttaan huolellisesti ja
elinkaariedullisesti. Valitettavasti näin ei ole tapahtunut.
Jokainen voi ympäristöään ja
lähikiinteistöjä tarkkailemalla huomioida sen, että kansallisomaisuutemme keskeisin
osa on huonossa kunnossa.
Kansallisomaisuudestamme
arviolta noin 2/3 osaa on
rakennetussa ympäristössä
ja kiinteistöissä ja niistä arviolta ehkä vain viidennestä
hoidetaan pitkäjänteisesti ja
suunnitellusti. Valtio on tukenut asunto-osakeyhtiöitä
vuosikymmeniä erilaisilla
lainoituksilla, korjaus- ja
energia-avustuksilla.
On
luonnollista, että valtio lainsäädännöllä edistää suunnitelmallista kiinteistöjen ylläpitoa.
Kunnossapitotarveselvitys
on lain edellyttämä minimi
kiinteistöjen hoidossa. Se ei
riitä, vaan on laadittavia tarkempia ja vielä pitemmälle
tähtääviä suunnitelmia. Asiantuntijat pitävät tärkeänä,
että korjausohjelmat laadittaisiin kymmenen vuoden aikaväleille. Suunnitelmallista
ja kestävää kehitystä olisi
se, että esim. vuoden 2012
yhtiökokouksessa hallitus
esittäisi vuosien 2013-2017
korjaushankkeet ja kustannusarviot sekä selvityksen
rahoitusmahdollisuuksista.
Samalla tulisi esittää, mitä
pakollisia korjauksia on tu-
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti
Saarinen Oy:n
asiakaslehti
Päätoimittaja:
Aimo Saarinen
Osoite:
Isännöinti
Saarinen Oy
Louhijantie 2 B 35
01610 Vantaa
Mikko Peltokorpi
lossa vuosille 2018-2022.
Viime mainituista tulisi esittää arvioidut korjauskulut ja
se, millä tavoin korjaukset on
mahdollista toteuttaa. Korjaustekniikka, kokemukset ja
insinööritaito ovat nykyisin
sillä tasolla, että edellä mainitut toimenpiteet voidaan
luotettavasti suorittaa.
Korjausohjelmat
tulee
vuosittain käsitellä ja hyväksyä yhtiökokouksissa. Hyväksytyt ohjelmat tulisi liittää isännöitsijätodistukseen.
Tällainen menettely tuo läpinäkyvyyttä ja lisää luottamusta. Taloyhtiön asukkaille
tämä tuo tietoa taloyhtiön
kunnosta ja siitä, mikä on
taloyhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen tahtotila hoitaa kiinteistöä, osakkaiden
omaisuutta. Näistä asioista
on yhtiön uusi osakaskin
kiinnostunut.
Markkinoilla on jo nähtävissä, että huoneiston arvo
nousee sitä korkeammalle,
mitä paremmin taloyhtiön
kuntotieto on nähtävissä.
Ollemme tulossa aikaan,
jolloin asuntoja ei myydä
enää pelkästään oikean värisillä tapeteilla ja parketeilla
sekä stailaamalla, vaan sillä, että taloyhtiön asiat ovat
kunnossa ja ne ovat todettavissa luotettavista asiakirjoista.
Mikko Peltokorpi
Kiinteistöneuvos, RI
ISÄNNÖINTI
SAARI N E N
- Laatua ja luotettavuutta Vaihde:
(09) 530 8620
Sähköposti:
[email protected]
Ulkoasu ja taitto:
Studio Ink Oy/
Ari Helminen
Paino:
Salon Lehtitehdas Oy 2011
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Asunto-osakeyhtiölaki uudistui –
Lisääntyikö hallituksen vastuu?
Kokonaan uudistettu asunto-osakeyhtiölaki
tuli voimaan 1.7.2010. Uusi laki on merkittävästi aikaisempaa laajempi, mikä johtuu
ennen kaikkea siitä, että lain rakenne muuttui. Aikaisemman lain aikana valtaosa asuntoosakeyhtiöihin sovellettavista säännöksistä
oli yleisessä osakeyhtiölaissa, kun taas uudessa laissa kaikki asunto-osakeyhtiötä koskevat
säännökset on kirjattu samaan lakiin.
Yhtiön hallinnon tehtävät
Asunto-osakeyhtiön
hallinto
muodostuu hallituksesta ja isännöitsijästä.
Pääsääntöisesti hallinnon tehtävät yhtiössä ovat aikaisempaa
lakia vastaavat. Terminologia
ainoastaan on muuttunut niin,
että kun aikaisemmin hallituksen
osalta tehtävät jaettiin hallituksen yksinomaiseen toimivaltaan
kuuluviin ja yleisen hallinnon
hoitamiseen, nyt lain käyttämät
termit ovat hallituksen yleiset ja
erityiset tehtävät. Jälkimmäiset
kuuluvat yksinomaan hallituksen päätettäviin eikä niitä voida
siirtää yhtiökokouksenkaan päätettäväksi.
Isännöitsijän tehtävät taas
määritellään isännöitsijän yleisiksi tehtäviksi, kun aikaisempi
laki puhui juoksevan hallinnon
hoitamisesta.
Sisällöllisesti merkittävimmät
muutokset hallituksen tehtäviin
liittyy korjausrakentamiseen.
Sekä isännöitsijän että hallituksen yleisiin tehtäviin on määritelty myös vastuu kiinteistön
ja rakennuksen pidon ja muun
toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Näinhän tilanne oli
aikaisemminkin, mutta nyt kiinteistönpitoa, erityisesti kiinteistön teknisen kunnon seurantaa,
on pyritty korostamaan.
Lisäksi varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina esitettävä
hallituksen kirjalliset selvitykset
yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista
sekä selvitys tarpeista sellaiseen
yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavana viitenä vuotena,
jotka vaikuttavat olennaisesti
osakehuoneistojen käyttämiseen,
yhtiövastikkeeseen tai muihin
huoneiston käytöstä aiheutuviin
kustannuksiin.
On huomattava, että molemmat ovat vain hallituksen selvityksiä, eivät päätösasioita.
Niiden oikeudellinen luonne on
siten sama kuin toimintakertomuksenkin.
Konkreettisemmin hallituksen
ja isännöitsijän velvoitteet ovat
lisääntyneet osakkaiden suorittamien korjaus- ja muutostöiden
kohdalla. Tähän liittyy myös jäljempänä selostettava vahingonkorvausvastuun ankaroituminen
näiden toimien osalta. Vastapainona taas osakkeenomistajan
vastuu korjausten ja muutostöiden teettämisestä ja niihin liittyvistä muutosvelvollisuuksista on
lisääntynyt.
Vastuukysymykset
Asunto-osakeyhtiölaki säätelee
asunto-osakeyhtiöoikeudellista
vahingonkorvausvastuuta. Kiinteistönomistajalla on oikeuskäytännössä varsin ankaraksi muodostunut, liki ankaraa vastuuta
lähestyvä vahingonkorvausvastuu kiinteistön alueella tapahtuvista vahingoista. Tyypillinen
esimerkki on talviaikaan tapahtuva liukastuminen kiinteistön
vastuulle kuuluvilla pihoilla tai
jalkakäytävillä.
”S
isällöllisesti
merkittävimmät
muutokset hallituksen tehtäviin
liittyy korjausrakentamiseen.”
Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta. Tuottamusta
on kuitenkin ankaroitettu ottamalla lakiin maininnat tuottamusolettamista. Hallituksen ja
isännöitsijän osalta tuottamusolettama tarkoittaa sitä, että
vahinko katsotaan aiheutetuksi
huolimattomuudella, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla lakia muutoin kuin pelkästään rikkomalla 1 luvussa määriteltyjä
toiminnan keskeisiä periaatteita.
Sama tuottamusolettama koskee yhtiön vastuuta. Osakkaan
vahingonkorvausvastuun tuottamusolettama taas syntyy, jos
osakkeenomistaja on rikkonut
säännöksiä osakkeenomistajan
korjaus- ja muutostöiden suorittamisessa. Vastuusta vapautuakseen tuottanusolettaman kohteen
pitää osoittaa toimineensa huolellisesti.
Korjaus- ja muutostöiden
osalta järjestelmä rakentuu siis
siten, että osakkeenomistajan on
osoitettava tehneensä lain edellyttämä ilmoitus suorittamastaan
korjauksesta tai muutoksesta
hallitukselle, noudatettava hallituksen mahdollisesti esittämiä
ehtoja ja teettämällä työ ammattitaitoisella urakoitsijalla.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että aikaisemman lain
aikana oikeuskäytännössäkin
hyväksytty periaate, että osakkeenomistaja vastaa myös käyttämistään urakoitsijoista omasta
tuottamuksestaan riippumatta,
on nyt suljettu pois. Osakkeenomistaja voi osoittaa em. seikoilla oman huolellisuutensa.
Siten vastuu varsinaisen työn
suorittamisesta jää urakoitsijalle, jolta yhtiö saattaa voida ha-
kea vahingonkorvausta vahingonkorvauslain perusteella.
Vastaavasti osakkeenomistaja
ei yleensä vastaa esimerkiksi
vuokralaisensa aiheuttamista
vahingoista.
Yhtiön hallinnon osalta taas
riittävää osakkaan suorittamien
korjausten ja muutostöiden yhteydessä on se, että osakkeenomistajan tekemät ilmoitukset
käsitellään ja arkistoidaan sekä
huolehditaan yhtiön puolelta,
että korjaustyö valvotaan asianmukaisesti.
Osakkeenomistaja on velvollinen vastaamaan yhtiölle
aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista, joita on myös ilmoituksen käsittely ja valvonta.
Näiden kustannusten määrä siis
vaihtelee melko paljon.
Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu on samanlainen kuin
hallituksellakin. Koska isännöitsijä useimmiten on ammattilainen, käytännössä vastuu voi olla
hallituksen jäsenten vastuuta ankarampi. Vähintäänkin isännöitsijän ammattitaitovaatimuksella
ja tehtävästä saadulla palkkiolla
on merkitystä vahingonkorvauksen sovittelun mahdollisuuteen,
jonka tulee olla hallituksen jäsenien sovittelukynnystä korkeammalla.
Aikaisemmasta laista poiketen myös isännöintiyhteisö voidaan nimetä yhtiön isännöitsijäksi. Jos isännöitsijäksi valitaan
isännöintiyhteisö, tulee samalla
nimetä päävastuullinen isännöitsijä. Vahingonkorvausvastuussa
virheestä ovat sekä isännöintiyhteisö että päävastuullinen
isännöitsijä.
Isännöitsijän vastuu tulee
usein harkittavaksi edellä viitattujen osakkaiden korjausten ja
muutosten yhteydessä.
Toinen tyypillinen vastuuperuste on isännöitsijätodistuksessa oleva virheellisyys. Varsin
yleisiä isännöitsijätodistuksen
virhekohtia ovat kiinteistöllä tai
huoneistossa tehtyjä remontteja tai tulossa olevia remontteja
koskevat maininnat, huoneiston
Sujuvaa kiinteistönpitoa
”Kiinteistönpito on helppoa, kun sitä ohjataan kuntoarvion
ja pitkän tähtäimen suunnitelman avulla.”
NYT TALOYHTIÖN kuntoon kannattaa
panostaa. Suunnitelmallisuus tuo paitsi
säästöjä kiinteistönpitoon, myös
päätöksenteko ja hallinto sujuvat.
Kysy lisää p. 0207 495 500
[email protected]
www.raksystems-anticimex.fi
Kiinteistönpidon perustyökalut:
• taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän
tähtäimen suunnitelma PTS
• taloyhtiön kuntosopimus RS30
• tuhoeläin- ja lintutorjunnat
• vesivahinkojen kuivaus- ja
kosteudenhallintapalvelut
pinta-alatiedot sekä huoneiston
lainaosuutta koskeva tieto.
Koska
asunto-osakeyhtiölaissa on perusteen osalta liki
samanlainen säännös yhtiön vahingonkorvausvastuusta ja yhtiön johdon vastuusta, vahinkoa
kärsinyt osakkeenomistaja tai
ulkopuolinen voi käytännössä
valita, hakeeko korvausta yksin yhtiöltä, sen hallinnolta vai
molemmilta yhteisvastuullisesti.
Jos yhtiö joutuu vahingonkorvausvastuuseen, se saattaa olla
oikeutettu vaatimaan johdon
vastuun perusteella korvausta
yhtiölle yhtiön maksamaan joutuvasta korvauksesta.
Tätä vastuuta täydentää vielä
osakasvähemmistölle annettu
oikeus ajaa vähemmistökannetta yhtiön hallintoa vastaan. Vähemmistökanteen käyttömahdollisuus vielä laajeni siten, että
yksittäiselläkin osakkeenomistajalla on vähemmistökanteen
ajomahdollisuus tilanteessa, jossa korvausvastuun toteuttamatta
jättäminen olisi lain määrittelemän yhdenvertaisuusperiaatteen
vastaista.
Säännös on yksi esimerkki yhdenvertaisuusperiaatteen korostamisesta laissa ja sen esitöissä.
Merkitseekö
säännösten
muuttuminen sitten vahingonkorvausvastuun ankaroitumista
hallinnon osalta? Lain esitöiden
mukaan tästä ei välttämättä olisi
kysymys, vaan säännösten uusi
muotoilu johtuisi lähinnä osakeyhtiölaista peräisin olevien
sanamuotojen käyttöönotosta.
Nähdäkseni kuitenkin ainakin
osakkaiden muutostyö- ja kunnossapitotoimien osalta vastuu
näyttäisi ankaroituneen edellä
kuvatun
tuottamusolettaman
vuoksi.
Petteri Kuhanen
asianajaja
oikeustieteen lisensiaatti,
varatuomari
Kuivauspäivystys
Uudenmaan
alueella
24h / 7pv
p. 0400 728 221
3
4
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
ASUMISINFOA
Hyvään isännöintitapaan kuuluu avoin ja hyvä viestintä. Hyvään palveluun kuuluu myös se, että asiointi isännöitsijätoimiston kanssa on
vaivatonta ajasta ja paikasta riippumatta. Isännöinti Saarinen ottaa
kesällä 2011 käyttöön uuden monipuolisen ja helppokäyttöisen sähköisen Asumisinfo-palvelun. Sen avulla tiedottaminen ja asiointi taloyhtiön asukkaiden ja hallitusten kanssa helpottuu ja tehostuu.
ISÄNNÖINTI
SAARINEN
-Asumisinfo on nykyaikainen
sähköinen palvelu, joka on
kehitetty nimenomaan taloyhtiön ja sen asukkaiden sekä
isännöitsijätoimiston tarpeisiin.
Sen avulla myös taloyhtiön hallituksen työskentely helpottuu
ja tehostuu. Isännöitsijätoimistollamme on jo pitkään ollut
omat kotisivut internetissä ja
siellä on asukkaiden saatavissa jo monia palveluja. Asumisinfon myötä palvelun taso ja
määrä laajenee ja jokainen taloyhtiö saa oman sivuston, kertoo
toimitusjohtaja Aimo Saarinen.
Palvelussa taloyhtiöllä on
omat Asumisinfosivut. Sieltä
on löydettävissä kaikki taloyhtiötä koskevat perustiedot ja
muuttuvat tiedot, joita asukas
tarvitsee. Asumisinfosivuja
käytetään myös tiedottamiseen, mutta jos asukas haluaa,
niin hän voi saada tiedotteet
sähköpostilla tai vaikkapa
iPostilla, jonka avulla tiedote
voidaan lähettää kirjeenä asukkaalle, joka ei käytä internettiä
tai sähköpostia. Tiedottamisessa voidaan helposti erottaa
Auktorisoitu isännöitsijätoimisto
– Laatua ja
luotettavuutta –
Ota yhteyttä
www.isannoitisaarinen.fi
tai soita
09-530 86 20
”P
alvelumallia on
testattu ja sen toimivuus on todettu
hyväksi.”
eri ryhmiä, joille tiedote lähetetään.
Sivustolla voidaan seurata ja
hallita taloyhtiössä meneillään
olevia projekteja. Suurissa korjaustöissä tällainen seurantamahdollisuus on hyvin tärkeä.
Asukkaat voidaan pitää hyvin
ajan tasalla.
Asumisinfosivuille voidaan
sisällyttää monenlaista tietoa.
Tärkeitä ovat esimerkiksi asumiseen liittyvät turvallisuusohjeet, saunojen ja pesutupien
käyttö, autopaikat ja jätehuolto.
Taloyhtiön hallitukselle on
palvelussa oma työpöytä, josta löytyvät kaikki hallitukselle
tarkoitetut tiedotteet ja asiakirjat. Siellä voidaan seurata ja
pitää hallinnassa vireillä olevia
projekteja.
Palvelumallia on testattu jo
parissa toimistossa ja sen toimivuus on todettu hyväksi. Sen
mahdollisesta käyttöön otosta
sovitaan aina erikseen jokaisen
taloyhtiön kanssa. Perinteinen
tiedottamismalli säilyy rinnalla niin kauan kuin se todetaan
tarpeelliseksi ja asukkaat haluavat sitä. Kukaan ei jää tiedottamisen ulkopuolelle.
Uusi palvelumalli parantaa
tiedonkulkua ja lisää tarpeellisen tiedon määrää ja saatavuutta. Merkittävää on se, että kaikki tieto on saatavissa samasta
paikasta.
-Asumisinfo tulee ratkaisevasti parantamaan asukkaan,
taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijätoimiston yhteistyötä.
Tiedottaminen tulee lisääntymään ja sen taso nousee. Palvelumallin avulla tiedottamista voi hallita helpommin ja
kohdistaa sitä tehokkaammin.
Kustannukset pienenevät melkoisesti ja palvelu paranee, toteaa toimitusjohtaja Saarinen.
Taloyhtiön hallituksen käsikirja
Asunto-osakeyhtiön hallituksen
toiminta, tehtävät ja vastuukysymykset
uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan.
Käytännönläheinen perusteos sisältää kaikki tarpeelliset
tiedot asunto-osakeyhtiön hallituksen toiminnasta. Läpi
käydään mm. erilaisia hallintoon kuuluvia tehtäviä sekä se,
miten hallitus voi toimia taloyhtiön ja asukkaiden parhaaksi.
Toimiva hallitus
Taloyhtiön hallituksen käsikirja
Arjasmaa, Pekka – Kaivanto, Keijo
5. painos 2010, A5, nidottu, 326 s., hinta: 38 €
Tilaa verkosta:
www.kiinkust.fi
Puhelintilaukset: (09) 1667 6555
KIINTEISTÖALAN
KUSTANNUS OY
Seppo Käkelä
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
VESI – ELÄMÄÄ JA ENERGIAA
Jatkoa etusivulta
Vesi on terveellistä
Suolaa sisältämätön eli
ns. makea vesi on ihmiselle välttämätöntä. Veden tarve on vähintään
puolitoista-kaksi litraa
vuorokaudessa. Sanotaan, että suomalaiset ja
pohjoismaalaiset yleensä joisivat vettä liian vähän. Riittävästä veden
juonnista on usein apua
ummetus- ja suolistovaivoihin. Vesi vaikuttaa
yleiseen vireyteen ja se
voi helpottaa ihon hoidossa, esim. ihottumien
ja kuivan ihon hoidossa. Vettä ihminen tarvitsee ruuansulatukseen
ja imeytymiseen. Sitä
tarvitaan myös verenkierrossa, syljen muodostumisessa,
kehon
lämpötilan ylläpidossa
ja ravinteiden kuljetuksessa. Liikunta ja lämmin ilma lisäävät veden
tarvetta. Viime vuosina
on ollut nähtävissä, että
varsinkin nuoret, kantelevat vesipulloja jatkuvasti mukanaan ja vettä
juodaan vaikka ei janottaisikaan. Onpa kuultu
uutisia vesimyrkytyksistäkin. Liikuntasuorituksissa pitäisi nestettä juoda riittävästi ja hyvissä
ajoin ennen suoritusta.
Vesi on siis todella elämälle välttämätön aine.
Niinpä on tärkeätä, että
saamme kunnollista vettä riittävästi.
Ekologista hanavettä
Pääkaupunkiseudulla veden tuottamisesta huolehtii HSY Vesi, joka on osa
Helsingin Seudun Ympäristöpalveluja. Pääosa
vedestä tulee Päijänteestä 120 kilometriä pitkää
tunnelia pitkin. Alle
kymmenen prosenttia
tuotetaan muista lähteistä. Vesi saapuu pääkaupunkiseudun koteihin
koko vuoden ajan melko
viileänä, noin 2-11 asteisena. HSY:llä on useita
sertifioituja tarkastajia,
jotka ottavat päivittäin
näytteitä eri puhdistusvaiheissa sekä vesijohtovedestä Helsingissä,
Espoossa, Vantaalla ja
Kauniaisissa. Vuoden
2010 aikana näytteitä otettiin yli 50 000.
Voimme olla vakuuttuneita, että vesi on puhdasta ja juomakelpoista.
HSY Vesi viestittääkin,
että pääkaupunkiseudun
hanavesi on ”hyvää, raikasta ja ekologista, sitä
ei pakata muoviin, sitä
ei tarvitse rahdata kauppaan ja kuljettaa kotiin
– eikä viilentää erikseen
jääkaapissa, sen kun valuttaa hanasta ja nauttii”.
Hanavesi on hinnaltaankin hyvin edullista
- vain 0,02 senttiä litra,
kotiin kuljetettuna. Pulloveden sijaan kannattaa
siis suosia raikasta hanavettä.
Veden säästäminen
Meillä Suomessa ”makeaa vettä” riittää ainakin toistaiseksi, eikä
juuri uhkakuvia sen loppumisesta ainakaan vielä ole. Useimpiin maailman maihin verrattuna
Suomi on vesirikas maa.
Meillä on paljon järviä,
joiden juomakelpoista
vettä käytetään moniin
muihinkin tarkoituksiin.
Myös luonnonvaraisia
lähteitä on runsaasti.
Monin paikoin maailmaa
juomavedestä ja muustakin vedestä on ankara
pula. Veden puute aiheuttaa jatkuvasti vakavia
sairauksia ja kulkutauteja monissa maissa. Pula
vedestä on johtanut jopa
valtioiden välisiin kiistoihin.
Riittävyydestä
huolimatta vettä kannattaa
käyttää
säästeliäästi.
Vesi maksaa. Sen tuottaminen, puhdistaminen
käyttöön ja jätevesien
puhdistaminen vaativat
suuria investointeja ja
järjestelmien ylläpito on
kallista. Taloyhtiöissä
noin 40 prosenttia energiakustannuksista menee
lämpimän käyttöveden
Keittiöhanan oikea veden virtaama on 12 litraa minuutissa,
kun hana on täydellä teholla.
Testaa virtaama seuraavasti: valuta vettä ämpäriin täydellä teholla
30 sekuntia ja kerro määrä kahdella. Samoin voit testata suihkunan
(12 litraa minuutissa ) ja wc:n allashanan ( 6 litraa minuutissa).
Jos litramäärät ylittyvät, nin pyydä huoltomiestä säätämään hanaa.
tuottamiseen. Se on merkittävä menoerä.
Säästämisen perusasioita ovat taloyhtiössä
mahdollisesti tarvittava
paineenalennusventtiili, kunnossa olevat ja
oikein säädetyt vesikalusteet eli hanat ja wclaite. Hanojen virtaamiin kiinnitetään aivan
liian vähän huomiota.
Keittiöhanan ja suihkuhanan virtaamasuositus
on 12 litraa minuutissa,
kun hana on täysillä.
Vastaava suositus allashanoille ( esim. wc ) on
kuusi litraa minuutissa.
Hanoja vaihdettaessa,
esim. putkiremonteissa,
virtaaman säätö jää usein
suorittamatta. Nykyaikaisissa hanoissa säädön
suorittaminen on helppo
toimenpide. Yksi vuotava wc-laite voi aiheuttaa
jopa tuhansien eurojen
ylimääräisen vesilaskun
vuodessa.
Riittääkö vettä koko
maapallolle?
Vuoteen 2050 mennessä
maailman väestö arvioiden mukaan lähes kaksinkertaistuu. Energiankulutuksen arvioidaan
vähintään kaksinkertaistuvan – mahdollisesti kolminkertaistuvan.
Entäpä veden kulutus?
Suunta on varmasti
sama. Suomessa on juomakelpoista vettä runsaasti.
Huomattavasti
enemmän kuin esimerkiksi Keski-Euroopassa,
Aasiassa ja Afrikassa.
Karu totuus on se, että
koko maapallon juomakelpoiset vesivarat ovat
vähenemässä. Kasvavan
väestön tarpeisiin joudutaan vesivaroja valjastamaan tuotannon tarpeisiin. Ympäri maailmaa
on ryhdytty erilaisiin vesirakennusprojekteihin
veden riittävyyden turvaamiseksi. Pohjavesiä
pumpataan yhä syvemmältä. On mahdollista
valmistaa makeaa vettä
merivedestä. Sitä riittäisi, koska koko maailman veden määrästä on
merivettä 97 prosenttia.
Valmistaminen on vain
hirveän kallistaja ja vaatii runsaasti energiaa. Pelastusta toivotaan ydinfuusiosta eli tekniikasta
tuottaa hallittua energiaa
vedestä. Merivettä riittäisi.
Seppo Käkelä
5
6
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Osakkaan vai yhtiön vastuulla?
Jatkoa etusivulta
Mitä sanoo Asuntoosakeyhtiölaki?
Jos yhtiöjärjestyksessä ei
ole asiasta mainintaa, asunto-osakeyhtiölain säännökset ratkaisevat sen, kuka
vastaa mistäkin korjauksesta.
Asunto-osakeyhtiölaissa
on määritelty osakkaan
kunnossapitovastuulle hänen hallinnassaan olevan
huoneiston sisäosat.
Osakkeenomistaja vastaa siis asuntonsa pinnoit-
teista, kuten parketista,
tapeteista, kaakeleista ja
maalipinnasta. Osakkaan
vastuulla on myös pitää
kunnossa huoneistossa olevat laitteet, kuten kiuas, liesi ja jääkaappi.
Taloyhtiö vastaa
perusjärjestelmistä ja
rakenteista
Yhtiön kunnossapitovastuulla on kuitenkin huoneiston sisäpuolella sellaiset perusjärjestelmät, jotka
ovat tarpeellisia huoneiston
käyttämiseksi.
”O
sakkaan jälkikäteen toteuttamien sisustuksellisten parannusten
ja lisäysten aiheuttamat lisäkustannukset jäävät
osakkaan itsensä
maksettaviksi.”
Näitä ovat mm. ilmanvaihto-, vesi-, viemäri-,
sähkö- ja lämmitysjärjestelmät. Asunto-osakeyhtiön
tulee siis korjata esimerkiksi vioittuneet sähköpatterit
Annika Kemppainen,
ja ilmanvaihtokojeet.
Niin ikään vesihanat ja
wc-pytyt kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Mikäli ne
ovat osakkaan jälkikäteen
asentamia ja ne poikkeavat
yhtiön tasosta, osakas vastaa niiden kunnossapidosta.
Yhtiö vastaa kaikesta
osakkaiden huoneistojen
ulkopuolella olevasta: rakennuksen
julkisivusta,
rakenteista, eristeistä, yhteisistä tiloista ja piha-alueista. Tämän lisäksi asuntoosakeyhtiön tulee korjata
sellaiset huoneiston sisäpuoliset vauriot, jotka ovat
aiheutuneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan
viasta tai vian korjaamisesta. Taloyhtiön on esimerkiksi korjattava kattovuodon vaurioittama tapetti ja
parketti.
Sisustukselliset parannukset maksaa
osakas
Vastuunjakotaulukosta löytyvät selkeästi asiat, jotka ovat asunnon omistajan
(sinisellä) ja asunto-osakeyhtiön (ruskealla) vastuulla .
Yhtiön vastuu huoneiston
sisäpuolisista vaurioista rajautuu kuitenkin yhtiön perustasoon, eli esimerkiksi
yhtiön perustamisvaiheessa
toteutettuun alkuperäiseen
tasoon.
Osakkaan jälkikäteen toteuttamien sisustuksellisten
parannusten ja lisäysten
aiheuttamat lisäkustannukset jäävät osakkaan itsensä
maksettaviksi.
Asukkaan vaurioitunutta irtaimistoa ja muualla
asumisen kustannuksia ei
yhtiön tarvitse maksaa, ellei yhtiö ole aiheuttanut tai
pahentanut vahinkoja vaikkapa laiminlyömällä korjaukseen ryhtymistä.
Joskus esimerkiksi aiemman osakkaan virheellisesti
tekemä kylpyhuoneremontti voi aiheuttaa vaurioita.
Tällaisessa
tapauksessa
yhtiön on korjattava lain
mukaan yhtiön vastuulle
kuuluvat rakenteet, eristeet
ja huoneiston pinnoitteet.
Kustannuksia voidaan kuitenkin yrittää periä vahingon aiheuttajalta.
Entä kunnossa-
pitovastuuu?
Laissa ei voida kovin yksityiskohtaisesti määritellä,
kuinka kunnossapitovastuu
jakautuu osakkaan ja yhtiön
välillä. Käytännön tulkintatilanteita helpottamaan on
Kiinteistöliitossa laadittu
vastuunjakotaulukko.
Vastuunjakotaulukko
kannattaa hyväksyttää noudatettavaksi
yhtiökokouksessa, jolloin osakkaat
saavat tiedon taulukosta
ja voivat tutustua siihen jo
ennen korjaustarpeen ilmenemistä. Näin pelisäännöt ovat kaikille selvillä ja
ikäviltä väärinkäsityksiltä
vältytään.
OTK Annika Kemppainen,
Kiinteistöliitto Uusimaa,
lakimies
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Taloyhtiöt haluavat panostaa
suunnitteluun ja energiatehokkuuteen
Kiinteistöliitto Uusimaan tuore selvitys kertoo,
että taloyhtiöt pitävät pitkän aikavälin suunnittelua ja energiatehokkuutta tärkeimpinä
asioina, joihin pitää keskittyä. Tämä käy ilmi
Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenilleen lähettämästä kyselystä, johon vastasi 954 taloyhtiöiden hallitusten jäsentä, hallituksen puheenjohtajaa tai isännöitsijää.
Tärkeysjärjestyksessä kolmannesta sijasta kisasivat
taloyhtiön hallinto, rakennusten toimivuus ja ulkonäkö. Hallitusten ja isännöitsijöiden näkemyksissä ei ollut
juuri eroja.
Kiinteistöliitto Uusimaa
selvitti jäsenkyselyllä, miten taloyhtiöiden hallitusten
jäsenet, hallitusten puheenjohtajat sekä isännöitsijät
näkevät taloyhtiöiden seuraavan kymmenen vuoden
tarpeet ja muutosvoimat.
Taloyhtiöissä tullaan panostamaan aiempaa enemmän
pitkän tähtäimen suunnitteluun ja toimintaan ( 81 % )
ja energiatehokkuuteen ( 52
% ). Yli puolet ( 56 % ) vastaajista on myös sitä mieltä,
”T
ämä kertoo
sekä asukkaiden
halusta pitää huolta yhtiöstä ja asuinympäristöstä.”
että taloyhtiöt tulevat tarvitsemaan nykyistä enemmän
palveluja peruskorjauksessa.
”On todella hyvä, että
pitkäntähtäimen suunnittelu ja energia-asiat koetaan
tärkeiksi teemoiksi taloyhtiöissä ja että niihin halutaan
panostaa. Tämä kertoo sekä
asukkaiden halusta pitää
huolta yhtiöstä ja asuinympäristöstä”, Kiinteistöliitto
Uusimaan toiminnanjohtaja
Kai Haarma toteaa.
Vastaajat arvioivat asukkaiden arvostavan tulevaisuudessa selkeästi aiempaa
enemmän taloyhtiöiden siisteyttä ja kauneutta ( 72 % ) ja
asunnon arvonnousua ( 63 %
). Yllättävää on, että esteettiset arvot ja hyvä arki nousevat asunnon arvonnousua
tärkeämmäksi. Lisäksi asukkaiden arvioitiin muuttuvan
selkeästi vaativammiksi ( 61
% ).
Isännöitsijät ja hallitus samoilla linjoilla
Vastauksia verrattaessa havaittiin, että taloyhtiöiden
hallitukset ja isännöitsijät
olivat samoilla linjoilla tärkeimmistä
keskittymisen
kohteista ja taloyhtiöiden
tarpeista. Kolmen kärki oli
sama riippumatta taloyhtiön
koosta tai siitä, oliko kyseessä kerros- vai rivitalo.
Isännöitsijät ja taloyhtiöiden hallitukset näkivät hieman eri tavalla taloyhtiön
asukaskunnassa tapahtuvat
KATTOTUTKA-PALVELU
TARKASTUS | KORJAUS | KUNNOSSAPITO
Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat.
Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton
kunnon jatkuvalle seurannalle.
Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy
sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset.
Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.
Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Kai Haarma
muutokset. Isännöitsijät arvioivat ikääntyvien määrän
ja monikulttuurisuuden lisääntyvän enemmän kuin
hallitusten jäsenet. Isännöitsijät myös arvioivat hallituslaisia useammin asukkaiden
muuttuvan yhä vaativammiksi.
Kiinteistöliitto Uusimaan
halutaan jatkossa suuntaavan
enemmän resursseja taloyhtiöiden hallitusten koulut-
tamiseen ja osto-osaamisen
kehittämiseen. Kai Haarman
mukaan tämä on seurausta
siitä, että uusi asunto-osakeyhtiölaki on ollut runsaasti
julkisuudessa ja hallitukset
tiedostavat koulutustarpeen.
”Tämä on tärkeää tietoa
meille. Aiomme järjestää tilaisuuksia osto-osaamisesta
sekä myötävaikuttaa siihen,
että taloyhtiöiden hallituksilla olisi käytettävissään ajan
tasalla olevia malleja ja ohjeistuksia isännöinnin, kiinteistönhoidon ja –ylläpidon
palveluiden
hankintaan”,
Haarma tiivistää.
Mediassa esillä ollut kritiikki isännöitsijöiden asemasta yhdistyksessä ei tullut
kyselyssä esille edes avoimissa vastauksissa. Huomionarvoista on, että hallitukset ja isännöitsijät näkevät
tulevaisuuden hyvin samalla
tavalla. ”Tutkimuksen perusteella vastakkainasettelua
isännöinnin ja hallitusten välillä ei koeta olevan”, arvioi
Haarma tutkimuksen yhteenvetoa.
7
8
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Hallituksen vahingonkorvausvastuu
velvoitteen sekä lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen. Vastuu
suhteessa osakkeenomistajaan
ja sivulliseen määräytyy lähtökohtaisesti samoilla perusteilla
kuin osakkeenomistajan vastuu
suhteessa yhtiöön, toiseen osakkeenomistajaan ja sivulliseen.
Vastuu ennen ja nyt
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvussa säädetään kattavasti
asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuista yhtiön, osakkeenomistajien, hallituksen ja
isännöitsijän kesken. Säädökset
eivät sulje pois muuta vahingonkorvausvastuuta, kuten sopimusperusteista tai vahingonkorvauslakiin perustuvaa vastuuta.
Uuden lain myötä on puhuttu
paljon hallituksen vastuun kasvamisesta jopa sillä seurauksella, että hallituksiin halutaan
mennä entistä nihkeämmin.
Tosiasiassa vastuu on käytännössä sama kuin ennenkin, ja
huolellisesti toimien ongelmia
ei pitäisi tulla yhtään enempää
kuin aikaisemminkaan. Yleensä normaali huolellisuus riittää
vapauttamaan yhtiön johdon
vahingonkorvausvastuusta. On
myös muistettava, että vastuuta
arvioidaan sen mukaan, onko
kyse maallikosta vai ammattilaisesta – samassa asiassa jälkimmäiseltä vaaditaan suurempaa
harkintakykyä.
Hallituksen vastuu suhteessa
yhtiöön perustuu huolellisuus-
Tuottamusolettama
Maria Kangasluoma
Hallituksen jäsenen korvausvastuuseen sovelletaan ns. tuottamusolettamaa. Se tarkoittaa,
että vahingon aiheuttanut taho
katsotaan vastuulliseksi vahingosta, ellei hän erikseen osoita
toimineensa huolellisesti. Jos
siis vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain
säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen
määräyksiä, oletetaan, että aiheuttaja on vahingosta vastuussa,
ellei hän toisin todista. Olettaman perusteella arvioidaan vain
huolellisuusvelvoitetta. Vahinko, sen määrä ja perusteet sekä
syy-yhteys on luonnollisesti
osoitettava ensin.
Tuottamusolettama koskee
ainoastaan ns. tavallista tuottamusta eli huolimattomuutta. Jos
vahingonkärsijä väittää, että vahinko on aiheutettu tahallisesti
tai törkeällä tuottamuksella, hän
on lähtökohtaisesti velvollinen
näyttämään väitteensä toteen.
Yleisen huolellisuusvelvoitteen rikkominen
Hallituksella on velvollisuus
aina toimia yhtiön edun mukaan.
Jos hallituksen jäsen rikkoo
yleistä huolellisuusvelvollisuuttaan yhtiötä kohtaan, hän joutuu
korvaamaan aiheuttamansa vahingon yhtiölle.
Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on
tehtäväänsä hoitaessaan tahallaan tai huolimattomuudellaan
aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen
jäsenen korvausvastuu on seurausta joko sen omasta tietoisesta
toiminnasta tai isännöitsijän
toiminnan huolimattomasta valvonnasta.
Yhtiölle voi aiheuttaa vahinkoa esimerkiksi taloyhtiölle
epäedullinen sopimus, tärkeän
korjauksen tekemättä jättäminen tai taloyhtiön laskunmaksun
valvomatta jättäminen. Vahinko
katsotaan aiheutetuksi, ellei
osoiteta, että päätös tekemisestä tai tekemättä jättämisestä
perustuu olosuhteisiin nähden
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
asianmukaiseen harkintaan ja
selvitykseen.
Yksi keskeinen hallituksen
valvontavastuulle kuuluva asia
on yhtiön kunnossapitotarpeen
jatkuva seuranta, ja senkin
laiminlyöminen voi aiheuttaa
vahingonkorvausvastuun. Oikein valittujen asiantuntijoiden
käyttö on vapauttaa usein erityisesti hallituksen vastuusta;
asiantuntijoita tulee käyttää
aina, kun omat taidot eivät riitä.
Lain tai yhtiöjärjestyksen rikkominen
Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on
tehtävässään
asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä
rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut
yhtiölle, osakkeenomistajalle
tai muulle henkilölle.
Vastuuta osakkeenomistajaan ja sivulliseen nähden on
rajattu siten, että pelkästään
yleisen huolellisuusvelvoitteen
rikkominen ei tee hallituksen
jäsentä vastuulliseksi osakkeenomistajalle tai sivulliselle
aiheutuvasta vahingosta, vaan
se edellyttää myös sitä, että
johtoon kuuluvat ovat laiminlyöneet omiin tehtäviinsä kuu-
luvia vaatimuksia. Esimerkiksi
rakentamishankkeissa hallituksen jäsenen henkilökohtaista
korvausvastuuta arvioidaan sen
perusteella, onko rakennustyön
suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla. Jos on, vastuuta ei
arvioida enää esimerkiksi sen
perusteella, onko rakentamisen
yksityiskohdissa noudatettu
hyvää rakennustapaa.
Asunto-osakeyhtiölain tai
yhtiöjärjestyksen rikkomiseen
liittyvä hallituksen jäsenen rajoitettu vastuu koskee myös
yhtiölle aiheutettua vahinkoa,
vaikka silloin on aina kysymys
myös yleisen huolellisuuden
rikkomisesta.
Maria Kangasluoma
kustannusjohtaja, FM, OTK
Kiinteistöalan Kustannus Oy
* Kiinteistöalan Kustannus Oy
on julkaissut runsaasti asuntoosakeyhtiön toimintaa valottavia teoksia. Lisätietoa hallituksen vastuista löytyy mm.
teoksista Toimiva hallitus ja
Asunto-osakeyhtiölaki – kommentaari.
Tutustu valikoimaan ja tilaa
osoitteessa www.kiinkust.fi
ISÄNNÖINTI 2011
ISÄNNÖINTI
S AARINEN
Auktorisoitu isännöitsijätoimisto
– Laatua ja
luotettavuutta –
Ota yhteyttä
www.isannoitisaarinen.fi
tai soita 09-530 86 20
9
10
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
Vain puolet tyytyväisiä uuteen
asunto-osakeyhtiölakiin
Uusi asunto-osakeyhtiölaki on otettu vastaan ristiriitaisissa tunnelmissa.
Consti Yhtiöiden omistaman PutkiReformin ja Kiinteistöliitto Uusimaan teettämä valtakunnallinen kysely paljastaa
kiinnostavaa tietoa siitä, mitä mieltä
isännöitsijät ja taloyhtiöiden hallitukset
ovat laista. Kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä ja taloyhtiöiden hallitusten
puheenjohtajista ja jäsenistä vain vajaa
puolet (48 %) pitää lakia onnistuneena.
Lisäksi lain nähdään kasvattavan taloyhtiön hallituksen vastuuta, nostavan
isännöintikuluja ja hidastavan hallituksen päätöksentekoa. Tutkimus on tehty
marraskuussa 2010.
Heinäkuun alussa voimaan tullut uusi asuntoosakeyhtiölaki on herättänyt paljon keskustelua
asukkaiden ja alan ammattilaisten keskuudessa.
Putkireformin ja Kiinteistöliitto Uusimaan teettämän kyselyn mukaan
uutta lakia pitää onnistuneena vain 48 prosenttia
vastaajista.
Isännöitsijöistä 55 prosenttia ja hallituksen puheenjohtajista ja jäsenistä
46 prosenttia ovat lakiuudistukseen tyytyväisiä.
Epäonnistuneena lakia
pitää neljäsosa sekä isännöitsijöistä (26 %) että
hallituksista (26 %). Joka
neljäs vastaaja (26 %) ei
osaa sanoa, mitä mieltä
on uudesta asunto-osakeyhtiölaista.
– Halusimme yhdessä
Kiinteistöliitto Uusimaan
kanssa teettää tämän kyselyn, koska halusimme
selkeää faktatietoa lain
aiheuttamista reaktioista.
Esimerkiksi se, että joka
neljännellä vastaajalla ei
ole mielipidettä uudesta laista, kertoo suuresta
hämmennyksestä taloyhtiöissä ja isännöitsijöiden keskuudessa, toteaa
Consti Yhtiöiden omistaman
PutkiReformin
toimitusjohtaja Jan-Erik
Luther.
Uuden lain myötä taloyhtiöiden päätöksenteko
vaikuttaa hidastuneen.
Vaikka laki on ollut voi-
”U
uden lain
myötä taloyhtiöiden päätöksenteko vaikuttaa hidastuneen. ”
massa vasta viisi kuukautta, niin jo 12 prosenttia isännöitsijöistä kertoo
korjaushankkeiden lykkääntyneen uuden lain
vuoksi. Vastaajilta kysyttiin myös, onko päätöksenteko taloyhtiöissä
heidän mielestään nopeutunut. Eri mieltä väitteen
kanssa oli 54 prosenttia ja
samaa mieltä 14 prosenttia vastaajista. Kolmasosa (32 %) ei osannut ottaa väitteeseen ollenkaan
kantaa.
Hallituksen työmäärä ja vastuu kasvaneet
Uuden asunto-osakeyhtiölain nähdään kasvattavan hallituksen jäsenten
vastuuta. Valtaosa vastaajista on sitä mieltä,
että hallituksen jäsenten
vastuu (84 %) ja työmäärä ovat kasvaneet (71 %).
Consti Yhtiöiden omistama viemärisaneerausyritys PutkiReformi Oy ja
Kiinteistöliitto Uusimaa teettivät yhteistyössä isännöitsijöille ja taloyhtiöiden hallitusten jäsenille valtakunnallisen kyselyn 16.–26.11.2010 välisenä
aikana. Kyselyyn vastasi yhteensä 1.220 vastaajaa eri puolilta Suomea.
Vastaajista isännöitsijöitä oli 305 ja hallituksen jäseniä 870 (hallituksen
puheenjohtajia 647 ja hallituksen jäseniä 223). Muita vastaajia oli 45.
Lisääntynyt vastuu on
kaikkien vastaajien mielestä vähentänyt asukkaiden halukkuutta taloyhtiöiden hallituksiin.
Kolme neljästä (76 %)
on sitä mieltä, että uuden
lain myötä asukkaita on
entistä vaikeampi saada
mukaan taloyhtiön hallitukseen.
Laki näyttää muuttavan
myös isännöitsijän roolia
entistä työläämmäksi ja
vastuullisemmaksi. Isännöitsijöistä 90 prosenttia
kokee vastuunsa kasvaneen uuden lain myötä,
ja 65 prosenttia isännöitsijöistä arvioi myös
työmääränsä kasvaneen.
Hallitukset eivät pidä
isännöitsijöiden vastuun
kasvua yhtä suurena (71
%), mutta työmäärän lisääntymiseen uskoa prosentuaalisesti useampi
(68 %) kuin isännöitsijöistä.
– Kaikkien osakkaiden
kannalta on eduksi, että
taloyhtiö tietää, missä
kunnossa yhtiö on ja mitä
muutostöitä huoneistoissa tehdään. Lakiuudistuksen keskeinen päämäärä
on osittain unohdettu
julkisessa keskustelussa.
Isännöintisopimuksiin
pitää vain kiinnittää tarkempaa huomiota, jotta
hallitus ja osakkaat tietävät, mistä kannattaa ja
toisaalta pitää maksaa.
Hallitusvastuuta on laki-
”K
asvanut vastuu ja työmäärä
nostavat hallituksissa esiin keskustelun hallitusammattilaisten
käytöstä taloyhtiöissä.”
uudistuksen takia turha
pelätä, sanoo Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Kai Haarma.
Kokouspalkkioita
maksetaan joka toisessa taloyhtiössä
Uusi laki nostaa esille
myös keskustelun rahasta. Peräti 55 prosenttia
hallituksen vastuuhenkilöistä kertoo, että heidän
kokouksistaan maksetaan
jo tällä hetkellä korvaus.
Kokouspalkkioiden arvioidaan olevan myös
yksi keinoista houkutella uusia kasvoja hallitustyöhön, sillä kaikista
vastaajista kolme neljästä (72 %) on sitä mieltä,
että hallituksen jäsenille
pitäisi maksaa jatkossa
kokouspalkkiota.
Vahvimmin tätä mieltä
ovat isännöitsijät, joista neljä viidestä (80 %)
on palkkioiden kannalla.
Hallitusten vastuuhenkilöt ovat kysymyksessä
pidättyväisempiä, mutta
heistäkin 69 prosenttia
liputtaa kokouspalkkioiden puolesta.
Isännöitsijät ja hallitukset ovat samoilla linjoilla
isännöintikustannuksia
käsittelevästä kysymyksestä: uusi laki teettää lisätöitä, jotka kasvattavat
isännöintipalvelujen laskua. Peräti 80 prosenttia
vastaajista on sitä mieltä, että uuden lain myötä
isännöintikulut tulevat
nousemaan.
Kasvanut vastuu ja työmäärä nostavat hallituksissa esiin keskustelun
hallitusammattilaisten
käytöstä
taloyhtiöissä.
Isännöitsijät
näyttävät
kaipaavan tuekseen taloyhtiöihin hallitusammattilaista enemmän kuin
hallitukset. Hallituksista
vain yksi kymmenestä (12
%) haluaisi taloyhtiöönsä
hallitusammattilaisen,
kun taas isännöitsijöistä
hallitusammattilaiset toivottaa tervetulleeksi 28
prosenttia. Hallituksista
4 prosenttia vastasi, että
heidän taloyhtiöönsä on
jo palkattu hallitusammattilainen.
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
ISÄNNÖINTI 2011
PAKINA
Mukava koira
-Isännöitsijä Puurtinen puhelimessa.
-Te olette hullu.
-Jaha, no kukas te sitten olette.
-Minä olen asukas täältä Tuulentieltä, Möränen. Kirjeessänne käskette minua tappamaan
koirani.
-En minä ole sellaista kirjoittanut.
-Tässä lukee, että ”ryhtynette toimenpiteisiin haukunnan lopettamiseksi”. Se tarkoittaa
tappamista tai kuohimista. Tämä ei ole kuohikoira eikä sitä tapeta. Miksi muuten vihaatte
koiria?
-Naapurinne ovat kirjallisesti ja puhelimitse useaan otteeseen valittaneet, että koiranne
jatkuvasti haukkuu häiritsevästi ja sen johdosta olen pyytänyt teitä…
-Älkää selittäkö, tämä on selvä ajojahti ja juoni minua vastaan. Yritätte savustaa minut
talosta ulos. Pirunmoinen jahti. Ei onnistu. Täällä on muitakin koiria, jotka haukkuvat ja
naapurien lapset huutavat ja möykkäävät ja Virtanen huutaa akalleen joka päivä niin, että
kaikki sen kuulevat ja kärsivät siitä, oletteko kirjoitelleet heille, oletteko?
-En ole, ei ole kukaan valittanut.
-Jaha, vai ei ole, valehtelette. Minäpäs valitan, nyt justiinsa minä valitan, alkakaapas
laittamaan kirjettä Virtaselle ja muille. Minä vaadin, minä maksan vastikkeeni, minullakin
on oikeus valittaa.
-Selvä, lähettäkää kirjallinen ilmoitus, josta ilmene häiriö ja sen aiheuttava henkilö,
niin katsotaan…
-Minä en kirjoita mitään, te kirjoitatte.
-Jos ei tule kirjallista valitusta, niin tämä juttu jää alkuunsa silleen.
-Myös tämä minun koirajuttu?
-Se käsitellään seuraavassa taloyhtiön hallituksen kokouksessa.
-Sen kun käsittelette, mitä sitten?
-Jos koiranne haukkuu päivisin tuntikausia, niin kyllä se häiritsee naapureita. Taloyhtiön
hallitus voi antaa teille varoituksen…
-Sen kun varoittelevat, ei ne mitään voi. Minä varoitan vaan teitä, että pankaa ne valitukset roskakoriin ja sillä siisti tai teidän käy huonosti.
-Ottakaa nyt tämä asia vakavasti, voi olla vielä pahempiakin seurauksia.
-Nythän te aloitte taas uhkailemaan, arvasinhan minä, että hulluhan te olette.
-Yhtiökokous voi päättää, että huoneistonne otetaan yhtiön hallintaan pariksi kolmeksi
vuodeksi, ellei asioihin tule parannusta. Mutta koiran haukkuminen on mahdollista saada
loppumaan. Keskustelisitte nyt ensin naapureidenne kanssa…
-Kuulkaapas, disponentti siellä, minä päätän itse kenen kanssa minä keskustelen ja mitä,
hyvästi.
Puhelun jälkeen isännöitsijä soitti Möräsen naapurille rouva Lahtiselle ja pyysi häntä
keskustelemaan Möräsen kanssa, koska tämä ei usko tai ehkä paremminkin ei tiedä, että
hänen koiransa haukkuu päivisin, kun se on yksin. Parin päivän kuluttua Möränen soitti
isännöitsijälle.
-Siitä meidän koira-asiasta vaan, että kyllä siinä voi sittenkin olla jonkin verran perää,
että se koira vähän haukahtelee. Minä puhuin naapurin rouvan kanssa. Hyvin ystävällinen
ja mukava nainen. Leski-ihiminen kuten minäkin. Hänelläkin on koira. Rouva oli pannut
merkille, että minun koira haukkuu juoksuaikana ja yleensä silloin, kun posti kolahtaa
meidän luukusta. Sovittiin, että pyydetään posteljoonia koiran juoksuaikoihin laittamaan
minun posti Lahtiselle. Rouva lupasi ulkoiluttaakin minun koiraa. Voin viedä koiran välillä
maalle äidin hoitoon. Sillä tavoin koira rauhoittuu. Eiköhän se siitä järjesty. Käykö isännöitsijä tämä asia nyt näin? Se on niin mukava koira, etten minä voisi siitä millään luopua.
-Kyllä se sopii ja sen minä sanon, että sen mukavampaa koiraa ei ole…
-No, mitäs te nyt taas aloitte, mistäs te sen muka tiedätte?
-Minulla on samanlainen koira. Haukahteli sekin aikoinaan postinkantajalle ja vähän
muillekin, mutta siitä se siten rauhoittui.
Kettis
Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU
• Vesivahinkojen kartoitus
• Irtoveden poisto
• Kosteusmittaukset
• Kuivausurakointi
WD Kuivaus Oy
,
Nihtisillankuja 3 A, 02630 Espoo
Puhelin 010 759 7800 Fax. 010 759 7811
toimisto@wdkuivaus.fi
(09) 66 66 80 SOITA 0400-24 24 24
[email protected], fax (09) 22 22 484
PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU
Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen
Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa,
Lukkoseppä 24h.
11
12
ISÄNNÖINTI 2011
Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti = 1/2011
ISÄNNÖINTI
S A A R I NEN
Auktorisoitu isännöitsijätoimisto
– Laatua ja luotettavuutta –
Ota yhteyttä
www.isannoitisaarinen.fi
tai soita 09-530 86 20
Kiinteistöliitto
Uusimaan
taloissa
osataan
tehdä oikeita
päätöksiä
KIINTEISTÖLIITTO
Uusimaa
PUOLUEETONTA TUKEA TALOYHTIÖSI PÄÄTÖKSIIN
Kiinteistöliitto Uusimaa on yli 9 000 taloyhtiön
palvelujärjestö. 11 asiantuntijan voimin neuvomme,
koulutamme ja tiedotamme kaikissa taloyhtiön asioissa:
laki, hallinto, talous, tekniikka ja työsuhde.
Jäsenpalvelumme ja kattavat netisivumme antavat
taloyhtiösi hallitukselle hyvät eväät hallinnoida yhtiötä
yhdessä isännöitsijän kanssa.
Noin 40 sentillä asunnolta kuussa palvelut ovat
käytettävissäsi.
Onko taloyhtiösi jo jäsen?
ASIANTUNTIJAT APUNASI
TALOYHTIÖN VANKKA KIVIJALKA
Käy tutustumassa www.kiinteistoliitto.fi/uusimaa
tai soita (09) 1667 6761 (keskus).
STYRELSENS OCH DISPONENTENS STÖD PÅ SVENSKA
– FINLANDS SVENSKA FASTIGHETSFÖRENING