Letzte Steuersparchance für Immobilien

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FINANZEN 63
21. O K T O B E R 2 0 0 7
Letzte Steuersparchance für Immobilien
Der Gesetzgeber hat
nicht alle Schlupflöcher
für Verlustverrechnung
gestopft. Bei
denkmalgeschützten
Gebäuden können
Vermieter und
Selbstnutzer noch hohe
Abschreibungen nutzen
Von Robert Kracht
Renovierungskosten fast vollständig von der Steuer absetzen.
Das klingt zu schön, um wahr zu
sein, hat doch der Fiskus Ende 2005
Eigenheimzulage, degressive Abschreibung und Verlustzuweisungen bei geschlossenen Immobilienfonds auf einen Schlag gestrichen.
Bei roten Zahlen herrscht seitdem
Tristesse: Vermieter können nur
noch zwei Prozent AfA (Absetzung
für Abnutzung) geltend machen,
Anleger Anfangsverluste aus Immobilienfonds erst mit späteren
Überschüssen verrechnen, und für
Eigennutzer ist beim Finanzamt gar
nichts mehr zu holen.
Doch als eine der letzten Steuersparmöglichkeiten ist die Investition in Baudenkmäler und Sanierungsobjekte geblieben. Hier können Vermieter die Baukosten voll
über zwölf Jahre als Werbungskosten abschreiben. „Das bringt zusammen mit dem übrigen Aufwand
und Kreditzinsen ein hohes Minderungspotenzial“, sagt Steuerberater
Franz Meller von Bachem Fervers
Janßen Mehrhoff aus Köln.
Da das Minus in der Regel deutlich über den Mieteinnahmen liegt,
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Die Villa Müller-Grote in Potsdam, errichtet 1892 vom Verleger Carl Müller-Grote. Denkmäler können steuergünstig saniert werden
senkt der verbleibende Verlust sofort Lohn, Firmengewinn oder Zinsen und damit effektiv die Steuerlast. Eine schöne Finanzspritze
vom Fiskus, Gutverdiener erhalten
so rund die Hälfte der Hausinvestition zurück aufs eigene Konto.
Beim selbst genutzten Domizil
sind über zehn Jahre sogar 90 Prozent der Erwerbskosten als Sonderausgabe absetzbar. Der Kauf eines
geförderten Objekts kann daher für
Familien sehr lukrativ sein, die
selbst darin wohnen wollen. Bevorzugt wird dabei meist das schicke
denkmalgeschützte
Apartment
oder Einfamilienhaus, das nach Ab-
schluss der Sanierungsarbeiten persönliches Wohnflair bietet und sich
von Elektrokabeln und Innenputz
bis zu Sanitäranlagen und Trennwänden als nagelneu präsentiert.
Diese Individualität sponsert
der Fiskus kräftig. Sonderabschreibung gibt es auf die Baumaßnahmen und auf spätere Erhaltungsaufwendungen, was beim herkömmlichen Eigenheim undenkbar ist. Interessenten müssen jedoch daran
denken, die Baumaßnahmen mit
der zuständigen Behörde abzustimmen. Die stellt dann anschließend
eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen aus.
Eigenheimzulage auf Umwegen
RECHENBEISPIEL
A Ein Ehepaar mit
120 000 Euro Jahreseinkommen kauft als
neues Wohnhaus ein
Denkmal. Gebäude
inklusive Sanierung
kosten eine Million Euro,
davon sind 80 Prozent
als Sanierungsmaßnahme begünstigt. Der
Fiskus gibt einen Zuschuss von 30 Prozent.
Einkommen bisher
120 000
Steuer darauf *
39 585
Denkmal-AfA
9 % x 800.000
-72 000
Einkommen neu
48 000
Steuer darauf *
Jährliche Ersparnis
Insgesamt
9109
30 476
304 760
* Splittingtabelle + Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer
Alle Angaben in Euro
Steuerlich zählen allerdings nur
Denkmalmaßnahmen. Das macht
bei grundsanierten Gebäuden bis
zu 85 und im Schnitt 70 Prozent des
Gesamtpreises aus. Den Rest kann
der Vermieter normal abschreiben
und der Selbstnutzer nicht verwenden. AfA-Potenzial fürs Eigenheim
gibt es dafür nicht nur für den
Wohnbereich. Abschreibbar sind
zusätzlich das denkmalgeschützte
Garten- oder Nebenhaus bei Nutzung für Hobby oder Freizeit sowie
der Schwimm- und Saunabereich.
In der Regel werden solche
Denkmal- und Sanierungsobjekte
als fertiges Gesamtpaket von Profis
wie Vivacon und Berner-Gruppe
oder nobler von Prinz von Preussen
angeboten. Die übernehmen auch
die gesamten Formalitäten mit den
Behörden. Der Kaufvertrag muss
vor Beginn der Renovierung unterschrieben sein, erst ab diesem Zeitpunkt beteiligt sich der Fiskus an
den Bauarbeiten. „Wer ein fertig saniertes Objekt kauft, muss ohne
Steuerbonus kalkulieren“, warnt
Steuerberater Carsten Franke von
Mönning & Partner aus Hamburg.
Die Abschreibung beginnt mit
Übergabe
des
bezugsfertigen
Werks. Selbst wenn dies erst kurz
vor Silvester erfolgt, gelingt der Abzug noch fürs komplette Jahr.
Ergeben sich aufgrund üppiger
Sonderabschreibung und Finanzierungskosten hohe Mietverluste,
werden die von Finanzamt kritiklos
anerkannt und drücken die Steuer.
Das gilt nach aktuellen Urteilen des
Bundesfinanzhofs selbst bei Dauerverlusten ohne Aussicht auf Besserung (Az. IX R 35/05) oder tiefroten
Zahlen wegen historischer Bausubstanz bei einem Denkmal (IX R 3/
05). „Es spielt keine Rolle, ob Hausbesitzer künftig mit Überschüssen
rechnen, das Streitthema Liebhaberei spielt bei der Langfristfristmietung keine Rolle mehr“, sagt Meller.
Steuerregeln für
die Sanierung
FÖRDERHAUS
A Das Objekt liegt entweder in
einem definierten Sanierungsgebiet, oder die Baumaßnahme
dient zum Erhalt eines Denkmals. Vermieter oder Eigennutzer kaufen die Altsubstanz,
sanieren selbst oder nutzen ein
bereits ausgearbeitetes Modernisierungskonzept vom Profi.
Der AfA-Höhe sind keine Grenzen gesetzt, Renovierung oder
Umbau dürfen auch teuer sein.
WERBUNGSKOSTEN
A Die geförderten Kosten der
Mietimmobilie sind über zwölf
Jahre voll absetzbar. Zuerst gibt
es achtmal je neun und dann
viermal je sieben Prozent AfA.
Für den restlichen Kaufpreis gibt
es jährlich zwei Prozent.
SONDERAUSGABEN
A Beim eigenbewohnten Domizil gibt es zehnmal je neun
Prozent auf die Sanierungskosten und zusätzlich auf späteren Erhaltungsaufwand.
GRUND UND BODEN
A Der Kaufpreis ist nicht absetzbar, aus Liquiditätsgründen
ist Erbpacht günstig. Dann
zahlen die Eigentümer für das
Grundstück nur Monatsraten.
ZUSCHUSS
A Für Gebäude mit geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung kann es
öffentliche Hilfe von Landesdenkmalämtern, Deutscher
Stiftung Denkmalschutz und
regionalen Stiftungen geben.
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Zwangsversteigerung Im Wege der Zwangsvollstreckung sollen
am 19. November 2007 um 12.00 Uhr im Gerichtsgebäude des
Amtgerichts Köpenick Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, Saal 110, das im
Grundbuch von Köpenick Blatt 19303 N eingetragene Wohnungseigentum
Nr. 2.30 Am Amtsgraben 3 (VW: 113.000 ) und der Blatt 19368 N eingetragene Tiefgaragenstellplatz Nr. 2.99 Am Amtsgraben /Allendeweg
(VW: 10.000 ) in 12559 Berlin (Größe des Grundstücks insgesamt: 7.184 m²)
versteigert werden. Gesamtverkehrswert: 123.000 . Die Wertgrenzen entfallen. Lt. Gutachten liegt die 2-Zi-Wohnung (WF ca. 67 m²) nebst Dachterrasse im 4. OG des Gebäudes Am Amtsgraben 3. Beide Objekte sind Teil
einer Wohnanlage Baujahr 1998 und vermietet. Es besteht Zwangsverwaltung. Nähere Einzelheiten können dem in der Geschäftsstelle des
Amtsgerichts Köpenick (Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, Zi. 112, 1. OG) ausliegenden Verkehrswertgutachten entnommen werden.
Amtsgericht Köpenick,Abt. 70
** 70 K 134/05 **
Zwangsversteigerung Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am
19.11.2007 um 10.00 Uhr im Gerichtsgebäude des Amtgerichts Köpenick
Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, Saal 110, das im Grundbuch von Treptow Blatt
9527 N eingetragene Wohnungseigentum Nr. 2 Semmelweisstraße 96 in
12524 Berlin versteigert werden. Laut Gutachten handelt es sich um eine vom
Käufer genutzte Maisonette-Wohnung im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss links in einem ca. 1997 erstellten Mehrfamilienhaus. Das Wohnungseigentum beinhaltet im EG 1 Zimmer, Küche, Diele, WC, Flur und Terrasse und im 1. OG 3 Zimmer, Bad, Diele und Balkon mit insgesamt ca. 96 m²
Wohnfläche. Nähere Einzelheiten können dem in der Geschäftsstelle des
Amtsgerichts Köpenick (Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, Zi. 112, 1.OG)
ausliegenden Verkehrswertgutachten entnommen werden
Verkehrswert: 109.000,00 EUR
Amtsgericht Köpenick,Abt. 70
** 70 K 159/06 **
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1 Zimmer, Flur, Küche, Bad und
Balkon, Wohnfläche ca. 34 m²
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12099 Berlin,
Eschersheimer Straße 28, EG links
Verkehrswert:
39.000,00 Bargeld als Sicherheitsleistung
ist ausgeschlossen.
Die Wertgrenzen der §§ 74a, 85a
ZVG sind entfallen.
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Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg
Möckernstraße 130, 10963 Berlin
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31. Oktober 2007 um 11.00 Uhr,
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49.600,00 Bargeld als Sicherheitsleistung
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Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg
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auf den Seiten 43–50.
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